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「返済期間40年の住宅ローンってどうなのかな…。詳しく知りたいな。」
こういった疑問に答えます。
あなたは、
「返済期間40年にして組む住宅ローンってどうなんだろ…。」
と悩んでないですか？
そもそも住宅ローンを組むだけでも不安なのに、40年でローンを組んでも大丈夫か心配になりますよね。
実は、私も35年ローンを組んだことがありますが、かなり不安になりました。
（少し借りすぎちゃったかな？というのがずっと頭にありました）
今は物件が割高なので、ちょっと無理しないと買えなかったりしますからね。
なので、借入限度額いっぱいでローンを組んでいる人も少なくないんです。
そんなときに、40年ローンで組めば、月々の返済額を抑えることができます。
そこで今回は、不動産業界歴10年以上／住宅ローンアドバイザーの私が「返済期間40年の住宅ローン」について解説します。
この記事を読めば、
などが分かります。
返済期間を40年にすることで、月々の返済額を抑えられるメリットがあります！ただ、デメリットもあるので注意しましょう。
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40年ローンがやばいと言われる理由
さっそくですが、40年で組む住宅ローンがやばいと言われる理由を解説します。
40年ローンは、月々の返済負担を抑えられる一方でリスクもあるんですよね。
総返済額が増える
まずは、返済期間を40年にすることで総返済額が増えることです。
なぜなら、返済期間が長くなるほど、支払う利息も増えてしまうからです。
たとえば、3,000万円を年利1.5％で借りた場合、
となり、40年ローンの方が170万円近くも多く支払うことになります。
「月々の負担が軽くなるから…」という理由だけで選んでしまうと、将来的に損をするケースも少なくありません。
特に、老後資金を確保する必要のある世代にとって、総返済額が増えるのは大きなデメリットです。
5年しか変わらないのに「総返済額」すると金額に差がありますよね。
金利が高くなる傾向がある
次に、40年ローンは、一般的に金利がやや高めに設定される傾向があります。
これは金融機関側が長期リスクを見越して、貸出リスクを金利でカバーするためです。
たとえば、同じ金融機関でも、
といったように、わずかな差がつくことがあります。
一見するとわずかな違いに見えても、返済期間が長くなることで支払利息は大きく膨らみます。
このように、40年ローンは「長く借りられる代わりに、金利で損をする可能性がある」と理解しておく必要があります。
金利変動の影響を受けるリスクがある
特に変動金利型で40年ローンを組むと、将来の金利上昇による返済額増加のリスクが非常に高くなります。
なぜなら、40年という長期間では、経済状況の変化によって何度も金利が見直される可能性があるからです。
特に、現在のような低金利時代に契約した場合、今後の金利上昇によって、
といった事態が起こりやすくなります。
将来の金利動向は誰にも予測できません。
変動金利で40年ローンを選ぶなら、金利が上がっても耐えられる家計設計が必須です。
定年退職してもローン返済が終わらない
長期間で住宅ローンを組む最大の懸念点は、定年後も返済が続いてしまうことです。
多くの人が60歳〜65歳で定年を迎える中、40年ローンを30歳で組んだ場合、返済が終わるのは70歳。
35歳で組めば75歳です。
退職後は収入が年金に限られるため、ローンの返済が重荷になる可能性が高まります。
老後資金や生活費と並行してローン返済を続けるのは、現実的にかなり厳しい状況です。
結果として、
といった事態を招く可能性があります。
利用できる金融機関が多くない
実は、40年ローンを取り扱っている金融機関は限られています。
そのため、選択肢が少なく、金利や条件で妥協せざるを得ない場合があります。
特に、
など、思わぬ制約を受けることもあります。
その結果、「他のローン商品と比べて不利な条件で借りてしまった」というケースも見受けられます。
住宅ローンは人生の中でも大きな契約です。
取り扱い金融機関が限られる商品には慎重になるべきです。
どこの金融機関でも40年ローンが使えるわけじゃないんですよね。
「なるほど。自分で探すの大変だよね。。」
それに……
「実際、自分はどれぐらい借りれるのかな……」（情報収集したい）
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株式会社MFS（2009年7月設立）です。
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＞＞ 【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
40年ローンとは
そもそも40年ローンとは？ということについて、商品としてできた経緯などを解説します。
返済期間が最長40年の住宅ローン
40年ローンとは、住宅ローンの返済期間が最長40年に設定されているタイプのローン商品です。
これは、毎月の返済額を抑えたい方に向いている住宅ローンのひとつです。
なぜなら、返済期間が長くなることで、1回あたりの返済額が少なくなるからです。
たとえば、3,000万円を借りた場合、
- 35年返済：毎月約85,000円（※金利1.5％）
- 40年返済：毎月約78,000円（※金利1.5％）
このように、毎月の支払いに7,000円ほど差が出る場合があります。
家計にゆとりがない世帯や、若いうちに家を買いたい人にとっては、選択肢として有効です。
ただし、返済期間が長いぶん、最終的な支払総額（＝元金＋利息）は多くなります。
その点はしっかり理解しておく必要があります。
返済金額を40年で分割してるので、月々の返済額は抑えられるってことですよね！
「そうだね！家計にやさしいローンだよね。」
40年ローンが商品としてできた理由
40年ローンが登場した背景には、「住宅価格の高騰」と「家計への負担軽減」のニーズがあります。
特に都市部では、住宅価格が数千万円を超えるのが当たり前になってきており、従来の35年ローンでは返済負担が重すぎるという声が増えていました。
また、晩婚化や少子化の影響で、収入の安定が遅れる若年層にとっても、返済期間が長く取れる住宅ローンは大きなメリットになります。
主な目的は以下のとおりです。
- 住宅購入を早期に実現できるようにする
- 月々の返済負担を抑えて家計を安定させる
- 若年層や低所得層でも住宅ローンの審査に通りやすくする
このような背景から、金融機関は40年ローンという選択肢を用意し、住宅取得の門戸を広げています。
都心のマンションなんて国民の平均年収ぐらいでは、もはや買えないですからね。仕方ないのかもしれません。
「本当にそう。資産価値がどうだとかの前に買えないよね。」
取り扱いできる銀行
40年ローンは誰でも組めるわけではなく、取り扱いのある銀行は限られています。
大手メガバンクやネット銀行など、一部の金融機関でのみ利用が可能です。
代表的な取扱先は以下の通りです。
- 住信SBIネット銀行（フラット40）
- auじぶん銀行
- 三菱UFJ銀行（※条件付き）
- イオン銀行（特定プランで対応）
ただし、どの金融機関でも自由に使えるわけではなく、
- 年齢制限（例：完済時年齢が80歳以下など）
- 所得基準
- 金利タイプの制限（固定のみ、変動なし等）
など、条件が設定されているケースが多いです。
40年ローンを検討する際は、各銀行の公式サイトや住宅ローンシミュレーションを活用し、自分の条件に合うかどうかを事前に確認することが大切です。
今後も取り扱える金融機関は増えていくでしょうね！
「なるほどね。でも、どの金融機関がいいかは自分で調べないといけないよね…。」
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40年ローンのデメリット
ここでは、50年ローンのデメリットについて解説していきます。
総返済額が増える
40年ローンは月々の返済額が少なくなる一方で、総返済額は大きくなります。
なぜなら、返済期間が長いほど支払う利息が増えるからです。
たとえば、3,000万円を年利1.5％で借りた場合、35年ローンでは総返済額は約3,750万円ですが、40年ローンでは約3,920万円になり、170万円ほど多く支払うことになります。
目先の支払額だけに注目すると、後から利息負担の大きさに気づいて後悔するケースもあるので注意が必要です。
単純に返済期間が長いので利息が増えるということですね。
「そうだよね。家計に負担をかけないならアリだと思うけどね。」
金利が高くなる場合がある
40年ローンは35年ローンよりも金利が高く設定される場合があります。
なぜなら、金融機関にとって返済期間が長くなるほど、貸し倒れリスクが高まるからです。
たとえば、ある金融機関では、35年ローンは年利0.9％でも、40年ローンにすると1.2％になるケースもあります。
同じ借入金額でも金利が上がると、当然ながら総返済額もさらに増えることになります。
そのため、金利条件はしっかり確認し、複数のローンプランを比較することが大切です。
金利上昇したときにリスクがあるよね。
「しょうがないよね。」
金利上昇時のリスクが高くなる
結論として、40年ローンは金利上昇の影響を受けやすくなります。
なぜなら、変動金利型を選んだ場合、長期にわたる間に金利が上がる可能性があるからです。
仮に金利が1％上昇すると、月々の返済額が数万円単位で増えることもあります。
長期間にわたってこのようなリスクを背負うのは、家計にとって大きな不安材料になります。
金利変動の影響を避けたいなら、固定金利型を検討するか、短期間での繰上返済も視野に入れる必要があります。
広がってきたとはいえ、まだ少ないですからね。変動金利を選ぶとさらにやばい
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定年退職後も返済が続く可能性が高い
40年ローンを組むと、定年後も返済が続くリスクが高くなります。
特に、30代以降でローンを組む場合、完済年齢が70歳を超えることも珍しくありません。
例えば、35歳で40年ローンを組むと、完済は75歳になります。
退職後に年金だけでローンを払い続けるのは、現実的に難しいことが多いです。
老後の生活資金が圧迫される恐れがあるため、返済計画は完済年齢も含めて慎重に立てましょう。
＞＞ 【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
使える金融機関が限られる
実は、40年ローンはすべての銀行で取り扱っているわけではありません。
取り扱い金融機関が限定されているため、選択肢が狭くなる点もデメリットです。
たとえば、大手メガバンクでは40年ローンを提供していないケースもあり、地方銀行やネット銀行に絞られる場合もあります。
金融機関によって金利や条件が異なるため、事前に対応可能か確認しておくことが大切です。
これは気をつけないといけないところですよね。
「そうだよね…。50年ローン使うなら早めに借りたほうがいいってことか。」
＞＞ 【関連記事】イオン銀行住宅ローンで後悔したくない人必見！｜メリ・デメも徹底解説！
売却や住み替えしづらくなる
40年ローンは将来的に売却や住み替えがしづらくなる傾向があります。
なぜなら、ローン残債が長く残るため、不動産価格よりローンが上回っている期間が長くなるからです。
仮に築20年で売却しようとしても、ローンがまだ25年残っていると、差額分を自己資金で補う必要が出る可能性があります。
将来的なライフスタイルの変化も想定し、柔軟に動けるプランにしておくことが重要です。
心理的な負担が大きくなる
40年という長期間のローンは、精神的なプレッシャーになりやすいです。
「あと30年も返済がある」と考えると、気持ちが重くなってしまう方も多いです。
特にライフイベント（転職、子どもの進学、病気など）があると、返済への不安は増します。
返済期間が長いほど、人生の不確実性にも影響を受けやすくなります。
心理的負担も含めて「無理のない返済計画」であるか、じっくり見直すことが大切です。響が出ます。
40年ローンのメリット
一方で、50年ローンのメリットはこちらです。
月々返済額を抑えられる
結論から言うと、40年ローンを活用すれば月々の住宅ローン返済額を抑えることができます。
なぜなら、返済期間が長くなることで、元本と利息を分割する期間が増えるからです。
たとえば、3,000万円を年利1.5％で借りた場合、35年ローンなら月々の返済は約89,000円ですが、40年ローンなら約83,000円と、毎月6,000円ほど軽くなります。
この差は家計にとって大きな余裕となり、教育費や貯蓄、娯楽などに回す資金も確保しやすくなります。
「家は欲しいけれど、月々の負担が不安…」という方にとって、現実的な選択肢になるのが40年ローンです。だと思います。
月々の返済額が抑えられるので、金融機関としても貸しやすくなるんです！
「なるほど！35年だと返済が苦しい人とかはいいよね！」
審査が通りやすくなる
40年ローンは、借入額が同じでも月々の返済額が少ないため、返済比率が低く抑えられます。
その結果、金融機関の審査に通りやすくなる傾向があります。
住宅ローンの審査では「年収に対する返済負担率」が重視されます。
40年ローンではこの比率が低くなるため、35年ローンでは審査落ちしていた方でも、通過できる可能性が高まります。
特に以下のような方にとって有利です。
- 年収が400万円未満の方
- 他に借入がある方
- 自営業やフリーランスの方
審査基準に不安がある方は、まず40年ローンを検討してみると良いでしょう。
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物件の選択肢が増える
月々の返済負担を抑えられることで、結果的に購入できる物件の選択肢が広がります。
なぜなら、金融機関が提示する借入可能額が増えることがあるからです。
たとえば、同じ年収であっても、35年ローンでは3,000万円しか借りられなかった人が、40年ローンなら3,300万円借りられるケースもあります。
選べる物件が増えることで、
- 駅近の立地
- 広い間取り
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など、条件の良い物件を選ぶチャンスが広がります。
将来の資産価値にもつながるため、住宅選びの自由度を高めたい方におすすめです。
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物件の予算を上げやすくなる
40年ローンを利用すると、手が届かなかった価格帯の物件も購入できるようになる可能性があります。
なぜなら、毎月の支払いが抑えられる分、ローン総額の上限を上げやすくなるからです。
例えば、家族構成や生活スタイルを重視して「4LDKがいい」「駅から徒歩5分以内」などの希望条件がある場合、予算を少し増やすだけで、理想の物件に近づけることがあります。
もちろん、予算を上げる際には総返済額や老後の返済リスクも考慮すべきですが、条件の良い住宅を無理なく選べるというのは、大きな魅力です。あります。
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返済スピードが調節しやすくなる
40年ローンはライフスタイルや収入状況に応じて、返済スピードを柔軟に調整しやすいというメリットがあります。
なぜなら、返済期間が長いため、月々の返済額に余裕が生まれ、繰上返済などの方法で自分に合ったペースで返済を進めることができるからです。
たとえば、子どもが小さいうちは出費が多く、月々の負担は抑えたいという方でも、40年ローンなら月々の返済額を軽く抑えた状態でスタートできます。
その後、子育てが落ち着いて収入や支出に余裕が出てきたら、以下のように返済ペースを調整することも可能です。
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- ボーナス月だけ返済額を増やす「ボーナス併用返済」を活用する
このように、40年ローンはあくまで「最大40年借りられる」という選択肢であり、実際にはもっと早く完済することも可能です。
一方で、収入が不安定な時期には無理せず最低限の返済でしのぐことができるため、家計管理の柔軟性が高まります。
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資産運用しやすくなる
40年ローンで毎月の返済額が少なくなると、家計にゆとりが生まれ、その分を資産運用に回すことが可能になります。
これは「住宅ローンでレバレッジをかけつつ、手元資金は運用にまわす」という戦略が取れるからです。
たとえば、浮いた5,000円〜10,000円を毎月積立投資に回すことで、将来的に数百万円の資産形成が可能です。
さらに、住宅ローン控除を活用すれば、実質的な金利負担も抑えられるため、資産運用の効果がより高まります。
「住宅購入＝資産形成の第一歩」と考える方には、資産運用と両立しやすい40年ローンが有利な選択肢となります。
40年ローンが向いてる人
40年ローンがおすすめな人のタイプにも触れておきましょう。
20代の若い人
20代でマイホームを検討している人には40年ローンが向いています。
なぜなら、返済期間を長く取ることで、毎月の返済負担を抑えつつ、長期的なライフプランを組みやすくなるからです。
たとえば、25歳で40年ローンを組んだ場合、完済は65歳。
定年までに完済が見込めるため、将来の生活設計に無理がありません。
さらに、若いうちに住宅を購入しておけば、家賃の支払いを資産形成に回すことができ、老後の安心につながります。
40年ローンが20代に向いている主な理由は以下の通りです。
- 月々の返済額が低く、家計にゆとりができる
- 長い期間で見れば、資産価値のある住宅を早く持てる
- 定年までに完済を計画しやすい
- 将来的に繰り上げ返済をして返済期間を短縮できる可能性がある
もちろん、借入期間が長い分、総返済額は増えますが、若さを活かして時間を味方につけることで、大きなメリットになります。
20代だと将来設計が変わりやすいので、無理のない資金計画を立てておくことが重要です。
20代の共働き世代
共働きの20代夫婦にも40年ローンは向いています。
その理由は、2人の収入を合わせることで審査に通りやすく、無理のない月々の返済計画を立てられるからです。
たとえば、月収25万円の夫婦で合計50万円の世帯収入があれば、住宅ローンの借入可能額はぐっと広がります。
40年ローンを活用することで、以下のようなメリットを享受できます。
- 子育て期の家計にも余裕を持てる
- 万が一どちらかの収入が一時的に減っても耐えられる
- 住宅購入のタイミングを早められることで、将来の資産形成に有利
ただし、今後のライフプラン（出産・育休・働き方の変化）も見据え、柔軟な返済計画を立てることが重要です。
共働きが「確実に実現する」前提でローンを組むことが大切です。
収入増加が見込める若い人
将来的に収入アップが見込める職業やキャリアプランがある人には、40年ローンは特に効果的です。
最初は無理のない返済額で始め、収入が上がった後に繰り上げ返済をすれば、利息を抑えて完済時期を早めることができます。
具体的には次のような人が該当します。
- 大企業でキャリアアップが期待できる新入社員
- 公務員や医療系など安定かつ昇給が見込める職種
- スキルアップや資格取得で収入増加を目指している人
このような方は、「今の返済能力」ではなく「将来の返済能力」に合わせて住宅ローンを設計できるため、賢い借り方が可能になります。
繰り上げ返済を計画的にできる人
繰り上げ返済を前提に40年ローンを活用すれば、月々の負担を抑えつつ、結果的に返済総額を抑えることも可能です。
なぜなら、繰り上げ返済によって支払う利息が減り、返済期間の短縮につながるからです。
以下のような資金計画を立てられる人が向いています。
- 毎月少額でも繰り上げ返済用の積立をしている人
- ボーナスの一部を返済に充てるつもりの人
- 教育費や老後資金とバランスを取りながら調整できる人
繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」がありますが、長期ローンとの相性が良いのは前者です。
結果として、無理なく、計画的に、利息の負担を軽減することができます。
資産運用に慣れている人
資産運用の知識や経験がある人にとっては、40年ローンは資産を最大化する手段にもなります。
なぜなら、低金利で長期の借入ができれば、住宅ローンを抑えて残りの資金を運用に回すことができるからです。
たとえば、住宅ローン金利が1.0%であれば、年利3〜5%の運用益が見込める投資信託やiDeCo、NISAなどで差益を得ることが可能です。
このような運用を行える人は、以下のような特徴があります。
- 投資信託や株式、債券などの運用経験がある
- リスクとリターンのバランスを理解している
- 家計全体を俯瞰して資金の流れを管理できる
もちろん、運用にはリスクも伴いますが、返済に余裕がある40年ローンだからこそ、資産運用との両立が可能になります。
40年ローンを組むとやばい人
一方で40年ローンを組むとやばい人はこちらです。
完済時年齢が80歳を超える人
結論から言えば、完済時の年齢が80歳を超えるような人には、40年ローンはおすすめできません。
なぜなら、老後の生活資金とローン返済が重なることで、家計が圧迫されるリスクが高くなるからです。
たとえば、45歳で40年ローンを組むと、完済は85歳。
定年退職後も長く返済が続くため、年金だけでローンを払い続けるのは現実的ではありません。
以下のような懸念があります。
- 退職金や年金がローン返済で消えてしまう
- 医療費や介護費などの老後資金が足りなくなる
- 万が一返済不能になると、家を手放すリスクもある
こうしたリスクを避けるには、完済時の年齢をできれば70歳前後に抑えるのが理想です。
年齢が高めの方は、ローン期間を短くするか、頭金を多くして借入額を減らす工夫が必要です。
変動金利には5年ルールなどがありますが、それでもリスクありますよね！
＞＞ 【関連記事】住宅ローンの125%ルールがない銀行とは？｜5年ルールも合わせて解説
ライフプランが定まってない人
将来のライフプランがまだ決まっていない人は、40年ローンを組むべきではありません。
理由は、返済期間が長いぶん、生活スタイルや働き方の変化に対応しにくくなるからです。
たとえば、次のような不確定要素がある人は注意が必要です。
- 結婚・出産・転職など大きなライフイベントが控えている
- 将来どの地域に住むか定まっていない
- 単身か、家族かなど住む人数が変わる可能性がある
40年という長期のローンは、安定した未来設計があってこそ有効に活用できます。
ライフプランが曖昧なまま契約すると、将来的に「思っていたのと違う」と後悔する可能性があります。けた方が安心です。
内部リンク
将来の収入減少や病気、家族構成の変化など、人生には思わぬことが起きたりしますからね！注意しましょう。
「ホントそうだよね…。借金を背負うわけだからね。」
家計管理が得意ではない人
家計の管理が苦手な人は、40年ローンを組むと返済に行き詰まる恐れがあります。
なぜなら、長期間にわたるローンは、収支のバランスを継続的に管理する力が求められるからです。
実際に、以下のような傾向がある人は要注意です。
- 毎月の支出を把握していない
- 貯金がなかなかできない
- クレジットカードのリボ払いやローンを複数抱えている
このような状態で40年ローンを組むと、途中で病気や収入減があった場合に対応できません。
最低でも、毎月の収支を記録し、ボーナスや臨時収入も含めた家計の計画を立てられる人でなければリスクが高くなります。
収入が安定していない人
収入が不安定な人も、40年ローンには向いていません。
なぜなら、収入が上下する中で安定した返済を40年続けるのは非常に難しいからです。
具体的には、以下のような職種・状況の方が該当します。
- フリーランスや自営業などで収入が月によって変動する
- 転職が多く、勤続年数が短い
- 業績や景気に左右されやすい職種に就いている
こうした方が長期ローンを組むと、収入が減ったときに返済できなくなる可能性が高まります。
住宅ローンは長距離走。安定したペースで走り切れる体制がないと、途中で破綻してしまうリスクがあるのです。
売却して住み替えする予定がある人
将来的に家を売却して住み替えを考えている人には、40年ローンは不向きです。
なぜなら、ローン残債が多く残る状態で売却することになり、思うように資金が残らないケースが多いからです。
40年ローンは元金の減りが遅いため、売却時のローン残高が高くなりがちです。
たとえば、10年後に売却を予定していた場合、通常より多くのローン残債が残るため、売却益で返済しきれない可能性があります。
また、以下のようなデメリットもあります。
- 住宅の資産価値が下がるとローンが残る
- 住み替えのための資金が不足する
- 売却後に新たなローンを組むのが難しくなる
住み替えを前提にしているなら、返済期間はなるべく短く設定するか、頭金を多く入れてローン残高を抑える工夫が必要です。
＞＞ 【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
40年の住宅ローンの繰り上げ返済はおすすめしない
仮に、40年ローンを組んで返済が苦しくなったときの対策も紹介します。
メリットが少ないから
40年ローンは月々の返済負担を軽くすることが主な目的です。
そのため、繰り上げ返済をしても「毎月の返済額」や「総返済額」の削減効果が相対的に小さくなります。
具体的には、以下のような理由があります。
- 長期ローンは金利の影響が少しずつ効いてくるため、初期の繰り上げ返済では利息軽減効果が小さい
- 月々の返済がそもそも低いため、返済の負担がそれほど重くない
- 多額の返済資金を使っても、効果が数字として見えづらい
「せっかく繰り上げ返済したのに、思ったより返済総額が減らなかった」という声も少なくありません。
特に40年ローンでは、繰り上げ返済の効果を十分に感じにくいのが実情です。
前に「本当に得になるか」を必ずシミュレーションしておきましょう。
繰り上げ返済は住宅ローン控除が終わってから
繰り上げ返済をするなら、住宅ローン控除の適用期間が終わってからがベストです。
なぜなら、住宅ローン控除は年末残高の0.7％が最大13年間にわたり所得税や住民税から控除される制度であり、ローン残高を減らすと控除額も減ってしまうからです。
たとえば、以下のようなケースがあります。
- 繰り上げ返済をしてローン残高が減ると、翌年の控除額も減少
- 本来もらえるはずだった控除の恩恵が小さくなる
- 結果的に「実質損」になる場合もある
そのため、住宅ローン控除の13年が終わるまでは、繰り上げ返済を控えるのが賢明です。
控除期間終了後に余裕があれば、そこで繰り上げを検討するとよいでしょうして「任意売却」に進む必要があるので注意しましょう。
繰り上げ返済の方法は2種類
住宅ローンの繰り上げ返済には、主に以下の2種類があります。
どちらもメリット・デメリットがあり、ライフプランや資金状況に応じて選ぶことが大切です。
① 期間短縮型
返済期間を短くするタイプの繰り上げ返済です。
同じ毎月の返済額をキープしつつ、ローン完済時期を早めるのが特徴です。
特徴とメリット
- 利息の軽減効果が最も大きい
- 返済期間が短くなることで心理的な安心感が得られる
- 「定年までに完済したい」という人に向いている
- デメリット
- 月々の支払い額は変わらないので、家計の負担感は減らない
- 将来の資金余力が減る（貯金が減る）
② 返済額軽減型
毎月の返済額を減らすタイプの繰り上げ返済です。
返済期間は変わらず、生活のゆとりを持ちたい人に適しています。
特徴とメリット
- 月々の返済額が減るので家計が楽になる
- 教育費や車の購入など、他の出費が多い時期に有効
- パートナーが育休中・時短勤務などで収入が減っている時期にも有利
デメリット
- 期間短縮型より利息の削減効果は小さい
- 完済時期は変わらないため、長期で見ると返済負担が残る
どちらの方法がよいかは、以下のように使い分けるとよいでしょう。
- 利息を減らして早く完済したい人 → 期間短縮型
- 家計の負担を軽くしたい人 → 返済額軽減型
どちらの繰り上げ返済を選ぶかによって、将来の家計や資産形成にも影響します。
迷った場合は、FPや金融機関に相談するのもおすすめです。
余剰資金があれば投資に回す
手元に余剰資金がある場合は、それを繰り上げ返済に使うよりも、資産運用に回したほうが効果的なことも多いです。
なぜなら、現在の住宅ローン金利（特に変動金利）は非常に低いため、それ以上の利回りが見込める投資商品にお金を働かせたほうが、資産形成につながるからです。
具体的には、以下のような運用先が考えられます。
- 積立NISAや新NISAなど、非課税制度を活用した投資信託
- 安定運用を目指すインデックスファンド
- 将来の教育費や老後資金のためのiDeCo（個人型確定拠出年金）
もちろん、投資にはリスクも伴いますが、長期でコツコツ運用すれば、繰り上げ返済以上のリターンを得られる可能性もあります。
返済を急がず、余剰資金を活用するという考え方も、40年ローンにはマッチしています。
内部リンク 独立系FPランキング
40年ローンの返済シミュレーション
H4返済額の比較（5000万円の借入）
H4返済額の比較（4000万円の借入）
40年ローンを変動金利組むときのポイント
40年ローンもやばい？
最後に、40年ローンもやばいの？ということも少しだけ解説しておきます。
結論、リスクを理解して利用するなら問題ありません。
50年ローンとデメリットは同じ
結論から言うと、40年ローンも50年ローンと同じようなデメリットがあります。
なぜなら、返済期間が長くなることで利息負担が増えたり、老後資金への影響が大きくなったりするからです。
具体的なデメリットは次の通りです。
- 支払う利息が増える
借りる期間が長いほど、利息を払う総額は大きくなります。 - 元金の減りが遅い
最初の10年〜20年は、支払ってもなかなか借金の元本が減りません。 - 資金計画が難しくなる
退職後も返済が続くリスクが高まり、老後の生活設計が立てづらくなります。
年金生活中も住宅ローンを払い続けることになり、家計を圧迫しかねません。
このように、40年ローンも「長期間のリスク」が50年ローンと本質的に変わらないため、慎重な判断が求められます。
住宅ローン50年の取り扱い銀行
50年ローンを取り扱っている銀行は、まだ限られています。
なぜなら、通常の住宅ローンは35年が標準であり、それ以上の長期ローンはリスク管理が難しいからです。
主な取り扱い銀行は次の通りです。
- 住信SBIネット銀行
- auじぶん銀行
- ソニー銀行
- 楽天銀行
ただし、どの銀行も「50年ローン＝誰でも組める」わけではありません。
年齢や収入、物件条件によっては希望通りの融資期間にならないこともあります。
50年ローンは「家を買うチャンスを広げる」というメリットもありますが、将来にわたるリスクも十分に考慮して選ぶことが大切です。
まとめ
今回は、40年の住宅ローンはやばい？について理由やメリット・デメリットなどを解説しました。
40年ローンは、住宅ローンが組みやすくて物件の選択肢が広がるなどのメリットがあります。
ただし、35年ローンに比べて金利が増えて総支払額が増えるデメリットもあるので注意しましょう。
この記事で、返済期間40年の住宅ローンを知っていただき、住宅ローン選びに役立ててください。
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