中古マンションの購入ブログ。気をつけるポイント|注意点

マンション購入

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「中古マンションを買いたいと思ってるけど、どういうところを気をつけて探していけばいいのかな。いつか売ることも考えると変な物件は買いたくないな。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • これからマンションを探す予定の方
  • 中古マンションの購入を失敗させたくない方

中古マンションの購入に限らず、不動産購入は不安がつきものです。「本当にこのマンションで良かったんだろうか…」「マンションの管理状況を担当営業マンに聞けばよかった…」など。

この記事では、中古マンション購入における気をつけるポイントを中心に解説します。

本記事のポイント

 

中古マンションは、竣工してから経年しているので良い部分と悪い部分がはっきりしてきます。注意するポイントを把握して、納得いくマンション購入をしたいですよね。

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中古マンション購入で気をつけるポイント

まずは、中古マンション購入で気をつけるポイントについて解説します。

主なポイントは以下になります。

新築と違って、中古の場合は建築されてから一定期間経過しているので、悪いところが浮き彫りになり始めていることがあります。

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マンションの立地

不動産の資産価値を示すポイントとして、「立地の良さ」があります。特にマンションになると、駅からの距離(駅から徒歩7分以内)などの利便性が資産価値を決める1つのポイントです。

コロナ禍以降、在宅勤務が増えたことで「通勤の無駄を最小限にしたい」と「移動時間をなるべく減らしたい」というニーズが高まりました。

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同じクオリティのマンションなら、駅から近い物件を選ぶのが一般的な人間の心理です。

築年数は20年を目安に選ぶ

築20年前後の物件は、今よりも建築コストが安く建物や設備の仕様が良い場合が多くなります。

  • 築10年以内だと価格も高いけど狭い(建築コストが高い)
  • 築30年になると設備など古すぎて不安(不動産会社による買取再販の対象になる)

☑️ 都市別の建設資材物価指数(平均)※2015年を100(基準)とする

全国東京大阪福岡新潟
2019年104.2103.8107.1105.1100.5
2020年104.5104.0108.2105.3101.8
2021年110.6110.3114.9111.4108.1
2022年124.6124.7128.4125.2123.2
2023年(1月)131.7131.5134.0131.8128.7
※参照:建設物価調査会 建設資材物価指数(2015年基準)

一定の利益は取らないといけないので、資材(仕入れ値)が高騰することで最終見積にも反映されてしまいます。

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住宅ローン控除が使えない旧耐震物件は避ける

旧耐震の物件は住宅ローン控除の適用が受けにくくなるので避けましょう。住宅ローン控除の前に、そもそも旧耐震だと住宅ローンが使えない金融機関が多くなっています。

旧耐震の定義・・・1981年5月31日までに確認済証(建築確認通知書)を取得(受理)した建物

✔︎中古マンションにおける住宅ローン控除の主な条件

  • 自らが居住すること(自宅用)
  • 不動産登記簿上床面積が50㎡以上であること
  • 1982年より前に建築されたマンションは耐震基準適合証明書など必要
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上
  • 年間所得が2,000万円以下(株式の売買などによる譲渡益なども含む)
  • 特定の制度と併用していない(居住用財産の譲渡に伴う3,000万円の特別控除の特例等)

購入したマンションが、実は新耐震基準ではなかったことを事後で知った方も稀にいます。

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マンション管理の状態を確認する

中古マンションは「管理を買え」と言われるぐらいマンション管理は大切です。

特に今後のマンションの修繕内容と資金的な収支が計画された「長期修繕計画」があるかどうかを確認しましょう。

持続可能なマンションにするために、経年とともに劣化していく外観や配管など(ハード面)を維持・更新していく必要があります。

マンション管理を管理会社に委託せずに自主管理にしていたり、長期修繕計画自体がないとほぼ住宅ローンは使えなくなります。言い換えれば売却もしずらくなるということです。

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管理費と修繕積立金を確認する

長期修繕計画と同じぐらい大切なポイントが、マンションを1つの自治体に例えた時の「税金」にあたる、「管理費」や「修繕積立金」です。

管理費と修繕積立金の平均額は以下になります。

  • 1戸当たり月額10,862円(管理費)
  • 1戸当たり月額12,268円(修繕積立金)

※引用:国土交通省「マンション総合調査結果(平成30年度)

マンション全体の総戸数によっても妥当な金額は変わってきますが、明らかに安い金額で設定されていると、今後、値上げされる可能性は高くなります。

マンション全体の「管理費」と「修繕積立金」の滞納額にも注意しましょう。目安として、「管理費と修繕積立金総額の5%以上の滞納額」があると購入を控えたほうがよい可能性があります。

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マンション内の駐車場の空き状況を確認する

駐車場の利用状況を確認しましょう。

利用率が半分以下などであれば、いずれマンション全体の貯蓄が圧迫される可能性があります。機械式駐車場になると点検や修繕の維持・管理コストがかかります。

カーシェアなどが普及している現代において、都心を中心に車を所有する文化が薄れてきている傾向があります。

検討しているマンションで駐車場に空きが目立つ場合は、利用状況の確認と管理組合の会議内容が書かれた議事録を確認して、「駐車場の外部貸し」や「機械式を解体して一部平面化する」などのコスト削減に向けた対策をしているかを確認しましょう。

長期的な視点でみると、駐車場単体での収支が赤字になっており、管理費や修繕積立金で補填しているケースが多くなっています。

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中古マンション選びで最も大切なポイント

ここでは、中古マンション選びで最も大切な以下3つのポイントについて解説します。

マンションは、仮に自分が住まなくなっても「売る」「貸す」という手段が取りやすいです。そのためには、できるだけ需要がある物件を選ぶ必要があります。

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マンション選びでは立地が重要

マンション選びでは、資産性を意識した物件選びが大切です。

簡単にいうと「人が集まりそうなエリアかどうか」です。

意識するポイントは以下の3つです。

  • 主要駅などへのアクセスの良さ
  • 利便性(駅からの距離、生活用品が買いやすいなど)
  • エリアの発展性(大型施設などの開発状況)

戸建てに住んでいる方というのは、資産性というよりは家族のことも考えた実用性を重視する傾向です。

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利便性は資産価値に影響する

生活における利便性は資産価値に影響します。

  • 公共施設(公園、図書館、市民会館など)
  • 公益的施設(幼稚園、小・中学校、病院、診療所など)
  • 生活利便施設(銀行、郵便局、スーパーマーケット、商店街など)

生活必需品が気軽に買える場所が近場にないと不便に感じてしまいます。

また、子育てがしやすい環境(幼稚園、学校、図書館など)は必ず需要があるので、マンション自体の需要も落ちにくくなります。

千葉県流山市のように「子育て世代を取り込むこと」がエリアの資産価値を上げることに影響していたりします。

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少子高齢化で立地の需要が加速する

ますます激化する少子高齢化によって、利便性がいいマンションやエリアの需要が強くなっていくのは必然です。

若者を中心に、コロナ禍における通気時間を減らしたい需要が強くなりました。高齢者においても、移動時間を減らしたいという需要は高齢者が増えれば増えるほど強くなります。

立地含めた利便性のいいマンションを所有しておけば、価格も落ち込みすぎずに売却がスムーズに進む可能性が高くなります。

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中古マンションの建て替えの可能性

建築されてから30年以上はゆうに超えている物件は、建て替えの可能性が出てくるので注意しましょう。

築年数50年前後のマンションは注意

建築の基準は年々厳しくなってきている背景があり、築50年前後のマンションを検討する場合は、「建て替えの予定がないか」を管理組合の議事録で必ず確認しましょう。

建て替え予定のマンションを知らずに購入してしまうと、住んですぐにまた引越しすることになり、建て替え資金を追加で捻出しなければならない場合もあります。

平均的に築年数約50年で解体されています。解体原因の多くが、構造的な問題で配管が交換できないなどの理由です。古いマンションは、時代の影響もあり持続可能な視点がなく建築されてきた背景があります。

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現在、分譲マンションや団地を建て替える場合の要件を緩和する改正素案が出されました。

参照:老いるマンション・団地、要件緩和で再生 24年法改正へ(日本経済新聞)

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中古マンション購入における実務上のポイント

中古マンション購入するにあたって、実務で意識するポイントを解説します。

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不動産会社選びではなく営業マン選びから始める

中古マンション探しに限らず、不動産探しは担当営業マンを探すことから始めましょう。

主な理由
  • 営業マンと良い関係が築ける
  • 物件ごとに不動産会社(担当営業)が違う
  • 不動産業界は属人的な営業スタイル

転職エージェントのように、マンツーマンで対応してくれる環境を作ることが大切です。

物件ごとに問い合わせをしていると、毎回自分の希望や状況を伝えないといけなくなります。一方でエージェントも人間なので、物件探しを一任してもらえることでしっかり対応したいと考えます。

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住宅ローンの事前審査は早めにする

住宅ローンには「事前審査」「本審査」の2種類の審査があります。

購入申込後から契約締結前までに事前審査が通過していないと契約できないので、早めに完了させましょう。不動産購入はスピードも大切なので、仮に1週間ほど手続きの進捗がないと物件を取り逃してしまうことがあります。

良い物件が見つかった時点で、申込前でも事前審査はして大丈夫です。最近はインターネット上で完結しますし、事前審査後の金融機関へのキャンセル料はかかりません。

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住宅診断(ホームインスペクション)はできるだけやる

中古物件を購入する場合は、特に住宅診断の実施を極力やりましょう。

有償(5〜10万)にはなりますが、専有部内の設備に欠陥がないかを建築のプロに依頼をして実施します。

⋙ ホームインスペクションの相場はいくらぐらい?

住宅診断の理想のタイミングは、購入申込をしてから契約締結までになります。売主の都合もあるので契約前に実施できると双方にメリットがあります。

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住宅診断は、人間でいう「健康診断」です。

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中古マンション購入に必要な経費

実際に中古マンションを購入する場合、物件価格以外にも費用がかかります。

目安となる費用は以下になります。

諸費用の目安
  • 新築物件(物件価格×約5%)
  • 中古物件(物件価格×7~10%)

中古物件は、不動産会仲介会社から紹介をしてもらいます。そのため、成約時には不動産会社に払う仲介手数料が、諸費用に加えられているということです。

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中古マンション購入時の経費一覧

一般的に中古マンションを購入する時にかかる主な諸費用です。

  • 仲介手数料
  • 税金関連(固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税・印紙税)
  • 火災保険料
  • 住宅ローン関連費用(融資手数料・保証会社への保証料・抵当権設定費用)

マンションを所有している間は、「管理費」や「修繕積立金」などの維持費が毎月かかります。

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仲介手数料は必要経費

仲介手数料は、いろいろな意味で欠陥住宅をつかまないための安心料です。

新築と違って中古物件は、相場に対する物件価格の妥当性の確認から始まり、ハード面(建物・専有部)とソフト面(マンション管理)など、色々な視点から調査・確認する必要があります。

一般の人では見極めができない部分が多いので、不動産のプロに色々なアドバイスを貰いながら判断をしていく必要があります。

仲介手数料は悪だという声も耳にしますが、ビジネスにおいて「無料が一番危険」ということを理解しましょう。特に大きい金額が動くような取引には、むしろ必要な経費です。

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中古マンション購入でよくある質問

中古マンション購入でよくある質問について紹介します。

質問①

現在購入を検討しているマンションは、全18戸の1戸という、ワンルームからなる比較的小型のマンションの一室です。 「重要事項に関わる調査報告書」について気になる記述として、「※ 共用部修繕工事費用の未払金があります。 2,574,254 円」というものがあります。 通常のマンション共用部の修繕は、積み立てた修繕積立金の範囲内で計画的に行うものだと私は思っています。また、上記のようにマンションは小型であるため、1戸当たりの積立額を考えると、上記の未払金は小さくないように思います。 加えて、これについて参照したいと、売主には管理組合議事録の開示を求めていますものの、動いてくれていないようです。 マンション管理や不動産仲介に詳しい方から見て、この物件のこの部分は、容認できるものでしょうか、お聞かせください。 「中古マンションの価値は、駅徒歩と管理組合が9割だ」とも聞いています。私としては、管理組合の状況について不安があってのお問い合わせです。 宜しくお願い致します。

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共用部分修繕工事の未払金は、管理組合が工事業者に対してまだ支払っていないという意味であって、区分所有者が管理組合に管理費等をまだ支払っていない、つまり、滞納金という意味ではありませんよね。管理費等の滞納は、管理組合の決算書には「未収金」に計上されるはずですが…。

質問②

中古マンションの購入に関して相談させて下さい。新築時と比べてあまり値下がりしていない中古マンションは買いなのでしょうか?中古マンション ・価格3000万 ・築年数20年 ・駅まで5分(立地は凄く気に入っています。) ・給湯器以外はリフォームなし ・11階3ldk ※新築時の価格が3200万前後でしたが、資産価値が高く、あまり値下がりしていない。

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マンション価格はその時の社会状況によります。立地がよく又それなりの管理がされていれば値下がりはしていませんね、周りを見ても。最近築35年のマンションを売りましたが、新築時より下がっていませんでした。下がっていない、と言うことはこれからも管理はそこそこ大丈夫、と言えそうです。知人が以前マンションを売りましたが、立地は抜群に良かったのですが、管理がいまいちでしたので新築時より大幅に値下がりして売りました。ただ今は中古も高値状態になっていて、管理の悪いものも高く売りだしていますが、今の状況が落ち着いたらそれらは早晩値下がりすると思います。

質問③

中古マンション購入について質問させていただきます。例えば掲載価格3500万円の物件を購入する場合、仲介手数料などその他の諸費用はどのくらいの金額を考えておけば良いのでしょうか?ご回答よろしくお願い致します。

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通常は物件価格の8~10%を目安にしておくと良いと言われていますが、最近は住宅用家屋証明書を取れば、③所有権移転の登録免許税と⑫不動産取得税については軽減措置が受けられますので、マンションの場合は購入価格の8%くらいを目安にしておくと良いと思います。

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まとめ

今回は、中古マンションの購入において、気をつけるポイントを中心に解説しました。

本記事のポイント

この記事をみていただき、納得のいく中古マンション購入者が増えて頂ければ嬉しいです。

マンションも高齢化が進んでいるので、建物はもちろん管理状況もしっかり確認することが大切です。

不動産購入には住宅ローンの利用が欠かせません。基本的な知識や注意点などを予め知っておきたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

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