中古マンションの探し方|失敗しない方法

マンション購入

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「中古マンションを探してるんだけど、インターネットで見つけた物件を順次問い合わせていけばいいんだよね。物件ごとに不動産会社が変わるの疲れそうだな。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・賃貸住宅メンテナンス主任者
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • これから中古マンション購入を考えている方
  • 中古マンションの探し方がイマイチ分からない方

中古マンションを買おうとしているけど、意外に探し方が分からないことありますよね。

変な物件を買わされたくない気持ちもありますし、不動産会社に先に問い合わせをしたほうがいいのか物件を先に見つけてからがいいのかなど。

この記事では、失敗しない中古マンションの探し方から良い中古マンションの条件についても解説します。

本記事のポイント

 

中古マンションは、見えないリスクが潜んでいます。優秀な営業マンを見つけることができたら、マンション探しも半分は終わったようなものです。

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失敗しない中古マンションの探し方

ここでは、中古マンションを探す方において、失敗しないためのチェックポイントを解説します。

順序と最低限確認しておく項目について解説します。

条件に合うマンションを探すために条件を整理することが重要です。

希望条件を整理する

まずは自分の希望条件を整理することです。

  • 予算(頭金の金額など)
  • エリア
  • 築年数
  • その他(間取り、広さ、駐車場の有無など)
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条件が定まっていないまま内見に行くと、スムーズに決断ができません。

物件ポータルサイトで相場を確認する

次に、自分の希望条件を実際に物件ポータルサイトなどで検索して相場を知りましょう。

明らかに予算が高すぎるなら築年数を古くしたり、エリアを広げたりして調整してくようなイメージです。

物件ポータルサイトは都度チェックする

物件ポータルサイトはこまめに確認するようにしましょう。

また、前述のように自分が探している条件を保存して、該当があれば知らせてくれる通知機能も付いているので活用しましょう。

物件を選定する(担当営業マンも並行して選定)

ここからは、不動産会社経由と物件ポータルサイトの両方で物件探しを始めます。

不動産会社経由で信頼できそうな営業マンと出会えたら、ポータルサイトで気になる物件についても営業マンから紹介してもらうようにしましょう。お互いに良い関係が築けるようになります。

営業マンとの相性は、「仕事の能力の高さ」と「人間的な相性」の割合で決めるといいです。不動産取引では、かなり混みいった話になる場合があるので、センシティブな内容も相談できるような人間的な相性も大切です。

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口コミサイトをチェックする

気になる物件が見つかったら、念のため口コミサイトで懸念点がないか確認しておきましょう。

実際に住んでいる方の意見が分かるところが良くも悪くも安心材料になります。大規模マンションになるとマイナスの口コミも必ずありますが、決して鵜呑みにせずに担当営業マンにプロの意見を聞きながら検討することがおすすめです。

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周辺環境を確認する

周辺環境の確認も大切です。

以下を中心に確認しましょう。

  • 帰宅ルートの安全性(物件周辺の街灯の数など)
  • スーパー、コンビニ、薬局など日常で利用するお店や機関の位置
  • 保育園、幼稚園、学校関係との位置関係

日中だけではなく、夜や雨の日などもできれば何回か分けて確認できると理想です。夜になると暗くて昼と全然印象が違うこともあります。

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リノベーションができるかどうか

物件の内見時でも構いませんが、リノベーションができるかどうか確認をしましょう。

特に築20年以降のマンションだと設備的な部分で古さが残るため、設備の入れ替えが必要なケースが多くなります。

また、壁を壊して3LDKから2LDKにした方が広く使えることもあるので、構造的な部分や管理規約上できるのかどうかを不動産会社に確認しましょう。

構造的には「ラーメン構造」であれば、壁を壊して部屋を広げることができるケースが多くなります。「壁式構造」だとリノベーションが難しくなります。

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中古マンションの探し方を知ることができて、マンション購入を検討していきたい!

だけど、

「実際、自分はどれぐらい借入できるのかな…?」

「どこの銀行であれば問題なくローンが組めるのか分からない…」

「不動産会社に勧められたローンを使うのはちょっと不安…」

という方も多いと思います。

そんな方にお勧めしたいのが「モゲチェック」です。

このツールを使えば、

  • 「どこの銀行からどんな条件で借りられるか」がわかる!
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モゲチェックと他の比較サイトとの違いを教えてください。
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一般的な「比較サイト」では、住宅ローンの比較はできますが、どのローンが自分に合っているのか、借りられるかまでは分かりません。モゲチェックでは、独自の審査ノウハウで入力した条件から最適な銀行を提案します。

Q
取り扱い金融機関はどれぐらいありますか?
A

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Q
モゲチェックの利用に手数料はかかりますか。
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モゲレコ®(提案サービス)をはじめ、すべてのサービスは無料です。

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3.モゲチェックアプリ【家と住宅ローンを同時に探している方】
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Q
モゲチェックで住宅ローンの相談はできますか?
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モゲレコに登録すると、アドバイザーにチャットで相談できます(チャットのみ)。

Q
ユーザー登録の削除、退会をする方法を教えてください。
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退会手続きは下記リンクからいつでも手続きができます(違約金なし)。
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Q
モゲチェックの運営会社を教えてください。
A

株式会社MFS(2009年7月設立)です。

【主な受賞歴】

  • すごいベンチャー100 フィンテック部門 2016 (東洋経済)
  • EY Innovative Startup フィンテック部門 2017 (EY)
  • スタートアップ有望株選出 2017 (Forbes)
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    その他申込者・年収・連絡先・現住所など)入力

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モゲチェック」は、不動産会社提携のローン商品の妥当性を判断するためにも使えます!また、購入者自身でも金融機関の目星を先につけられていると、他の検討者と競合したときに有利になる場合があります。

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中古マンションの探し方は2種類

中古マンションの探し方は、主に以下のどちらかになります。

不動産会社を選んでから物件紹介をしてもらう

不動産会社自体に問い合わせや訪問して、担当営業マンに条件等を伝えて探す方法です。

インターネットが普及してきた今においては比較的少ない探し方かもしれません。

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大きい金額になるマンション購入となると、顔合わせをしておきたいという方には当然の探し方だと思います。

物件選びを自分自身でする(物件自体を先に探す)

SNS含めたインターネットを活用して「自分自身で物件を探す」方法です。

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現代における探し方の主流かもしれません。

中古マンションの探し方におけるメリットとデメリット

ここでは、以下の2種類の中古マンションの探し方における、メリットとデメリットについて解説します。

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新築に関しては、インターネット広告をみて自で問い合わせをするようなイメージです。

不動産会社を探すメリット

主に以下の3つがメリットになります。

一番のメリットは、未公開情報を紹介して貰えることです。

  • 検索サイトに掲載されていない物件も提案してくれる(未公開情報を紹介してもらえる)
  • 物件の注意点を教えてくれる(プロの視点からアドバイスを貰える)
  • 意思決定しやすい(セカンドオピニオンとしても利用できる)
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自分だけで物件を探すと、外見や部屋の写真だけで判断してしまいがちです。マンション管理のような内見だけでは分からない部分についての問題点などは不動産会社でないと調べることができません。

不動産会社を探すデメリット

メリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。

一番のデメリットは、紹介される物件を意図して制限される場合があることです。

  • 紹介される物件が制限される場合がある(売上が多く入る物件中心に紹介される可能性がある)
  • 担当の営業マン次第で結果が分かれてしまう
  • 継続した営業電話や強引な売込みや騙しを受ける場合がある 

不動産会社を選ぶというより、担当してくれる営業マンを選ぶことが納得した選択ができる近道だと思います。分からないことはすぐに相談できる関係性を築けると物件探しもスムーズにいきやすくなります。

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自分で探すメリット

一番のメリットは、自分のイメージする好みの物件を見つけやすいことです。

  • 自分好みの物件を探しやすい(手軽に大量に探せる)
  • 新着物件の通知設定が可能(条件に合致した情報を自動で知らせてくれる)
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自分だけで物件を探すと、外見や部屋の写真だけで判断してしまいがちです。マンション管理のような内見だけでは分からない部分についての問題点などは不動産会社でないと調べることができません。

自分で探すデメリット

自分で探すメリットがある一方で、もちろんデメリットもあります。

一番のデメリットは、物件の注意すべきポイントが分からないまま探してしまうことです。

  • 物件の注意するポイントを見つけづらい(インターネットだけの情報で判断してしまう)
  • 色々な不動産会社と連絡を取る手間が増える(自分のペースで探せなくなる)
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どうしても素人ではあるので、本来買ってはいけない物件に手を出してしまっている可能性が高まってきます。

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良い中古マンションの条件

良いマンションの定義は色々ありますが、ここでは売ったり貸したりしやすいという観点で条件を解説します。

【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

最寄駅から徒歩圏内

駅からの距離は良いマンションになるためには重要なポイントです。

コロナ禍以降、特に駅からの距離が重要視されてきました。

在宅勤務が増えて、通勤がいかに無駄だったかということに気づいてしまったのです。

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現在は、駅から徒歩5分以内がトレンドになります。駅直結のマンションになると、需要がより強くなります。もちろん複数路線が使えるというのもプラスになります。

マンション管理がしっかりしているか

マンション管理は中古マンションでは最も大事な部分と言っても過言ではありません。

建物は経年と共に劣化していきます。

計画的に修繕されているかなど確認が必要です。

  • 長期修繕計画の有無
  • 修繕積立金の積立状況
  • マンション全体で実施した過去の修繕履歴
  • 組合で実施された会議の議事録(話し合われている内容を確認)
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「マンションは管理を買え」と言われるぐらいマンション管理は大切です。大げさですが、区分所有者たちの自分の住まいをより良くしていこうというモチベーションがどれぐらいあるかの確認ができます。

ブランドマンションである

三井不動産や三菱地所などの「メジャー7」といわれる会社が建設したマンションは、中古市場においても高く売れる傾向があります。

買い手に安心感を与える要素の1つになっているということです。

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新築時は高いけど、中古市場でも高く売れる物件が比較的多くなります。

治安が良いエリア

治安が良いかどうかは、住んでいる人それぞれで感じ方が違います。

売却や賃貸しやすい観点からいうと、インターネットに治安が良い街と紹介されているエリアが良いマンションとみなされる傾向があります。

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現在はインターネット社会です。良くも悪くも検索上位に出てくる内容が信頼される傾向にあります。

家賃相場が高い

自分のマンションを貸した時の家賃相場が、周辺と比べて高いことも良いマンションの1つです。

さまざまな諸事情でマンションに住まなくなった場合に、売却ではなく賃貸に出す(不動産投資)選択もできるようになります。

住宅ローンを利用している場合は、金融機関の許可を得ないと賃貸に出せないので注意しましょう。住宅ローンは「自宅」にしか利用できないローンです。

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【関連記事】住宅ローンの借り換えできない5つのケース

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中古マンションの管理費と修繕積立金の目安

マンションでは、住んだあとのランニングコスト(修繕積立金・管理費など)も家計に与える影響が多い支出になります。

事前に確認しておきましょう。

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管理費や修繕積立金は、自治体に収めている住民税のような位置付けです。

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管理費と修繕積立金の相場を確認する

国土交通省「マンション総合調査結果(平成30年度)」によると、管理費と修繕積立金の平均は以下になります。

  • 1戸当たり月額10,862円(管理費)
  • 1戸当たり月額12,268円(修繕積立金)
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同じく「マンション総合調査結果(平成30年度)」によると、分譲マンションの管理費全体の平均は217円/㎡になります。

管理費と修繕積立金の滞納額を確認する

マンション全体で貯蓄されている修繕積立金や管理費の滞納額がどれぐらいあるか確認しましょう。

「管理費と修繕積立金総額の5%以上の滞納額」があると黄色信号です。

不動産会社が管理会社から取り寄せる「重要事項調査報告書」で滞納額の状況が分かります。滞納額が多すぎると今後の大規模修繕工事の費用をマンション全体の貯蓄で捻出できなくなる可能性が出てきます。

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売却を検討している方は、滞納額が増えるほど売りにくくなってくるので注意が必要です。

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中古マンションの探し方に関する体験談

実際に中古マンションを探してことのある方の体験談を紹介します。

探している地域の不動産会社に依頼する

中古マンションの探し方について。。。今はsuumoをこまめにチェックしている程度です。 不動産屋さんって賃貸とかでもよく非公開物件という謳い文句があったりしますが、suumoなどのいわゆるインターネットサイトで探すのって情報は古いのでしょうか? 新築ではなくて中古マンションを探して希望の間取りを見つけられた方、どんな媒体で探したか教えていただけますか? ちなみに購入エリアや間取りなどの希望条件はかなりハッキリしています。(見つかるかは別問題ですが。)

yahoo智恵袋

私も中古マンションを探していました。suumoなどはよく見ます。広告宣伝費の少ない広告代理店がsuumoの力を借りているようです。自分の会社の地域に絞って同地区の物件を扱っているところがありますが、こういう代理店はsuumoには出していません。私も購入条件ははっきりしていましたので、探している地域の代理店にお願いしました。営業マンも自分の地域のことはよく知っているので、的を得た紹介になりまし近隣の駐車場のこと、陽当りとか、管理人さんのことなどよく知っています、なお私の場合はペット可の物件が少なく、営業マンがよく動いてくれました。情報掲載期間は1週間が多いですね、売れなければ再延長しています。

不動産購入は担当営業マンの相性を重視する

中古マンションの物件探しについて 特定のマンションを希望している場合、大手や地元の老舗など数ある不動産屋のどこに行くのが好ましいでしょうか? たまにマンション売りませんかというチラシなど入っていたり売ってくれませんかと電話をかけてきたりという話を聞きますがそのようにして探してくれるのはどんな不動産屋さんでしょうか?

yahoo智恵

特定のマンションをどうしても買いたいのですね?決まっているのであれば、どこでも良いかと思います。というのは、会社ではなくて、結局営業の方の人柄が誠実かどうかですので。定期的に貴方も連絡して、その特定のマンションが売りに出ていないかを都度調べてもらう努力はして下さい。お願いすれば勝手に探してくれるほど暇な営業ではありませんので。頑張って下さい。

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まとめ

今回は、中古マンションの探し方について解説しました。

本記事のポイント

 

中古マンションの探し方を理解しているかどうかで、良いマンションを選べるかどうかが変わってきます。新築より中古のほうが、良い物件に出会えるかどうかは不動産の営業マンによる部分が多くなります。

しかし、まずは自分自身も中古マンションの探し方について理解をしておけば、失敗したくない中古マンション探しができるようになります。

この記事を参考にしてみてください。

そもそも賃貸か持ち家どちらか悩んでいる方は、以下の記事を参考にしてみてください。

【関連記事】賃貸と持ち家を比較|理想or損得

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Q
モゲチェックと他の比較サイトとの違いを教えてください。
A

一般的な「比較サイト」では、住宅ローンの比較はできますが、どのローンが自分に合っているのか、借りられるかまでは分かりません。モゲチェックでは、独自の審査ノウハウで入力した条件から最適な銀行を提案します。

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取り扱い金融機関はどれぐらいありますか?
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700を超える取り扱い金融機関があります。

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モゲチェックの利用に手数料はかかりますか。
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1.住宅ローンランキング【自分で住宅ローンを選びたい方】
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2.モゲレコ【自分に合う住宅ローンを教えてほしい方】
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3.モゲチェックアプリ【家と住宅ローンを同時に探している方】
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モゲチェックで住宅ローンの相談はできますか?
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Q
ユーザー登録の削除、退会をする方法を教えてください。
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退会手続きは下記リンクからいつでも手続きができます(違約金なし)。
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株式会社MFS(2009年7月設立)です。

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  • STEP2
    [メールアドレス]と[パスワード]を入力

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