⋙ 宅建は意味ない資格？
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不動産コンサルティングマスターとは
不動産において、幅広い知識のある専門家であることを証明する資格です。
試験難易度としては、宅建士よりさらに難易度あげたようなイメージです。
空き家の在庫が増えてきた昨今、不動産の有効活用の必要性が高まったため、より専門的な知識や経験を兼ね備えた人材が求められています。
民間資格（国家資格ではない）
不動産コンサルティングマスターは、国土交通大臣の許可を受けて「公益財団法人不動産流通推進センター」が認定する民間資格（準公的資格）です。
公認 不動産コンサルティングマスターは、名刺等において、次のように表示することができます。
公認 不動産コンサルティングマスター（○）第○○○○○号
※「公認」とは、公益財団法人不動産流通推進センターが認定することを意味します。
引用：公認 不動産コンサルティングマスターの皆様へ – 公益財団法人 不動産流通推進センター
受験資格
受験資格は、申込時点で以下のいずれかに該当していることが条件になります。
- 宅地建物取引士資格登録者で、現に宅地建物取引業に従事している方、又は今後従事しようとする方
- 不動産鑑定士登録者で、現に不動産鑑定業に従事している方、又は今後従事しようとする方
- 一級建築士で、現に建築設計業・工事監理業等に従事している方、または今後従事しようとする方
登録の欠格自由
資格の登録要件
資格登録には、試験の合格に加えて、以下3つの要件のうち1つ以上を満たす必要があります。
- 宅地建物取引士資格の登録後、不動産に関する5年以上の実務経験がある
- 不動産鑑定士として登録後、不動産鑑定に関する5年以上の実務経験がある
- 一級建築士として登録後、建築に関する5年以上の実務経験がある
2023年（令和5年）10月以降、下記要件も加わることになりました。
各資格登録後、実務経験３年以上を証明後センター指定の不動産コンサルティング技能研鑽に特化した一連の講座を修了
受験申込み時点で、自分の登録番号が分かって入れば受験可能です。単純に資格を持っているだけでは登録条件を満たしていることにはなりません。
登録料
登録料として、16,000円（税込）かかります。
試験合格後に登録をすると「公認 不動産コンサルティングマスター」の認定を受けることができます。
更新手続き
不動産コンサルティングマスターは、資格登録後、5年に1回の更新が必要です。
更新時期
不動産コンサルティングマスターの資格更新に関する「申請受付期間」は以下の通りです。
※右へスクロール →
2024年3月31日に有効期間が満了する方
※認定証には平成36年3月31日と記載されている | 2023年10月1日～2024年3月31日
※11月末・1月末・2月末・3月末毎に手続き完了分を締切り、翌月下旬に認定証を発送します。 |
2025年3月31日以降に有効期間が満了する方
※認定証には平成36年3月31日以降と記載 | 有効期間満了の半年前（前年の10月1日）から更新申請手続きが可能となります。 |
引用：不動産流通推進センター「更新申請手続きについて」
更新要件
更新には、更新申請時に「宅地建物取引士」「不動産鑑定士」「一級建築士」（登録申請時に申請した資格）のいずれかが有効であることが要件となります。
例えば宅地建物取引士では、現在も有効な宅地建物取引士証の交付を受けていることが必要です。
加えて、「登録の抹消要件」に該当する方は更新できません。
引用：不動産流通推進センター「登録の抹消要件」
定められた期間内に登録の更新手続を行わないまま登録の有効期限を経過した場合、原則として登録が抹消されます。
なお、その他の要件としては以下の2点が必要です。
- 不動産コンサルティングに関する研究報告を提出すること
- 不動産コンサルティング地方協議会が実施する「専門教育」を受講すること
※受講料は、１日コース21,000円（消費税込）
研究報告書は2,000字以上の記述が必要となります。
「専門教育」とは、不動産に関する幅広い高度な知識や技能などを養成することが目的です。
更新手数料
認定の有効期間は、登録年度の翌年から5年後の3月31日までで、更新の際には更新手数料として10,900円（税込）がかかります。
一度払い込んだ手数料は返還されません。しかし、審査の結果、登録の更新ができない場合は、審査手数料として1,090円（消費税等込）及び振込に係る手数料を控除した金額が返還されます。
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不動産コンサルティングマスターを取得するメリットとは
資格を取得・登録することで不動産コンサルティング関連業務に関してメリットがあります。
不動産コンサルティングとして報酬を得ることができる
不動産実務における報酬だけではなく、コンサルティング業務としての「報酬を得る」ことができます。
仕事の幅が広がるということもメリットの一つになります。
✔不動産コンサルティングマスターの立ち位置
すでに有資格者の「不動産のプロ」という土台の上に「不動産コンサルティングマスター」があるため、「不動産コンサルタント」として一定の能力をあるとみなされやすくなります。
「不動産コンサルタント」という立ち位置自体は、実は無資格でも名乗ることができてしまんですよね。
報酬を得るための条件
報酬を受領する基本的な条件としては、不動産コンサルティング中央協議会が作成した「不動産コンサルティング制度検討委員会報告書」に記載されている内容を遵守すべきとされています。
- 不動産コンサルティング業務は、不動産に係る依頼者の広義の意思決定に係る助言・提言を行う業務として、宅地建物取引業法上の宅地建物取引主任者（現 宅地建物取引士）業務である不動産の売買・交換や売買等の代理・媒介業務から分離・独立したものであること。
- 不動産開発業務や管理業務などとも業務範囲を異にし、かつ、これらの業務の受託を前提としない固有の業務であること。
- 不動産コンサルティング業務は、その成果について依頼者が報酬を支払うに足りる新たな付加価値が認められる内容であること。
引用：不動産コンサルティング制度検討委員会報告書
不動産関連業務における各種要件を満たす資格を得ることができる
不動産コンサルティングマスターの資格を取得すると、以下の通り要件を満たせるようになります。
主な要件
- 不動産特定共同事業の「業務管理者」の資格を得ることができる
- 不動産投資顧問業登録規定における「登録申請者」または「重要な使用人」の審査基準を得ることができる
- 金融商品取引法における不動産関連特定投資運用業を行う人的要件を得ることができる
不動産コンサルティングマスターになると、不動産の範疇を超えた分野でも重要なポジションと位置づけられる場合があるということです。
上記の一つとして、不動産特定共同事業は、不動産特定共同事業の適正な運営と投資家の利益保護を目的にできた「不動産特定共同事業法（不特法）」にもとづいて行われる事業です。
簡単にいうと、事業主が複数の投資家から資金を集めて、不動産取引から得た収益を投資家に分配します。
不動産コンサルティングマスターになると、不動産特定共同事業の「業務管理者」になることができます。
不動産投資をするには、数千万円から数億円といった多額の資金が必要だったのが、投資家としても少ない資金で不動産に投資ができるようになりました。
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不動産コンサルティング技能試験の概要
2024年度（令和6年度）の不動産コンサルティング技能試験の内容は、以下のとおりです。
| 試験日 | 令和6年11月10日（日） |
| 出題科目 | 事業、経済、金融、税制、建築、法律の6科目 |
| 試験方式 | ＜択一式試験＞
50問 四肢択一（事業、経済、金融、税制、建築、法律の6科目）
＜記述式試験＞
【必修科目】 実務、事業、経済の3科目
【選択科目】 金融、税制、建築、法律の中から1科目選択
（選択科目は、試験当日に問題を確認の上、選択して解答） |
| 試験時間 | ＜ガイダンス＞ 午前10時15分～10時30分
＜択一式試験＞ 午前10時30分～12時30分
＜記述式試験＞ 午後 2時00分～ 4時00分 |
| 試験地 | 札幌・仙台・東京・横浜・静岡・金沢・名古屋・ 大阪・広島・高松・福岡・沖縄 |
| 申込受付期間 | 令和6年7月17日（水）10:00 ～ 9月18日（水）※Web申込 |
| 合格発表 | 令和7年1月10日（金） |
| 受験料 | 31,500円（税込み）
※受験資格審査により、受験資格を認められなかった場合に限り、受験資格審査料3,150円(税込）及び銀行振込手数料を控除した金額を返還 |
| 受験票の送付 | 令和6年10月10日（木）より、普通郵便にて発送 |
| その他 | 住所変更、受験地変更等の申し出は令和6年10月2日（水）まで |
申込開始はなるべく早めに済ませて、合格に向けて気持ちを持っていくようにしましょう。
試験当日の注意点
当たり前ではありますが、以下の4つを忘れないことも大切です。
- 受験票（顔写真を貼付）
- 筆記用具（HBまたはBの鉛筆・シャープペンシル、消しゴム）
- 腕時計（携帯電話等は使用不可）
- 電卓（記述式試験のみ使用可。辞書機能付き・通信機能付きのものは使用不可、計算機能のみのものに限る）
試験当日までに紛失の連絡がない場合は、試験が受けられない可能性もあります。
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不動産コンサルティング技能試験の難易度
不動産コンサルティング技能試験はさまざまな分野から出題されることから、難易度が高い試験です。
年度ごとの合格率は、以下のとおりです。
| 年度 | 受験者数 | 合格者数 | 合格率 |
| 令和5年度 | 977 | 442 | 45.2% |
| 令和4年度 | 1,095 | 467 | 42.7% |
| 令和3年度 | 1,170 | 444 | 37.9% |
| 令和2年度 | 1,223 | 529 | 43.3% |
| 令和元年度 | 1,323 | 538 | 40.7% |
| 平成30年度 | 1,393 | 589 | 42.3% |
| 平成29年度 | 1,404 | 608 | 43.3% |
| 平成28年度 | 1,304 | 648 | 49.7% |
| 平成27年度 | 1,320 | 654 | 49.5% |
| 平成26年度 | 1,313 | 607 | 46.2% |
引用：公益財団法人 不動産流通推進センター 不動産コンサルティング技能試験 年度別受験者数・合格者数
近年は40%前後の合格率で推移しており、比較的簡単そうに思えます。しかし、言い換えれば受験資格の「宅地建物取引士」をはじめとした不動産の前提知識がある方でも、受験者の約60%は落ちる試験という意味でもあります。
✔過去5年間の合格基準
| 年度 | 合格基準点 |
| 令和5年度 | 115点以上 |
| 令和4年度 | 115点以上 |
| 令和3年度 | 110点以上 |
| 令和2年度 | 125点以上 |
| 令和元年度 | 120点以上 |
| 平成30年度 | 110点以上 |
引用：公益財団法人 不動産流通推進センター 試験要項
過去の合格点を参考にすると、120点以上が一つのラインになりそうです。
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不動産コンサルティングマスターの勉強方法
前述の通り、難易度が高い不動産コンサルティングマスターを合格するためには、どれぐらいの勉強量が必要か、あるいわどんな勉強方法があるのかを解説します。
合格に必要な勉強時間
合格するための勉強時間は個人差はありますが、目安「50～100時間程度」になります。
宅地建物取引士などの有資格者が必要とする勉強時間なので、比較的短い印象を受けると思います。必要に応じて増やしましょう。
独学
不動産コンサルティングマスターは、独学で試験合格できる資格です。
令和5年度の合格者アンケートでは、「テキスト等を購入して独学で勉強した方」が最も多い解答でした。
引用：公益財団法人 不動産流通推進センター 令和5年度不動産コンサルティング技能試験合格者アンケート結果
テキストや参考書
独学には、以下のテキストがおすすめです。
リンク
また、過去5年分の過去問題集を購入できます。
リンク
1年分のみの過去問は公式サイトから確認できます。
通信講座を活用する
独学が難しい場合は、「講座受講」でも勉強できます。
なお、試験の管轄である公営財団法人 不動産流通推進センターが主催した、「不動産コンサルティング入門研修インターネット通信講座」を受講した方にアンケートをとっています。
アンケート結果
- 平日の1日の勉強時間は「1時間」が最も多い
- 休日の1日の勉強時間は「2時間以内」が最も多い
- 総勉強時間は「50～100時間」が最も多い
- 勉強期間はおおよそ「2～3ヶ月」が最も多い
- 試験受験のための勉強ツールとして主に使っていたものは「過去問集」が最も多い
引用：令和元年度不動産コンサルティング技能試験合格者アンケート結果 -公益財団法人 不動産流通推進センター
独学と通信講座どちらか、自分に適した選択をしましょう。
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不動産コンサルティングマスターを取得する価値
不動産コンサルティングマスターを取得するメリットとはで解説したように、取得する価値はあります。
経験や知見を活かして不動産関係で独立開業も可能
不動産コンサルティングマスターを取得することは、これからの時代にマッチしていますし、独立もしやすくなります。
例えば、最近ではSNSが普及したことで不動産会社に出向かなくても簡単に物件を探せるようになり、さらに自宅にいながら内覧できる「リモート内覧」も可能になりました。
今までのように、顧客を車に乗せて、ただ案内するだけ（見せるだけ）の営業マンだと、「リモート内覧」となんら変わりがなくなってきたということです。言い換えれば、営業マンに求められる能力が高くなってきているということです。
そこで必要になってくるのが、不動産コンサルティングマスターのような、顧客の状況や物件の特徴、経済情勢含めたさまざまな要素を考慮して説明・提案ができる「コンサルティング能力」です。
不動産コンサルティングマスターは、特に収益物件などを扱う仕事で活かせる資格ですが、賃貸や売買かかわらず「コンサルティング能力」が必要になってきているのは事実です。
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コンサルティング報酬と宅地建物取引業法における報酬は違う
宅地建物取引業でもらう報酬とコンサルティングしたことで貰う報酬は同じではありません。
例えば、不動産仲介の実務において使われる「標準媒介契約書」の約款に記載されている「特別依頼に係る費用」を「不動産コンサルティングの報酬」と混同しがちですが、実際は違います。
万が一、勘違いや混同して約定の仲介手数料を超えて報酬を受領した場合には、宅地建物取引業法違反になります。
特別依頼とは、あくまでも依頼者からの要望に基づき物件の条件等により広告宣伝費や調査費用が過大になる場合に、仲介手数料を超える場合でも実費を依頼者に請求できるものです。
媒介報酬規制の特例でコンサルティング報酬が受け取りやすくなる！？
国土交通省より、「宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方」（通達）の改正が令和6年7月1日から施行されました。
具体的なポイントとしては、「媒介報酬規制の特例」についてです。
媒介報酬規制の特例とは
特例で定める上限の範囲内で、媒介に要する費用を勘案して受領可「当該媒介に要する費用」に相当する金額を上回る報酬も可とする。（宅地建物取引業法の解釈･運用の考え方）
例えば、空き家等の相談を受けたときに、「定期的な点検」「修繕等の提案」などを媒介報酬とは別の報酬として受領できるようになったということです。
今回の媒介報酬に関する改正により、媒介業務にとどまらない役割が期待される「不動産コンサルティングマスター」のニーズが増えていく可能性は高いです。
簡単にいうと、媒介で受け取れる報酬（仲介手数料）以外でも「コンサルティング業務」として報酬を受け取れるようになったということです。
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まとめ
今回は、不動産コンサルティングマスターの取得の必要性について解説しました。
不動産コンサルティングマスターは、不動産業務をする上で持っていて損はありませんし、顧客への信頼にもつながるので意味ない資格ではありません。
受験資格がある方で、より専門性を身に付けたいなら資格取得を目指しましょう。
物件オーナーとしても不動産コンサルティングマスターの知識をつけることで、「売るべきか・貸すべきか」の根拠立てた判断ができるようになります。
【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
この記事を参考に実践してみてください。
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