住宅ローンで2軒目を買う場合のポイント|徹底解説

住宅ローン

[PR]当サイトはアフィリエイトプログラムに参加しています。

相談者
相談者

「2軒目って住宅ローン使えるのかな。投資用ローンとか使わないといけなかったような…。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 住み替え前提に売却を検討している方
  • 親族のために住宅を購入予定の方
  • セカンドハウスを購入予定の方

1軒目の自宅を購入して住宅ローンを組んでいる方の中には、「独立した子供にマンションを買ってあげたい」「週末だけ利用するセカンドハウスが欲しい」など、何らかの事情により2軒目の住宅購入を検討されている方もいると思います。

ここでは、2軒目の購入として住宅ローンが利用できる具体的な場面や注意点について紹介していきます。

本記事のポイント

 

2軒目を購入するか悩んでいる方で、2軒目の購入も1軒目のように住宅ローンを利用できる可能性があることも知らないもいるのではないでしょうか。

HAYABUSA
HAYABUSA
➤合わせて読みたい

 

▼どれだけ使っても無料▼

住宅ローンの基本的なルール

色々なローン商品がある中で最も金利が低い商品が住宅ローンです。

自宅の購入時のみ利用できるローン

住宅ローンは「自ら居住する住宅の新築・購入・建て替え等」を目的としているローンです。

そのため、投資用不動産の購入やリフォームなどの目的では利用はできません。(別途、不動産投資用ローンを組む必要あり)

HAYABUSA
HAYABUSA

1軒目の住宅ローンを借りている途中で居住しなくなった場合には、残額を完済してからでなければ新たな住宅ローンを組めません。

2軒目でも認められるケースもある

例外として、2軒目でも住宅ローンが認められる場合もあります。

2軒目の住宅ローンを組むことができるケースとしては、大きく分けて下記の2つがあります。

  • 住み替えのために一時的に住宅ローンを2重に組む場合
  • セカンドハウスローンや親族居住用住宅ローンを組む場合

どのようなケースで利用できるのか、次から具体的にみていきましょう。

目次に戻る↑

2軒目で住宅ローン利用が認められる場合

前提として、1軒目の住宅ローンを完済していれば、たとえ2軒目でも住宅ローンを利用することができます。

ここでは、上記以外のケースにあたる「1軒目の住宅ローンを完済していない状態で2軒目の住宅ローンを借りる場合」について詳しく解説していきます。

以下の3つが主に該当するケースです。

改めて審査を受ける必要はありますが、審査をクリアすれば、再び住宅ローンを組むことは可能です。

HAYABUSA
HAYABUSA

住み替えで一時的に住宅ローンが二重で発生する場合

このケースが一番利用が多い方法になります。

まだ居住中の自宅の売却が済んでいないうちに新居の購入を進める場合です。このような場合は、一時的に2重の住宅ローンが認められます。

ただし、一時的に借入額が大きくなるため、2軒目のローン審査には下記のような条件が付いてきます。

一般的なダブルローンを組める条件
  • 現在借りている金融機関に許可を取る
  • 現在の住宅ローン残債を売却金額や自己資金で完済できる
  • ダブルローン(2行目)を組む金融機関の審査が通過している
HAYABUSA
HAYABUSA

金融機関次第では、旧自宅が売却できるまで2軒目の住宅ローンは金利だけでいいというプランもあります。

金融機関によっては一定期間以内に売却することや、万が一売却できない場合は、現在の住宅ローンの優遇金利を撤廃するなどの条件がつく場合があります。

複数の不動産会社に査定をしておくことで、売却できないリスクを軽減しましょう。

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

二重で住宅ローンを組むメリット・デメリット

二重で住宅ローンを組むメリット・デメリットとしては以下になります。

メリット
  • 新居を購入してから住み替えができる(時間的に余裕が持てる)
  • 仮住まいの手間と費用がかからない(余分な費用がかからない)
  • 空室の状態で売却活動ができる(高く売れる可能性が上がる)
デメリット
  • 二重でローンを抱えるので、より審査が厳しくなる
  • 毎月の返済額が増える(家計を圧迫する)
  • 住宅ローン控除は一軒分しかできない(要件を満たす必要がある)

2重で住宅ローンの検討をする場合は、自身の収入を相談をして、しっかりシミュレーションをする必要はあります。

HAYABUSA
HAYABUSA
➤合わせて読みたい

 

要件を満たせば住宅ローン控除が受けられる

住み替えローンの特例として、要件を満たせば「住宅ローン控除の対象」になります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、13年間(既存住宅および増改築は10年間)住宅ローンの年末残高の最大0.7%が所得税から差し引かれて還付される制度です。

住み替えの場合であってもこれらの要件を満たせば、住宅ローン控除を受けることができます。

適用要件
  • 新築または取得の日から6ヶ月以内に入居していること
  • 契約者の自宅として利用すること(投資用マンション、土地のみの購入は適用外)
  • 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること (合計所得金額1,000万円以下の場合で、2023年末までに建築確認を受けた新築住宅の場合は住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満)
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
  • 居住した年と、その前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の「長期譲渡所得の課税の特例」などの適用を受けていないこと
  • 新築または取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己居住用であること

新築以外の「買取再販、中古住宅、リフォーム・増築等」の適用要件は、上記に加えてそれぞれ基準もあります。

住宅ローン控除を最大限活用できる借入額の目安(金利0.5%の場合)

住宅ローン控除を最大限受けることができる、目安となる借入総額をまとめました。

※右へスクロール →

種別借入限度額控除期間控除額(年)控除総額借入総額
新築5,000万円13年35万円455万円約7,700万円
4,500万円31.5万円409.5万円約6,935万円
4,000万円28万円364万円約6,165万円
3,000万円21万円273万円約4,625万円
中古3,000万円10年21万円210万円約4,100万円
2,000万円14万円140万円約2,730万円

控除期間の13年目(10年目)を迎えたときに、年末のローン残高が「借入限度額」以上なら満額控除を受けることができます。

HAYABUSA
HAYABUSA
➤合わせて読みたい

 

2軒目の住宅ローンの利用を、特別な事情で許可を得た場合

仕事の関係などで遠方への転勤や、親の介護といったやむを得ない事情で引越す場合、金融機関に相談することで、2軒目の住宅ローンが組めるケースがあります。

親族の居住用やセカンドハウスとして住宅ローンを利用する場合

一部の金融機関では、住み替えローン以外の2軒目の住宅ローンとして「親族の居住用住宅のローン」や「セカンドハウスローン」を取り扱っているところがあります。

利用者の両親や子供、祖父母など自分の親族が住むための住宅や、生活拠点は自宅のままで「週末を過ごすための住宅」や「遠方の学校や職場に通うための住宅」であれば、審査を通過することで、2軒目の住宅ローンを利用できる場合があります。

主なポイントは下記になります。

  • 通常の住宅ローンよりも審査条件は厳しい
  • 原則、金利は高めに設定されている
  • 不動産自体の価値も重要視される(山間部の住宅には融資できないなど)

当然、通常の住宅ローンとは別に組むため、返済能力については厳しく、融資限度額が低く金利は高く設定されます。(返済期間も短く設定されています)

いずれにしても、融資条件や融資期間などをしっかり確認しておきましょう。

HAYABUSA
HAYABUSA

金融機関は、可能な限り貸倒のリスクを取りたくないと考えています。

融資はフラット35でも取扱いあり

親族居住用の住宅ローンやセカンドハウスローンは、「フラット35」でも利用できます。

フラット35とは全期間固定型金利の住宅ローンで、国の機関である住宅金融支援機構が運営しており、返済終了まで金利が固定されることから、フラット35を利用することで2軒目の住宅を購入しやすくなります。

HAYABUSA
HAYABUSA

借入の窓口は各金融機関が対応しています。

住宅ローン控除が利用できない

こちらは住宅ローンが利用できません。

申し込みをする本人は「住宅ローン控除を利用できない」など、通常と異なる注意点がいくつかあるので、事前に確認しておく必要があります。

親族居住用の住宅ローンの特徴は、主に下記2つです。

  • ローン契約者本人が住まない住宅の購入でも利用できる
  • 実際に住む親族に一定の収入があれば融資を受ける本人の収入と合算できる
HAYABUSA
HAYABUSA

ローン契約者の収入に余裕がある前提なので、よく検討してから利用しましょう。


目次に戻る↑

セカンドハウスと認められる基準

セカンドハウスと聞くと、一般的には別荘と同じような意味としてとらえる人も多いかと思います。

前述でも触れましたが、セカンドハウスとして認めてもらうためには、主に以下のような条件を満たす必要があります。

  • 自宅から職場が遠く、職場の近くにある物件
  • 毎週末など、定期的に必ず利用する物件
  • 投資用不動産ではないこと

具体的な例としては、以下のようなものがあります。

  • 本来の自宅から職場までの通勤時間があまりにも長く、本人の負担になってしまっていて、勤務先の近くに通勤用の物件を購入する場合
  • 数日に一度の頻度や残業など仕事の都合などで宿泊したりする場合

セカンドハウスは「生活のため」であり、それがなければ生活を成り立たせるのが難しい場合として定義されています。

HAYABUSA
HAYABUSA

別荘は「休養のため」に利用される物件を指し、生活するうえでは必要不可欠なものではないものとして扱われます。いわゆる「遊休地」にあたります。

当然、セカンドハウスなので、不動産投資(賃貸用)では利用できません。不動産投資(賃貸用)には、住宅ローンよりも金利が高い、投資用ローンを組む必要があります。

住宅ローンで購入した住宅を転勤などの特別な事情がなく引越し、その住宅を賃貸にだし、家賃収入を得ている方がいるようですが、金融機関に発覚した場合、一括返済を求められることになります。

HAYABUSA
HAYABUSA

実際にニュースで取り上げられており、一括返済を求められています。金融機関に虚偽の説明をして投資目的で住宅ローンを組むことは控えましょう。

➤合わせて読みたい

 


目次に戻る↑

まとめ

今回は、2軒目の住宅を住宅ローンを組んで買う場合のポイントについて紹介しました。

抑えておくポイントは以下になります。

本記事のポイント

 

このポイントを抑えておくだけで、万が一2軒目が欲しい時の選択肢が増えて、検討しやすくなります。

2軒目を住宅ローンで組むと住宅ローン控除が使えないなどデメリットもありますが、資金的な余力と目的がしっかりあれば、セカンドハウスを購入することで人生が有意義になることはあると思います。

ダブルローンを組める基準を確認して、無理のない範囲で購入してみてください。

なお、2軒目でも購入前にインスペクションは必要です。

万が一、欠陥住宅を購入してしまったら売却もしにくくなりますので、購入前にインスペクション(住宅診断)をしましょう。

以下の記事を参考にしてください。

⋙ ホームインスペクションの相場はいくらぐらい?

⋙ ホームインスペクター(住宅診断士)は新築でも必要?

⋙ ホームインスペクター(住宅診断士) 合格に必要な勉強法【おすすめ3選】

▼どれだけ使っても無料▼


目次に戻る↑

コメント

タイトルとURLをコピーしました