住宅ローン6000万を組むにはどれぐらいの年収が必要?

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相談者
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「6,000万円ぐらいの予算で探しているけど、年収面で問題なく借りれるのかな?具体的にどれぐらいの年収があればいいのかな。詳しく知りたいな。」

こんな疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • これから住宅ローンの利用を検討している方
  • 購入予算を6,000万円前後で考えている方(目安年収を知りたい方)
  • 6,000万円のローンを無理なく返済するポイント

マンション含めた住宅価格は、都心を中心に6,000万円を超える物件は当たり前のように増えています。

しかし、6,000万円という膨大な住宅ローンを組みには、賢明な計画と慎重な選択が求められます。

単純に額面年収だけで資金計画を立ててしまうと、返済期間中に万が一の事態が起きた場合に返済できず物件を手放さざるを得なかったり、最悪は自己破産しなくてはならない可能性があります。

この記事では、6,000万円の住宅ローンを無理なく返済できる方法や対策含めて解説します。

本記事のポイント

 

住宅の購入は、人生を左右するといっても過言ではないほど重要かつ大きな買い物です。その中で購入前の資金計画がポイントになってきます。

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住宅ローン6,000万円を組むために必要な年収

ここでは、無理なく返済ができる目安ということで住宅ローンの借入に必要な年収を解説していきます。

目安は年収1,300万円以上(世帯年収含む)

6,000万円の住宅ローンを組む場合、年収1,300万円以上(世帯年収含む)が理想です。

そもそも無理なくローンを返済できる返済負担率は、下記の通りです。

年収(手取り)に占める年間ローン返済額が25%以内

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前年度の年収に占める年間ローン返済額の割合を「返済負担率」や「返済比率」といいます。一般的な返済負担率は、「返済負担率(%)=年間のローン返済額÷年収(税込)×100」で計算されます。

税込年収1,300万円の場合、手取り年収はおよそ910万円(税込年収×70%)。6,000万円のローンの年間ローン返済額は約220万円(金利1.5%、返済期間35年、元利均等、頭金なし)なので、返済負担率は24.1%となり、25%を下回ります。

返済負担率を抑えておくと、仮に売却しなければならない時もスムーズにいきやすくなります。

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

返済負担率は25%以下が理想

返済負担率(返済比率)の計算式は、下記の通りです。

計算式

返済負担率(%)=年間のローン返済額÷年収(税込)×100

一般的な金融機関の審査基準は、返済負担率30~35%が多いですが、無理のない返済をするには返済負担率25%以下が目安になります。

「借りれる金額」と「無理なく返済できる金額」は別物

仮に、税込年収750万円で6,000万円の住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションをみてみましょう。

✔前提条件

  • 返済期間35年(420ヶ月)
  • 金利(全期間固定):1.5% ※銀行審査に利用される金利は、3%~4%
  • 元利均等返済
  • ボーナス払いなし
  • 頭金なし
年収税込年収750万円(手取り年収 約560万円)
住宅ローン年間返済額約220万円
手取り月収(ボーナス分含む)約46万円
毎月の返済額約18.3万円
税込年収に対する返済負担率29.3%
手取り年収に対する返済負担率39.2%

シミュレーションからも分かるように、以下のことが分かります。

  • 税込年収750万円では返済負担率25%以下にはならない(無理のない返済はできない)
  • 金融機関の審査基準は満たしているため、年収面での審査は通過する
  • 税込年収と手取り年収との返済負担率には差がある

さらに固定資産税等を考慮すると、手取り年収全体の約4割は住宅関連費用になってしまいます。

一般的な「借入可能額のシミュレーション」で試算は、「借入可能な金額=税込年収での試算」であり、「無理なく返済できる金額=手取り年収での試算」ではありません。

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住宅ローン以外の維持費も考慮する

住宅ローンを組むときは、ローン以外にかかる住宅関連費用も想定して返済額を決める必要があります。

ローン以外にかかる支出とは、固定資産税などの「住宅を維持するための費用」のことです。

具体例は下記の通りです。

住宅ローン以外にかかる住宅関連費用
  • 所有することで発生する税金(固定資産税、都市計画税など)
  • 住宅にかける保険料(火災保険料や地震保険料など)
  • 管理費や修繕費、契約駐車場代など(マンションの場合)
  • その他費用(修繕費、改装費、町内会費など)

これらの費用は、住宅の種別や立地によっても異なりますが、年間で数十万円程度必要となります。

6,000万円クラスの住宅になると、マンション・戸建問わず、住宅の維持費用が高くなります。特に地価が高い都内(主要5区を中心に)の住宅は、固定資産税などの税金も高くなます。

また、戸建ての建築価格が高額になれば、火災保険の保険金も高くなり火災保険料も上がります。

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住宅ローンを払い終えても「維持費」は所有している限りかかります。
特に老後では、負担割合が重くなる傾向にあるので注意しましょう。

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住宅ローン6,000万円の返済シミュレーション【年収別】

まずは、6,000万円の住宅ローンを組んだ場合の年収別の月々返済額と返済負担率を解説します。

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変動金利では金利の変動がない想定での算出と、最近の固定金利上昇の報道を考慮した固定金利の設定としています。

✔前提条件

  • 返済期間35年(420ヶ月)
  • 頭金なし、元利均等返済、ボーナス払いなし
  • 手取り年収は下記表を参照(独身会社員・給与所得のみ、給与所得控除・基礎控除・社会保険料控除と住民税・所得税を考慮)
額面年収手取り年収
1,000万円以下額面給与の約70~80%
1,000万円超2,000万円以下額面給与の約60~70%
2,000万円超額面給与の約50~60%
速算表(税込年収から手取り算出)

年収700万円の場合

年収700万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 手取りから算出:約437,000円(月額)
  • 額面から算出:約583,000円(月額)
年収700万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額手取り43.7万円に対する 返済負担率額面58.3万円に対する返済負担率
変動金利 年0.7%161,112円36.8%27.6%
全期間固定金利 1.5%183,710円42.0%31.5%
※前提条件

年収800万円の場合

年収800万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 手取りから算出:約500,000円(月額)
  • 額面から算出:約666,000円(月額)
年収800万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額手取り50.0万円に対する 返済負担率額面66.6万円に対する返済負担率
変動金利 年0.7%161,112円32.2%24.1%
全期間固定金利 1.5%183,710円36.7%27.5%
※前提条件

年収900万円の場合

年収900万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 手取りから算出:約562,000円(月額)
  • 額面から算出:約750,000円(月額)
年収900万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額手取り56.2万円に対する 返済負担率額面75万円に対する返済負担率
変動金利 年0.7%161,112円28.6%21.4%
全期間固定金利 1.5%183,710円32.6%24.4%
※前提条件

年収1,000万円の場合

年収1,000万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 手取りから算出:約583,000円(月額)
  • 額面から算出:約833,000円(月額)
年収1,000万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額手取り58.3万円に対する 返済負担率額面83.3万円に対する返済負担率
変動金利 年0.7%161,112円27.6%19.3%
全期間固定金利 1.5%183,710円31.5%22.0%
※前提条件

年収1,100万円の場合

年収1,100万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 手取りから算出:約641,000円(月額)
  • 額面から算出:約916,000円(月額)
年収1,100万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額手取り64.1万円に対する 返済負担率額面91.6万円に対する返済負担率
変動金利 年0.7%161,112円25.1%17.5%
全期間固定金利 1.5%183,710円28.6%20.0%
※前提条件

変動金利だと、返済負担率を25%に抑えることができていますが、金利上昇すると25%を超えてしまう可能性があります。

まだ余裕が返済とはいえず、頭金を多めに準備する必要が出てきます。

年収1,200万円の場合

年収1,200万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 手取りから算出:約700,000円(月額)
  • 額面から算出:約1,000,000円(月額)
年収1,200万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額手取り70万円に対する 返済負担率額面100万円に対する返済負担率
変動金利 年0.7%161,112円23.0%16.1%
全期間固定金利 1.5%183,710円26.2%18.3%
※前提条件

固定金利では返済負担率25%をわずかに超えてしまいます。

頭金を入れて返済負担率を下げるなどの工夫が必要です。

年収1,300万円の場合

年収1,300万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 手取りから算出:約758,000円(月額)
  • 額面から算出:約1,083,000円(月額)
年収1,300万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額手取り75.8万円に対する 返済負担率額面108.3万円に対する返済負担率
変動金利 年0.7%161,112円21.2%14.8%
全期間固定金利 1.5%183,710円24.2%16.9%
※前提条件

特に固定金利でも返済負担率25%を下回っており、6,000万円の住宅ローンの返済が無理なくできるようになります。

前述の通り、変動金利には金利上昇リスクがあるので、変動金利を検討している場合は「今より金利が上がっても家計的に問題ないか」を考えておく必要があります。

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住宅ローンを6,000万円組んだ場合の月々の返済額

ここでは、住宅ローン6,000万円を組んだ場合の月々の返済額について解説します。

返済期間や金利タイプによって、月々の返済額の違いが分かるようになります。

返済期間における、月々の返済額と総返済額

全期間固定金利1.2%とし、その他は前述の前提条件とします。

借入期間毎月の返済額総返済額
25年231,596円69,479,097円
30年198,545円71,476,277円
35年175,021円73,508,975円

同じ条件でも借入期間が長くなれば払う利息が増えるので、総支払額は増えます。

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返済期間25年と35年を比べると、総額で約400万円の差があり、月々の支払いは5万6千円前後になります。

総返済額を減らすことに目がいきがちですが、生活費を確保しながらローン返済を着実に実行していくことが大切です。返済期間は繰上返済をして短縮することが可能なので、堅実な資金計画を組むことを意識しましょう。

金利タイプにおける、月々の返済額と総返済額

次に、金利タイプ別に比較しました。金利以外は、前述の前提条件とします。

金利タイプ毎月の返済額総返済額
変動金利:0.5%155,751円65,415,514円
全期間固定金利:1.2%175,021円73,508,975円

全期間固定金利の場合

全期間固定型の金利が最も高くなります。

昨今の低金利下では、変動金利の方が短期的にはお得です。

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銀行も何らかの方法で融資するための資金を金利を払って調達しています。つまり、固定にすると調達金利が融資金利を上回った場合、最悪利益が取れない可能性が出てきます。なので、固定金利(全期間は特に)金利は予め高く設定されているのです。

変動金利の場合

全期間固定金利と正反対のため、常に金利上昇リスクがある金利タイプです。

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変動金利を選択する場合は、金利上昇時でも繰上返済ができるような資金的に余裕がある方におすすめです。実態としては、直近の金利の低さにつられて多くの利用者は、変動金利を選択しています。

「5年ルール」「125%ルール」

変動金利の特徴として、「5年ルール」「125%ルール」があります。

「5年ルール」「125%ルール」

5年に1度月々の返済額を見直すルールと6~10年目では、借入当初の返済額から1.25倍以上にならないルールのことをいいます。

主なメリット・デメリットはこちらです。

メリット
  • 市場金利が上昇しても急に返済額が上がることがない
  • 5年または10年間の資金準備期間ができる
デメリット
  • 未払利息分が発生して元金の減りが遅れる可能性がある
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6,000万円ほどのローンになると、金利上昇の影響も大きくなり、「未払利息」が発生するリスクは増えます。

「未払利息」を発生させない対策として、当初の頭金を多く用意したり、繰り上げ返済をして元本を減らしていくことや返済期間を短くするなどがあります。

そもそもになりますが、無理のない金額で住宅ローンを組むことが大切です。

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固定期間選択の場合

全期間固定金利と変動金利の間として、固定期間選択(10年固定)があります。

変動金利と変わらず、固定金利の期間が終了した11年目からは原則変動金利に変わります。昨今の低金利下はよいですが、固定期間終了時が金利上昇の局面だった場合、今まで以上に高い金利になる可能性があります。

フラット35(全期間固定含む)と10年固定型を検討する場合は、10年固定型の11年目以降の適用金利次第でどちらがメリットあるかのポイントになります。

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住宅ローン6,000万円を無理なく返済するポイント

同じ6,000万円の住宅ローンでも、頭金の有無やローンの組み方によって月々の返済負担は大きく変わります。

ここでは、なるべく負担を抑えて無理なく返済するためのポイントをご紹介します。

頭金の割合を増やす

頭金とは物件価格から、物件価格に対する住宅ローンの借入分を差し引いた部分です。同じ6,000万円の住宅ローンでも、頭金を増やせば借入金額が減り、無理なく返済が可能になります。

頭金を多くすることで金利が優遇される場合があります。一般的に頭金は物件価格の10%〜20%出せると理想です。(6,000万円の場合、頭金600万円)

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頭金=貯蓄額ではないので注意が必要です。
住宅購入資金として、諸費用(仲介手数料・司法書士費用・火災保険・ローン手数料など)も発生します。

無理のない住宅ローンを組むには、借入金額を減らすことが一つの手段です。

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繰上げ返済を利用する

繰上げ返済をすることで、利息負担を抑えることが可能です。

利息は元金に対して発生するので、元金が減ることで利息負担が減る効果が出てきます。

繰上げ返済には、以下の2通りの方法があります。

  • 期間短縮型(完済までの期間が短くなる)
  • 返済額軽減型(毎月の返済額が安くなる)
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同じ金額を繰上げ返済でも、「期間短縮型」のほうが効果は大きくなります。

定年までに完済をする

定年後も住宅ローンの返済を続けていくのは負担ですが、定年後の収入源が年金になる方は多いと思います。

方法としては、可能な限り定年までに返済を終えるような計画を立てるか、年金生活でも返済に困らないように貯蓄するかのどちらかになります。

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年金が少なくなる、あるいわ貰えなくなることはおよそ予想ができます。定年後に収入が年金だけになった場合、定年前と同じ金額を返済することが厳しくなるのは明らかです。

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住宅ローン6,000万円を組む上で注意すべきポイント

住宅ローン6,000万円を借りる目安年収(1,300万円)をクリアしているから安心ではありません。

ここでは、住宅ローンを返済していく上で、注意すべきポイントについて解説します。

今後も働き続けることができるか(特に共働き世代)

住宅ローンの組み方にある「ペアローン」「収入合算」の場合に特に該当してきますが、

夫婦どちらもフルタイムという働き方を継続していくのは、子供ができた時に肉体的・精神的にも大変な負担となり、辞めざるを得ない可能性もあるということです。

将来的に配偶者が時短や離職する可能性がある場合は、そもそもの借入金額を減らして、働いている間にしっかり貯蓄することが必要になります。

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「近所に夫婦どちらかの実家があり、育児を手助けしてもらえる環境がある」などの環境下にある共働きは比較的生活しやすくなります。

教育資金と老後資金の貯蓄について

住宅ローンを組む世帯の多くは、並行して教育資金や老後資金を貯めます。ただ、世帯年収は同じでも、貯蓄額や住宅ローン契約時の年齢、子供の人数などで必要額は変わってきます。

特に6,000万円の住宅ローンを組む世帯は、高年収ということもあり、学校に加えて習い事も色々させることもあります。住宅ローンを組む前に貯蓄という点でも、しっかり検討する必要があります。

仮に、老後も今と同じ生活水準を維持するには、それなりの老後資金が必要になります。

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教育資金や老後資金を計画的に貯蓄するためにも、返済負担率(年間返済額÷手取り年収×100)は25%以内に抑えることが大切です。

まとめ

今回は、6,000万の住宅ローンを組む場合の目安となる年収(世帯年収含む)について紹介しました。

本記事のポイント

 

このポイントを抑えておくだけで、安全な資金計画が組めるようになります。金利タイプの選び方は、金利が高い固定金利でシミュレーションすることが鉄則です。

6,000万円の住宅ローンを組む場合、専門家のアドバイスを聞きながら、複数の金融機関から比較して自分にあった住宅ローン商品を選びましょう。

また、今後に起こりえるあらゆる可能性を含めた無理のない返済計画を組むことが重要になります。

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