住宅ローン7000万円を組むために必要な年収について|手取りに注目

住宅ローン

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相談者
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「7,000万円ぐらいの予算で探しているけど、年収面で問題なく借りれるのかな?具体的にどれぐらいの年収があればいいのかな。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • これから住宅ローンの利用を検討している方
  • 購入予算を7,000万円前後で考えている方(目安年収を知りたい方)
  • 7,000万円のローンを無理なく返済するポイント
本記事のポイント

 

7,000万円の住宅ローンを組むためには、どれぐらいの年収が必要なのでしょうか。

安易に額面年収で7,000万円の住宅ローンを組んでしまうと、産休育休・病気等の不足の事態が起きた場合に物件を売却せざる得なかったり、最悪は自己破産しなくてはならない可能性があります。

この記事では、住宅ローン7000万円を無理なく返済できる方法や対策含めて解説します。

不動産価格が高騰している市況では、購入時より高く売れる可能性があります。売却を検討している場合は、信頼できる担当者をみつけて情報収集しておきましょう。

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

住宅の購入は、人生における3大支出の一つです。可能な限り、先を見据えた予算を組んだ中で住宅ローンを組めるかがポイントになってきます。

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7,000万の家を買える人の年収(世帯年収含む)の目安

ここでは、住宅ローンの借入に必要な年収目安を解説していきます。

一般的に、会社員であれば「税込年収」を基準に住宅ローン審査をしますが、無理なく返済できるローンを組む場合は「手取り年収」を基準にシミュレーションする必要があります。

ここでは数字を交えて目安年収に解説します。

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経営者や個人事業主が住宅ローン審査をする場合は、確定申告書の「所得金額」が年収としてみられます。収入金額ではないので注意が必要です。

目安年収は1,400万円以上

7,000万円の住宅ローンを組む場合の無理なく返済できる年収は、1,400万円(税込年収)です。

後述する、無理なく返済できる返済負担率は、「年収(手取り)に占める年間ローン返済額が25%以内」が目安になります。手取りにすると、約980万円になります。

一般的な返済負担率は、「返済負担率(%)=年間のローン返済額÷年収(税込)×100」で審査されます。

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年収倍率は5〜6倍が妥当

金融機関が住宅ローン審査における方法の一つとして、「年収倍率」というものがあります。年収に対する住宅購入価額(建設費用含む)の割合のことをさし、無理なく返済できる水準として、年収の5〜6倍が望ましいとされます。

年収1,000万円の方が7,000万円の物件を購入する場合には7倍となります。

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一般的には年収(税込)の7~8倍、場合によっては10倍近くまで融資をする金融機関もあります。

2021年度の「フラット35利用者調査」によると、首都圏における住宅種類別の平均年収倍率は、下記の通りとなっています。

融資区分平均年収倍率
土地付注文住宅7.8倍
注文住宅6.9倍
マンション7.6倍
建売住宅7.4倍
注文住宅6.8倍
中古マンション6.1倍
中古戸建て6.3倍
2021年度 フラット35利用者調査(首都圏)

2023年より固定金利の利上げが少しずつ始まっていますが、変動金利を中心に低金利が続いているので安易に予算を決めずに検討することが大切です。

最低年収の目安は875万円

最低年収も触れておきたいと思います。

前述の住宅ローンを年収倍率の8倍まで組むとすると875万円(税込)になります。

計算例

7,000万円÷8=875万円(税込)

仮に、7,000万円を下記条件で住宅ローンを組むと、毎月の返済金額の目安は約21万円になります。

  • 固定金利(頭金なし)
  • ボーナス払いなし
  • 35年ローン
  • 金利1.4%
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税込み年収が875万円の場合、手取り年収は約650万円、1ヶ月あたりの手取り収入は約54万円となるため、月々のローン返済額だけで手取り月収の約4割になります。

後述する住宅維持費にあたる、「固定資産税」や「都市計画税」や、マンションにおいては「修繕積立費」や「管理費」も含めると返済計画として厳しくなってきます。

返済負担率は手取り年収に対して25%以内が理想

住宅ローンの借入金額に余裕が出るのは、住宅ローンの返済額が「手取り年収に対して25%以下に抑えられているかどうか」が1つの基準です。

手取り収入の25%以下の理由には、主に3つの変化があるからです。

  • 返済期間中に家族構成の変化などで家計の収支が減る可能性がある
  • 所有期間中の物件に対する維持管理や修繕にかかる費用が大きくなる
  • 金利上昇に伴う、返済額が増加する可能性がある

税込年収1,400万円の場合、手取り年収はおよそ980万円(税込年収×70%)。7,000万円のローンの年間ローン返済額は約252万円(金利1.4%、返済期間35年、元利均等、頭金なし)なので、返済負担率は25.7%となります。

一般的に、金融機関の返済負担率は「税込年収に対して30~35%」を目安としています。最初に手取り年収で試算をしておくことで、安全な資金計画を組むことができます。

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金融機関の税込年収での審査が通ったとしても、生活を圧迫することなく返済できるかは別の問題ということは理解しておきましょう。

売却する時もスムーズに進みやすくなります。

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「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」には差がある

ここまでの解説で、「住宅ローン審査に通過する年収≒借りられる金額」と「無理なく返済できる年収≒無理なく返済できる金額」は違うことは分かって頂けたと思います。

仮に税込年収750万円で7,000万円の住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションをみてみましょう。

前提条件
  • 返済期間35年(420ヶ月)
  • 金利(全期間固定):1.4% ※銀行審査に利用される金利は、3%~4%
  • 元利均等返済
  • ボーナス払いなし
  • 頭金なし
年収税込年収750万円(手取り年収 約560万円)
住宅ローン年間返済額約250万円
手取り月収(ボーナス分含む)約46万円
毎月の返済額約21万円
税込年収に対する返済負担率33.3%
手取り年収に対する返済負担率45.6%

上記の通り、「税込年収と手取り年収との返済負担率には大きな差がある」ことが分かります。

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金融機関としては貸し倒れリスクを防ぐために審査をしますが、仮に返済が大変になる額(借入者に対して)でも、金融機関次第では審査を通過してしまうこともあります。

低金利における金融機関としての立場なども理解した上で、自分に合った予算決めをする必要があります。無理のない借入金額で住宅ローンを組むことが大切です。

インターネットなどに掲載されている「借入可能額のシミュレーション」は、「借入可能な金額=税込年収での試算」に設定されていることが多いです。

購入後の住宅関連費用(維持費)も考慮する

住宅ローンを組むときは、主に購入後にかかる住宅関連費用もを想定した返済計画が必要です。

主に固定資産税などの「住宅を維持管理するための費用」のことです。

住宅関連費用(維持費など)
  • 所有することで発生する税金(固定資産税、都市計画税など)
  • 住宅にかける保険料(火災保険料や地震保険料など)
  • 管理費や修繕費、契約駐車場代など(マンションの場合)
  • その他費用(修繕費、改装費、町内会費など)

一戸建ては修繕積立金はありませんが、目安として年間10万円~20万円(月1~2万)は別途積立をしておくといいと思います。屋根や外壁も劣化してきますので、メンテナンスが必要です。

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住宅ローン7,000万円 月々返済額・返済負担率【年収別】

ここからは、住宅ローン7,000万円を組んだ場合の月々返済額と返済負担率を年収別に比較していきます。

前提条件は下記のとおりです。

前提条件
  • 借入金額:7,000万円(頭金なし)
  • 借入期間:35年(420ヶ月)、元利均等返済、ボーナス返済無し
  • 金利:変動金利0.8%、固定金利1.4% ※変動金利も変動しない前提
  • 手取り年収は下記表を参照(独身会社員・給与所得のみ、給与所得控除・基礎控除・社会保険料控除と住民税・所得税を考慮)
額面年収手取り年収
1,000万円以下額面給与の約70~80%
1,000万円超2,000万円以下額面給与の約60~70%
2,000万円超額面給与の約50~60%
速算表(税込年収から手取り算出)
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家庭ごとに必要な月々の生活費は変わるので、シミュレーションはあくまで参考にしてください。

年収900万円の場合

年収900万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約750,000円(月額)
  • 手取りから算出:約562,000円(月額)
年収900万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面75万円に対する返済負担率(返済比率)手取り56.2万円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)191,142円25.4%34.0%
固定金利(1.4%)210,916円28.1%37.5%
※前提条件

返済比率(返済負担率)=12ヶ月分のローン返済額 ÷ 手取り年収 × 100でも同じ比率になります。

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年収1,000万円の場合

年収1,000万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約830,000円(月額)
  • 手取りから算出:約583,000円(月額)
年収1,000万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面83万円に対する返済負担率(返済比率)手取り58.3万円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)191,142円23.0%32.7%
固定金利(1.4%)210,916円25.4%36.1%
※前提条件

税込年収1,000万円あると、住宅ローン審査は年収面だけみれば通過してしまいます。

ただし、手取り年収というところでいうと返済負担率25%以内ではないので、借り過ぎという意識が必要です。

年収1,200万円の場合

年収1,200万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約1,000,000円(月額)
  • 手取りから算出:約700,000円(月額)
年収1,200万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面100万円に対する返済負担率(返済比率)手取り70万円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)191,142円19.1%27.3%
固定金利(1.4%)210,916円21.0%30.1%
※前提条件

年収1,400万円の場合

年収1,400万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約1,160,000円(月額)
  • 手取りから算出:約816,000円(月額)
年収1,400万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面116万円に対する返済負担率(返済比率)手取り81.6万円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)191,142円16.4%23.4%
固定金利(1.4%)210,916円18.1%25.8%
※前提条件

手取り年収に対する返済負担率が25%台になり、無理なく返済できます。貯蓄に回せる資金も増えてきます。

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シミュレーションは、より現実的に行う必要があるので、変動金利ではなく固定金利で検討しましょう。

年収1,600万円の場合

年収1,600万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。す

  • 額面から算出:約1,333,000円(月額)
  • 手取りから算出:約933,000円(月額)
年収1,600万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面133.3万円に対する返済負担率(返済比率)手取り93.3円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)191,142円14.3%20.4%
固定金利(1.4%)210,916円15.8%22.6%
※前提条件

年収1,600万円になると、子供がいる家庭でも金利上昇のリスクも懸念せずに余裕のある生活が送れます。

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7,000万円の家を買う前に押さえておきたい注意点

7,000万円の家を住宅ローンで購入する際には、適正年収と返済負担率以外にも注意点があります。

ここでは以下の4つのポイントを解説します。

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変動金利では金利上昇リスクに注意

住宅ローンの金利には、3種類があります。

固定金利型

固定金利は、借入時の金利が完済まで続く金利タイプで、返済額が一定のため返済プランが立てやすいメリットがあります。金利水準は3種類の中で最も高くなります。

金融機関として、市場金利が上がっても途中で貸出金利を上げることができないリスクを考慮して、当初から金利を高くしています。住宅金融普及協会によると、最低金利1.1%、最高金利6.000%(2023年2月現在)

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固定期間選択型

固定期間選択は、3年・5年・10年など最初の一定期間を固定金利で返済し、固定期間終了後は一般的に変動金利になります。(固定期間を選択することもプラン次第で可能です)

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一般的に固定期間が長くなればなるほど貸出金利は高くなります。

変動金利型

変動金利は、3種類の中では最も低金利の金利タイプです。

住宅金融普及協会によると、最低金利0.289%、最高金利5.000%(2023年2月現在)となっています。

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金利が低いので利用する方も多くいますが、当然、金利が上昇すれば総返済額も増える点に注意が必要です。

2023年から固定金利が少しずつ上がり始めています。

固定金利と変動金利は金利が上がる仕組みが異なりますが、一つの流れとして注意しておきましょう。

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諸費用や税金も計算しておく

住宅の購入には、住宅ローンの申込みにかかる事務手数料や火災保険料などに加え、固定資産税・都市計画税が発生します。

住宅の購入時諸費用は、新築であれば物件価格の3〜5%程度、中古になると物件価格の7~10%が目安となります。

7,000万円の中古物件の場合、頭金とは別に490〜700万円程度の諸費用が必要になります。

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ネット銀行を中心に諸費用を含めてローンを組むことはできますが、物件金額以上のローンを組むことになるのでよく検討してからにしましょう。

固定資産税・都市計画税は、物件を所有すると毎年発生する税金です。

資産価値の高い物件は税金が高くなります。

定年までの完済プランを立てる

一般的には年金生活となる定年以降も住宅ローンを返済していくのは、心理的にも負担が大きくなります。

住宅ローンの借入期間は、一般的に35年程度なので、30歳以降に35年ローンを組むと、定年以降も住宅ローンの返済が残る可能性があります。

そのため、30歳以降で35年ローンを組む場合は、必要なタイミングで繰上返済ができるような借入金額にすると無理のない返済ができるようになります。

35年であれば、420回の返済を滞りなくできるかということを考えてみましょう。

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定年の延長や退職金を住宅ローンに充てられる可能性もありますが、可能な限り老後資金として使えるようにしながら返済計画を立てることが大切です。

その他の大きな支出(教育資金など)を考慮して組む

人生における3つの支出の中に住宅資金の他に「教育資金」と「老後資金」があります。

住宅ローンは長期に渡る返済活動です。返済中に突然大きな支出が必要になることも想定しておくことが大切です。

仮に高収入でも高額な教育資金の捻出が必要になる私立学校に子供を入れると、住宅ローンの返済が苦しくなる場合もあります。

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親が年齢を重ねると、介護費用も発生する場合もあります。住宅ローンを検討する場合は、色々な可能性を考慮した予算決めが必要です。

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単独で7,000万円の住宅ローンを組めない場合

単独で7,000万円の住宅ローンが組めない場合は、以下の3つの方法で解決しましょう。

住宅ローンの契約形態として、3つ「単独契約」「ペアローン契約」「収入合算契約(連帯保証・連帯債務)」あります。

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ペアローン・収入合算(連帯保証・連帯債務)

昨今の低金利の影響から首都圏を中心に物件価格が高騰している背景から、単独収入だけでは希望の物件を購入することが難しくなってきています。

そんな状況を解決してくれるのが、ペアローンや収入合算(連帯保証・連帯債務)です。

どちらも借入金額を増やせますが、メリット・デメリットをよく理解しておきましょう。

ペアローン

夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、夫婦が互いに連帯保証人になる方法です。

借入金額を増やすことができます。

借入先金融機関は同一とし、購入する物件に夫婦が同居することが原則です。

主なメリット
  • 夫婦ともに住宅ローン控除を受けることが可能
  • 団信には夫婦ともに加入ができる
  • 夫婦の収入合算が可能なので、住宅ローンの借入金額を単独契約より増やすことができる
主なデメリット
  • 契約が2本分なので手数料や諸経費が増える
  • 団信は亡くなった人の分だけ保険適用されるので配偶者分は適用されない
  • 産休等で収入が減少した場合も毎月のローン返済額は変わらない
  • 連帯保証人から外れることが難しいため離婚時に揉める可能性がある
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団信が別々になることで、住宅購入のタイミングで保険の見直しも忘れずにしましょう。

収入合算(連帯保証・連帯債務)

夫婦のどちらか一方が、主債務者、もう一方が連帯保証人や連帯債務者となり契約をする方法です。

夫婦などの同居家族の収入を足すことで、借入金額を増やします。

主なメリット
  • 住宅ローンの借入金額を単独契約より増やすことができる
  • 住宅ローン契約は1本で済むので、契約時にかかる手数料は1契約分で済む
主なデメリット
  • 連帯保証人は団信や住宅ローン控除は適用されない
  • 連帯債務の場合、金融機関次第では団信に主債務者または連帯債務者のどちらか一方しか加入できない
  • 産休等で収入が減少した場合も、毎月の返済金額は変わらない
  • 連帯保証人から外れることが難しいため離婚時に揉める可能性がある

ペアローンと収入合算の違いとして、契約本数が2本か1本かというところです。

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頭金を貯めてから住宅ローンを組む

無理のない住宅ローンの返済をするためには、借入金額を減らすことが大切です。

一般的に頭金は物件価格の10%〜20%出せると良いとされています。(7,000万円の場合、頭金700万円)

また、頭金を多く出すことで、「融資率」を下げて貸出金利を低くできる可能性があります。

頭金=貯金ではありません。最低でも生活費3ヶ月分以上残して、頭金や諸費用に充てるようにしましょう。

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頭金を貯めることで、単独でも住宅ローンを組むことができる選択もあります。

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購入する物件や条件の見直し

単独で7,000万円の住宅ローンが組めない場合は、価格が安いほかの物件を探すのもひとつの方法です。

エリアを見直して少し都心から離れたところを探したり、築年数を見直したりすることで選択肢も広がります。

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会社員であれば交通費は会社負担になるので、許容できる通勤時間であれば、エリアを広げてみることも選択肢としてありだと思います。

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7,000万円の家の住宅ローンを無理なく完済するポイント

最後に、7,000万円の家を購入する際の住宅ローンを無理なく完済するためのポイントを3つ紹介します。

住宅ローン控除を利用

住宅ローンを組む際には、ローン残高の0.7%が所得税から控除される「住宅ローン控除」を積極的に活用しましょう。

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適用条件の種類として、①新築住宅の場合②買取再販の場合③中古住宅の場合④リフォーム、増築に別れています。②〜④は新築住宅の条件を満たした上で更に個別の条件も満たす必要があります。

住宅ローン控除には確定申告が必要になりますので、下記の記事を参考にしてください。

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資金的に余裕があれば繰上げ返済する

資金的に余裕がある場合は、タイミングをみて繰上げ返済をしていきましょう。

繰上げ返済とは、毎月の返済額とは別にまとまった金額を返済する方法です。返済額は元本のみに充当されるため、元金が減った分の支払う利息がなくなり、総返済額を減らすことができます。

繰上げ返済の注意点として、返済金額に下限(10万以上など)が設けられていたり、事務手数料がかかる場合があります。また、繰上げ返済の申請から実際に返済するまでに一定期間を設ける必要がある金融機関があります。(申請して直ぐに繰上げ返済できない)

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複数の金融機関で比較検討する

昨今はネット銀行の台頭もあり、特に変動金利では驚くほどの低金利で住宅ローンを組めている場合があります。

金融機関あるいわ商品ごとにメリット・デメリットがあるので、複数の金融機関で比較検討が必要です。金利が与える総返済額への影響は大きいです。

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まとめ

今回は7,000万の住宅ローンを組む場合の無理なく返済できる年収(世帯年収含む)について解説しました。

本記事のポイント

 

7000万円の住宅ローンを組むには、最低年収の目安が875万円で、無理なく返済できる目安年収が1400万円以上になります。

住宅を購入するには、諸費用や税金、マンションであれば修繕積立金などもかかってきます。低金利下を利用して予算上限まで借入してしまうと、不測の事態が起きたときに資金ショートする可能性があります。

過度な負担はリスクを伴いますが、適切な資金計画をすれば7000万円の住宅ローンを組むことは可能です。

そのためには、1行だけではなく複数の金融機関で比較をすることが不可欠です。

住宅ローンの審査ついて詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

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