住宅ローンの0.1%の金利差は大きい?|総返済額の違いを解説

住宅ローン

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相談者
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「住宅ローンの金利ってちょっとでも違うと、35年間にしたらどれぐらい違いがあるのかな?詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 家の購入をこれから考えている方
  • 住宅ローンの選択に迷っている方
  • 金利と団信の手厚さのどちらを優先すべきか迷っている方

住宅ローンにおける0.1%の金利の違いで総返済額にどれぐらい影響するでしょうか。

35年間返済する住宅ローンの金利は、人生を左右するものと言っても過言ではありません。

2023年も変動金利を中心に低金利が続きましたが、2024年以降も金利情報について引き続き注目です。

この記事では、金利0.1%の違いが総返済額に与える影響について、シミュレーション含めて解説します。

本記事のポイント

 

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借入金額が多ければ多いほど、金利0.1%の差がもたらす影響は大きくなります。

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住宅ローン0.1%の違いで総返済額が大きく変動

ここでは、金利の違いが総返済額に与える影響を数字を用いて解説していきます。

住宅ローン金利0.1%の違いで月々約1,400円増加

住宅ローン金利0.1%違うだけで、月々1,400円も返済額が変わってきます。

仮に、3,000万円の住宅ローンを金利1%で35年組むと、月々返済額は、「84,685円」です。

さらに0.1%引き上げた1.1%で住宅ローンを組むと、月々返済額は、「86,091円」になります。

この2つの差額は、86,091 – 84,685 = 1,406円

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4,000万円になると、0.1%の違いで月々1,500円程度の違いが出てきます。

借入金額ごとの返済シュミレーション

参考までに、3,000~6,000万円の住宅ローンを借りた場合の1.0%と1.1%の金利で比べてみました。

前提条件
  • 元利均等返済
  • 期間35年
  • ボーナス返済なし

通常は、融資手数料や保証料などがありますが、条件によって金額が異なるので、今回は無しとしました。

※右へスクロール

借入金額返済期間金利月々支払支払総利息差額
3,000万円351.0%84,685円35,567,998円5,567,990円
351.1%86,091円36,158,229円6,158,229円590,231円
4,000万円351.0%112,914円47,423,997円7,423,997円
351.1%114,788円48,210,972円8,210,972円786,975円
5,000万円351.0%141,142円59,279,996円9,279,996円
351.1%143,485円60,263,716円10,263,716円983,720円
6,000万円351.0%169,371円71,135,996円11,135,996円
351.1%172,182円72,316,459円12,316,459円1,180,463円
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「0.1%」の金利差でも、借入額が増えれば数百万の違いが出てきます。

過去30年間の金利推移

参考までに、これまでの金利推移のグラフを紹介します。

今後、金利上昇リスクがあることは考えておかなければいけませんが、現在の低金利時代において、「お金を借りて不動産を購入する」には、良い市況であることが分かります。

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アメリカの住宅ローン金利(30年)は、6.83%(2023.12.20現在)です。

バブル期の金利

バブル期は金利8.5%でした。

同じ条件にして3,000万円を35年ローンで借りると、

  • 月々224,058円
  • 総支払額 94,104,432円

となり、3,000万円借入して、約9,500万円を返済することになってしまいます。

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家を買ったのか利息を払うために住宅ローンを借りたのかよく分からなくなります。

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住宅ローンの返済額と利息のシミュレーション

住宅ローンを契約するときは、事前に利息や返済額を確認しておきましょう。

各金融機関が提供しているシミュレーションツールを使えば、簡単に計算できます。

各商品の利息の目安を把握する

利息とは、元金と返済期間に応じて払うお金です。

毎月の利息額を計算する場合は、直前のローン残高に月利を掛けて算出します。金融機関が提示している金利は、「年利」で表示されているのが一般的です。月利は年利を12ヶ月で割って算出します。

例えば、ローン残高が15,000,000円、金利0.5%、その月の利息額は以下になります。

15,000,000円 ×(0.5% ÷ 12)= 6,250円

月々の返済元本に、上記の利息が足されます。

引用:住宅ローン利息の計算方法や仕組みを知ろう。エクセル活用で簡単 (モゲチェック)

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一般的に、お金を借りた時に払うお礼が「利子」、お金を貸した時に貰うお礼が「利息」とされています。

契約前のシミュレーションも忘れずにやる

前述の通り、住宅ローンを比較する場合、金融機関ごとの金利は大切ですが、念のため総返済額も確認しておきましょう。

返済額を計算する時は、「元利均等」と「元金均等」の違いを理解しておく必要があります。

毎月の返済額が一定の元利均等は、返済計画を立てやすくなりますが、返済期間と金利が同じなら、元金部分の毎月返済額が一定である元金均等の方が総返済額を抑えられます。

総返済額の比較(借入残高3,000万円、固定金利2%、返済期間35年)
  • 均等返済:総返済額41,739,108円、総利息額11,739,108円、毎月の返済額99,378円
  • 均等返済:総返済額40,524,999円、総利息額10,524,999円、毎月の返済額121,428円(初回121,428円以降少しずつ返済額は少なくなります)

総支払額の差=1,214,109円(元金均等のほうが少ない)

元金均等返済は、徐々に毎月の返済額は減ってきますが、返済開始当初の毎月返済額は約2.2万円ほど多くなります。

引用:返済額シミュレーション (モゲチェック)

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各金融機関のサイトには、利息や毎月の返済額などを計算できるツールがあります。

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住宅ローンでは金利の違いを優先

住宅ローンを選ぶ上では、総返済額に直接影響する「金利」にこだわることが重要です。

住宅ローンを金利で選ぶ人が7割以上

前述の通り、金利の上下は総返済額や月々の返済額に大きな影響を与えます。

住宅金融支援機構が2022年4月に実施した調査でも、フラット 35以外の利用者で変動金利型を選択した人のうち、7割以上が金利を重視して住宅ローンを選んでいます。

引用:住宅金融支援機構/住宅ローン利用者の実態調査(2022年4月)

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金利が高い状況が続くと思われる市況においては、一般的には固定金利が増えてきます。

金融機関ごとに金利が異なる理由

昨今から増加している「店舗がなく人件費を抑えることができるネット銀行など」が、大幅な優遇金利を提示してきていることから、金利の価格競争が激しくなってきてます。

つまり、店舗を持つ従来の金融機関も金利を下げざる得なくなってきているということです。

住宅ローンの金利になる「実行金利」は、以下のように求めることができます。

実行金利の計算式
  • 店頭金利 ー 優遇金利 = 実行金利

他社との差別化を図ることができる「優遇金利」は、金融機関ごとで優遇幅を変えることができます。

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店頭金利は主に市場動向の影響を受けて決まるため、大きな差はありません。

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住宅ローンの付帯サービス

このほかにも住宅ローンに付帯する形で、金融機関ごとにいろいろなサービスが提供されています。

住宅ローンの「付帯サービス」は参考程度にとどめておく

一般的な付帯サービス内容を記載しておきますが、重要度は落ちるので参考までにみておくぐらいで構いません。

付帯サービス(例)
  • ATM手数料を毎月数回分無料
  • 一部繰上返済手数料を無料

具体的なサービス内容は、各金融機関のHPに掲載されています。

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その他、保険商品(投資信託)を買うと更に金利が優遇される場合などもありますので、メリットデメリットをしっかり確認して判断しましょう。

住宅ローンは、金融機関が販売するいわゆる「商品」です。会社なので利益を得るために「金利」や「諸費用(保証料や事務手数料など)」と「付帯サービス」でバランスを整えています。(例)保証料は0円だけど、事務手数料が高い

住宅ローンを体系的(総合的)に把握できると、より選びやすくなります。

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団体信用生命保険(団信)とは

住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険に原則加入する必要があります。

団体信用生命保険(団信)とは、契約者が「死亡または高度障害などの重篤な病気」と診断された場合、「住宅ローン残高が全て無くなる保険」です。(住宅ローン専用の保険)

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一般的には、保険料は契約者が支払うべきものですが、金融機関が契約者に代わって保険料を負担します。

団信の特約で金利が上乗せされる

団信では特約を付けることで、プラスアルファのリスクを保障で補うことができます。

昨今では、更に保障内容を広げた「特約」として、以下が付加できる住宅ローンがあります。

  • がん保障(がんと診断された場合、その時点の残高相当の保険金が支払われること)
  • 3大疾病保障(がん・急性心筋梗塞・脳卒中と診断された場合、保険金が支払われること)
  • 全疾病保障(全ての病気やケガにより、就業不能状態時に保険金が支払われること)

当然、このような保障を無料で加えることはできないので、金利に保険料分を上乗せしています。つまり、団信の保障分がどれぐらい金利に盛り込まれているか分からないため、団信の保障内容ありきで住宅ローンを比較する意味がないのです。

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全疾病保障には、「がんと診断された場合に保険金が支払われ、住宅ローンが0になる」がん保障は含まれていません。

各種団信のカバー範囲

各種団信の保障範囲を図にしました。

✔︎各種団信のカバー範囲

国立がん研究センターの統計(2019年)によれば、日本人が一生のうちと診断される確率は、男性65.5%、女性51.21%とどちらも2人に1人です。

がん対策は生命保険でもできます。

加入中であれば合わせて保障内容の検討をしてみましょう。

保険料を追加で支払う必要がありますが、入院中に住宅ローンの支払いが免除される「月次返済保障」など、住宅ローン残高の一部だけを保障する団信もあります。(金利に上乗せするタイプが中心)。

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まとめ

今回は、住宅ローンにおける金利差0.1%がもたらす返済額への影響について紹介しました。

本記事のポイント

 

たった金利0.1%の違いでも、35年で資金計画をすると総支払額への影響は軽視できません。

だからこそ複数の金融機関で比較をして、0.1%でも住宅ローン金利を抑える努力をしましょう。

住宅ローンの比較なら、無料でできるモゲチェックがおすすめです。

住宅ローンの基本的な知識を知りたい方は、以下も参考にしてみてください。

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