住宅ローンの125%ルールと5年ルールとは?|メリット・デメリットも解説

住宅ローン

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相談者
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「家の購入を考えていて、住宅ローンの金利プランで悩んでる。調べてみると変動金利の利用者が圧倒的に多い。やっぱり金利が安いからメリットしかない気がしてるけど、リスクとかも知っておきたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 変動金利の特徴を知りたい方
  • 変動金利のリスクについて知りたい方
  • 変動金利を選ぶか迷っている方

住宅ローンの変動金利には、返済額が急増しないように125%ルールと5年ルールというものがあります。

金利でいうと1%を大幅に下回るので、変動金利を選ぶ方は多くなっています。

しかし、どんなリスクがあるのかというのは理解しておく必要があります。

この記事では、変動金利の125%ルールと5年ルールやメリット・デメリットについて解説します。

本記事のポイント

 

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2023年以降、固定金利を中心に利上げがされましたが、その一方で変動金利はさらに下がりました。しかし、低金利の時代がいつまで続くか分からないので、変動金利を選ぶ上で判断できる知識を付けておきましょう。

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住宅ローンの125%ルールと5年ルールとは

変動金利では、借入直後から半年に1回(4月と10月)金利の見直しがあります。

しかし、変動金利には2つのルールがあり、金利が上がってもすぐに毎月の返済額が急激に増えない仕組みになっています。

そのルールが以下の2つになります。

変動金利の2つのルール
  • 125%ルール
  • 5年ルール

一定期間の返済額が変わらない

5年経過後の6年目から10年目までの毎月返済額が、過去5年間の毎月の返済額に対して上限125%までというのが「125%ルール」です。(11年目以降も同じ)

また、「5年ルール」とは、仮に金利が上昇しても、借入時から5年間は毎月の返済額が変わらないという「ルール」のことです。(11年目以降も同じ)

例えば、借入時から5年間、毎月の返済額が8万円の場合、6年目から10年目までの月々返済額の上限は10万円までに抑えられる仕組みになっています。

✔125%ルール5年ルール

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言い換えれば、金利上昇で増えた支払分を後ろにまわすということです。その分、金利が上がっても、一定期間は毎月の返済が増加しないので直近のリスクは防げます。


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住宅ローンの125%ルールと5年ルールのメリット・デメリット

先程の説明の通り、変動金利の2つのルールにより、仮に金利が上昇しても返済額は急に上がりません。

ここでは、メリットとデメリットについて解説します。

125%ルールと5年ルールのメリット

借入当初から5年や10年の間に、貯蓄もやりやすいのが5年ルールのメリットといえます。

メリット
  • 家計が急に圧迫されることがない
  • 5年ないし10年の資金準備期間ができる(貯蓄期間ができる)
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住宅ローンの返済期間中に大きな買い物を予定している方にもメリットです。

125%ルールと5年ルールのデメリット

変動金利のデメリットは、以下になります。

デメリット
  • 元金の減りが遅れる
  • 未払利息分が発生する可能性がある

金利上昇の影響による未返済分は、必ず完済しなければなりません。

仮に利息額が毎月の返済額を上回ってしまう場合には、未払利息も発生します。

適用(≒市場)金利が変わっても、5年間返済額は変わりません。しかし、返済額に占める元金と利息の割合(内訳)は変わります(元利均等返済の場合)。

125%ルール、5年ルールは、あくまで急な返済額の増加を抑える仕組みです。総返済額を減らす仕組みではないということを理解しておきましょう。毎月の返済額に上限があるだけで、裏では金利に上限をかけられていません。

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住宅ローンにおける未払利息とは

未払利息のリスクについて解説します。

元金の減りが遅れるリスクがある

前述の通り、金利が急上昇しても「5年ルール」や「125%ルール」が適用されているので、仮に利息額が返済額を上回っていても実際の返済額に反映されないため、気づきません。

利息額が毎月の返済額を上回るので、本来減るべき元金の残高の減りが遅れるので徐々に「未払利息」が増えていきます。「未払利息」は、翌月以降の返済に持ち越さたり、最終完済時のタイミングで一括で返済を求められたりします。

利息額が返済額を上回った状態(元利均等返済のみ発生)

未払いの利息が発生すると、下の赤枠に金額が出てきます。

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元金が減らないと、完済に近づけない状態が起こってしまいます。変動金利にする場合は、未払利息が発生するリスクがあることを理解した上で借り入れることが大切です。


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住宅ローンにおける未払利息の解消方法

では、未払い尾n利息が発生しまったらどうにもできないのか。

そんな方に向けて、解消方法を3つ紹介します。

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いずれにしても、資金的な負担と心理的な負担はありますが、しっかり向き合って解決していくことが大切です。

未払利息の解消方法

未払利息の解消方法
  1. 特定期間に未払い利息分を分割で返済 (金融機関により扱いが異なる)
  2. 最終返済時に一括で返済 (一時的な負担が発生)
  3. 未払い利息分を優先して返済 (元金の減りが遅れ、最終的に総支払利息が増える)

金融機関によって、選択できる解消方法が異なるので、事前に確認が必要です。

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住宅ローンにおける金利上昇時の対応策

そもそも変動金利にすると、金利上昇時の対策はなにもできないのか。

そんな疑問が生まれてくると思います。前述の通り、「5年ルール」や「125%ルール」は、急激に金利が上昇するという状況を想定したルールですが、なるべく早く返済しておきたいのが、一般的な心理です。

ここでは、急な金利上昇というリスクに備えた対策を解説します。

余裕をもった借入をする

仮にルール適用により、返済額が+25%増額になっても返済できる状態にしておくということです。月々の返済が8万円、10万円、12万円、14万円がそれぞれ125%増加した場合の差額を表にまとめました。

月々の返済額月々の返済額×125%差額
8万円10万円2万円
10万円12.5万円2.5万円
12万円15万円3万円
14万円17.5万円3.5万円

仮に差額が発生しても問題ないように、返済月額は余裕を持って設定しましょう。金利上昇のリスク対策として有効な方法です。

繰り上げ返済を行う

金利上昇対策としては、可能な限り早く借入元金を減らし、借入の期間を短くすることです。

そのためには余剰資金ができたら積極的に繰り上げ返済しましょう。元金が減れば、連動して利息も減ります。

繰り上げ返済には以下の2パターンがあります。

  • 期間短縮型(返済期間を短くする)
  • 返済額軽減型(毎月の返済額を減らす)
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金利上昇対策としては、期間短縮型がより効果的となります。

返済期間が長期化するほど、金利の上がる可能性が高くなりますので、繰り上げ返済をして借入期間を短くすることにより、金利上昇のリスクを軽減する方法です。

✔期間短縮型と返済額軽減型

金融機関次第では、繰り上げ返済ができる最低金額が異なります。住宅ローン控除を活用している場合は、控除で得られるメリットと比較が必要です。

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借り換えをする

金利上昇時の対策には、「借り換え」をすることも選択肢としてあります。

しかし、金利上昇局面では他の金融機関も金利を上げている可能性があるため、借り換えてのメリットを得ることができない場合があります。

一般的に借り換えのメリットが出るのは、「残債が1000万円以上、借り換え前後の金利差が1%以上、返済期間が10年以上残っている場合」です。

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借り換えには新たに契約を結ぶ場合、印紙代や保証料、登録免許税、司法書士への報酬といった一定の手数料がかかることも考慮しておきましょう。

実際に借り換えをしたほうがいいかは、銀行等に相談してみましょう。

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変動金利を選ぶ人の割合

ここでは、実際に住宅ローンを利用した方は、どの金利タイプを利用しているのかについて解説します。

変動金利を選んだ人の割合は全体の73.9%

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて以下の3つです。

  • 変動金利
  • 固定金利(期間選択型)
  • 固定金利(全期間型)

住宅金融支援機構が実施した「住宅ローン利用者調査(2022年4月調査)」によると、これらの3つのうち、変動金利を選んだ人の割合は73.9%と最も多くなっています。

✔住宅ローン利用者が実際に選んだ金利タイプ

昨今の超低金利下により、借入がしやすい状況になり、変動金利を選ぶ傾向にあります。良いか悪いか別として、都心を中心に物件価格が高騰している状況下では、短期的には選択しやすい金利タイプです。

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125%ルールと5年ルールがない銀行

「5年ルール」と「125%ルール」は、変動金利でかつ元利均等返済を選択した場合に適用されるルールですが、最近では「5年ルール」を設定しない金融機関も増えてきました。

具体的な銀行について解説します。

一般的に元金均等返済を選択した場合は、「5年ルール」と「125%ルール」は対象外となります。

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ソニー銀行

ソニー銀行は、ネット銀行の中でもいち早く住宅ローンを始めた銀行です。

低金利、豊富な団信などがあり、顧客の満足度も高いです。

メリットとしては、ネットで手続きすれば24時間、任意のタイミングで固定金利に変更することもできます。

新生銀行

新生銀行の住宅ローンは、低金利と手数料の安さが特徴です。

新生銀行はネット銀行ですが、実店舗もあります。

ネット銀行ならではの、非対面でのデメリットを解消してくれます。

PayPay銀行(元ジャパンネット銀行)

2021年に名称が変更となり、ジャパンネット銀行からPayPay銀行になりました。

PayPay銀行は、住宅ローンサービスという面では後発ですが、トップレベルの低金利で人気があります。

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このような銀行を利用する時の注意は、金利上昇の影響を正面から受けてしまうことです。しかし、5年ルールがなく、金利上昇に連動するリスクはありますが、未払返済分の一括返済がないという意味では、シンプルでわかりやすい側面もあります。


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永住志向がなければ変動金利がおすすめ

変動金利の特徴を理解すると、低金利が続いている近年において選ぶメリットがあることが分かります。

借入期間の最初の10年間がポイント

住宅ローンは、最初の10年間で払う金利が35年間の金利総額の約半分を占めています。

返済期間が30年以上なら長期の固定金利型、20年以下であれば金利水準が全体的に低い変動金利型が一般的なセオリーです。

もともと永住志向がない場合は、途中で売却して、その売却代金で一括返済をするという手段もあります。

変動金利は低金利なので、所有期間中の負担も抑えることができます。永住志向のない方にマッチした金利プランということです。

一方で、終の棲家として家を購入する方は、毎月の返済をしつつ、必要に応じて繰り上げ返済をするという一択になります。

永住志向のない方は、購入時に頭金(諸費用含む)は現金で用意したり、スムーズに売却できるような物件の資産性も見極めないと、売却金額だけでは完済できない可能性があります。

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住宅ローンの仕組み

住宅ローンの仕組みを参考までに解説しておきます。金融機関の立場などを以下にまとめました。

住宅ローンの貸出資金は日銀だけではない

住宅ローンの資金となる元手は日銀だけではありません。

利用者である国民が銀行に預けている資金も活用されています。

✔一般的な住宅ローンの仕組み

金融機関は、金融版卸問屋(小売店)です。資金を調達している側で金利が上がれば、貸し出し先の金利を上げないと収益が生まれない仕組みが分かります。

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他にもさまざまな資金調達方法がありますが、簡単な仕組みとして紹介しました。


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まとめ

今回は住宅ローンの変動金利における、125%ルールと5年ルールのについて紹介しました。

本記事のポイント

  • 変動金利は「5年ルール」と「125%ルール」で返済額の急増を抑制されている
  • 家計が急に圧迫されることがない、資金準備期間ができる
  • 元金の減りが遅くなったり、「未払利息」が知らぬ間に増える可能性がある
  • 変動金利を選ぶ時は、余裕をもった借入額にすることや繰り上げ返済を積極的にする
  • 変動金利に「5年ルール」と「125%ルール」がない商品もある

 

このポイントを抑えておくだけで、変動金利のリスクを理解できた上で選ぶことができます。

住宅ローンは、借り始めてから最初の10年間で、35年間で払う利息の半分を払い終えます。

125%ルールと5年ルールを理解すれば、総返済額を抑えた上で住宅ローンを組むことができます。

この記事を参考に実践してみてください。

住宅ローンを決める前に、そもそものマイホーム購入の予算の決め方について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

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