住宅ローンのヒアリング項目|これがあれば安心

住宅ローン

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相談者
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「これから不動産を購入しようと思うんだけど、住宅ローン面談の時はどんなことを聞かれるのかな…。もしできたら不利になる条件とかもあれば知っておきたいな。年収ごとに借入できる金額の目安とかあれば知っておきたいな」

こんな疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級

本記事の内容

  • 住宅ローン面談時の主なヒアリング項目
  • 住宅ローン利用において、借入先が限定される主な要件
  • 銀行担当者から事前に説明を受けておくべき主な項目
  • 返済負担率の目安

住宅ローンの審査はどんなところをチェックしているのか気になりますよね。

この記事では、住宅ローンの審査で面談などをする場合に、実際に金融機関がみているポイントなどについて解説します。

本記事のポイント

 

「ローン」や「審査」という言葉を聞くだけでも、緊張するものです。この記事では、事前に「ヒアリングされるであろう項目や銀行側がどういうところをみているか」などについて解説します。

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【住宅ローンのヒアリング】面談時の主なヒアリング項目

銀行の担当者と面談する経験は、滅多にないので中々慣れないと思います。

予め聞かれる内容を大体把握しておけば、落ち着いて対応することができます。

また、面談がある場合は、服装にも気を付けましょう。

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昨今は、ネット銀行でも住宅ローン審査をできるようになりましたので、非対面で融資実行まで完結するケースもあります。

主に「人」と「物件」についてのヒアリング

住宅ローンの申込者「」と検討している建物「物件」についてヒアリングされます。

【個人情報】

①名前 ②年齢 ③性別 ④住所 ⑤電話番号 ⑥家族構成 ⑦現在の住まい状況(自己所有・家族所有・賃貸・社宅)⑧勤務先 ⑨勤務形態(会社員・個人事業主・その他)⑩勤務先住所 ⑪事業内容 ⑫勤続年数 ⑬前年度税込年収(個人事業主の場合は3年前から)⑭収入合算者の有・無 ⑮収入合算者の勤務先や勤務形態など ⑯預貯金・株式等有価証券・贈与予定資金・その他 ⑰現在の他借入状況(借入先・借入内容・借入残高・金利・年間返済額・完済時期)

【借入目的】

物件購入(土地、建物)・借換え・増改築・その他

【利用目的】

自己居住用・家族居住用・セカンドハウス・その他

【物件概要】

①用途(住居専用・店舗併用・賃貸併用・その他)②物件種別(新築一戸建て・新築  マンション・中古一戸建て・中古マンション)③物件所在地④面積(土地・建物)⑤権利関係(所有権・借地権・定期借地権・その他)

【購入の場合】

①契約日②引渡予定日③物件価格(土地及び建物の内訳)

【借換えの場合】

①購入日②購入価格③当初借入金④現在の借入金利⑤現在の残返済期間⑥現在の借入残高⑦過去の繰上返済の状況(有・無)⑧売却予定金額

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特に住宅ローンでは、年収や属性などの「人」についての確認がメインです。

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【住宅ローンのヒアリング】借入先が限定される主な要件

銀行はお金を貸す立場として、極力リスクを負いたくないと考えています。

3つの要件から審査

借入が難しくなる、具体的な3つの要件をまとめました。

借入目的
  • 土地だけの購入の場合は、住宅ローンの利用はできない
  • 土地先行融資が必要な場合は、原則として民間住宅ローンを利用する
物件概要
  • 借地権、定期借地権の場合は、民間住宅ローンの利用が難しくなる
  • 一定の技術基準を満たさない場合は、財形住宅融資・フラット35は利用できない
  • 賃貸用、セカンドハウスの場合は、一般の住宅ローンは利用できない
顧客情報
  • 勤務形態が正社員以外の場合、前年度年収が民間住宅ローンの借入要件である年収基準に達していないことや勤続年数が短い場合は、民間住宅ローンの利用は難しくなる
  • 借換えについては、当初の借入時と同様の審査が行われるため、フラット35や民間住宅ローンの利用が難しければ、借換えできる可能性は極めて低くなる
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【住宅ローンのヒアリング】銀行担当者から事前に説明を受けておくべき主な項目

銀行担当者から、一般的に説明を受ける項目をまとめました。

説明が漏れることはないと思いますが、参考までに確認しましょう。

主に8項目から確認

住宅ローンに関しては、「銀行業における表示に関する公正競争規約」等を確認すると以下の8項目について明確に説明しなければならないとされています。

  1. 期間に関する事項
  2. 金額に関する事項
  3. リスクに関する事項
  4. 借入条件に関する事項
  5. 利息に関する事項
  6. 返済条件に関する事項
  7. 手数料に関する事項
  8. その他規則に定める事項

宅地建物取引業法のように重要事項について明確な法令上の定義付けがありません。

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具体的な確認ポイント

※右へスクロール →

項 目 確認ポイント
期 間初回:〇年〇月〇日、最終回:〇年〇月〇日
借入可能額収入等によって、希望借入額とはならない場合がある
リスク・月々の返済額(金利変動時を含む)+諸費用
・延滞した場合の延滞損害金及びその計算方法
・返済条件変更の可能性
・全額繰上返済請求の概要(契約違反の主な事例:長期延滞、建物・土地の所有権移転など)
・未払利息の説明
借入条件・必要最低年収(返済負担率)
・完済しなければならない年齢の制限
・収入合算の概要
・その他、勤続年数など審査対象となる可能性がある項目
利 息・金利改定の時期及び条件とその試算(変動金利型・固定金利期間選択型の場合)
・未払利息の説明
返済条件・元利均等返済、元金均等返済の概要
・ボーナス併用返済
・繰上返済の概要(繰上返済できる金額・時期、手数料等)
手数料・事務手数料
・繰上返済手数料
その他・必要書類とその使用目的
・抵当権の設定
・代金決済方法(代理受理等)
・機関保証の概要、保証料とその支払方法
・団体信用生命保険の概要、保険料とその支払方法
・火災保険(地震保険)の概要、保険料とその支払方法
・税金の概要(税金の種類・納付時期のほか、住宅ローン控除など)

万が一、金利上昇した場合の月々返済額については、具体的な金額を確認しておくと今後を見通す上で参考になると思うので、漏れのないようにヒアリングしておくことをおすすめします。

月々の返済額が増えても対応できるように、できるだけ現金を持っておくことが大切です。

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返済負担率の目安

一般的な返済負担率の基準を紹介しておきます。

都市銀行などとフラット35では、審査に利用する返済負担率の基準が異なることがあります。

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「返済負担率=年間返済額÷年収×100」で算出

金融機関ごとに、年収に応じた返済負担率の上限を設定していることが一般的です。ただし、金融機関によって多少ばらつきがあるので面談時に明言はしてもらえないと思いますが、聞いてみましょう。

A銀行の場合:返済負担率 = 年間返済額 ÷ 年収(税込)× 100

年収(税引前)返済負担率
300万円以下25%以下
400万円以下30%以下
600万円以下35%以下
600万円超40%以下
※会社員を想定

住宅ローンの借入審査は、さまざまな要素を加味した上で判断されます。

自身の状況(経歴など)を細かく銀行担当者に伝えることでプラスに動く場合があります。銀行担当者も申込者の情報が不十分だと社内審査をあげる時に強く推せないところもあります。

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銀行の担当者も人間です。マナー含め、第一印象には気を付けましょう。


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まとめ

今回は住宅ローンのヒアリング項目について紹介しました。

本記事のポイント

 

この記事を参考に実践してみてください。

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