住宅ローン1億円組むには年収どれぐらい必要?|年収別の負担率も紹介

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「1億ぐらいの予算で探しているけど、具体的にどれぐらいの年収があればいいのかな。審査が通れば問題ないと思っていいのかな。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • これから住宅ローンの利用を検討している方
  • 購入予算を1億円前後で考えている方(目安年収を知りたい方)
  • 1億円の住宅ローンを無理なく返済するポイント

昨今、都内を中心に新築マンションの平均価格は6,000万円を超えています。

広さを求めていくと、簡単に1億円になってしまいます。

しかし、1億円の住宅ローンを組む場合、どれぐらいの年収があればいいのか、という疑問がわいてくると思います。

この記事では、シミュレーションを交えて、1億円の住宅ローンを組める目安年収について解説します。

本記事のポイント

フラット35は、融資限度額は8000万円が上限です。2019年10月1日より物件金額1億円の上限撤廃になりましたが、あくまで融資限度額は8000万円になります。1億1000万円の物件でも融資限度額は8000万円となります。

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1億円の家を買える人の年収の目安

ここでは、1億円する家の住宅ローンを組む場合の目安年収を解説していきます。

ポイントは、「単純に金融機関の住宅ローン審査に通る年収ではなく、無理なく返済できる年収」になります。

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経営者や個人事業主が住宅ローン審査をする場合は、確定申告書の「所得金額」が年収としてみられます。収入金額ではないので注意が必要です。

目安年収は2,000万円以上

1億の住宅ローンを組む場合の無理なく返済できる年収は、2,000万円(税込年収)です。

手取りにすると、約1,300~1,400万円になります。

後述する、無理なく返済できる返済負担率【年間のローン返済額÷手取り年収×100】は、「手取り年収に占める年間ローン返済額が25%以内」が目安になります。

一般的に「税込年収」を基準に住宅ローン審査をしますが、無理なく返済できるローンを組む場合は、「手取り年収」を基準にします。

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厚生労働省「令和3年国民生活基礎調査」によると、調査に回答した世帯のうち、世帯年収「2,000万円超え」はわずか1.4%です。平均所得金額(564 万 3 千円)以下の割合は 61.5%。

無理なく返済できる年収目安は分かった!

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Q
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3.モゲチェックアプリ【家と住宅ローンを同時に探している方】
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Q
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退会手続きは下記リンクからいつでも手続きができます(違約金なし)。
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株式会社MFS(2009年7月設立)です。

【主な受賞歴】

  • すごいベンチャー100 フィンテック部門 2016 (東洋経済)
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年収倍率は5〜6倍が妥当

金融機関が住宅ローン審査における方法の一つとして、「年収倍率」があります。

年収に対する住宅購入価額(建設費用含む)の割合のことをさし、無理なく返済できる年収倍率は5〜6倍です。

年収2,000万円(手取り年収1,300~1,400万円)になれば、1億円の物件を購入する場合には約5倍となります。

年収倍率はあくまで年収に対する住宅購入価額(建設費用含む)の比率であり、「住宅ローンの融資額」の比率を直接的に示しているわけではないという点は理解しておきましょう。

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一般的な年収倍率は7~8倍、借入者の属性や資産状況等によっては10倍近くまで借りることができる金融機関もあります。

最低年収の目安は1,500万円

最低年収についても簡単に解説しておきます。

仮に、前述の住宅ローンを年収倍率7倍まで組めた場合、最低ラインは約1,500万円(税込)になります。

計算例

100,000,000÷7=1,500万円(税込)

仮に、1億円を下記条件で住宅ローンを組むと、毎月の返済金額の目安は約30万円になります。

借入条件
  • 固定金利(頭金なし)
  • 元利均等返済
  • ボーナス払いなし
  • 35年ローン
  • 金利1.4%

税込み年収が1,500万円の場合、手取り年収は約900~1,050万円となり、月々のローン返済額だけで手取り月収の約4割を占めてしまいます。金融機関の審査においては、もう少し年収を下げても通ると思います。

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返済負担率は手取り年収の25%以内が理想

前述の通り、住宅ローンの返済の安全圏になるのは、住宅ローンの年間返済額が「手取り年収に対して25%以下に抑えられているかどうか」が1つの基準です。

手取り収入の25%以下の理由には、下記3つの可能性があるからです。

  • 家族構成の変化による家計の収支の悪化の可能性
  • 物件に対する管理費や修繕積立金が増える可能性(主にマンション)
  • 金利上昇による返済額が増加する可能性
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特に修繕費や金利などは外的要因によるものになるので、自分でコントロールができません。不測の事態が起きても対応できるように、住宅ローン返済には余裕を持たせておくことが大切です。

税込年収2,000万円の場合、手取り年収は約1,300~1,400万円(税込年収×65~70%)。1億円の住宅ローンでは、年間ローン返済額は約360万円(金利1.4%、返済期間35年、元利均等、頭金なし)なので、返済負担率は25~27%となります。

金融機関の返済負担率の基準は、「税込年収に対して30~35%」を目安としています。

金融機関の税込年収での審査が通ったから安全な返済ができるわけではありません。

あくまで「手取り」で試算することを重要視しましょう。

「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」の違い

ここでは「住宅ローン審査に通過する年収≒借りられる金額」と「無理なく返済できる年収≒無理なく返済できる金額」について、シミュレーションを用いて解説します。

例)税込年収1,000万円で1億円の住宅ローンを組んだ場合

前提条件
  • 返済期間35年(420ヶ月)
  • 金利(全期間固定):1.4% ※銀行審査に利用される金利は、3%~4%
  • 元利均等返済
  • ボーナス払いなし
  • 頭金なし
年収税込年収1,000万円(手取り年収 約700万円)
住宅ローン年間返済額約360万円
手取り月収(ボーナス分含む)約58万円
毎月の返済額約30万円
税込年収に対する返済負担率36%
手取り年収に対する返済負担率51.4%

上記の通り、「税込年収と手取り年収との返済負担率には大きな差(違い)がある」ことが分かります。

【関連記事】住宅ローン8,000万円を組む場合は年収いくら必要?

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住宅ローン1億円を返済負担率【年収別】

ここからは、住宅ローン1億円を組んだ場合の返済負担率を年収別に比較していきます。

前提条件は下記のとおりです。

前提条件
  • 借入金額:1億円(頭金なし)
  • 借入期間:35年(420ヶ月)、元利均等返済、ボーナス返済無し
  • 金利:変動金利0.8%、固定金利1.4% ※変動金利も変動しない前提
  • 手取り年収は下記表を参照(独身会社員・給与所得のみ、給与所得控除・基礎控除・社会保険料控除と住民税・所得税を考慮)
額面年収手取り年収
1,000万円以下額面給与の約70~80%
1,000万円超2,000万円以下額面給与の約60~70%
2,000万円超額面給与の約50~60%
速算表(税込年収から手取り算出)
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家庭ごとに必要な月々の生活費は変わるので、シミュレーションはあくまで参考にしてください。

年収1,500万円の場合

年収1,500万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約1,250,000円(月額)
  • 手取りから算出:約875,000円(月額)
年収1,500万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面125万円に対する返済負担率(返済比率)手取り87.5万円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)273,060円21.8%31.2%
固定金利(1.4%)301,309円24.1%34.4%
※前提条件

年収1,600万円の場合

年収1,600万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約1,333,000円(月額)
  • 手取りから算出:約933,000円(月額)
年収1,600万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面133.3万円に対する返済負担率(返済比率)手取り93.3万円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)273,060円20.4%29.2%
固定金利(1.4%)301,309円22.6%32.2%
※前提条件

年収1,700万円の場合

年収1,700万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約1,416,000円(月額)
  • 手取りから算出:約991,000円(月額)
年収1,700万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面141.6万円に対する返済負担率(返済比率)手取り99.1万円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)273,060円19.2%27.5%
固定金利(1.4%)301,309円21.2%30.4%
※前提条件

年収1,800万円の場合

年収1,800万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約1,500,000円(月額)
  • 手取りから算出:約1,050,000円(月額)
年収1,800万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面150万円に対する返済負担率(返済比率)手取り105万円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)273,060円18.2%26.0%
固定金利(1.4%)301,309円20.0%28.6%
※前提条件
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シミュレーションはより現実的に行う必要があるので、変動金利ではなく固定金利で検討しましょう。

年収1,900万円の場合

年収1,900万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。す

  • 額面から算出:約1,583,000円(月額)
  • 手取りから算出:約1,108,000円(月額)
年収1,900万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面158.3万円に対する返済負担率(返済比率)手取り110.8円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)273,060円17.2%24.6%
固定金利(1.4%)301,309円15.8%27.1%
※前提条件

年収1,600万円になると、子供がいる家庭でも金利上昇のリスクも懸念せずに余裕のある生活が送れます。

年収2,000万円の場合

年収2,000万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約1,666,000円(月額)
  • 手取りから算出:約1,166,000円(月額)
年収2,000万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面166.6万円に対する返済負担率(返済比率)手取り116.3円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)273,060円16.3%23.4%
固定金利(1.4%)301,309円18.0%25.9%
※前提条件

年収2,000万円になると、固定金利における手取り年収に対する返済負担率が25%台になり、無理のない返済ができます。(シミュレーションでは固定金利を参考にすることをおすすめします)

子供の人数にもよりますが、返済負担率を25%以内にしておくことで、さまざまな状況において選択肢が増やすことができます。

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【関連記事】住宅ローン7,000万円を組むために必要な年収について|手取りに注目

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一般的な「比較サイト」では、住宅ローンの比較はできますが、どのローンが自分に合っているのか、借りられるかまでは分かりません。モゲチェックでは、独自の審査ノウハウで入力した条件から最適な銀行を提案します。

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3.モゲチェックアプリ【家と住宅ローンを同時に探している方】
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住宅ローン1億円を組む場合の注意点

1億円の住宅ローンを組む場合、年収面以外にも注意点があります。

ここでは以下の3つのポイントを解説します。

【関連記事】住宅ローン6,000万を組むにはどれぐらいの年収が必要?

金利上昇リスクに注意

住宅ローンの金利タイプは、3種類があります。

固定金利型

固定金利(35年)

借入時の金利が完済まで続くので、返済額が一定のため返済プランが立てやすいメリットがあります。金利水準は3種類の中で最も高いタイプです。住宅金融普及協会によると、最低金利1.3%、最高金利5.88%(2024年4月現在)

金融機関として、市場金利が上がっても途中で貸出金利を上げることができないリスクを考慮して、当初から金利を高くしています。

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固定機関選択型

固定期間選択型

3年・5年・10年など最初の一定期間を固定金利で返済し、固定期間終了後は基本的に変動金利になります。(再度、固定期間を選択することもプラン次第で可能)

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一般的に固定期間が長くなればなるほど貸出金利は高くなります。

変動金利型

変動金利型

文字通り市場金利に連動して変化する金利タイプです。3種類の中では最も低金利の金利タイプです。住宅金融普及協会によると、最低金利0.169%、最高金利5.072%(2024年4月現在)となっています。

金利のインパクトが強いので利用する方は多くなっています。金利上昇時の対策を事前に考えておきましょう。

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【関連記事】住宅ローンの125%ルールと5年ルール|変動金利は危険?

住宅関連費用(維持費)も考慮する

購入した後にかかる費用も想定した返済計画が必要です。

不動産を所有すると「維持管理費」がかかってきます。

住宅関連費用(維持費など)
  • 税金(固定資産税、都市計画税など)
  • 保険料(火災保険料や地震保険料など)
  • 管理費や修繕積立金、契約駐車場代など(主にマンションの場合)
  • その他費用(修繕費、改装費、町内会費など)
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一戸建ては、年間目安10万円~20万円(月1~2万)は維持修繕費として別途積立をおすすめします。建物の内側と外側どちらも劣化してきますので、メンテナンスが必要です。

その他の大きな支出を考慮して組む

人生における三大支出である住宅資金の他に「教育資金」と「老後資金」があります。

住宅ローン返済をしながら同時に蓄えていく必要もあります。

その他に起こりえる予想外の支出にも可能な限り想定しておくことが大切です。

親の状況次第では、今後介護費用も発生する場合があります。色々な可能性を考慮した予算決めが必要です。

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その他の注意点としては、住宅の購入時には頭金とは別に「諸費用」がかかります。

新築物件の3〜5%程度、中古物件の7~10%が目安となります。1億円の中古物件の場合、頭金とは別に700~1,000万円程度の諸費用が必要になります。

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ネット銀行を中心に諸費用を含めてローンを組むことはできます。

【関連記事】住宅ローンを5,500万組む場合の返済額は?

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住宅ローン1億円を単独で組めない場合

単独名義で1億円の住宅ローンが組めない場合は、以下の2つの方法で解決しましょう。

それぞれについて詳しく説明します。

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住宅ローンの契約形態として、以下3種類あります。
①単独契約
②ペアローン契約
③収入合算契約(連帯保証・連帯債務)

ペアローン・収入合算(連帯保証・連帯債務)

昨今の低金利の影響から首都圏を中心に物件価格が高騰している背景から、利用する世帯は増えています。

どちらも借入金額を増やせるメリットはありますが、デメリットついても理解しておきましょう。

ペアローン

夫婦それぞれが1本ずつ住宅ローンを契約し、お互いの契約に対して連帯保証人になる方法です。

借入する金融機関は同一とし、購入する物件に夫婦が同居することが原則です。

主なメリット
  • 夫婦どちらも住宅ローン控除を受けることが可能
  • 団信には夫婦どちらも加入可能
  • 単独契約より住宅ローンの借入金額を増やすことができる
主なデメリット
  • 契約が2本分なので手数料が増える
  • 団信は保険適用は亡くなった契約者のみ(片方の返済は残る)
  • 産休等で収入が減少しても月々のローン返済額は変わらない
  • 連帯保証人から外れることが難しい(離婚時に揉める)

収入合算(連帯保証・連帯債務)

夫婦のどちらか一方が、主債務者、もう一方が連帯保証人や連帯債務者となり契約をする方法です。

主なメリット
  • 借入金額を単独契約より増やすことができる
  • 1本分の手数料で済む
主なデメリット
  • 連帯保証人には団信や住宅ローン控除は適用されない
  • 連帯債務の場合、金融機関次第では団信に主債務者または連帯債務者のどちらか一方しか加入できない
  • 産休等で収入が減少しても月々のローン返済額は変わらない
  • 連帯保証人から外れることが難しい(離婚時に揉める)
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ペアローンと収入合算の違いとして、契約本数の違いが分かりやすいポイントです。

希望条件の見直し

単独で1億円の住宅ローンが組めない場合は、エリアを見直したり、築年数を見直したりすることで価格などの条件を見直すことも必要になります。

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あえて築年数が古い物件を選んで安く購入して、フルリノベーションをする方法もあります。物件次第では、住宅ローン控除の適用も受けることができます。

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住宅ローン1億円を無理なく完済するポイント

最後に、1億円の住宅ローンを無理なく完済するためのポイントを3つ紹介します。

それぞれ解説します。

住宅ローン控除を利用

年末ローン残高の0.7%が所得税や住民税から控除・減額される「住宅ローン控除」を積極的に活用しましょう。

1億円にもなれば、控除枠をフルに活用できる場合が多くなります。

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適用条件の種類は4種類にわかれています。
①新築住宅の場合
②買取再販の場合
③中古住宅の場合
④リフォーム、増築
②〜④は新築住宅の条件を満たすことが条件になります。

令和6年度住宅税制改正概要(国交相)

住宅ローン控除には確定申告が必要です。

下記の記事を参考にしてください。

【関連記事】住宅ローン控除の1年目に行う確定申告について

資金的に余裕があれば繰上げ返済する

万が一、資金的に余裕がある場合は、タイミングをみて繰上げ返済をしていきましょう。

繰上げ返済とは

毎月の返済とは別にまとまった金額を返済する方法です。繰上げ返済分は、全て元本だけに充てられます。元金が減った分の支払う利息がなくなり、総返済額を減らすことができます。

繰上げ返済の注意点として、返済金額に下限(10万以上など)が設けられていたり、事務手数料がかかる場合があります。また、繰上げ返済の申請から実際に返済するまでに一定期間を設ける必要がある金融機関があります。(申請して直ぐに繰上げ返済できない)

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比較検討する

昨今はネット銀行の台頭もあり、特に変動金利で1%未満で住宅ローンを組めている場合があります。

金融機関ごとにメリット・デメリットがあるので、高額な借入だからこそ比較検討が必要です。

おすすめの住宅ローンがすぐわかる!モゲチェック
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金利が与える総返済額への影響は借入金額が増えれば増えるほど大きくなります。

【関連記事】住宅ローンにおける0.1%の金利の違いがもたらす総支払額への影響

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1億円の住宅ローンが組める銀行

最後に、大手金融機関の借入上限額と下限額について紹介します。

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上限についてはいずれの金融機関も「1億円以下」としている。

住宅ローンの「借入下限額」「借入限度額」【大手金融機関】

大手金融機関の借入金額の下限と上限をまとめました。

金融機関ごとに変更する可能性があるので、都度確認が必要です。

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30万円以上、1億円以下50万円以上、1億円以下100万円以上、1億円以下500万円以上、1億円以下
三菱UFJ銀行
三菱UFJ信託銀行
三井住友銀行
三井住友信託銀行
みずほ銀行
りそな銀行
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ソニー銀行、auじぶん銀行、PaypPay銀行などのネット銀行は、2億円まで融資をしています。

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まとめ

今回は1億円の住宅ローンをできるだけ無理なく返済できる年収(世帯年収含む)の目安について解説しました。

本記事のポイント

このポイントを抑えておくだけで、現実的で安全な住宅ローン契約ができるようになります。

金融機関としては、1億円もの住宅ローンを組める高年収を顧客にしたい気持ちは山々です。だからこそ、複数の金融機関で比較することで、金利優遇を受けることができる可能性は高くなります。

億ションと呼ばれるような資産価値のある物件は、マンションを中心に購入価格より高い金額で売り抜ける可能性があるので、売却の意思がある場合は査定に出してみましょう。好立地ほど海外投資家の需要も強いです。

【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

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リプで教えてもらったモゲチェックで色んな銀行の金利や保証を調べて1番お得そうなauじぶん銀行に仮審査申込みしてみた!! なんと仮審査を代行してくれるみたいでサイト上で必要事項を確認しながら入力!!!! 審査通りますように…

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今日はお客さんと銀行めぐり。 モゲチェックでもやっといてくれや。

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確かに『モゲチェック』の存在はもっと知られるべきですね。自分も早速試して見る価値があると感じました。住宅ローンを見直すことで節約できる額は大きいはずですし、操作も簡単と聞いて安心しました。

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マイナス金利が終わり、いよいよ我が家もモゲチェックの出番です

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Q
モゲチェックと他の比較サイトとの違いを教えてください。
A

一般的な「比較サイト」では、住宅ローンの比較はできますが、どのローンが自分に合っているのか、借りられるかまでは分かりません。モゲチェックでは、独自の審査ノウハウで入力した条件から最適な銀行を提案します。

Q
取り扱い金融機関はどれぐらいありますか?
A

700を超える取り扱い金融機関があります。

Q
モゲチェックの利用に手数料はかかりますか。
A

モゲレコ®(提案サービス)をはじめ、すべてのサービスは無料です。

Q
モゲチェックの3種類の使い方を教えてください。
A

1.住宅ローンランキング【自分で住宅ローンを選びたい方】
金利タイプ毎にランキング形式で金融機関を紹介されます。「公式サイトを見る」ボタンから詳細を確認できます。

2.モゲレコ【自分に合う住宅ローンを教えてほしい方】
あなたの条件に合わせてモゲチェックが住宅ローンを一括比較し、独自の審査ノウハウで入力した条件から最適な銀行を提案します。(登録後にメッセージで相談も可能)

3.モゲチェックアプリ【家と住宅ローンを同時に探している方】
athome,LIFULL HOME’Sに掲載の物件から住宅ローンをシュミレーションし、条件に合った家とローンを一緒に探すことができます。

Q
モゲチェックで住宅ローンの相談はできますか?
A

モゲレコに登録すると、アドバイザーにチャットで相談できます(チャットのみ)。

Q
ユーザー登録の削除、退会をする方法を教えてください。
A

退会手続きは下記リンクからいつでも手続きができます(違約金なし)。
https://mogecheck.jp/user/unsubscribe/form

Q
モゲチェックの運営会社を教えてください。
A

株式会社MFS(2009年7月設立)です。

【主な受賞歴】

  • すごいベンチャー100 フィンテック部門 2016 (東洋経済)
  • EY Innovative Startup フィンテック部門 2017 (EY)
  • スタートアップ有望株選出 2017 (Forbes)
  • STEP1
    モゲチェック から[おすすめ住宅ローンをチェック]をタップ

  • STEP2
    [メールアドレス]と[パスワード]を入力

    google・facebook・Appleアカウントでも可能

  • STEP3
    アカウント認証を完了させる(登録したメールアドレス宛)

  • STEP4
    本登録が完了

  • STEP5
    申込み内容を入力

    その他申込者・年収・連絡先・現住所など)入力

  • STEP6
    申込みが完了(モゲレコ提案サービス)

    5分以内に提案メールが届

  • STEP7
    モゲレコマイページ画面

    [メッセージへ]からアドバイザーに相談も可能

    ↓提案できる住宅ローンがない場合↓

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