住宅ローンの借り換えできないケースとは?|5つのケース

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相談者
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住宅ローン借り換えの検討者「コロナの影響で収入が落ちてきたから住宅ローンの借り換えを検討しないと。契約当時の担当者からは、借り換えはいつでもできますからって言われたけど、本当に大丈夫なのかな。借り換えの方法も色々あるみたいだから詳しく知りたいな」

こんな疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・賃貸住宅メンテナンス主任者
・日商簿記2級

売買契約後にゆっくり住宅ローンのプランを選んでいる時間はありません。

一般的に、契約してから約1ヶ月以内に住宅ローン本審査が通過していかないと、契約自体が解除されてしまう可能性があります。慌てて決めてしまうのも無理はありません。

そんな急いで住宅ローンを契約してしまったときの救済として「住宅ローンの借り換え」があります。

ただ、返済中の住宅ローンの借り換えにも「適切なタイミング」があるので、この記事では借り換えできない主なケースや借り換えに適したタイミングについて解説していきます。

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本記事のポイント

 

住宅ローンは時間との戦いです。セカンドチャンスでより自分に合ったローンを見つけることで軌道修正できます。

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住宅ローンにおける借り換えできないケースとは

まずはじめに、住宅ローンの借り換えできないケースについて解説します。

金融機関は融資する相手に、一定の収入が完済まで続くのかどうかをみています。

借り換えできない主なケース

主に以下のケースです。

  • 独立した場合
  • 転職した場合
  • 賃貸(不動産投資)した場合
  • 収入が減少した場合
  • 支払いが一定期間遅延した場合

借り換えをする場合も、最初の借入れ時の審査方法と同じように、物件の担保評価・収入・勤務状況などを総合的に判断されます。自身の状況の変化が原因で借り換えできないこともあります。

また、金融機関では、最低勤続年数を定めている場合が多く、独立や転職直後の借り換えは難しい場合が多くなります。

加えて、年齢を重ねてからの借り換えになると、健康上の理由で団体信用生命保険の審査が通らないこともあります。

特に注意すべき点としては、自己居住として使用していた物件を、結婚や転勤を機に転居し、金融機関から了承を得て賃貸に出した場合は、自己利用物件ではなく収益物件(投資物件)として評価されるため、そもそも住宅ローンとしての借り換えができない場合があります。

⋙ 住宅ローンでマンション購入したら賃貸できないの?|注意点やリスクも紹介

収入が減少したから今より金利が低い住宅ローンへ借り換えを考える方がいますが、銀行の審査では、適用金利より、さらに高い「審査金利」を参考にするため、返済負担率の点から借り換えが難しくなることが多くなります。

住宅ローン以外のローン(自動車ローン、クレジットカードなど)や公共料金の支払いで遅延をした場合も個人信用情報に影響するため、借り換えが難しくなる場合があります。

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金融機関に了承を貰わないまま賃貸に出している方もいますが、発覚した場合には違約として一括返済を求められる場合もありますので合わせて注意が必要です。

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参考例

【相談】

転職して半年後に固定金利期間が終了し、金利上昇の影響で毎月返済額も増加したから返済額を下げるために借り換えしたい。

【回答】

勤続年数が審査基準に満たしていないため、借り換えができない。条件を満たすまでは、返済額の増加分を貯蓄額で補う必要がある。


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住宅ローンにおける総返済額を抑える借り換え方法

ここでは、住宅ローンにける総返済額を抑える方法について解説します。

借り換え方法を知るだけで、35年経過した時に数百万円もの差が出てきます。

諸費用(保証料・印紙代・登記費用など)含めて検討が必要

借り換えの主な目的としては、「毎月の返済額を抑えたい」になります。

ただ、変動金利で組んだ方は、「金利上昇リスクを抑えたい」「総返済額を抑えたい」という方もいます。

ここでは、総返済額の削減方法について説明します。

1000万円以上減らした人も!住宅ローンの見直しならモゲチェック

✔総返済額を抑えるための借り換えパターン

✔参考例 全期間固定金利型(5年経過時)から全期間固定金利型への借り換え

【借入時の条件】 借入額 5,000万円 返済期間 30年 全期間固定 3.0% 現在残高 約4,445万円 毎月返済額 210,802円

【借り換え後の条件】 借入額 4,440万円 返済期間 25年 全期間固定 2.5% 毎月返済額 199,185円 借り換え諸費用 80万円

※右へスクロール →

現在借り換え後差額
毎月返済額210,802円199,185円11,617円
年間返済額2,529,624円2,390,220円139,404円
6~30年目の総返済額63,164,947円59,755,636円3,409,311円
諸費用(概算)800,000円▲800,000円
総返済額の実質メリット2,760,332円

借り換え時には、保証料・事務手数料・印紙代・登記費用などの諸費用がかかるので、諸費用を踏まえてもメリットがあるかどうか検討する必要があります。

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住宅ローンにおける毎月の返済額を抑える借り換え方法

金利が下降している市況であることが前提

世帯主の年収が減ったり妻が仕事を辞めたなど、毎月の返済額を抑えたいと思うタイミングは状況次第で出てきます。

✔参考例

【借入時の条件】

借入額:5,000万円 返済期間:30年 全期間固定:3.0%

〈5年経過〉借入残高 約4,445万円 毎月返済額 210,802円 総返済額 約7,588万円

5年固定金利期間選択型に借り換えすると・・・

借入額:4,440万円 返済期間:25年 5年固定:1.5% 固定金利期間終了後、店頭金利から1.4%引下げ 借り換え諸費用:80万円

〈借り換え後〉当初5年間の毎月返済額 177,571円  → 5年間の軽減額 約200万円   

上記のように、借り換えによって返済額の減額に成功しましたが、前提として金利下降局面であるということです。

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一般的に、経済が良ければ金利は高くなり、悪ければ金利は低くなるという仕組みはありますが、状況により異なりますので、銀行担当者に直接ヒアリングをしてみるといいと思います。

また、借り換え後の金利が当初借入時より高くなる場合もあるため、シュミレーション時によく検討が必要になります。

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住宅ローンにおける金利上昇リスクを抑える借り換え方法

全期間固定金利に借り換え

変動金利や固定金利選択型で借りた方には、常に金利上昇リスクがあります。そのリスクを回避するために借り換えを行います。シュミレーションをしてメリットがあれば借り換えてみましょう。

一部ネット銀行などでは、全期間固定金利なのに経済動向次第で金利を変更することができるなどの特約が明記されていることがありますので、事前に担当者に確認するようにしましょう。

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今回の記事を参考にして頂き、借り換えを検討して頂ければと思います。根本的な話をしてしまうと、金利の予想は誰もできません。中央銀行(日銀)の総裁ですら難しいかもしれません。

借り換えは、数年先の満期保険金や教育費負担が減るなどを加味しながらさまざまプランを検討していくことが大切です。

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まとめ

今回は住宅ローンの借り換えできないケースについて紹介しました。

本記事のポイント

 

住宅ローンの借り換えができないケースを5つほど紹介しましたが、審査基準や金利変動、物件価値なども影響してきます。借り換えのタイミングで改めてシミュレーションを必要があります。

また、住宅ローンの借り換えのタイミングは、金利が下降している時期にするということが前提です。

変動金利はまだ低いですが、2024年以降、金利上昇が激化する可能性もあります。借り換えを検討している方は早めに動きましょう。

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借り換えではなく住み替えをしたい場合は、「自宅がいくらで売れるのか」を知ることが大切です。

そんなときは、大手から地域の不動産会社まで幅広く繋がれる「一括査定サイト」で売却できる価格を調べましょう。

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複数の不動産会社や営業マンに査定をすることで、「価格の妥当性」も確かめることができます。

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