マンション購入における予算の決め方|これを見れば安心

マンション購入

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相談者
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「住宅を購入する予定だけど、自分に合った適正な金額ってどのぐらいなんだろう。物件を探す前に予算の把握が大事だと思うから、誰か教えてくれないかな。」

こんな疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・賃貸住宅メンテナンス主任者
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 不動産の購入を検討している方
  • 予算の組み方が分からない方
  • 堅実な予算を組みたい方

マンション購入の予算の決め方はどのように考えればいいでしょうか。

マイホームとなるマンション購入のタイミングは人それぞれですが、1度は考えたことはあると思います。そんな時に予算を決める必要が出てきますが、自分自身がどれぐらいの予算でマンションを購入できるか正直わからないと思います。

この記事では、マンション購入の「無理のない予算の決め方」について解説します。

本記事のポイント

 

コロナ禍で住宅ローンの支払い遅延者が続出しました。マンション含めて不動産の購入は、買ってからが本当のスタートです。

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マンション購入の予算の決め方

近年の低金利の影響もあり、一般的な金融機関の融資目安(年収倍率)は、税込年収の7~8倍と言われてます。

まずは予算の決め方や計算方法について解説します。

【LIFULL HOMES】

「借入可能額」と「無理なく返済できる借入額」で予算を比較

マイホームは人生で一番高い買い物と言われるように、金額の重みが日常の買い物と全く違います。

しっかりと適正な金額を計算し、無理なく購入できる金額を把握することが大切です。また、貯蓄をどれぐらい捻出できるかも確認しておきましょう。

そもそも「借入適正額」とは、「借入可能額」「無理なく返済できる借入額」のうちの低い金額を指します。

続いて、適正な予算を決めるための計算式がこちらです。

「借入適正額」+「貯蓄のうち物件に捻出できる金額」+「親族からの援助」- 諸費用

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直系尊属(両親や祖父母)からの援助であれば住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例が利用できます。それ以外の人からの贈与の場合、もらう側の合計額が年間110万円を超えると贈与税の課税対象です。事前に確認しておきましょう。

予算の計算方法

計算方法
  1. 借入適正額(万円)
  2. 貯蓄のうち物件に捻出できる額(万円)
  3. 親族からの援助(万円)
  4. 諸費用 (1+2+3)×【新築マンション 5%前後(中古マンション 7~10%)】(万円)
  5. 適正な物件予算 (1+2+3)− 4(万円)
  6. 物件取得に捻出できる現金 (2+3)− 4(万円)

マンションの購入では、本体金額とは別に、マンション購入時と住宅ローン利用時に「諸費用」がかかります。住宅ローンだけを考えるのではなく、トータルでかかる費用を視野に予算を決める必要があります。

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✔購入資金イメージ

ネット銀行を中心に諸費用ローンを扱っている銀行もありますが、ローン残債の減りが遅くなるので諸費用(登記費用、印紙代、仲介手数料など)は現金で用意することが望ましいです。(急遽、売却する必要になった時に苦戦する可能性があります)

また、購入後のランニングコスト(固定資産税、都市計画税、マンションであれば管理費・修繕積立金)も考慮しておきましょう。

⋙ 中古マンションの購入ブログ。気をつけるポイント|注意点

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昨今、国交省からマンション管理の見直しに関する指針等が通達されています。
今後、中古物件の大半は修繕積立金の値上げがされる可能性があります。

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「借入可能額」と「無理なく返済できる借入額」とは

ここからは、実際に「借入可能額」と「無理なく返済できる借入額」のシミュレーションをしていきます。

マンションを買うことが目的になって、理由なく予算を超える物件を選ばないようにしましょう。

住宅ローンがいくらまで借りられるかは金融機関によって異なるため、購入物件の担保価値においても変わってきますので、担保価値は考慮しません。

住宅ローン選びに正解を。モゲチェック

建築基準法に適合していないなどで担保評価が伸びない物件は、買いずらいし売りずらいです。

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✔前提条件

  • 返済期間35年(420ヶ月)、元利均等返済、ボーナス返済無し
  • 年収:600万円(年齢30歳)
  • 手取り年収は下記表を参照(独身会社員・給与所得のみ、給与所得控除・基礎控除・社会保険料控除と住民税・所得税を考慮)
額面年収手取り年収
1,000万円以下額面給与の約70~80%
2,000万円以下額面給与の約60~70%
2,000万円超額面給与の約50~60%
速算表(年収から手取りを算出)
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ポイントは、審査基準となる年収が「税込年収」「手取り年収」どちらでみるかになります。

借入可能額(審査に通る年収)

まずは、税込年収を基準とする借入可能額から解説します。まず、金融機関の審査基準おいて、「返済負担率(比率)」というものがあります。

一般的な返済負担率(比率)基準は、30~35%(年収400万円が分岐点)になります。

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年間の住宅ローン返済額が、年収に占める割合を表すものです。

計算式

返済負担率(%)=年間のローン返済額÷税込年収×100

前提条件に基づいて、この計算式を利用すると下記になります。

  • 返済比率30%:年収600万円×30%=年額180万円(月額15万円)
  • 返済比率35%:年収600万円×35%=年額210万円(月額17.5万円)

無理なく返済できる借入額(手取り年収を基準)

計算式

返済負担率(%)=年間のローン返済額÷手取り年収×100

一方、無理なく返済するためには、「手取り年収に対して返済負担率25%以下」とする必要があります。こちらも前提条件に基づいて、この計算式を利用すると下記になります。

  • 返済比率25%:年収450万円×25%=112.5万円(月額9.3万円)

上記の通り、「税込」か「手取り」のどちらを基準にするかで月々の返済額が大きく変わってきます。つまり、金融機関の審査が通過したからといって、無理なく返済できるかどうかは別の問題です。

そもそもフラット35のように、予め融資可能額の上限が定められている場合もあるので、事前に確認しておきましょう。

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返済可能な期間は、まずは「定年(60歳or65歳)又は働く予定年齢 ー 現在の年齢」で求めます。定年以降(80歳未満など)を完済時期とした住宅ローンを組むことは可能ですが、年金生活を想定すると返済が苦しくなります。

以上の通り、「借入可能額」と「無理なく返済できる借入額」は違うことがわかります。

大切なことは、「借入可能額」と「無理なく返済できる借入額」の違いを踏まえて、予算を上げるのかを検討することです。

購入すると、前述の通り「維持費」もかかります。また、以前住んでいた物件より床面積が広くなる場合が多いので、光熱費が1〜2割増えることも想定しておくと良いでしょう。

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マンション購入の流れ

賃貸のように物件探しからスタートしないで、事前に資金計画をしてから不動産会社(担当者)や物件探しをはじめることが大切です。

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マンション探しより資金計画を先にする

不動産購入における主な流れをまとめました。

新築マンションや中古マンション含めた不動産購入では、まず先に資金計画とシミュレーションをして、適正な予算を決めることが大切です。

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一般的に住宅ローン事前審査が通過していないと契約できないため、事前に自分がどれぐらいのローンが組めるのかというところを確認しておきましょう。

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まとめ

今回は、マンション購入の予算の決め方について紹介しました。

本記事のポイント

 

マンション含めた不動産を購入するときは、「無理なく返済できる借入額」で予算を考える必要があります。

不動産の購入は、物件探しより先に資金計画をすることが先決です。

この記事を読んで、堅実なマンション購入の方法を知って貰えたら嬉しいです。

無理のない資金計画でマンション購入ができれば、苦労せずに売却できる可能性が上がります。

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