住宅ローンを4000万組むには世帯年収どれぐらい必要?|徹底解説

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「4,000万ぐらいで住宅ローンの利用を検討中だけど、どれぐらい世帯年収あればいいかな?ローンを組む上で注意しないといけないこととかも知りたい。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 住宅の購入費や建築費用で住宅ローン利用を検討している方
  • 住宅ローンの予算組みについて知りたい方
  • 夫婦における住宅ローンの利用方法を知りたい方

仮に、4,000万の住宅ローンを組む場合、どれぐらい年収があればよいでしょうか。

安易に「税込年収」で予算を組んでしまうと、病気などがあった場合に返済が苦しくなる可能性があります。

この記事で、住宅ローン4,000万円を組む場合において、世帯年収を含めた年収別のシミュレーションなどを含めて解説します。

本記事のポイント

 

住宅ローン金利が少しずつ上がってきている状況です。より適正な住宅ローンの借入をしないと返済期間中に思わぬ落とし穴があるかもしれません。

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住宅ローンを4,000万円組むために必要な年収(世帯年収含む)

ここでは、住宅ローンの借入に必要な年収目安を解説していきます。

必要な年収を下回ると審査に落ちるというよりは、返済に余裕がなくなる意味合いが強いです。

目安年収は665万円以上

住宅ローン4,000万円を組むために必要な年収は665万円以上です。

返済負担率30%の場合で計算してみました。

返済負担率 計算式

返済負担率(%)=年間のローン返済額÷年収×100

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返済負担率は返済比率ともいいます。

  • 返済期間35年(420ヶ月)
  • 金利(銀行審査に適用される審査金利):3.5% ※一般的に3%~4%
  • 元利均等返済
  • ボーナス払いなし
  • 頭金なし
  • 毎月返済額 約16.5万円
  • 年間返済額 約200万円
  • 返済負担率30%とすると、必要な年収は約665万円

多くの金融機関では、返済負担率の審査基準を「前年度の税込年収に対して35%以下」にしています。

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一般的な金融機関の年収別返済負担率は以下の通りになります。

年収別の返済負担率(民間の金融機関)
  • 年収150万円~250万円未満:返済負担率25%
  • 年収250万円~400万円未満:返済負担率30%
  • 年収400万円以上:返済負担率35%
  • 年収600万円以上:返済負担率40%
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フラット35は「年収400万円未満は30%以下」と「年収400万円以上は35%以上」の2種類が基準となる返済負担率です。

住宅ローン審査に通る年収が無理なく返済できる年収とは限らない

ここで注意しておかなければいけないのは、以下です。

「住宅ローン審査に通る年収」と「余裕をもって住宅ローンを返済できる年収」は同じではない

審査基準となる年収は、税金や社会保険料を控除した「手取り年収」ではなく「税込年収」で算出されてしまいます。

返済負担率は手取り年収に対して25%以内が理想

住宅ローンの借入金額に余裕が出るのは、住宅ローンの返済額が「手取り年収に対して25%以下に抑えられているかどうか」が1つの基準です。

手取り収入の25%以下の理由には、

  • 住宅ローンの返済期間中に家計の収支が変動(悪化)する可能性がある
  • 住宅ローンの返済額に加えて所有期間中の維持管理や修繕にかかる支出が大きくなる

返済期間中に、教育費の増加や転職による収入減もあったり、固定資産税や火災保険料、修繕費などの「住居関連費」が変動する可能性があります。もっというと老後資金の確保することも念頭に置く必要があります。

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前述の返済負担率30%は、住宅ローンの返済だけを見た時の割合です。

「手取り年収に対する返済負担率25%以下」にしておくということで、不測の事態が起きても資金的な面で調整がききやすくなります。

状況次第では、頭金を増やしたり、予算を下げてみたりなど検討が必要になります。

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予め返済計画に余裕を持っておくと、少し返済負担率が増えても大丈夫という想定ができます。当然売るときにもメリットです。

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税込年収の5〜6倍の物件価格が適正

年収倍率とは、住宅購入価額(建設費用含む)が年収の何倍に匹敵するかを表した比率です。

たとえば年収600万円の方が、3,000万円の物件を購入する場合、年収倍率は5倍になります。

2021年度の「フラット35利用者調査」によると、首都圏における住宅種類別の平均年収倍率です。

融資区分平均年収倍率
土地付注文住宅7.8倍
マンション7.6倍
建売住宅7.4倍
注文住宅6.9倍
中古マンション6.1倍
中古戸建て6.3倍
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税込年収の8倍の物件を購入している調査事例もあります。
低金利の恩恵を受けると同時に物件価格が高騰してしまっているということですね。

しかし、理想とする年収倍率は税込年収の5倍〜6倍です。先程の目安年収665万を6倍すると約4,000万円になります。

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4,000万円の住宅ローンを組んだ場合の返済額・返済負担率

ここでは、年収別で住宅ローンの返済負担率を比較していきます。

条件は以下の通りです。

  • 住宅ローンの借入額4,000万円
  • 返済期間は35年(420ヶ月)、元利均等返済、ボーナス返済無し
  • 手取り年収は下記表を参照(独身会社員・給与所得のみ、給与所得控除・基礎控除・社会保険料控除と住民税・所得税を考慮)

額面年収手取り年収
1,000万円以下額面給与の約70~80%
1,000万円超2,000万円以下額面給与の約60~70%
2,000万円超額面給与の約50~60%
速算表(年収から手取りを算出)
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配偶者や扶養の人数によって手取り年収は変わってきます。

前述の通り、多くの金融機関は住宅ローンの審査基準を「前年度の額面年収に対して35%以下」にしています。

年収550万円(手取り約420万)

下記の通り年収を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約458,000円(月額)
  • 手取りから算出:約350,000円(月額)

年収550万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面45.8万円に対する返済負担率手取り35.0万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%107,408円23.4%30.6%
全期間固定金利 1.5%116,680円25.4%33.3%
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返済比率(返済負担率)=12ヶ月分のローン返済額 ÷ 手取り年収 × 100を月額換算。

年収600万円(手取り約460万)

下記の通り年収を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約500,000円(月額)
  • 手取りから算出:約383,000円(月額)

年収600万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面50.0万円に対する返済負担率手取り38.3万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%107,408円21.4%31.6%
全期間固定金利 1.2%116,680円30.4%34.4%

年収650万円(手取り約500万)

下記の通り年収を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約541,000円(月額)
  • 手取りから算出:約416,000円(月額)

年収650万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面29.1万円に対する返済負担率手取り22.9万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%107,408円19.8%25.8%
全期間固定金利 1.2%116,680円21.5%28.0%

年収700万円(手取り約525万)

下記の通り年収を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約583,000円(月額)
  • 手取りから算出:約437,500円(月額)

年収700万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面58.3万円に対する返済負担率手取り43.75万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%107,408円18.4%24.5%
全期間固定金利 1.2%116,680円20.0%26.6%

年収750万円(手取り約560万)

下記の通り年収を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約625,000円(月額)
  • 手取りから算出:約466,000円(月額)

年収750万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面62.5万円に対する返済負担率手取り46.6万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%107,408円17.1%23.0%
全期間固定金利 1.2%116,680円18.6%25.0%

金利次第ではありますが、650万円辺りから手取り年収に対する返済負担率が25%台になってきます。

また、税込年収であれば、550万円辺りから返済負担率が25%以内になってくるので「住宅ローンの審査」という上では、通過する見込みがあることが分かります。

上記のシュミレーションで「税込年収」と「手取り年収」の違いについても理解できると思います。

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住宅ローンを共働き世帯が返済する方法

共働きの夫婦が住宅ローンを契約する場合、主に以下の3つの方法があります。

  • 単独契約
  • 収入合算契約(連帯保証・連帯債務)
  • ペアローン契約

それぞれの契約方法の詳細は以下の通りです。(主債務者が夫の場合)

項目単独契約収入合算契約ペアローン契約
住宅ローン契約1契約1契約2契約
主債務者夫・妻
連帯保証人なし妻(連帯債務含む)妻・夫(双方に)
返済夫・妻
団体信用生命保険加入夫・妻
住宅ローン控除対象夫・妻
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物件価格の高騰等で首都圏マンションを中心に夫婦の収入を合算しないと購入できない場合もあります。

住宅ローンを一人で契約する方法(単独契約)

夫婦のどちらかが単独で契約する方法です。

契約者本人の収入や年齢、属性などを基準に審査が行われます。

主なメリット
  • 住宅ローン契約者の配偶者に収入がある場合に、その分は別のことにお金を使える
  • 住宅ローン契約者の配偶者が万が一産休や育休、病気で収入がない時期があっても、返済に影響を与えることは少ない
主なデメリット
  • 申込者一人分の収入が基準なため、希望金額を借りることができない可能性がある
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単独年収では購入できないような物件の場合は、審査が通らない場合があります。

住宅ローンを共働きで組む方法(収入合算)

夫婦のどちらか一方が、債務者(主債務者)、もう一方が連帯保証人や連帯債務者となり住宅ローンを契約する方法です。

夫婦の収入を合算して借入可能額の計算や審査が行われます。

主なメリット
  • 住宅ローンの借入金額を単独契約より増やすことができる
  • 住宅ローン契約は1本で済むので、契約時にかかる手数料は1契約分で済む
主なデメリット
  • 連帯保証人は、団信や住宅ローン控除は適用されない
  • 連帯債務の場合、金融機関次第では、団信に主債務者または連帯債務者のどちらか一方しか加入できない
  • 産休や育休、病気等で収入が減少した場合も、毎月の返済金額は変わらない
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団信(団体信用生命保険)とは、住宅ローンの返済中に契約者が亡くなるなどの、万が一が発生した場合に住宅ローン残高がゼロになる保険です。

住宅ローンを共働きで組む方法(ペアローン)

夫婦それぞれが1件ずつ契約し、夫婦が互いに連帯保証人になる方法です。

ペアローンは借入先金融機関は同一とし、購入する物件に夫婦が同居することが原則です。

主なメリット
  • 夫婦ともに住宅ローン控除を受けることが可能
  • 団体信用生命保険には夫婦ともに加入ができる
  • 夫婦の収入合算が可能なので、住宅ローンの借入金額を単独契約より増やすことができる
主なデメリット
  • 契約が2本分なので手数料や諸経費が増える
  • 団信は亡くなった人の分だけ保険適用されるので配偶者の住宅ローン返済は変わらず継続される
  • 産休や育休、病気等で収入が減少した場合も、毎月の返済金額は変わらない
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住宅ローンを組む方法には、それぞれに良し悪しがあります。
より自分たちの状況に合った方法を選択しましょう。

住宅ローン等の負担割合に応じて登記をする(収入合算・ペアローン)

夫婦がそれぞれ頭金を出し合ったり、「収入合算」や「ペアローン」を利用する場合は、共有名義で登記する豊富が一般的です。

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夫婦両方から自己資金を出したのに、登記は夫名義にすると「贈与税」がかかってくる可能性があります。払った頭金や住宅ローンの割合に合わせて登記をしなければなりません。

持分(登記)割合 夫3:妻:2
  • 夫の負担額:頭金400万+住宅ローン借入額2,000万=2,400万
  • 妻の負担額:頭金600万+住宅ローン借入額1,000万=1,600万
  • 持分(登記)割合:夫2,400万:妻1,600万(3:2)


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4,000万円の住宅ローン選びのポイント

住宅ローンは借入金額が増えれば増えるほど金利などの影響を受け、総返済額も大きく変わります。

ここでは、住宅ローンを組む上での主な注意点を解説します。

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3種類の金利のメリット・デメリット

住宅ローンの金利には、3種類の金利タイプがます。

  • 全期間固定金利型
  • 変動金利型
  • 固定期間選択型

金利が上がっても返済に対応できる人は変動金利に向いているなどの一般論はありますが、個別事情を踏まえての検討が必要です。

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全期間固定金利型

借入当初の金利が全期間固定され、金利変動の影響を受けずに返済するタイプです。

住宅金融支援機構が提供する「フラット35」も全期間固定金利型の1つです。

  • メリット:返済額が変わらないため将来の家計を立てやすい
  • デメリット:他の金利タイプに比べると、金利が高い
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一部ネット銀行などでは、全期間固定金利型でも経済動向で金利が変わる契約内容になっている場合があります。

変動金利型

一定期間ごとに金利が見直され、金利相場によって返済額が変わるタイプです。

固定金利と比べて金利が低くなるので、金利を抑えたい方におすすめです。

  • メリット:どの金利タイプよりも金利が低い
  • デメリット:金利変動リスクの影響を一番受けやすい

参考例として、みずほ銀行の金利を載せておきます。

みずほ銀行の場合(住宅金融普及協会 住宅ローンの金利情報を参照)
  • 変動金利は0.375%以上(ネット住宅ローン型)
  • 固定金利は1.55%以上(ネット住宅ローン、ローン取扱手数料型・最優遇金利)
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変動金利と固定金利の金利差は総支払額にするとかなり差が出てきます。

また、金利が大幅に上昇した場合でも、6~10年目までは借入当初の返済額の最大1.25倍までしか上がらないため、10年目まで返済額が大きく膨らむことがない点もメリットと言えます。(5年ルール・125%ルール)

借入当初から5年後に市場の金利が1.25倍以上増えた場合は、利息額が毎回の返済額を超えるため、裏で「未払利息」が発生しています。「未払利息」は、11年目以降の月々の返済や最終返済時に上乗せされます。

固定期間選択型

固定金利と変動金利の併せ型で、一定期間は固定金利、その後は、固定または変動金利を選択できるものです。

当初固定期間は2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年などから選べます。

期間終了後は、変動金利や同じ固定金利期間選択型のどちらも選ぶことが可能。

  • メリット:経済状況に合わせて返済プランを立てられる
  • デメリット:固定期間終了時の金利は、その時点の金利相場を考慮して見直される
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固定期間終了時の市況金利が上がっていると、返済額もつられて上がるようなイメージです。

ごく一部の金融機関では、一度変動金利型を選ぶと固定金利期間選択型を選べない商品があります。

可能な限り定年までに完済する

住宅ローンの借入期間は35年が一般的です。

定年後も年金だけで住宅ローンの返済を続けていくのは心理的な面も含めて負担です。

可能な限り定年までに返済を終えるような計画を立てると良いでしょう。

一つのやり方として、定年を超える返済期間を予め組んで、繰上げ返済によって完済を前倒しする方法も検討できます。

借入期間は繰上返済で短縮することは可能ですが、返済期間中にやっぱり延長したいなどできません。

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可能な限り頭金を増やす

無理のない住宅ローンの返済をするためには、当然、借入金額を減らすことが大切です。

借入金額を減らすためには、頭金を可能な限り増やすことが効果的です。

一般的に頭金は物件価格の10%〜20%出せると理想です。(4,000万円の場合、頭金400万円)

貯金=頭金ではなく、最低でも生活費3ヶ月分を残して、頭金と諸費用(物件価格の5%~10%)に充てるようにしましょう。

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住宅ローン控除を利用する

住宅ローン控除は、毎年の年末時点でのローン残高に対して、一定金額が所得税から控除される制度です。

住宅ローン控除で、手元に残る資金を増やすことができ、その金額を繰上げ返済に回すことも可能です。

2022年改正された主な要項
  • 住宅ローン減税の控除率が1%から0.7%に引下げ
  • 控除期間は原則10年から13年へ延長(中古住宅は10年)
  • 借入上限額の要件が細分化(認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅が追加)
  • 所得上限が3,000万円から2,000万円に減額
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以前まで中古住宅は、築20年または築25年以内が住宅ローン控除の適用要件でしたが、「1982年以降に建てられた住宅なら住宅ローン減税が適用される」に変更になりました。

住宅ローン控除を最大限活用できる借入額の目安

参考までに、住宅ローン控除を最大限活用するために必要となる「住宅ローン借入総額」をまとめました。(住宅購入のために金利0.5%で借入した場合)

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種別借入限度額控除期間控除額(年)控除総額借入総額
新築5,000万円13年35万円455万円約7,700万円
4,500万円31.5万円409.5万円約6,935万円
4,000万円28万円364万円約6,165万円
3,000万円21万円273万円約4,625万円
中古3,000万円10年21万円210万円約4,100万円
2,000万円14万円140万円約2,730万円

建築確認の時期や居住年ごとに借入限度額が減額されるので、必ず詳細を確認をしましょう。

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控除最終年である13年目(10年目)を迎えたときに、年末のローン残高が「借入限度額」以上あれば最大の控除を受けることができます。

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まとめ

今回は4,000万の住宅ローンを組む場合の目安となる年収(世帯年収含む)について紹介しました。

本記事のポイント

 

このポイントを抑えておくだけで、危ない橋を渡らずに納得のいく購入予算が組めるようになります。

マンションを中心に物件価格が高騰している近年は、4,000万円クラスの住宅になると、世帯年収を含めた住宅ローン利用の検討が必要になります。

住宅ローンの金利差による影響ついて詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

⋙ 住宅ローンにおける0.1%の金利の違いがもたらす総支払額への影響

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