頭金なしで住宅ローン審査は危険?|メリット・デメリット

住宅ローン

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相談者
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「住宅ローンの申込において、頭金は出した方がいいのかな?できれば購入後の生活費もあるから出したくない。頭金を出すメリットがあるなら考えるけど…。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • これから住宅ローンの利用を検討している方
  • 頭金を入れた方がいいか悩んでいる方
  • 頭金を入れないことのリスクを知りたい方

住宅ローンを頭金なしで審査すること問題ないでしょうか。

自己資金が用意できない場合は、できれば頭金なしで住宅ローンを使いたいものです。

この記事では、頭金なしで住宅ローンの審査が通るかどうかや、デメリットやメリットについて解説していきます。

本記事のポイント

 

貯金を崩して数百万ほど払う必要があるので、できれば頭金なしで住宅ローンを借りたいものです。

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住宅ローン審査は頭金なしでも利用できる

結論から言うと、現在は、頭金なしで住宅ローンを組む(フルローン)ことは可能です。

以前は、銀行から住宅ローンを組むには、物件価格の20%分の頭金がないと借りられない時代もありました。

そもそも頭金とは

頭金とは、住宅購入費用のうち自己資金の部分をいいます。

住宅購入額=住宅ローンの借入額+頭金

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例えば、5,000万円の住宅を購入する場合、4,500万円を住宅ローンで組むときの残りの物件金額分の500万円が頭金になります。諸費用は別でかかります。

メガバンクの一つ、みずほ銀行の公式ホームページでは、頭金に関して以下のように記載されています。

「マイホーム購入は1,000万円の頭金を貯めてから……」と考えていると、住宅取得のメドは遠のきがちに。絶好の物件があっても購入に踏み切れない可能性もあるでしょう。頭金のないフルローンなら、絶好の物件が見つかったらフットワーク軽く購入に踏み切ることができます。

引用:みずほ銀行「住宅ローンのお役立ち情報の記事

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頭金なしで住宅ローンを組むと「総返済額が増える」などデメリットもあり、物件価格すべてを住宅ローンで組むことは慎重に検討するべきです。

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住宅ローンを頭金なしで組むメリット

頭金なしの住宅ローンにはデメリットがありますが、もちろん得られるメリットも存在します。

それぞれのメリットについて一つずつ解説します。

貯蓄を生活費として残しておける

頭金なしで住宅ローンを借りれば、自己資金を使わずに済むので貯蓄が減ることはありません。

つまり、貯蓄を生活費として残しておくことが出来ます

当面の生活費を確保したまま、マイホームを買えることは、頭金なしで住宅ローンを借りる大きなメリットと言えます。

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頭金を出して住宅ローンの借入金額を減らすのか、借入金額が多くなっても貯蓄(現金)を残しながら月々返済していくのかの選択をどうするかです。

住宅ローン控除額が増える

頭金なしで住宅ローンを借りるとローン残高が増えるため、住宅ローン控除額が増えるので還付される税金が多くなります

年末時点での住宅ローン残高×0.7% = 住宅ローン控除額 (新築と中古で減税期間は異なる)

引用:国土交通省「住宅ローン減税制度について

試算条件について
  • 元利均等返済
  • 返済期間35年(420ヶ月)
  • 全期間固定金利
  • 金利1.2%
  • ボーナス返済無し
  • 年収500万円
  • 新築物件

頭金なしと頭金ありの場合、住宅ローン控除による還付金はどれくらい変わるのかを見てみましょう。

頭金あり頭金なし
住宅購入費用35,000,000円35,000,000円
頭金3,500,000円0
ローンの借入金額30,000,000円35,000,000円
住宅ローン金利金利1.2%金利1.2%
控除額約232万円(初年度約20万円)約259万円(初年度約21万円)

借入残高がある方が、住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けられる場合があることもメリットのひとつです。

住宅ローン控除の計算はこちら

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13年間(10年間)で還付される金額と購入時に頭金を入れることで受けれる恩恵の比較をすることが大切です。

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住宅ローンを頭金なしで組むデメリット

頭金なしで住宅ローンを組むデメリットは、下記の通りです。

それぞれのデメリットを詳しく解説していきます。

返済負担率が増える

頭金なしだと、当然、住宅ローンの借入金額は大きくなります。

借入金額が大きくなれば利息の割合も増え、毎月の支払いや総支払額含めて高くなります

家計に占める住宅ローン返済額が増えことで、返済が困難になることも考えられます。

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借入残高が少ない方は、心理的な負担も少なくなります。

住宅ローンの審査が厳しくなる

頭金がないと、以下のポイントが難しいと判断されると審査が厳しくなる傾向があります。

  • 継続的かつ安定的な収入が見込めない
  • 年収に対する住宅ローンの借入金額が適切でない(借りすぎ)
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頭金がないと住宅ローンの借入金額が増えるとともに月々のローン返済額も増えることから、住宅ローンの返済が困難になり、貸し倒れのリスクが懸念されるため、審査が厳しくなる傾向にあります。

借入金利が高くなる場合がある

金融機関の多くは、物件価格に対する頭金の割合によって借入金利が変わることがあります。

仮に、フラット35を利用して購入価格3,000万円のマイホームを購入する場合、頭金なしの場合と頭金を1割(300万円)とした場合の総返済額の比較をしました。

試算条件について
  • 元利均等返済
  • 返済期間35年(420ヶ月)
  • ボーナス返済無し
頭金金利総返済額
頭金1割以上(融資率9割以下)1.48%3,461万円
3,846万円(頭金含む)
頭金1割未満(融資率9割超)1.74%4,008万円(頭金0円)
参照:新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準(2022年10月)

このように、フラット35(借入期間21年〜35年)の金利は、頭金が物件価格の1割より大きい(融資率9割以下)場合が年率1.48%であるのに対し、頭金が1割以下だと年率1.74%となります。

参考までに、「フラット20」と「フラット50」の最も多い金利情報をのせておきます。

頭金金利
フラット20
(15年以上20年以下の借入期間)
頭金1割以上(融資率9割以下)1.32%
頭金1割未満(融資率9割超)1.58%
フラット50
(借入期間を最長50年の借入期間)
頭金1割以上(融資率9割以下)2.17%
頭金1割未満(融資率9割超)2.43%
参照:新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準(2022年10月)
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頭金を入れることで、金利が下がるところも重要なポイントです。35年にするとメリットが如実にでます。

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金利上昇時の返済負担への影響が大きい

特に変動金利などでは、借入時は低金利で問題なく返済できたとしても、今後金利が上昇すれば月々の住宅ローン返済額はさらに増える可能性があります

借り入れ金額が大きいほど住宅ローンの利息の金額も大きくなるため、変動金利や当初固定金利を利用するリスクも高くなってしまいます。

  • 変動金利の場合
    借入当初は低金利で借り入れることができますが、半年ごとの見直しで金利が上昇すればローン返済額は増えます。(125%ルール、5年ルールにも注意)
  • 当初固定金利の場合
    固定金利期間が終了する時の金利次第では、ローン返済額が増えます。
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頭金なしで住宅ローンを借りる場合は、金利上昇に伴うローン返済額の増加が原因で、支払いが苦しくなる可能性を予め認識しておくことが大切です。どちらの金利タイプも、金利上昇時にどのように対応するのかを事前に計画した上で利用しましょう。

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住宅売却時にローンが残る可能性がある

家庭や仕事(転勤)の事情で住宅ローンの返済が困難になると、自宅(抵当権設定済み)の売却で得た資金でローンの残債を支払うことになります。

しかし、購入時に、頭金を入れずにフルローンで借りると、自宅の売却価格だけではローンを完済できない恐れがあります

特に日本の不動産市場において、建物は経年劣化(減価)していく考え方が根付いているため、中古物件を中心に資産価値が下落しやすくなっています。

さらに、新築販売物件(マンション・戸建て問わず)には、建築会社や不動産会社の利益が含まれているため、中古市場において、購入時の価格よりも売却価格が低くなる可能性が高いです

このような理由から、頭金なしで住宅を購入することは、「売却しても住宅ローンが残ってしまうため、結果的に売却できない」可能性があるということです。

売却するときは、複数の不動産会社に査定を依頼して、価格競争を起こすことで高く売却できる可能性はがあります。

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

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昨今の低金利下においては、都心3~5区の好立地エリアなどは、新築供給量の減少やコンパクト化などにより中古物件の価格が新築を上回る状況が散見されましたが、一般的には、新築ができれば中古の価値は下がっていきます。

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頭金「あり」と「なし」の返済額シミュレーション

実際に「頭金あり」と「頭金なし」でどれくらいの違いが出てくるのかについて総返済の比較をしてみました。

返済額のシミュレーション

頭金「あり」と「なし」でシミュレーションをしたら、以下の違いが出ました。

  • 月々の返済額1万円以上変わる
  • 総支払額が約610万円変わる
シミュレーション条件
  • 元利均等返済
  • 返済期間35年(420ヶ月)
  • 全期間固定金利
  • 金利1.2%
  • ボーナス返済無し
頭金あり頭金なし
物件価格35,000,000円35,000,000円
頭金3,500,000円0
住宅ローンの借入金額30,000,000円30,000,000円
住宅ローン金利1.2%1.2%
毎月の返済額87,510円102,095円
総利息額6,754,487円7,880,235円
総支払額36,754,487円42,880,235円
差額6,125,748円

無理のない範囲でも構いませんのが、頭金を入れるメリットが分かると思います。

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頭金を入れることで、金利も優遇されることもあるので、さらに総支払額に違いがでてくることもあります。

諸費用は自己資金が望ましい

諸費用とは、購入時に登記費用・仲介手数料などの物件価格以外にかかる費用です。

  • 新築の諸費用:物件価格 × 5%前後
  • 中古の諸費用:物件価格× 7〜10%

諸費用を含めて住宅ローンを組むと、延滞するリスクが高まるので金利が上がる場合があります。

金融機関からすると、貸す金額が増えるのでリスクとみなす傾向が高いです。

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営業マンによっては、融資率を下げるために諸費用含めたローン商品を提案される場合があります。

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審査では返済負担率に注意

審査項目のうちのひとつに「返済負担率」という考え方があり、年収に占める年間ローン返済額の割合がどれぐらいかという指標です。

一般的に、返済負担率は25%以内だと比較的余裕を持って住宅ローンの返済ができると考えられていますが、頭金がないと必然的に返済負担率は高くなり銀行審査に不利になる場合があります

もちろん頭金なしで審査に通る場合もありますが、少なからず審査には影響が出ることを理解しておきましょう。

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年収600万円辺りで「額面年収に対して35%以下」にしている金融機関が多いです。

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頭金は物件価格の1割以上が理想

頭金なしの住宅ローン利用は、デメリット等があることから頭金を用意してから住宅ローンを借りようと考える方がいると思います。

頭金を用意する場合は、物件価格の1割以上用意できたら理想です

ただ、頭金を増やすために購入時期を延ばすと、不動産市況が変わってしまうリスクがあります。

  • 貯金をしている間も家賃が発生する
  • 貯金をしている間に物件価格の相場や金利に変動が出る可能性がある

生活に支障が出ない範囲で頭金を用意して、現時点での最善策を選択して住宅を探すこともアリだと思います。

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貯金全てが頭金になるわけではない

貯金=頭金ではないことを理解しておきましょう。

念のため、不足の事態(親の介護、病気、けが)や頭金・諸費用・税金などに充てる金額を除いた上で、毎月の生活費の約6か月分を手元に残せたら理想です

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手元資金が6ヶ月分なのは、失業手当の支給が遅い自己都合の退職で、退職してあら1週間の待機期間後に3か月の給付制限期間あることを想定しているからです。失業保険手続きのご案内

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住宅ローンにおいて満足に借入ができない場合の対処方法

頭金が出せないなど含めて、単独名義では希望金額の借入ができない場合、一般的な方法として親族(配偶者・親など)からの贈与があります。しかし特殊な事情の関係からできない場合があります。

そのような時の他の対処法として、下記があります。

収入合算

銀行次第で相手方の年収全額を合算できない場合があるので、事前に確認が必要です。

注意点としては、収入合算者も今後も仕事を継続できる(する)予定なのかどうかです。

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契約者本人含めて「他にローン借入をしていないかの確認」も必要です。万が一借入がある場合は、先に完済しておきましょう。借入できる金額が減ってしまいます。

親からの借入をする

ポイントは、贈与とみなされないように、「金銭消費貸借契約書」や「借用書」を作成し、実際に返済(振込など)していることを証明できるようにすることです。

あくまで「借入」ということを理解しておきましょう。

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まとめ

今回は、頭金なしで住宅ローン審査をする危険性について解説しました。

本記事のポイント

  • 頭金なしでも住宅ローンは借りられる
  • 頭金を出せるなら、出すメリットは一定ある
  • 頭金を入れることによる適用金利に注目
  • 住宅ローンの特徴を理解した上で検討が必要
  • 頭金を準備する期間中の家賃と住宅ローン控除額を含めた検討が必要

 

頭金なしでも住宅ローン審査が通ることはありますが、返済負担率が増えたり、審査が通りにくくなるなどのデメリットもあります。

この記事で、頭金が「ある場合」と「ない場合」のメリット・デメリットを理解しておきましょう。

住宅ローンの知識は、利用する予定の場合は基礎レベルの内容は理解しておく必要があります。以下の記事を参考にしてください。おすすめの書籍も紹介しています。

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