不動産投資の電話営業の断り方|本当は教えたくない神ワザ

マンション購入

[PR]当サイトはアフィリエイトプログラムに参加しています。

相談者
相談者

「不動産投資販売の営業マンからの電話がかなりしつこい。何回も断ってるのにまた電話してくる。うまい対処方法とか詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・賃貸住宅メンテナンス主任者
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 不動産投資の営業電話に嫌気がさしている方
  • 勧誘電話への対応方法を知りたい方
  • マイホームを持っていない方

不動産投資の営業電話は、ビジネスマンであれば一回は受けたことはあるのではないでしょうか。

個人情報を特定しやすくなった現代に、見知らぬ電話番号からかかってくること自体折り返しをしようか躊躇するものです。

この記事では、不動産投資の営業電話を受けたときの対処法などを解説します。

本記事のポイント

 

不動産投資の営業マンは、電話での営業が主流です。一日数百回は電話をしているので、電話でのやり取りを得意としています。

HAYABUSA
HAYABUSA
➤合わせて読みたい

 

不動産投資の営業とは

そもそも不動産投資の営業がどういう仕事なのかについて解説します。

結論、文字通り「投資用不動産」を購入してもらえるようにお客様へ営業して販売する仕事です。投資する不動産にもいくつか種類があるので、合わせて紹介します。

投資用不動産を販売営業する仕事

不動産投資営業は自宅のような居住用不動産ではなく、人に貸して家賃収入を得るための不動産を販売することです。

営業スタイルとしては基本としては「電話営業(テレアポ)」があります。

自分から電話をかけて、投資用不動産を購入してくれそうなお客様を掘り起こすことから始まります。(営業手法は「なんでもあり」というのが業界の常識)

顧客リストは不動産会社に保管されている場合が多く、渡されたリストを片っ端から電話営業していくイメージです。

HAYABUSA
HAYABUSA

うまくアポイントが取れたら実際に会って商談します。

投資物件の種類

営業マンが販売商品として扱う不動産の種類は、主に以下の4つです。

新築分譲マンション

1つ目は、新築の分譲マンション(区分マンション)です。

主にワンルームマンション(1R・1K)が多いですが、たまにファミリータイプ(2LDK〜)も販売しています。

社会人であれば、一度は営業を受けたり、知り合いが購入していることがあると思います。

一棟マンション・アパート

次に、マンションやアパートを1棟ごと販売する方法です。

営業サイドからすると、一度の取引で大きな売上が作れるメリットがあります。

土地活用

空き地の所有者に土地活用を提案する営業です。

営業目的としては、使っていない土地に新築アパートやマンションなどの建築させて、高額な建築工事を受注することです。(税金や相続対策など)

中古物件

最後は、中古の投資物件(オーナーチェンジ物件)を売買仲介する営業です。

基本的には、賃借人がいる状態の中古物件を売却仲介して、売主と買主から手数料をもらうことができます。

目次に戻る↑

不動産投資のしつこい営業電話の断り方

前述の通り、不動産投資の販売営業の主流は「電話営業(テレアポ)」です。ここから本題に入りますが、そんな不動産投資の販売営業に関する営業電話(テレアポ)への対処方法を解説します。

主に以下を意識して対応しましょう。

HAYABUSA
HAYABUSA

毅然とした対応を心掛けましょう。

個人情報を絶対に話さない

こちらは営業電話に限らず、知らない番号や知らない方からの電話では個人情報を伝えることは控えましょう。

昨今は、SNS等で簡単に個人を特定できてしまう時代です。気を付けましょう。

明確にしっかり断る

営業マン側からすると、電話越しの相手方の反応で話し方を変えてきたりします。なので、まずはしっかり断ることで、このお客様は難しいと判断する可能性が上がります。

それでも営業電話がしつこい場合の対応方法

先ずは相手の勤務先など詳細情報を聞き出して、各免許行政庁(相手の勤務先管轄機関)に通報しましょう。国土交通省も注意喚起をしています。(会話を録音できていればなお良い)

悪質な勧誘電話に関する注意喚起文(国土交通省)

HAYABUSA
HAYABUSA

免許行政庁を探すのが大変な場合は、国民生活センターや警察に相談しましょう。

消費生活センター(独立行政法人 国民生活センター)

自営業かつブラックリストに載っていると言い切る

不動産投資をするためには、必ずと言っていいほど投資用ローンを利用します。なので、問題なく審査が通過しそうな属性(公務員、上場会社会社員、医者・看護師など)を営業マンは狙います。

営業マンとしては、「自営業」や「ブラックリスト」という言葉を聞くだけで、勧誘意欲が落ちる傾向にあります。うまく活用しましょう。

HAYABUSA
HAYABUSA

自営業も申告上の所得を抑えていたりするので、ローン審査が通りにくいことがあります。

宅地建物取引業法の違反だと伝える

不動産取引で適用される宅地建物取引業法において、「迷惑と感じる勧誘や電話」は禁止されています。頻繁に迷惑電話がかかってきた場合は、以下を伝えましょう。

禁止される勧誘行為:宅地建物取引業法施行規則第16条の12
  • 勧誘に先だって宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと
  • 相手方が契約を締結しない旨の意思(勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む)を表示したにもかかわらず、勧誘を継続すること
  • 迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘
  • 深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること
HAYABUSA
HAYABUSA

違反していることを伝えても引き続き電話が来る場合は、しかるべき機関などに通報しましょう。

変な約束事はしない

仕事の電話だと勘違いして出たら営業電話だったので「忙しいのでまたお電話頂いてもいいですか?」や「また後でお折り返します」と伝えてしまうことです。この対応をすると、営業マンはまた電話をかけてきます。

大切なことは、「しっかりと断ること」です。

HAYABUSA
HAYABUSA

営業なので断られない限り電話をかけてきます。

連絡先を着信拒否に登録する

営業電話から解放されたあとは、着信拒否に連絡先を登録しておきましょう。しつこい営業マンは、番号を変えて連絡をしてくることもあります。

目次に戻る↑

不動産投資営業マンに個人情報が漏れるルート

社会人であれば、見知らぬ番号からの着信で、出たら営業電話だったという経験はあると思います。ではその個人情報はどのように漏れているのでしょうか。

HAYABUSA
HAYABUSA

全く興味がない営業電話を受けた時のストレスは意外にこたえますよね。

社会人における個人情報とは

一言で言うと「社会人の名簿」のようなものを指します。不動産投資の営業マンは、以下のような名簿履歴を活用して個人情報を集めます。

  • ネットサービスの申込み履歴
  • 資料請求の履歴
  • アンケート調査の履歴
  • 同窓会名簿の履歴
  • 名刺交換アプリ
HAYABUSA
HAYABUSA

「ビジネスマンデータ」とも呼ばれています。

個人情報の売買は違法ではない

個人情報の売買は本人の同意が必要ですが、社会人の名簿(ビジネスマンデータ)の売買自体は違法ではありません。

更に言うと、名簿業者が以下の文言をホームページなどに掲載すれば、本人の同意なしに個人情報を提供しても問題ないとされています。

名簿業者(例)

  • 第三者への提供を利用目的とすること
  • 第三者への提供の手段または方法を明示すること
  • 第三者に提供される個人データの項目を明示すること
  • 本人の求めに応じて当該本人が識別される個人データの第三者提供を停止すること
HAYABUSA
HAYABUSA

もちろん本人が希望すれば、名簿業者のリストから個人情報を削除できます。

上記のような名簿業者(販売業者)から不動産会社や営業マンが、個人情報を購入して片っ端から営業電話をかけているということです。

目次に戻る↑

不動産投資営業マンのよくある電話営業トーク

ここでは、不動産投資の販売営業マンの常套句を紹介しておきます。不動産投資の前提知識がない中で会ってしまうと、思わず申込や契約をしてしまう可能性があります。

ありがちな以下3つの営業トークを紹介します。

特に新築ワンルームの不動産投資は、購入者が損をして、販売した不動産会社は儲かり、登記や税務申告を依頼する司法書士や税理士の仕事を生み出すという皮肉ともいえる構造なのです。

HAYABUSA
HAYABUSA

住宅ローンでも不動産投資できますよ

これは是非気を付けましょう。住宅ローンは自宅を購入する時のみ利用できる商品です。

本来、不動産投資用ローンを使わなければいけませんが、審査が通りやすいことや金利が低く収支計画をよくみせることができるため、住宅ローンを進めてくる危険な営業マンがいます。

仮に住宅ローンで不動産投資をしていることが金融機関に発覚したら、違約としてローン残債の「一括返済」を求められます。最悪は、契約者は破産まで追い込まれます。

HAYABUSA
HAYABUSA
➤合わせて読みたい

 

家賃や資産価値は今後も下がらない

営業マンの提案資料には、家賃が今後も下がらない前提で収支計画(キャッシュフロー)が組まれていることが多々あります。売れるなら早めに売却してしまうことをおすすめします。

⋙ 【まとめ+a】不動産売却におすすめの会社とは

基本的に家賃は、新築時から徐々に下がっていきます。

不動産投資の提案資料(ワンルーム投資)
実際の提案資料(ワンルーム投資)

経年の影響で価値が下がるのは想像がつく話です。特に家賃は古くなれば下げざる得ないので、この先も家賃は変わらないとは言い切れないということです。

HAYABUSA
HAYABUSA
➤合わせて読みたい

 

節税になる

ワンルーム投資物件の商談現場でよく使われる営業トークですが、全ての購入者が節税の対象になる訳ではありません。年収によって節税メリットが全く出ないこともあります。

提案資料の数字も概算で作成していることが多いです。

そもそも「投資」なのに、節税をアピールしてくるところに違和感を感じましょう。

HAYABUSA
HAYABUSA

目次に戻る↑

不動産投資は住宅ローンに影響する

ここまで不動産投資の裏側ともいえる内容について解説してきましたが、仮に不動産投資をすることになった場合の注意しなければならないポイントを解説します。

不動産投資は「ミドルリスクミドルリターン」です。どんな物件選べるかどうかで、ある程度決まってしまいます。

HAYABUSA
HAYABUSA
➤合わせて読みたい

 

住宅ローンの借入限度額が減ってしまう

これが一番のリスクになります。

不動産投資ローンを先に組んでしまうと、借入できる枠が少なくなり、住宅ローンの借入希望額が減らされる可能性があります。

特に毎月のキャッシュフローが赤字になっている場合などは、当然のように既存の借入がある状態とみなされます。

近年、不動産業者の誘導により、住宅ローンを不正利用した不動産投資の実態が発覚していることから、金融庁はじめとする金融機関が不動産投資への融資に慎重になっているのもあります。

追跡!投資ブームの影で広がる借金投資 ローン不正利用の実態(NHKより引用)

同じ人物でも「不動産投資用として借りる人」と「住宅ローンを借りる人」として、借入枠が別々とみなされやすかったのが、両方とも同じ人物が借入しているとみなされるようになってきています。

HAYABUSA
HAYABUSA

先に住宅ローンを組んだ後に不動産投資をする場合でも、自宅に対する適正な予算組みしていなければ、不動産投資ローン含めた月々の返済が苦しくなる可能性があります。(空室期間は要注意)

➤合わせて読みたい

 

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

参考までに投資用と自宅用のローンの違いをまとめました。

不動産投資ローン住宅ローン
融資対象投資用不動産(事業)自宅(自分が住む家)
返済原資家賃収入給与や事業による所得
金利水準住宅ローンよりも高いローン商品の中で一番低い
審査内容・本人の返済能力
・物件の担保価値
・物件の収益性(事業)
・本人の返済能力
・物件の担保価値

不動産投資は「起業」と同じです。起業は失敗するリスクが多いので、金融機関としては金利を高めに設定する傾向にあります。

HAYABUSA
HAYABUSA
➤合わせて読みたい

 

不動産投資は基礎知識を付けてからはじめる

不動産投資はしっかり知識を付ければ、大きな失敗はしない比較的安定した投資です。ニュースで取り上げられているような不動産投資による失敗などは、不勉強によることがほとんどです。

また、不動産投資のような多額の借入をする時は、必ずセカンドオピニオンも聞きましょう。信頼できる方を見つけることが重要です。

目次に戻る↑

まとめ

今回は、不動産投資の営業電話に対する対処法ついて解説しました。

本記事のポイント

 

この記事を通して、見知らぬ番号からの営業電話をストレスなくかわせる方が増えれば嬉しいです。

早めにマイホームを買っておきたいと思った方は、住宅ローンについて知識を深めておきましょう。以下の記事を参考にしてみてください。おすすめの書籍を紹介しています。

➤合わせて読みたい

 

目次に戻る↑

コメント

タイトルとURLをコピーしました