ホームインスペクションの相場はいくらぐらい?|徹底解説

マンション購入

[PR]当サイトはアフィリエイトプログラムに参加しています。

相談者
相談者

「中古住宅を購入するからホームインスペクション(住宅診断)をした方がいいと思ってるけど、実際に依頼したらどれぐらいするのかな。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・賃貸住宅メンテナンス主任者
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 家の購入や建築を検討している方
  • 戸建てやマンションを購入・売却する予定の方
  • インスペクションについて詳しく知りたい方

ホームインスペクションの費用はどのぐらいが相場でしょうか。

特に中古の戸建てやマンションの取引では、「インスペクション」を実施することが効果的です。

この記事では、ホームインスペクションの相場や効果などについて解説していきます。

本記事のポイント

 

特に中古物件を契約する場合には、利用する価値のある手段です。

HAYABUSA
HAYABUSA
➤合わせて読みたい

 

文字通り、「ホーム」の住宅と「インスペクション」の調査診断・点検を合わせて、「ホームインスペクション」といいます。

この記事では、宅地建物取引業法が定めているインスペクションについて解説しており、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者(既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士)が、既存住宅状況調査方法基準に基づき行う調査をさしています。

HAYABUSA
HAYABUSA

宅地建物取引業法においては、「建築士のホームインスペクター」であることがポイントです。
昔から「住宅診断」や「ホームインスペクション」といった類似のサービスは存在しており、ホームインスペクション自体は民間資格として、いくつかの協会で管轄されています。

インスペクションは、2018年4月1日の改正宅地建物取引業法の施行に伴い、不動産売買に取り入れられました。

インスペクションはあくまでも売主と買主の任意で実施するものであり、実施されていれば重要事項説明時に不動産会社が買主に対して説明を行うものになります。

HAYABUSA
HAYABUSA

売主・買主共にインスペクションを行う義務はないということです。

一般的なインスペクションは、以下についての調査が基本です。

  • 柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分
  • 外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分

ホームインスペクションは、各種建築関連法規に適合しているかどうかなどは調査項目にされていません。あくまでも現状を把握するために実施するものです。

目視による調査が中心です。病院でいう、「健康診断」にあたります。

HAYABUSA
HAYABUSA

レーザー距離計・デジタル水平器・打診棒などの機器で計測や触診・打診、作動確認等をします。

ホームインスペクションの相場

ホームインペクションの相場は約5万円です。基本的にインスペクションの費用は、希望した方が負担します。

インスペクションの費用相場は以下の通りです。

HAYABUSA
HAYABUSA

買主がインスペクションを希望をして、売主の承諾後に実施する流れが一般的です。

マンションの場合の相場

70㎡程度のホームインスペクション(住宅診断)で2時間程度の時間がかかります。

目視でできる調査目視では判断できない調査
費用の相場4~6万円
調査内容・専有、、玄関ポーチの確認・バルコニー・テラスの確認
HAYABUSA
HAYABUSA

マンションの場合、破壊調査が難しいため、基本的には目視での調査がメインになります。

一戸建ての場合の相場

30坪程度の一戸建てのホームインスペクション(住宅診断)で3時間程度の時間がかかります。

HAYABUSA
HAYABUSA

住宅の規模次第で調査時間は変わってきます。

屋根裏や床下に侵入して検査する場合はプラス1時間程度必要です。

目視でできる調査目視では判断できない調査
費用の相場5~7万円6~12万円
調査内容・基礎、柱、梁、外壁の確認・給排水管の水漏れ調査・開口部の確認・屋根裏や床下への侵入・ドローンでの屋根の劣化調査
HAYABUSA
HAYABUSA

目視では把握できない「屋根裏や床下への侵入」はオプションとしていることが一般的です。

戸建てに関しては、面積によって若干異なる金額設定を取る会社が多くなっています。


目次に戻る↑

ホームインスペクションは、「売主主導」と「買主主導」で実施する2パターンがあります。

それぞれの理想のタイミングについて解説します。

HAYABUSA
HAYABUSA

実際に調査するインスペクターは、買主や売主、不動産仲介会社と利害関係がない「第三者の立場」であることが重要です。利害関係者であれば、便宜を図って意図的に調査内容を虚偽報告する可能性があります。依頼をする前に立場を確認しておきましょう。

売主がインスペクションを行う場合、売却活動に入る前がベストなタイミングです。

はじめに査定を依頼し、売却活動を依頼する不動産会社を決めたタイミングで、媒介契約とホームインスペクターを斡旋してもらうかどうかを決めて、その後実施する流れが一般的となります。

売却時のインスペクションの流れ
HAYABUSA
HAYABUSA

媒介契約とは、不動産会社に売却(買主を探して貰うこと)を依頼する契約のことです。
仲人(なこうど)を決めるイメージです。

ホームインスペクションを無料サービスで実施する会社もあります。ただし、媒介契約は、専任または専属専任媒介契約する前提としていることが一般的です。売却においてインスペクションのコストを抑えたい場合には、専任や専属専任媒介契約を結ぶ前提で、ホームインスペクションを無料サービスとして利用できる不動産会社に依頼することがいいでしょう。

✔専属・専任媒介契約のイメージ

専属・専任媒介契約のイメージ
専属・専任専任媒介契約
HAYABUSA
HAYABUSA

前述の通り、「建築士のホームインスペクター」が調査した結果であることがポイントです。
インスペクターは自分で探すこともできますが、不動産会社経由で依頼することもできます。

ホームインスペクションが済んでいれば、チラシなどの広告に掲載して物件の透明性という安心を付けて売り出すことができます。

買主がホームインスペクションを行うベストなタイミングは、売主に対して買付証明書(正式に購入意思を表明した書面)を提出してから契約締結前です。

購入時のインスペクションの流れ
HAYABUSA
HAYABUSA

買付証明書には「インスペクション実施希望」と記載します。まだ契約前なので、金額面での調整がしやすいところがメリットの一つです。調査結果次第で購入の見送りも選択肢として出てくることもあります。

主なメリット
  • 買付証明書の提出後なので売主と買主が契約に前向き
  • 売主が負担する修補の費用分を売買価格から引いて契約することが可能
  • 売主と買主が建物の状況を把握した上で契約できる

ただ、インスペクションを希望した時に懸念点になるのが、売主からすると、物件の粗探し(売却価格が下がる等)をされるような印象となるため、インスペクションを承諾してもらえない場合があることです。

このような場合にならないためにも、不動産会社がインスペクションの目的を理解してもらえるような説明ができるかどうかがポイントになってきます。

HAYABUSA
HAYABUSA

納得感のある取引をするためにも、ホームインスペクションは大切です。

どうしてもインスペクションができない場合は、諦めて他の物件を探しましょう。

その他のタイミング(買主側)

前述の通り、理想的なタイミングはありますが、その他のタイミングも紹介します。

  • 買付証明書の提出前(内覧済)
  • 購入申込後~契約前
  • 契約後~引渡し前
  • 引渡し後~3ヶ月
  • 引渡し後3ヶ月超
HAYABUSA
HAYABUSA

買付証明書の提出前は、購入の意思があるかないか分からない状態なので一般的に実施できません。

契約後以降は、特に中古戸建の不動産売買では、売主の修繕は限定的になります。損害賠償請求や代金の減額請求、契約を解除するということは難しくなります。

そのため、引渡後にホームインスペクションを実施する場合は、3ヶ月間の契約不適合責任を付けて契約し、契約不適合責任が適用される期間内に実施することが大切です。

HAYABUSA
HAYABUSA

契約不適合責任の売主保証範囲は、雨漏り、シロアリの害、主要構造部の腐食、給排水管(敷地内配管を含む)の故障です。

主要設備(キッチン、浴室、洗面台、床暖房など)の故障は、引渡しから7日間以内まで一般的に保証対象のため、理想は引渡しから7日以内に実施すると、契約不適合責任の対象範囲とダブルで調査できます。


目次に戻る↑

次に、ホームインスペクションの効果について解説します。

先ずは、建物の現状について把握ができている安心感を買主に与えることができる効果があります。

HAYABUSA
HAYABUSA

「築20年の木造戸建てだけど、大丈夫なのかな?」という不安に対して安心を与えることができます。

ホームインスペクションは目視による調査が中心であるため、ホームインスペクションをしたから完全に問題のない物件とはならないということになります。

ホームインスペクションの実施は「既存住宅瑕疵保険」の付保要件の一つとなります。

既存住宅瑕疵保険とは

引渡しから一定期間、保険対象となる瑕疵(故障など)が発見された場合、補修費用の保険金が下りる保険です。

HAYABUSA
HAYABUSA

買主としては補修費用を負担しなくてよくなるメリットがあります。

保険料は保証期間や保証金額によって異なりますが、瑕疵担保保険の付保費用は一般的には7~10万円です。(1981年6月1日以降に建築確認通知書を受領した物件に限る)

対象物件保証される期間
新築物件10年間
中古住宅売主が宅建業者2年間または5年間(瑕疵の対象により年数が異なる)
売主が個人1年間または5年間(瑕疵の対象により年数が異なる)
リフォーム1年間または5年間(瑕疵の対象により年数が異なる)
保険対象の範囲
  • 構造体力上主要な部分
  • 雨水の侵入を防止する部分
HAYABUSA
HAYABUSA

特約を付けることで対象部分の拡大が可能な場合があります。

既存住宅瑕疵保険の検査とホームインスペクションは調査範囲が異なる

一つ注意点として、ホームインスペクションを実施したからといって、瑕疵保険に加入できるわけではありません。

ホームインスペクションの実施による結果だけでは、保証や保険は付かないということです。

既存住宅瑕疵保険加入の流れ
  1. 瑕疵保険に加入するための調査
  2. 調査結果に基づく補修
  3. 補修が適切にされたかの検査
  4. 1~3を経て初めて加入
HAYABUSA
HAYABUSA

ホームインスペクションは、単純に建物を目視で調査するだけですが、瑕疵保険加入には段階ごとに補修や確認が必要になる可能性があります。

ホームインスペクションのほうが、検査項目自体は瑕疵保険の検査より多くなりますので、「瑕疵保険対象の箇所を含めたホームインスペクションができる会社に依頼する」ことがベストな方法です。

既存住宅瑕疵保険の付保要件となるには、ホームインスペクターが「既存住宅状況調査技術者の資格者」、かつ、「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」であることが必要です。


目次に戻る↑

ホームインスペクションを依頼するときの注意点

ホームインスペクションを依頼するときの注意点は、以下の3点です。

それぞれ1つずつ解説していきます。

時間的に余裕をもっておく

依頼する会社次第ですが、一般的に依頼してから実施報告書の受領まで約2週間です。

内覧する物件を申込する可能性が高ければ、事前に日程の話をしておきましょう。

HAYABUSA
HAYABUSA

買付証明書を提出してから、契約締結まで1週間から10日前後が一般的なスケジュール感です。

宅地建物取引業法上、有効となるホームインスペクターかどうか確認

宅地建物取引業法改正によるインスペクションの導入は、2018年4月からです。

改正される前から民間会社などでは既に「住宅診断」などのサービスはありました。

このような独自に展開している場合は、瑕疵担保保険の加入条件を満たしていない場合があります。

安全に進めたいのであれば、不動産会社などに責任をもってホームインスペクターを紹介してもらうことをお勧めします。

HAYABUSA
HAYABUSA

自分でホームインスペクターを探すこともできますが、瑕疵担保保険に加入できないリスクがあります。

全ての瑕疵を明らかにするものではないと認識すること

ホームインスペクションは、現状を把握するためであり、瑕疵(欠陥)を全て明らかにしたり、建物の性能を保証するものではありません。

また、ホームインスペクションは、売主からすると取引する物件の契約不適合責任を免れる有効な手段になりますが、その他の瑕疵まで明らかにするものではありません。

瑕疵には室内の設備などに関するもの以外に、下記のような瑕疵があります。

  • 心理的瑕疵
  • 環境的瑕疵
心理的瑕疵とは

取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く事象です。

環境的瑕疵とは

近隣からの騒音、振動、異臭、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害される恐れが高い環境。土壌汚染や地中障害物等の不具合のことです。

HAYABUSA
HAYABUSA

そもそもホームインスペクションの調査対象ではないため、把握できるわけではありません。

どちらも不動産取引における告知事項にあたるので、売買契約書や告知書などで明記されているか確認しましょう。

目次に戻る↑

ホームインスペクションの調査内容と範囲

ここでは、ホームインスペクションの調査箇所などの解説をします。

室内(設備含む)はもちろん、外壁、屋根、基礎など目視による診断します。水道・電気・ガスが使えない状態だとできない調査もあります。

HAYABUSA
HAYABUSA

床下、天井裏は別途オプションとする場合もあります。また、オプションでドローンを飛ばして屋根などを調査する会社もあります。

調査内容

特に戸建てでは、調査に3時間前後かかるだけあり、ホームインスペクションでは入念に確認していきます。

主な具体的な箇所は下記です。

基礎

目視と触診で確認します。

打診棒で叩いて音を聞いたりして基礎の状態を確認します。確認項目は以下になります。

  • ヒビ割れ(欠けていないかなど)
  • 仕上げの浮き
  • 傾き
  • コケやカビ

外壁

基礎と同様の項目を目視や触診、打診棒などを使って確認します。

気になるヒビが見つかった場合は、クラックスケールで長さ・深さを測定します。

HAYABUSA
HAYABUSA

名刺が入るような幅(0.5mm以上)の幅のひび割れを確認します。

塗装の剥がれ具合(チョーキング現象)なども確認します。

打診棒
打診棒

屋根

目視によって、主に以下を確認します。

  • 屋根の破損の有・無
  • 瓦の浮きやズレ
  • コケやシミの有無
  • 雨樋の状態
HAYABUSA
HAYABUSA

ベランダからの目視確認と、離れた場所から双眼鏡を通して見る確認の2パターンが行われます。

室内

天井や床のシミ、ヒビ、カビ、傾き、破損などを目視や水平器を使って確認します。

また、建て付けが悪いとうまく開閉しにくくなるのでドアや引き戸、窓や雨戸の開閉具合と破損具合含めて確認します。

HAYABUSA
HAYABUSA

実際に歩行して床のたわみも確認します。

水回り

キッチンやお風呂、トイレなどの水回りの点検、排水や水漏れの状態や配管の状態、コケやカビの有無なども調査します。

床下

床下の進入による診断はオプションになることが多く、基本的には床下が目視できる点検口などから覗き込むだけの調査になります。

床下は、基礎や床組みの状態を確認します。床組みについてはシロアリの有無、カビやコケ、水漏れの有無から木材、金具類の腐食状況まで調査が及びます。

HAYABUSA
HAYABUSA

水分計を使って床下の木材がどの程度水を含んでいるかを調べたり、水平器を使って傾きを調べたりすることもあります。

水分計測器
水分計測器

天井裏

天井裏に入る診断についてもオプションになることが多く、通常は天井裏に通じる点検口などから天井裏を覗くだけの調査になります。

破損、コケやシミの有無などを確認します。

バルコニーやベランダ

ひびやコケ、カビ等の確認や、木材および金属材の劣化状況を目視または触診で確認します。

塀やフェンス、門など

基礎や外壁などと同じような調査をします。地震時などに塀やフェンスの倒壊で通行人が死傷する事故もあります。多少費用がかかっても調査してもらうと安心できます。

HAYABUSA
HAYABUSA

通常のホームインスペクションでは調査に含まれていないことが多いです。


目次に戻る↑

ホームインスペクションの流れ

実際に依頼する会社が決まったら、ホームインスペクションをしてもらうための手続きをします。

ここでは、必要な書類や大まかな手続きの流れを解説します。

必要書類

資料として、もしあればベターという書類を下記に記載しました。(無くても実施は可能)

  • 付近の地図(googlemapなど)
  • 設計図書(平面図、立面図、断面図、建物配置図、設備図、矩計図、仕様書など)
  • 確認済証(建築確認通知書)
  • 検査済証
  • 地盤調査書、地盤改良施工報告書(戸建てなど)
  • 設計住宅性能評価書
  • 増改築等の工事関連図書
HAYABUSA