⋙ 中古マンション購入で後悔したこと
⋙ 買ってはいけないマンションとは
⋙ 道路沿いの家は止めた方が良い？｜その理由について
失敗しない中古マンションの探し方
ここでは、中古マンションを探す方において、失敗しないためのチェックポイントを解説します。
順序と最低限確認しておく項目について解説します。
条件に合うマンションを探すために条件を整理することが重要です。
希望条件を整理する
まずは自分の希望条件を整理することです。
- 予算（頭金の金額など）
- エリア
- 築年数
- その他（間取り、広さ、駐車場の有無など）
条件が定まっていないまま内見に行くと、スムーズに決断ができません。
物件ポータルサイトで相場を確認する
次に、自分の希望条件を実際に物件ポータルサイトなどで検索して相場を知りましょう。
明らかに予算が高すぎるなら築年数を古くしたり、エリアを広げたりして調整してくようなイメージです。
物件ポータルサイトは都度チェックする
物件ポータルサイトはこまめに確認するようにしましょう。
また、前述のように自分が探している条件を保存して、該当があれば知らせてくれる通知機能も付いているので活用しましょう。
物件を選定する（担当営業マンも並行して選定）
ここからは、不動産会社経由と物件ポータルサイトの両方で物件探しを始めます。
不動産会社経由で信頼できそうな営業マンと出会えたら、ポータルサイトで気になる物件についても営業マンから紹介してもらうようにしましょう。お互いに良い関係が築けるようになります。
営業マンとの相性は、「仕事の能力の高さ」と「人間的な相性」の割合で決めるといいです。不動産取引では、かなり混みいった話になる場合があるので、センシティブな内容も相談できるような人間的な相性も大切です。
口コミサイトをチェックする
気になる物件が見つかったら、念のため口コミサイトで懸念点がないか確認しておきましょう。
実際に住んでいる方の意見が分かるところが良くも悪くも安心材料になります。大規模マンションになるとマイナスの口コミも必ずありますが、決して鵜呑みにせずに担当営業マンにプロの意見を聞きながら検討することがおすすめです。
周辺環境を確認する
周辺環境の確認も大切です。
以下を中心に確認しましょう。
- 帰宅ルートの安全性（物件周辺の街灯の数など）
- スーパー、コンビニ、薬局など日常で利用するお店や機関の位置
- 保育園、幼稚園、学校関係との位置関係
日中だけではなく、夜や雨の日などもできれば何回か分けて確認できると理想です。夜になると暗くて昼と全然印象が違うこともあります。
リノベーションができるかどうか
物件の内見時でも構いませんが、リノベーションができるかどうか確認をしましょう。
特に築20年以降のマンションだと設備的な部分で古さが残るため、設備の入れ替えが必要なケースが多くなります。
また、壁を壊して3LDKから2LDKにした方が広く使えることもあるので、構造的な部分や管理規約上できるのかどうかを不動産会社に確認しましょう。
構造的には「ラーメン構造」であれば、壁を壊して部屋を広げることができるケースが多くなります。「壁式構造」だとリノベーションが難しくなります。
「中古マンションだと営業マン次第で紹介される物件が変わってくるから、変な物件をつかまされないように購入予算とか事前に把握しておいた方がいいと思うな。」
だけど……
「実際、自分はどれぐらい借入できるのかな……」（情報収集したい）
「どこの銀行であれば問題なくローンが組めるのか分からない……」
「不動産会社に勧められたローンを使うのはちょっと不安……」
という方も多いと思います。
そんな方にお勧めしたいのが「モゲチェック
」です。
このツールを使えば、
- 「どこの銀行からどんな条件で借りられるか」がわかる！
- おすすめ理由と通る確率が銀行ごとにわかる！
- 比較表で銀行ごとの違いがわかる！
銀行を自分で探す手間を省きたい方は、ぜひこのツールをお使いください。
「モゲチェック」は、不動産会社提携のローン商品の妥当性を判断するためにも効果的です！
▼
たったの5分！▼
モゲチェックに登録してみたら家の純資産価値（売却価格 – 残債）を算出してくれて面白い。売却価格の妥当性についても、SUUMOに掲載されてる同マンション・同面積・同方位の物件価格の9掛け程度でなかなかリアルな気がする。
twitter
住宅ローン、モゲチェックも登録して比較しましたが、結局提携ローンが一番金利低かったです
がん団信付、手数料定額型で0.485%。こんなもんですかね…？
単純比較ができないから難しいですね
twitter
「住宅ローンは住宅営業より『モゲチェック』でしょ！」という方は要注意。「横比較表があって最安金利がパッとわかる」「いくら借りられるかサクッと計算できる」さらに「モゲレコ登録するとお得に借りるアドバイスがもらえる」と良いことづくめのモゲチェック。でも思考停止は超ヤバい。注意点は↓
①最安金利は人によって変わる ②借金あると借入可能額が大幅にかわる ③金利だけで決めると失敗する ④銀行の特色を知ってるのは住宅営業 ⑤最適な銀行は人による
住宅ローンってとっつきにくいから『モゲチェック』は入り口としてはとても良いと思うにゃん
twitter
先に買うには購入できる人であると認識してもらうことが大切。 だから事前審査を済ませておく。 複数社を一発で比較審査できるモゲチェックはマジで優秀
twitter
リプで教えてもらったモゲチェックで色んな銀行の金利や保証を調べて1番お得そうなauじぶん銀行に仮審査申込みしてみた!! なんと仮審査を代行してくれるみたいでサイト上で必要事項を確認しながら入力!!!! 審査通りますように…
twitter
今日はお客さんと銀行めぐり。 モゲチェックでもやっといてくれや。
twitter
確かに『モゲチェック』の存在はもっと知られるべきですね。自分も早速試して見る価値があると感じました。住宅ローンを見直すことで節約できる額は大きいはずですし、操作も簡単と聞いて安心しました。
twitter
マイナス金利が終わり、いよいよ我が家もモゲチェックの出番です
twitter
日本人は金利に無関心です 今まで住宅ローン 変動金利は下がり続け0.3% 借り換えや金利の比較など 無用だったはずですが いよいよ 日本でも政策金利が 動き出そうとしています これからは、 モゲチェックのような サービスが必要 要点はMFSが 貸金業の免許を持っていて 信用力分析が出来る事です
twitter
Q
モゲチェックと他の比較サイトとの違いを教えてください。
A
一般的な「比較サイト」では、住宅ローンの比較はできますが、どのローンが自分に合っているのか、借りられるかまでは分かりません。モゲチェックでは、独自の審査ノウハウで入力した条件から最適な銀行を提案します。
Q
取り扱い金融機関はどれぐらいありますか？
A
100を超える取り扱い金融機関があります。（増加中）
Q
モゲチェックの利用に手数料はかかりますか。
A
住宅ローン診断（旧モゲレコ®）をはじめ、すべてのサービスは無料です。
Q
モゲチェックの3種類の使い方を教えてください。
A
①住宅ローンランキング【自分で住宅ローンを選ぶ】
金利タイプ毎にランキング形式で金融機関を紹介してくれます。「公式サイトを見る」ボタンから詳細を確認できます。
②住宅ローン診断（旧モゲレコ）【自分に合う住宅ローンを探してくれる】
入力された条件に合わせて住宅ローンを一括比較し、独自の審査ノウハウで最適な銀行を提案します。（商品次第で優遇金利あり）※利用者数20万人突破
③モゲチェックアプリ【家と住宅ローンを同時に探せる】
athome,LIFULL HOME’Sに掲載の物件から住宅ローンをシュミレーションし、条件に合った家とローンを一緒に探すことができます。
Q
モゲチェックで住宅ローンの相談はできますか？
A
住宅ローンにおけるプロのアドバイザーにチャットで相談できます（チャットのみ）。
Q
ユーザー登録の削除、退会をする方法を教えてください。
A
Q
モゲチェックの運営会社を教えてください。
A
株式会社MFS（2009年7月設立）です。
【主な受賞歴】
- すごいベンチャー100 フィンテック部門 2016 （東洋経済）
- EY Innovative Startup フィンテック部門 2017 （EY）
- スタートアップ有望株選出 2017 （Forbes）
- 東証グロース市場に上場 2024（東京証券取引所）
STEP1
STEP2
［メールアドレス］と［パスワード］を入力
google・facebook・Appleアカウントでも可能
STEP3
アカウント認証を完了させる（登録したメールアドレス宛）
STEP4
STEP5
申込み内容を入力
その他（申込者・年収・連絡先・現住所など）入力
STEP6
申込みが完了（モゲチェック提案サービス）
5分以内に提案メールが届く
STEP7
モゲチェックマイページ画面
↓提案できる住宅ローンがない場合↓
［メッセージへ（無料相談）］からアドバイザーに相談も可能
購入者自身でも金融機関の目星を先につけられていると、他の検討者と競合したときに有利になる場合があります。また、運営会社（株式会社MFS）は2024年6月に上場しています。
【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
目次に戻る↑
中古マンションの探し方は２種類
中古マンションの探し方は、主に以下のどちらかになります。
不動産会社を選んでから物件紹介をしてもらう
不動産会社自体に問い合わせや訪問して、担当営業マンに条件等を伝えて探す方法です。
インターネットが普及してきた今においては比較的少ない探し方かもしれません。
大きい金額になるマンション購入となると、顔合わせをしておきたいという方には当然の探し方だと思います。
物件選びを自分自身でする（物件自体を先に探す）
SNS含めたインターネットを活用して「自分自身で物件を探す」方法です。
中古マンションの探し方におけるメリットとデメリット
ここでは、以下の2種類の中古マンションの探し方における、メリットとデメリットについて解説します。
新築に関しては、インターネット広告をみて自で問い合わせをするようなイメージです。
不動産会社を探すメリット
主に以下の３つがメリットになります。
一番のメリットは、未公開情報を紹介して貰えることです。
- 検索サイトに掲載されていない物件も提案してくれる（未公開情報を紹介してもらえる）
- 物件の注意点を教えてくれる（プロの視点からアドバイスを貰える）
- 意思決定しやすい（セカンドオピニオンとしても利用できる）
自分だけで物件を探すと、外見や部屋の写真だけで判断してしまいがちです。マンション管理のような内見だけでは分からない部分についての問題点などは不動産会社でないと調べることができません。
不動産会社を探すデメリット
メリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。
一番のデメリットは、紹介される物件を意図して制限される場合があることです。
- 紹介される物件が制限される場合がある（売上が多く入る物件中心に紹介される可能性がある）
- 担当の営業マン次第で結果が分かれてしまう
- 継続した営業電話や強引な売込みや騙しを受ける場合がある
不動産会社を選ぶというより、担当してくれる営業マンを選ぶことが納得した選択ができる近道だと思います。分からないことはすぐに相談できる関係性を築けると物件探しもスムーズにいきやすくなります。
自分で探すメリット
一番のメリットは、自分のイメージする好みの物件を見つけやすいことです。
- 自分好みの物件を探しやすい（手軽に大量に探せる）
- 新着物件の通知設定が可能（条件に合致した情報を自動で知らせてくれる）
自分だけで物件を探すと、外見や部屋の写真だけで判断してしまいがちです。マンション管理のような内見だけでは分からない部分についての問題点などは不動産会社でないと調べることができません。
自分で探すデメリット
自分で探すメリットがある一方で、もちろんデメリットもあります。
一番のデメリットは、物件の注意すべきポイントが分からないまま探してしまうことです。
- 物件の注意するポイントを見つけづらい（インターネットだけの情報で判断してしまう）
- 色々な不動産会社と連絡を取る手間が増える（自分のペースで探せなくなる）
どうしても素人ではあるので、本来買ってはいけない物件に手を出してしまっている可能性が高まってきます。
目次に戻る↑
良い中古マンションの条件
良いマンションの定義は色々ありますが、ここでは売ったり貸したりしやすいという観点で条件を解説します。
【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
最寄駅から徒歩圏内
駅からの距離は良いマンションになるためには重要なポイントです。
コロナ禍以降、特に駅からの距離が重要視されてきました。
在宅勤務が増えて、通勤がいかに無駄だったかということに気づいてしまったのです。
現在は、駅から徒歩5分以内がトレンドになります。駅直結のマンションになると、需要がより強くなります。もちろん複数路線が使えるというのもプラスになります。
マンション管理がしっかりしているか
マンション管理は中古マンションでは最も大事な部分と言っても過言ではありません。
建物は経年と共に劣化していきます。
計画的に修繕されているかなど確認が必要です。
- 長期修繕計画の有無
- 修繕積立金の積立状況
- マンション全体で実施した過去の修繕履歴
- 組合で実施された会議の議事録（話し合われている内容を確認）
「マンションは管理を買え」と言われるぐらいマンション管理は大切です。大げさですが、区分所有者たちの自分の住まいをより良くしていこうというモチベーションがどれぐらいあるかの確認ができます。
ブランドマンションである
三井不動産や三菱地所などの「メジャー7」といわれる会社が建設したマンションは、中古市場においても高く売れる傾向があります。
買い手に安心感を与える要素の１つになっているということです。
新築時は高いけど、中古市場でも高く売れる物件が比較的多くなります。
治安が良いエリア
治安が良いかどうかは、住んでいる人それぞれで感じ方が違います。
売却や賃貸しやすい観点からいうと、インターネットに治安が良い街と紹介されているエリアが良いマンションとみなされる傾向があります。
現在はインターネット社会です。良くも悪くも検索上位に出てくる内容が信頼される傾向にあります。
家賃相場が高い
自分のマンションを貸した時の家賃相場が、周辺と比べて高いことも良いマンションの１つです。
さまざまな諸事情でマンションに住まなくなった場合に、売却ではなく賃貸に出す（不動産投資）選択もできるようになります。
住宅ローンを利用している場合は、金融機関の許可を得ないと賃貸に出せないので注意しましょう。住宅ローンは「自宅」にしか利用できないローンです。
【関連記事】住宅ローンの借り換えできない5つのケース
目次に戻る↑
中古マンションの管理費と修繕積立金の目安
マンションでは、住んだあとのランニングコスト（修繕積立金・管理費など）も家計に与える影響が多い支出になります。
事前に確認しておきましょう。
管理費や修繕積立金は、自治体に収めている住民税のような位置付けです。
