住宅ローンに関するQ&A|よくある質問

住宅ローン

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相談者
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「住宅ローンを決める上で、一般的な判断基準が分かるような住宅ローンに関するQ&Aの記事とかないかな。住宅ローン担当者とも、ある程度同じ目線で話ができるようにしたいな。」

こんな疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級

昨今、住宅ローンを扱う会社や商品の種類が増え、よりベストな選択が難しくなってきています。

そういった中で、初めて住宅ローンを利用する場合は、基本的な住宅ローンにおける知識を付けておく必要があります。知識を付けると疑問が生まれるのは当然です。そんな時に本記事を活用してもらえたらと思います。

本記事のポイント

 

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大手銀行以外にも、ネット銀行から住宅ローン専門会社や商品が出てきました。

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【住宅ローンのQ&A】予算編

自分はどれぐらい借りれるのか?借りてもいいのか?などの疑問に対して解説しています。

Q1.適正な借入は税込年収の何倍までいいの?

A1.税込年収の5~6倍までが理想です。

一般的には、税込み年収を基準にしますが、可処分所得(手取り)で算出するようにしましょう。

可処分所得は、「額面年収-(所得税+住民税+社会保険料)」により求められます。

社会保険には、厚生年金・国民年金、健康保険・国民健康保険、介護保険、雇用保険等があり、会社員の場合、額面年収のおよそ15%程度の保険料が徴収されます。

維持費として固定資産税、都市計画税、管理費や修繕積立金(マンションの場合)などの固定費がかかりますので、「住宅ローン返済+維持費」を念頭におきておきましょう。なお、中小企業の経営者は、決算書の提出も求められることがあります。

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昨今は、低金利及び都心5区を中心に相場が上がっているので、税込年収の7~8倍まで借入しないと希望の物件を購入することが難しい場合もあります

住宅ローン予算について皆様の正直なご意見を参考にしたいです。 27歳夫婦共働き(共に正社員) 世帯額面年収 750万円 (ボーナス込) 世帯手取り年収 600万円 (ボーナス込) 退職金 2700万円予定 年間貯蓄額 約100万円 (+児童手当全額) 子供は 未就学児1人、将来的には2人を考えています。 基本的には継続的な趣味は特になく、休日はゆっくり家で過ごすか、食料品や日用品の買い出しに一緒に行く程度です。 年収が安定したのもつい最近で、結婚前にお互い貯金をしていなかった事もあり現在の貯金額は100万円程。 簡単ではありますがこのような現状で ボーナス払い無し、頭金無し、40年ローン 住宅ローン 借入 3400万円 (月々約 8.2万円) カーローン (夫婦2台で月々約 5.5万円) その他ローン(借入無し) 住宅関連費用の積み立ては月々2万円予定 カーローンは乗り換えのタイミングでもっと 負担が減るようにする予定です。(10年後くらい) 住宅ローン月々約8.2万円 + カーローン2台 5.5万円 この予算は一般的に無理があるでしょうか?? 色々なご意見をお聞きしたいです。

(引用元:Yahoo!知恵袋

Q2.返済負担率はどのぐらいがいいの?

A2.税込年収の25%以内です。(理想は手取り年収の25%以内)

一般的には、20~25%までと言われていますが、可能な限り抑えた方が良いです。返済負担率は、あくまでローンだけの負担率になることを忘れないで下さい。

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返済負担率(返済比率)=年間のローン返済額÷税込年収×100

子供の教育費を考えたら生活費が別でかかります。借入時に返済負担率が25%を超えている人は、少し借りすぎているという認識を持つことが大切です。

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一般的な審査基準は、上限35%です。あくまで上限なので、借入できても家計が苦しくなる可能性があります。

住宅ローンの審査について 審査金利や年間返済負担額について、ご教授願えないでしょうか? 審査の結果の可否は、どのように決められていきますか? なぜ、実際の借り入れ金利で審査しないのでしょうか?

(引用元:Yahoo!知恵袋

Q3.自己資金は投入した方がいいの?

A3.最低でも諸費用分は自己資金で用意した方が良いです。

新築と中古で異なりますが、諸費用は物件価格の4%~10%程度かかります。物件の頭金に充てる資金が多いほど、自己資金比率が上がり、金利条件が良くなったりします。理想は物件価格の10~20%以上ですが、苦しい場合は、5%ほどを充当するようにしましょう。

戸建てを検討する方のような「永住志向が強い」方は、諸費用分だけ現金で用意してフルローンで組むことも方法としてはありです。

ネット銀行を中心に、諸費用含めて融資をしてくれる銀行もあります。現金を購入資金に使いすぎて生活が苦しくならない方法で検討しましょう。

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住宅ローンについて質問です。 夫33歳年収420万(手取りは月28万弱) 妻24歳(専業主婦、来年子が幼稚園に入ったらパート) 子2歳 です。 建売で素敵な物件があり、購入を検討しております。 土地と建物で 2300万です。 頭金や諸費用0のフルローンで考えており 2500万くらいの借り入れになるかと思いますが 夫の年収420万でローンは通ると思いますか? 支払い等の延滞や借入などは1つも無いです。 よろしくお願いします!

(引用元:Yahoo!知恵袋

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Q4.住宅ローンの借入等にかかる費用詳細は?

A4.新築物件は物件価格の3~7%、中古物件は物件価格の5~10%(仲介手数料含む)になります。

詳細としては、

  • ローン契約書等に必要な収入印紙税
  • 抵当権設定登記の際にかかる登録免許税や司法書士への報酬
  • 保証会社へ支払う事務取扱手数料
  • 保証会社へ支払う保証料(一部前払いする方式、利息に上乗せする方式、利息に含まれる方式があります)
  • 銀行への事務取扱手数料
  • 建物にかける保険の保険料(火災、台風、水災など)

などがあります。

住宅ローンの諸費用について教えてください。マンションか一戸建の購入を考えていますが、 物件を紹介していただいている不動産会社よりローン諸費用は現金の支払いとの話がありました。一般的に購入される方は皆さん現金で支払しているのでしょうか?よろしくおねがいします。

(引用元:Yahoo!知恵袋

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【住宅ローンのQ&A】金融機関編

金利の呼び方など、色々ありすぎて分からなくなります。

考えるための軸となる部分だけ理解しておくと、飲み込みやすくなると思います。

Q5.店頭金利と実行金利、実際に借りる時の金利はどっち?

A5.実行金利です。

銀行の店頭で表示している優遇を受ける前の店頭金利(基準金利)と実際に融資を受ける時に適用される実行金利(適用金利)があります。住宅ローンの申込時には、利用する金融機関の店頭金利や金利優遇について確認しておくようにしましょう。

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不動産購入に伴う契約締結から決済まで、なにかしらの理由で長期で時間があいてしまう場合は、改めて新規銀行の利用を検討することもできます。適用金利は、融資実行時のものになります。

住宅ローンを組むときにある優遇金利と実行金利とは何なんでしょうか?わかりやすく教えて頂けると助かります。

(引用元:Yahoo!知恵袋

Q6.予算を決める時は長期固定金利と変動金利どちらで試算した方がいいですか?

A6.長期固定金利や全期間固定金利で試算して下さい。

将来の金利は誰にも読めません。昨今は、変動金利が目を引くほど低いですが、固定金利にすれば金利も高めなので、ある程度リスクを許容した形で試算ができます。

変動金利に向いている人は、支払いが2~3万円上がっても問題なく返済できる人です。

住宅ローンで、固定金利か変動金利かを選択しなければなりません。 1 今後、10年か15年くらいでどのくらい変動金利はどの程度まで上がりますでしょうか(現在、大手銀行では、0.475%)。無担保コール翌日物金利(現在、0パーセントくらい)は、2007年に0.459%で、これがこの20年間くらいの最高値のようです。 2 変動金利は、次の4月、10月、4月くらいでどのくらいになりますでしょうか。 3 固定金利にすると繰り上げ返済したかったら、固定金利を一度やめ、繰り上げ返済してから再度、固定金利を組むということになるのでしょうか。 4 金利を0.1~0.4パーセントくらい上乗せして八大疾病の団信に加入した方がよいのでしょうか。不動産会社の方は、12か月就労不能など要件が厳しすぎるので、上乗せ団信は不要だと言っていましたが、実際はいかがでしょうか。

(引用元:Yahoo!知恵袋

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【住宅ローンのQ&A】ローン審査編

金融機関のローン審査方法は、正直ブラックボックスです。

しかし、自分がお金を貸す時に、貸す相手のどんなところが気になるかを考えると理解しやすくなります。

Q7.携帯電話機の代金は借金に含まれますか?

A7.借金に含まれます。

住宅ローン審査を受ける時は、返済中の借金(教育ローン・車のローン・奨学金など)について自己申告が必要になります。

携帯電話機の支払いを分割にしている方は、借金として返済負担率に含んで計算されますので注意が必要です。また、携帯電話の支払いの滞納が原因で審査を通過できない場合もあります。

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万が一、申告内容に漏れがあったとしても、「個人信用情報」を確認されてしまいます。虚偽申告とみなされ、信用を失うことに繋がりかねないので注意しましょう。

携帯料金延滞繰り返していて住宅ローン通った経験ある人いますか?

(引用元:Yahoo!知恵袋

Q8.個人信用情報は自分で確認できますか?

A8.確認できます。

日本には、3つの個人信用情報がありますが、「株式会社シー・アイ・シー(CIC)」が一番使いやすいと思います。下記URLから自分の履歴を確認しましょう。

最後の取引から過去5年間はデータが残ってしますので要注意です。

住宅ローンの事前審査の段階で個人信用情報は確認しますか? 今回、住宅購入にあたりイオン銀行、地銀、フラット35で事前審査を出しましたが、全て出してから翌日には承認の連絡がありました。こんな短時間で個人信用情報を確認し結果を出してるのでしょうか?早すぎて「適当に審査してんじゃねーか」と不安になるのですが。ちなみにイオン銀行で正式審査に出しました。

(引用元:Yahoo!知恵袋

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Q9.勤続年数が1年未満の場合でも正式審査の申し込みができますか?

A9.ネット銀行やフラット35では、勤続年数が1年未満でも申込が可能です。

正式審査の際には、3ヵ月以上の給与明細の写しや勤務先が発行した給与証明書等が必要になります。

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勤続年数が短くても、
・同業界内でのキャリアアップ転職
・年収の増加が見込める転職
・グループ会社への転職
などであれば審査が通る可能性もあります。

住宅ローンの勤続年数についてですが、ネットでは1年でも、とか個人事業主でも、とか上手い具合に書かれていますが実際はどうなのでしょうか? 自己資金が多くあれば問題ないのでしょうが、あまりありません。 ある技術職をしてまして、契約社員として雇用されながらも個人で委託の仕事もしています。 個人の仕事も安定してきたので近々、契約社員を辞めてフリーを一本にする予定です。 31年度、契約社員のみ 令和元年度、契約社員+個人業収入 令和2年度、契約社員+個人業収入→年度途中で個人業収入 となります。 この場合、開業してからは現在約1年以上は経ちますが、住宅ローンなんて到底無理でしょうか?

(引用元:Yahoo!知恵袋

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【住宅ローンのQ&A】返済プラン編

35年先を見据えて、ベストな返済プランを組むことは不可能に近いです。

大切なことは、最低でも途中で軌道修正できるような無難な返済プランを組んでおくことです。

Q10.元利均等返済と元金均等返済では、どっちがいいですか?

A10.元利均等返済がおすすめです。

教育費などを考慮しても家計に余裕があれば別ですが、月々の支払総額が同じ元利均等返済が将来のプランを立てやすいのでおすすめです。

なお、元金均等返済は、借入当初の元金が多い時期は、毎月返済額が元利均等返済とくらべて多くなりますが、借入残高が早く減るため、元利均等返済とくらべて支払利息総額が少なくなるメリットはあります。

住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済の違いは具体的に何でしょうか?銀行

(引用元:Yahoo!知恵袋

Q11.繰り上げ返済は優先してすべきですか?

A11.そこまで優先すべきではありません。

昨今の低金利下では、あまりメリットが無くなっています。住宅ローン減税0.7%と少し減りましたが、それでも新築を中心に税制面の優遇を受けることができる状況は変わりません。

一昔前だと、金利8%の時代もありましたので、繰り上げ返済は有効な手段でした。金利が低い今は、繰り上げ返済をする資金は今後の貯蓄にまわす方が状況次第で賢明です。

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住宅ローン控除で還付される金額と合わせて、投資にまわしてもいいかもしれません。

住宅ローンの繰り上げ返済するべきか、しないべきか迷っています。 現在変動で.0.88%の金利です。残高980万です。 丁度普通預金の金額が910万円です。そこに、別途株用口座に500万ほど入れています。 ただ、めったに株式投資はしません。株主優待目当てで買って、権利確定後速度売ります。そのために500万円入れてあるだけです。大半の期間は寝かしてます。 今年の7月には普通預金は1100万円くらいまでは行くと思うのですが、このタイミングで全額繰り上げ返済した方が良いでしょうか? 普通預金に寝かせておくのも非常に勿体ないと考えています。 中学1年生と小学4年生がいますが、大学まで最短で5年あることになります。 あと高額出費は自動車の買い換えが3年以内にあると思います。 マイカーローンや他のローンと比べても住宅ローン金利はかなり安いので、借金のまま残しておいた方が良いという考えもあるようですが、私の場合、どうなんでしょう?繰り上げ返済しても毎月の給料は入ってきますし、逆に毎月返済してきた5万円のローン分も増えるので、困ることはないと思っているのですが、浅はかでしょうか?

(引用元:Yahoo!知恵袋

Q12.繰上げ返済のしやすさを判断するポイントはありますか?

A12.次の4つがポイントです。(各金融機関に要確認)

  • 繰上げ返済手数料の安さ(返済のたびに数千円~数万円かかる銀行もある)
  • 少額から繰上げ返済可能か(1円~1万円などの少額から返済可能か等)
  • 申請後、直ぐ繰上げ返済できるか(1ヶ月以上前に申請が必要な銀行もある)
  • 手続きが簡単か(Webで手続き完了できる等)

住宅ローンというと、金利に目がいきがちですが、繰上げ返済のしやすさも大切なポイントです。

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一括繰り上げ返済は、口頭で手続き可能なのでしょうか? ①住宅ローンの残債を一括繰り上げ返済する際、借入先の銀行に赴いて口頭で一括繰り上げ返済する旨を伝えれば手続きは完了するのでし ょうか? それとも、何か色々と書類に記入する必要があるのでしょうか? ②一括繰り上げ返済は、手続きした当日に債務が弁済されるのでしょうか?それとも、何か手続きに数日かかるのでしょうか? ③手続きする際に、実印など持参するものはありますか? 以上3点御教示願います。

(引用元:Yahoo!知恵袋

Q13.住宅ローン完済後に行う手続きは何がありますか?

A13.抵当権の抹消手続きが必要になります。

司法書士への報酬等の諸費用がかかります。不動産の移動(所有者の住所変更・土地の分筆等)により別途変更登記が必要な場合は、追加書類・追加費用がかかります。

住宅ローンが完済できたので 銀行から抵当権の抹消手続きしてくださいと、書類が送られてきました。法務局に手続きをしないといけない みたいで、教えほしいことがあります。住宅はマンションです。●抵当権の抹消手続きは必要か。●必要な場合は、平日法務局に行けない ので、郵送かで手続きできる方法は ありますか?●ど素人でもできますか?それとも専門の方に頼んだ方がいいですか?すみませんが、ご教授いただければと思います。よろしくお願いします。

(引用元:Yahoo!知恵袋

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まとめ

住宅ローンに関するQ&Aについて解説しました。

本記事のポイント

 

この記事を通して、少しでもお力になれたら幸いです。

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