⋙ 中古マンション購入で後悔したこと
⋙ 買ってはいけないマンションとは
⋙ マンションが狭いと後悔だけしかない？｜メリットあり
中古マンション購入で気をつけるポイント
まずは、中古マンション購入で気をつけるポイントについて解説します。
主なポイントは以下になります。
新築と違って、中古の場合は建築されてから一定期間経過しているので、悪いところが浮き彫りになり始めていることがあります。
マンションの立地
不動産の資産価値を示すポイントとして、「立地の良さ」があります。
特にマンションになると、駅からの距離（駅から徒歩7分以内）などの利便性が資産価値を決める１つのポイントです。
コロナ禍以降、在宅勤務が増えたことで「通勤の無駄を最小限にしたい」と「移動時間をなるべく減らしたい」というニーズが高まりました。
同じクオリティのマンションなら、駅から近い物件を選ぶのが一般的な人間の心理です。
築年数は20年を目安に選ぶ
築20年前後の物件は、今よりも建築コストが安く建物や設備の仕様が良い場合が多くなります。
- 築10年以内だと価格も高いけど狭い（建築コストが高い）
- 築30年になると設備など古すぎて不安（不動産会社による買取再販の対象になる）
| ー | 全国 | 東京 | 大阪 | 福岡 | 新潟 |
| 2019年 | 104.2 | 103.8 | 107.1 | 105.1 | 100.5 |
| 2020年 | 104.5 | 104.0 | 108.2 | 105.3 | 101.8 |
| 2021年 | 110.6 | 110.3 | 114.9 | 111.4 | 108.1 |
| 2022年 | 124.6 | 124.7 | 128.4 | 125.2 | 123.2 |
| 2023年（1月） | 131.7 | 131.5 | 134.0 | 131.8 | 128.7 |
参照：建設物価調査会 建設資材物価指数（2015年を基準）
※2015年を100（基準）とする
一定の利益は取らないといけないので、資材（仕入れ値）が高騰することで最終見積にも反映されてしまいます。
住宅ローン控除が使えない旧耐震物件は避ける
旧耐震の物件は住宅ローン控除の適用が受けにくくなるので避けましょう。
住宅ローン控除の前に、そもそも旧耐震だと住宅ローンが使えない金融機関が多くなっています。
旧耐震の定義・・・1981年5月31日までに確認済証（建築確認通知書）を取得（受理）した建物
✔︎中古マンションにおける住宅ローン控除の主な条件
- 自らが居住すること（自宅用）
- 不動産登記簿上床面積が50㎡以上であること
- 1982年より前に建築されたマンションは耐震基準適合証明書など必要
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 年間所得が2,000万円以下（株式の売買などによる譲渡益なども含む）
- 特定の制度と併用していない（居住用財産の譲渡に伴う3,000万円の特別控除の特例等）
購入したマンションが、実は新耐震基準ではなかったことを事後で知った方も稀にいます。
マンション管理の状態を確認する
中古マンションは「管理を買え」と言われるぐらいマンション管理は大切です。
特に今後のマンションの修繕内容と資金的な収支が計画された「長期修繕計画」があるかどうかを確認しましょう。
持続可能なマンションにするために、経年とともに劣化していく外観や配管など（ハード面）を維持・更新していく必要があります。
長期修繕計画
マンション管理を管理会社に委託せずに自主管理にしていたり、長期修繕計画自体がないとほぼ住宅ローンは使えなくなります。言い換えれば売却もしずらくなるということです。
管理費と修繕積立金を確認する
長期修繕計画と同じぐらい大切なポイントが、マンションを１つの自治体に例えた時の「税金」にあたる、「管理費」や「修繕積立金」です。
管理費と修繕積立金の平均額は以下になります。
- 1戸当たり月額10,862円（管理費）
- 1戸当たり月額12,268円（修繕積立金）
※引用：国土交通省「マンション総合調査結果（平成30年度）」
マンション全体の総戸数によっても妥当な金額は変わってきますが、明らかに安い金額で設定されていると、今後、値上げされる可能性は高くなります。
マンション全体の「管理費」と「修繕積立金」の滞納額にも注意しましょう。目安として、「管理費と修繕積立金総額の5%以上の滞納額」があると購入を控えたほうがよい可能性があります。
マンション内の駐車場の空き状況を確認する
駐車場の利用状況を確認しましょう。
利用率が半分以下などであれば、いずれマンション全体の貯蓄が圧迫される可能性があります。
機械式駐車場になると点検や修繕の維持・管理コストがかかります。
カーシェアなどが普及している現代において、都心を中心に車を所有する文化が薄れてきている傾向があります。
検討しているマンションで駐車場に空きが目立つ場合は、利用状況の確認と管理組合の会議内容が書かれた議事録を確認して、「駐車場の外部貸し」や「機械式を解体して一部平面化する」などのコスト削減に向けた対策をしているかを確認しましょう。
長期的な視点でみると、駐車場単体での収支が赤字になっており、管理費や修繕積立金で補填しているケースが多くなっています。
「気をつけるポイントって結構あるんだね。マンション管理に気をつけるのは知らなかった…。そしたら購入予算を決めないといけない…いくらぐらい借りれるんだろ。」
こんな方にお勧めしたいのが「モゲチェック
」です。
「実際、自分はどれぐらい借りれるのかな……？」（情報収集したい）
「どこの銀行であれば問題なくローンが組めるのか分からない……」
「不動産会社に勧められたローンを使うのはちょっと不安……」
という方も多いと思います。
このツールを使えば、
- 「どこの銀行からどんな条件で借りられるか」がわかる！
- おすすめ理由と通る確率が銀行ごとにわかる！
- 比較表で銀行ごとの違いがわかる！
銀行を自分で探す手間を省きたい方は、ぜひこのツールをお使いください。
「モゲチェック」は、不動産会社提携のローン商品の妥当性を判断するためにも効果的です！
▼たったの5分！▼
モゲチェックに登録してみたら家の純資産価値（売却価格 – 残債）を算出してくれて面白い。売却価格の妥当性についても、SUUMOに掲載されてる同マンション・同面積・同方位の物件価格の9掛け程度でなかなかリアルな気がする。
twitter
住宅ローン、モゲチェックも登録して比較しましたが、結局提携ローンが一番金利低かったです
がん団信付、手数料定額型で0.485%。こんなもんですかね…？
単純比較ができないから難しいですね
twitter
「住宅ローンは住宅営業より『モゲチェック』でしょ！」という方は要注意。「横比較表があって最安金利がパッとわかる」「いくら借りられるかサクッと計算できる」さらに「モゲレコ登録するとお得に借りるアドバイスがもらえる」と良いことづくめのモゲチェック。でも思考停止は超ヤバい。注意点は↓
①最安金利は人によって変わる ②借金あると借入可能額が大幅にかわる ③金利だけで決めると失敗する ④銀行の特色を知ってるのは住宅営業 ⑤最適な銀行は人による
住宅ローンってとっつきにくいから『モゲチェック』は入り口としてはとても良いと思うにゃん
twitter
先に買うには購入できる人であると認識してもらうことが大切。 だから事前審査を済ませておく。 複数社を一発で比較審査できるモゲチェックはマジで優秀
twitter
リプで教えてもらったモゲチェックで色んな銀行の金利や保証を調べて1番お得そうなauじぶん銀行に仮審査申込みしてみた!! なんと仮審査を代行してくれるみたいでサイト上で必要事項を確認しながら入力!!!! 審査通りますように…
twitter
今日はお客さんと銀行めぐり。 モゲチェックでもやっといてくれや。
twitter
確かに『モゲチェック』の存在はもっと知られるべきですね。自分も早速試して見る価値があると感じました。住宅ローンを見直すことで節約できる額は大きいはずですし、操作も簡単と聞いて安心しました。
twitter
マイナス金利が終わり、いよいよ我が家もモゲチェックの出番です
twitter
日本人は金利に無関心です 今まで住宅ローン 変動金利は下がり続け0.3% 借り換えや金利の比較など 無用だったはずですが いよいよ 日本でも政策金利が 動き出そうとしています これからは、 モゲチェックのような サービスが必要 要点はMFSが 貸金業の免許を持っていて 信用力分析が出来る事です
twitter
Q
モゲチェックと他の比較サイトとの違いを教えてください。
A
一般的な「比較サイト」では、住宅ローンの比較はできますが、どのローンが自分に合っているのか、借りられるかまでは分かりません。モゲチェックでは、独自の審査ノウハウで入力した条件から最適な銀行を提案します。
Q
取り扱い金融機関はどれぐらいありますか？
A
100を超える取り扱い金融機関があります。（増加中）
Q
モゲチェックの利用に手数料はかかりますか。
A
住宅ローン診断（旧モゲレコ®）をはじめ、すべてのサービスは無料です。
Q
モゲチェックの3種類の使い方を教えてください。
A
①住宅ローンランキング【自分で住宅ローンを選ぶ】
金利タイプ毎にランキング形式で金融機関を紹介してくれます。「公式サイトを見る」ボタンから詳細を確認できます。
②住宅ローン診断（旧モゲレコ）【自分に合う住宅ローンを探してくれる】
入力された条件に合わせて住宅ローンを一括比較し、独自の審査ノウハウで最適な銀行を提案します。（商品次第で優遇金利あり）※利用者数20万人突破
③モゲチェックアプリ【家と住宅ローンを同時に探せる】
athome,LIFULL HOME’Sに掲載の物件から住宅ローンをシュミレーションし、条件に合った家とローンを一緒に探すことができます。
Q
モゲチェックで住宅ローンの相談はできますか？
A
住宅ローンにおけるプロのアドバイザーにチャットで相談できます（チャットのみ）。
Q
ユーザー登録の削除、退会をする方法を教えてください。
A
Q
モゲチェックの運営会社を教えてください。
A
株式会社MFS（2009年7月設立）です。
【主な受賞歴】
- すごいベンチャー100 フィンテック部門 2016 （東洋経済）
- EY Innovative Startup フィンテック部門 2017 （EY）
- スタートアップ有望株選出 2017 （Forbes）
- 東証グロース市場に上場 2024（東京証券取引所）
STEP1
STEP2
［メールアドレス］と［パスワード］を入力
google・facebook・Appleアカウントでも可能
STEP3
アカウント認証を完了させる（登録したメールアドレス宛）
STEP4
STEP5
申込み内容を入力
その他（申込者・年収・連絡先・現住所など）入力
STEP6
申込みが完了（モゲチェック提案サービス）
5分以内に提案メールが届く
STEP7
モゲチェックマイページ画面
↓提案できる住宅ローンがない場合↓
［メッセージへ（無料相談）］からアドバイザーに相談も可能
購入者自身でも金融機関の目星を先につけられていると、他の検討者と競合したときに有利になる場合があります。また、運営会社（株式会社MFS）は2024年6月に上場しています。
【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
目次に戻る↑
中古マンション選びで最も大切なポイント
ここでは、中古マンション選びで最も大切な以下3つのポイントについて解説します。
マンションは、仮に自分が住まなくなっても「売る」「貸す」という手段が取りやすいです。そのためには、できるだけ需要がある物件を選ぶ必要があります。
【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
マンション選びでは立地が重要
マンション選びでは、資産性を意識した物件選びが大切です。
簡単にいうと「人が集まりそうなエリアかどうか」です。
意識するポイントは以下の3つです。
- 主要駅などへのアクセスの良さ
- 利便性（駅からの距離、生活用品が買いやすいなど）
- エリアの発展性（大型施設などの開発状況）
戸建てに住んでいる方というのは、資産性というよりは家族のことも考えた実用性を重視する傾向です。
利便性は資産価値に影響する
生活における利便性は資産価値に影響します。
- 公共施設（公園、図書館、市民会館など）
- 公益的施設（幼稚園、小・中学校、病院、診療所など）
- 生活利便施設（銀行、郵便局、スーパーマーケット、商店街など）
生活必需品が気軽に買える場所が近場にないと不便に感じてしまいます。
また、子育てがしやすい環境（幼稚園、学校、図書館など）は必ず需要があるので、マンション自体の需要も落ちにくくなります。
千葉県流山市のように「子育て世代を取り込むこと」がエリアの資産価値を上げることに影響していたりします。
少子高齢化で立地の需要が加速する
ますます激化する少子高齢化によって、利便性がいいマンションやエリアの需要が強くなっていくのは必然です。
若者を中心に、コロナ禍における通気時間を減らしたい需要が強くなりました。高齢者においても、移動時間を減らしたいという需要は高齢者が増えれば増えるほど強くなります。
立地含めた利便性のいいマンションを所有しておけば、価格も落ち込みすぎずに売却がスムーズに進む可能性が高くなります。
目次に戻る↑
中古マンションの建て替えの可能性
建築されてから30年以上はゆうに超えている物件は、建て替えの可能性が出てくるので注意しましょう。
築年数50年前後のマンションは注意
建築の基準は年々厳しくなってきている背景があり、築50年前後のマンションを検討する場合は、「建て替えの予定がないか」を管理組合の議事録で必ず確認しましょう。
建て替え予定のマンションを知らずに購入してしまうと、住んですぐにまた引越しすることになり、建て替え資金を追加で捻出しなければならない場合もあります。
平均的に築年数約50年で解体されています。解体原因の多くが、構造的な問題で配管が交換できないなどの理由です。古いマンションは、時代の影響もあり持続可能な視点がなく建築されてきた背景があります。
現在、分譲マンションや団地を建て替える場合の要件を緩和する改正素案が出されました。
参照：老いるマンション・団地、要件緩和で再生 24年法改正へ（日本経済新聞）
目次に戻る↑
中古マンション購入における実務上のポイント
中古マンション購入するにあたって、実務で意識するポイントを解説します。
【関連記事】マンション購入における予算の決め方｜これを見れば安心
不動産会社選びではなく営業マン選びから始める
中古マンション探しに限らず、不動産探しは担当営業マンを探すことから始めましょう。
主な理由
- 営業マンと良い関係が築ける
- 物件ごとに不動産会社（担当営業）が違う
- 不動産業界は属人的な営業スタイル
転職エージェントのように、マンツーマンで対応してくれる環境を作ることが大切です。
物件ごとに問い合わせをしていると、毎回自分の希望や状況を伝えないといけなくなります。一方でエージェントも人間なので、物件探しを一任してもらえることでしっかり対応したいと考えます。
【関連記事】中古マンションの探し方｜失敗しない方法
住宅ローンの事前審査は早めにする
住宅ローンには「事前審査」「本審査」の2種類の審査があります。
購入申込後から契約締結前までに事前審査が通過していないと契約できないので、早めに完了させましょう。
不動産購入はスピードも大切なので、仮に1週間ほど手続きの進捗がないと物件を取り逃してしまうことがあります。
良い物件が見つかった時点で、申込前でも事前審査はして大丈夫です。最近はインターネット上で完結しますし、事前審査後の金融機関へのキャンセル料はかかりません。
