共働きで5000万円の住宅ローンを組むのは危険?|徹底解説

住宅ローン

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相談者
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「5,000万円ぐらいの予算で探しているけど、年収面で問題なく借りれるのかな?夫婦の収入を合わせることができるみたいだけど、具体的にどれぐらいの年収があればいいのかな。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • これから住宅ローンの利用を検討している方
  • 購入予算を5,000万円前後で考えている方
  • 夫婦共働きで、それぞれ住宅ローン利用を検討している方

5,000万円の住宅ローンを検討している方は、昨今の価格高騰の市況下では共働き世帯が多いと思います。しかし、単純な額面年収で資金計画を立ててしまうと、返済期間中に病気などがあった場合に悲惨な生活を送る可能性があります。

この記事では、適正な借入額や共働き世帯における住宅ローン5,000万円の借り方などを解説します。

本記事のポイント

 

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インターネットでは色々と解説されてますが、住宅ローンに必要な年収の目安って実際どれぐらいなのかよく分からないですよね。

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住宅ローン5,000万円に必要な年収

ここでは、住宅ローンに必要な年収を解説していきます。

目安は年収800万円以上

住宅ローン5,000万円の借入に必要な年収は800万円以上です。

返済負担率30%の場合で計算してみました。

✔前提条件

  • 返済期間35年(420ヶ月)
  • 金利(銀行審査に適用される金利):3.5% ※一般的に3%~4%
  • 元利均等返済
  • ボーナス払いなし
  • 頭金なし
  • 毎月返済額 約20万円
  • 年間返済額 約240万円
  • 年間返済額が年収の30%とすると、必要な年収は約800万円
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物件購入に必要な諸費用(物件価格の5~10%)は、現金で用意しましょう。

2021年度の「フラット35利用者調査」によると、首都圏における住宅種類別の平均年収倍率です。

  • 土地付き注文住宅:7.8倍
  • マンション:7.6倍
  • 建売住宅:7.4倍
  • 注文住宅:6.9倍
  • 中古マンション:6.1倍
  • 中古戸建て:6.3倍
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住宅購入価額(建設費用)が年収の何倍なのかを示した比率です。

住宅ローン借入額目安の指標で使われる年収倍率「年収の7倍」であれば、約年収700万辺りから仮入可能ということになります。

しかし、

  • 「税込年収」での試算になっている(手取り年収ではない)
  • 返済負担率の観点から家計への影響が大きくなる

などから、上記の算出方法はおすすめはできません。

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怖いのが、年収700万円でも審査を通過して、借入できてしまう可能性が高いことです。
「年収の7倍」の借入は、「借りすぎ」という意識を持つことが大切です。

こうした借入上限額は金利・返済期間等の条件によって変わります。金利が高いほど、返済期間が短いほど借入上限額は少なくなります。

金融機関などが無料で提供している住宅ローンシミュレーションなど利用して試算してみましょう。

返済負担率は25%以下が安心

年収倍率と同じような考え方に、前述した「返済負担率」があります。

そもそも返済負担率は以下で算出されます。

返済負担率(%)=年間のローン返済額÷年収×100

金融機関の審査基準(上限)は、30~35%と言われていますが、余裕を持って返済できる目安は返済負担率25%以下です。

金融機関次第で違いがあるものの、一般的な審査基準は以下の通りになります。

年収別 返済負担率
  • 年収150万円~250万円未満:返済負担率25%
  • 年収250万円~400万円未満:返済負担率30%
  • 年収400万円以上:返済負担率35%

 
この返済比率を基準に、年間返済可能な金額から借入額全体を算出します。

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「借りられる額」と「返済できる額」は異なります。
理想は、「手取り年収」に対する返済負担率が25%以内だといいです。

下の資料からも、返済負担率25%以内が多いことが分かります。

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「審査に通過する年収」と「余裕をもって返済できる年収」には差があるということです。

予め無理のないローンを組んでいれば、売却金額だけで残りのローンを完済できる可能性が高くなります。

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返済負担率を25%以下に抑えておくことで、万が一の場合でも選択肢を狭めることなくすみます。

毎月の返済シミュレーション

住宅ローンで5,000万円借りた場合の金利別の毎月返済額を見ていきましょう。

次の条件で計算した場合、比較は以下の表のようになります。

✔前提条件

  • 頭金:なし
  • ボーナス払い:なし
  • 金利:0.5%、1.2%、2.0%
  • 返済方式:元利均等返済
金利25年返済30年返済35年返済
0.5%177,334円149,594円129,792円
1.2%192,997円165,454円145,851円
2.0%211,927円184,809円165,631円

金利についても、借入額と同様にポイントになりますので、しっかりチェックが必要です。

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共働きで住宅ローン5,000万円を組む場合はペアローンがおすすめ

住宅ローン5,000万円に必要な年収は800万円以上ですが、会社員で年収800万円以上の方はそう多くないです。なので、共働きが当たり前になってきた今、夫婦で住宅ローンを借りるケースが増えてきます。

仮に、夫の年収500万円、妻の年収300万円だとすると、5,000万円の借入に必要な年収水準に到達できます。

夫婦ふたりがこの先、働き続ける意志があるようなら借入額も多くなりますし、夫婦でそれぞれの住宅ローンの契約をするペアローンがおすすめです。

単独で住宅ローンを組む

夫婦のどちらか一方(収入や年齢などで判断)が、住宅ローン契約者となり、単独で住宅ローンを組む方法です。契約者本人の収入や年齢、属性などを基準に、借入可能額の計算や審査が行われます。

✔夫だけが債務者となるパターン

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最もシンプルな契約形態と言えます。

住宅ローンを夫婦でそれぞれで組む(ペアローン)

夫婦それぞれが1件ずつ契約し、夫婦が互いに連帯保証人になる方法です(ペアローン)。ペアローンは借入先金融機関は同一とし、購入する物件に夫婦が同居することが原則です。

✔夫婦それぞれが債務者(2,500万円ずつ)となるパターン

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それぞれ別々の契約であるため、金額や期間など借入条件は個別に決められます。
夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用できます。

収入合算して住宅ローンを組む(連帯保証・連帯債務)

夫婦のどちらか一方が、債務者(主債務者)、もう一方が連帯債務者や連帯保証人となって住宅ローンを契約する方法もあります。この方法では、夫婦の収入を合算して借入可能額の計算や審査が行われます。

✔夫が返済できなくなった時に妻が返済義務を負うパターン

夫婦それぞれが5,000万円の借入に対して同じ返済義務を負うパターン

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金融機関次第ではありますが、連帯債務では、団信に主債務者または連帯債務者のどちらか一方しか加入できないデメリットがあります。

金融機関によって取扱いがあるか変わりますので、ご自身に合った形式の住宅ローンを取扱う金融機関に探すとよいでしょう。

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共働き夫婦が5,000万円の住宅ローンを利用する時の注意点

当然、単独より夫婦で住宅ローンを組んだ方が借入額を増やすことができますが注意も必要です。

働けなくなることによる年収下落の可能性

一番の注意点としては、以下になります。

  • 病気や産休・育休などによる年収下落の可能性
収入合算の注意点

返済期間中の産休・育休や病気などによる休職、離職で収入が減るリスクを受けてします。年収はすぐに上がる訳ではないので、2人分の収入で借入れをすると逆に負担になってしまう場合があります。

単独で住宅ローンを借りた場合、借入上限額自体を抑えることができるので、毎月の返済額も抑えることができます。また、子供の成長に合わせて、もう一方が働き始めて収入を増やせる選択肢を残せます。

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住宅ローン借入額目安の算出方法が「年収×7」なので、年収が増えれば増えるほど、借入額が増えてしまいます。言い換えれば、身の丈以上の住宅ローンを組めることになります。

早めの返済を心がけることが大切

収入を合算するメリットを最大限活かすために、養育費や教育費がそこまでかからない時期に繰り上げ返済を積極的に行うなど、早めの返済を心がけることが大切です。

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住宅ローン減税期間が終了したタイミング(10年or13年)で繰り上げ返済することを一つの目安にするといいでしょう。

一般的には、結婚後の前半は大きな支出は少なく、子どもの教育費が増えるとされる18歳以降までに、ある程度の住宅ローン返済の目途をつけておくことが大切です。

老後資金も可能な限り貯蓄できると理想です。

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共働きでないと買えなくなったマンション相場

日本はまだまだ新築志向が強いため、マンションの価格は新築価格が牽引しているといわれています。

そのため、新築価格の推移を確認しておくことは大切です。

マンション・戸建て問わず、新築を調べたり観てから中古に目がいくという探し方が、一般的な物件を探す方の動きです。新築マンション価格の高騰が原因で購入できなかった方たちが中古マンションに移行します。

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首都圏における直近10年の価格推移

以下、首都圏における直近10年の価格推移をグラフにしました。

首都圏新築マンション購入者の平均価格の推移(単位:万円)

2012年以降、アベノミクスと金融緩和もあり、価格は右肩上がりで上昇し、2020年の新型コロナウイルスでも上昇が止まりませんでした。コロナ当初は、マンション下落の危機など言われておりました。

着工数は年々落ちてきてはいますが、引き続き高層マンションなどは供給されています。

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2022年9月における、首都圏における新築マンションの平均価格は6,653万円です。
(参考:不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2022年9月度」)


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共働き世帯が5,000万円の住宅ローンを組む上で直面する破綻リスク

これは、SUUMOリサーチセンター(株式会社リクルート)の調査から、首都圏の新築マンション購入者における、共働き割合の推移を示しています。

下記グラフから分かる通り、契約世帯主における既婚世帯の共働き比率が、2012年より右肩上がりに増加しています。

2022年は、調査開始以来の最高比率を記録した2021年とほぼ同じ約73%を記録しています。

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言い換えれば、引き続き価格は高騰している、あるいわまだ価格下がってきていないということです。

2021年 首都圏新築マンション購入者の共働き割合の推移(単位:%)

現市況において既に、首都圏の新築マンション価格が高騰しすぎて、平均的な会社員の年収では手が出せない状況になってきています。

仮に収入合算などで夫婦が住宅ローンを組めても、前述の通り、産休・育休、病気やケガなどで収入が減った場合に生活していける資金計画をしっかり立てる必要があります。

月々の家計を徹底管理して、自己資金を貯めておくなど事前に対応策を考えておきましょう。

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家を購入することがゴールではなく、あくまでスタートだということを理解することが大切です。

5,000万円の住宅ローンを共働きで組む場合でも金利が大事

昨今は、5,000万円あるいわそれ以上の住宅ローンを平気で組むことができます。

それは、今が低金利時代だからということを忘れないでおきましょう。

バブル期は、高い時で金利8%前後でした。

2〜3年以内に住宅ローン金利は更に上がってくる可能性があるので、金融機関の比較検討をしっかり行い、ライフプランをある程度描いた中で最適なローンを選択することが大切です。

既に住宅ローンの返済をしている場合は、金利見直しという意味で借り換えも検討しましょう。

⋙ 住宅ローンの借り換えできない5つのケース|悲報

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まとめ

今回は共働きで5,000万の住宅ローンを組む場合の安全な年収について紹介しました。

本記事のポイント

 

このポイントを抑えておくだけで、リスクを抑えた上で住宅ローン契約ができるようになります。

共働き世帯が5,000万円の住宅ローンを組むことは、簡単ではありません。シミュレーションをしっかりとして複数の金融機関を比較してから検討するようにしましょう。

住宅ローンの金利タイプ「変動金利」は、引き続き低い金利が維持されていて選ぶ方は多いです。

仮に「固定金利」で5,000万円の住宅ローンを組んだ場合とでは、35年間で数百万ほど違いが出てきます。

しかし、注意すべきポイントもあります。以下の記事を参考にしてみてください。

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