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買ってはいけないマンションの特徴
新築や中古問わず、買ってはいけないマンションの特徴を解説します。
可能限り避けるようにしましょう。
何かしらの事情で売却しなければならなくなった時に、よりスムーズに売れる物件（現金化できる）を選ぶということを意識しておきましょう。
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定期借地権付きのマンション
まずは借地権のマンションです。
一般的に、マンションを買うと土地含めて自分ものになりますが、土地だけ第三者から借りてマンションを建てている場合があります。
主なデメリットは以下になります。
デメリット
- 購入後は住宅ローンとは別に、毎月土地の地代（借地料）を払う必要がある
- 定められた借地権の期間が満了したら、契約は更新せず土地を返す必要がある
- 契約期間が決まっているから親族にマンションを残せない（引き継げない）
「よく分からないけど、イメージとして手続きがめんどくさそうな感じがするな。売る時も大変そう。そもそも買いたいと思う人いるのかな。」
一言で言えば「めんどくさそう」ですよね。万が一売らなければならなくなったときに、価格差はあっても所有権のマンションと借地権のマンションどちらを買いたいと思うか、ということです。
利便性が悪いマンション
マンションは駅から近いなど利便性が良いところがメリットなのに、そもそも利便性が悪いと毎日の生活も大変です。
駅からの距離に加えて、コンビニやスーパーなどの生活施設が周辺に少ないマンションは避けましょう。
毎日の通勤だけではなく、プライベートでも駅が近いほうがいいですよね。
昨今は、徒歩10分以内ではなく徒歩7分以内にが目安です。
メゾネットタイプの住戸
住戸内で2階以上に分かれているタイプをメゾネットといいます。
一見オシャレですが、実用性に欠ける部分があり、入居後に不満を感じる人は少なくありません。
主なデメリットは以下になります。
デメリット
- 洗濯機置き場と干す階が違うと、毎回階段の上り下りをしなければならない
- 階段の危険性がある（子供がいる世帯）
- 物件資料に記載されている専有面積より狭く感じる（階段スペースの面積比率が高い）
生活する空間なので、一番に実用性があるかどうかを基準に選びましょう。
地下1階や半地下の住戸
地下1階や半地下の住戸の一番のデメリットは、日当たりが悪いことです。
生活スペースとして、日当たりは重要な要素の一つです。
こちらも、購入時と売却時でメリットやデメリット両面の要素はありますが、価格が相場より安くなる傾向にあります。
総戸数が少ないマンション
戸数が少ないマンション（目安20戸以下）も要注意です。
各住戸の所有者が毎月払う「1戸あたりの管理費・修繕積立金」の負担が大きいというデメリットがあります。
デメリット
大規模マンションであれば毎月2〜4万円程度が一般的ですが、小規模マンションの場合は、各所有者から5万円以上毎月払っている場合もあります。（総戸数などの違いによる）
費用の観点以外にも、戸数が少ないマンションは、管理組合の理事になる頻度が高いところもデメリットになります。
自分の仕事以外にマンション全体の運営もやらなければいけません。
管理費は管理会社に払い、修繕積立金はマンション全体で今後発生する修繕のために貯蓄するために払うものです。
総戸数に対するエレベーターが少ないマンション
100戸あたり2〜3基が一つの目安ですが、明らかにエレベーターの数が少ないマンションがまれにあります。
朝の通勤や通学時に、なかなかエレベーターが来ないと不便です。
利便性が低いと売却に苦戦する可能性が高くなります。
「荷物を忘れて1階エントランスで気付いたとき…戻るの大変そう。」
ほんとそうですよね。ただ、特にタワーマンションは一定の需要があるので、売却を見据えた時には、エレベーターの数は一つの確認するポイントぐらいにしておきましょう。
災害リスクが高いエリアのマンション
昨今のトレンドにもなっている「災害リスク」が起きる可能性が高いマンションは控えましょう。
ハザードマップとは、地形や地盤の特徴、過去の災害履歴を基に、次の災害発生時にどこが危険区域になるのか、どの避難経路が有効かなどの情報を記載した「災害予測地図」のことです。
【関連記事】マンション購入でハザードマップは重要？｜チェックポイントを解説
ハザードマップを活用することで地震の揺れによる建物の倒壊や、大雨による河川の氾濫など、自然災害によって引き起こされる被害を最小限に抑えることに役立ちます。
なおハザードマップには、洪水や内水、地震、津波、土砂災害など複数の種類にわかれています。
※ハザードマップポータルサイト（国土交通省）
「マンション購入のことを漠然と考えてたけど、気をつけるポイントっていろいろあるんだね。いろいろ知れてよかった。」
だけど…
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「どこの銀行であれば問題なくローンが組めるのか分からない…」
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Q
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Q
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また、購入者自身でも金融機関の目星を先につけられていると、他の検討者と競合したときに有利になる場合があります。また、運営会社（株式会社MFS）は2024年6月に上場しています。
【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
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新築マンションは買ってはいけないといわれる理由
日本人は特に好きな新築マンションですが、ここでは特に今の市況では新築の購入を買ってはいけない理由について解説していきます。（資産性の観点から）
昨今の低金利下では、住宅が買いやすくなっていることで新築・中古問わず価格は上がっています。建築費の高騰なども影響しています。
購入後すぐに売却価格が下がる
購入後すぐに売却価格が下がる理由は、新築販売業者の広告費などの「利益」が物件価格にのっているからです。
価格の下げ幅においては、中古より新築の「下落幅」は一般的に激しいです。
昨今は、マンション用地も少なく競合が多いため、マンション販売業者が土地を高く仕入れていることからも、新築マンションは手を出さないほうがいいと言われる所以です。
中古物件は「買いたい＝需要」と「売りたい＝供給」のバランスで価格が決まります。（メルカリの原理）
世の中にある全てのサービスや購買品には、利益がのっているのと同じようにマンションも同じです。
マンション内の住人がどういう人か予想がつかない
当然ですが、新築はどの住戸も入居するタイミングは同じなので、近隣住人がどういう人か分かりません。
つまり、自分と相性が良いかどうかは運です。
マンション内での人的なトラブルは多いので、周りにどんな人が住んでいるかは重要な要素です。
中古マンションだと、玄関前などに子供用具があったりすると子育て世代とか分かったりするんですけどね。
そうですよね。新築は隣に誰がくるかわからない、いわゆるロシアンルーレットのようなものです。
モデルルームの仕様と違う場合がある
新築マンションの販売方法は、建物完成前からモデルルームを内覧して購入をします。
しかし、モデルルームは空間のプロが隅から隅まで作り上げられていたり、実際の仕様よりグレードが高い設備が使われていることもあります。
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買ってはいけない中古マンションの特徴
次に、中古マンションにおいても、買ってはいけない特徴を解説します。
主な特徴は以下の通りです。
中古マンションは問題があれば目に見える形になっているので、ポイントを掴んでおけば大丈夫です。
管理費や修繕積立金が安い
管理費や修繕積立金が安すぎるのも危険です。
新築マンションの場合、販売しやすいようにあえて安く設定されていることがあります。
中古マンションでも設定金額が安い場合は、新築時のままになっているので値上げリスクが出てきます。
この前良い物件だなと思っていた中古マンションが、やたら管理費と修繕積立金が安かったんだよな。
そうだったんですね。新築当時から金額が変わってないということは、所有者で構成される管理組合の運営状態があまり良くないことが予想できます。自分が住んでいるマンションに対する問題意識が少ないということです。
管理費と修繕積立金に滞納がある
買ってはいけないマンションを見極める一つの目安として、マンション全体で「管理費・修繕積立金の年間収入額に対して5%以上の滞納額」がある場合です。
一定の滞納額があると、マンションの管理状態が健全ではないことが予想できます。
滞納から予想できること
- 管理組合の運営方針に対して不満があるから払っていない所有者がいる
- 管理会社の対応に不満があるから払っていない所有者がいる
そもそも滞納額が多いと、大規模修繕工事の費用を現在の貯蓄だけでは捻出できなくなる可能性もでてきます。（工事のたびに所有者から一時金が徴収される可能性あり）
当然、売却するときも苦戦する可能性が考えられます。
売主の立場からすると、売却する対象住戸に滞納額があると、売買代金から滞納額分が差し引かれた金額しか受け取れないので手残りが減ってしまうことになります。
修繕積立金の収支予測が現時点で赤字の場合
マンション全体の修繕積立金の収支予測が、現時点で赤字であれば購入は控えましょう。
今後予定している修繕工事ができないということを表していることになります。
不動産会社経由で以下のような資料を確認することができます。
修繕積立金が安くて現状の収支がプラスであれば買っても問題ありません。なお、5年単位で修繕積立金を上げる「段階積立方式」を取っているマンションが一般的です。
旧耐震基準の中古マンション
建物は建築された年代によって新耐震基準（現在の基準）を満たしているものと、満たしていない旧耐震基準によるものがあります。
新耐震基準の適用は1981年6月以降に建築確認申請が受領された建物です。
また、耐震性においても懸念があるので、気になる方は避けましょう。
【関連記事】中古マンション購入で後悔したこと
旧耐震の物件は、購入する方のほとんどが利用する住宅ローン審査に通るハードルも高いです。つまり、売却するにもスムーズにいかない可能性があります。
入居者のマナーが悪い中古マンション
特に共用部分の状態を見ることで、居住者のモラルを確認することができます。
分かりやすい例としては、集合郵便ポストの付近にチラシが散乱していたり、ゴミ捨て場が散らかっている場合などです。自転車が所定の位置に駐輪されていないマンションも気になります。
住人のことを考えて生活できない方は、何かしらのトラブルを起こす可能性があります。
掲示板に注意書きのお知らせがやたら多いのも、入居者のマナーが悪いからです。
自主管理のマンション
数としては多くないですが、建物全体の管理を自主管理になっているマンションです。
自主管理マンションは、長年理事をやっている特定の方の独断でマンション管理がされている場合があります。
築30年を超えてくる中古マンションだと、稀にあるという感覚です。
適切に管理が実施されているかというと、素人が管理しているのと同じなので疑問です。所有者としては管理費を毎月払わなくていいというメリットもありますが、健全な管理をする場合は、公平性も担保されているので管理のプロに委託することが望ましいです。
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買ってはいけないマンションのエリア特性
ここでは、マンションを買ってはいけないエリアの特性について解説します。
1つは災害です。異常気象とも言われている昨今では、災害が多いエリアはどうしても不動産の価値に影響してしまいます。
災害リスクが高い立地
マンションを購入する場合は、新築・中古関わらず災害リスクについても確認しましょう。
検討しているマンションの管轄区役所HPを見ると調べることができます。
災害リスクが少ないエリアかどうかの見分け方は、ハザードマップを利用すれば自分で簡単に確認できます。
例）杉並区 ハザードマップ
災害リスクが低いエリアであることを確認したうえで、購入を検討してください。
浸水エリアなどは、過去の履歴を載せているだけなので、浸水エリアにかかっていないから安心できるわけではないので注意しましょう。
資産価値が落ちやすい立地
資産価値に含まれる要素はいろいろありますが、分かりやすいところからいうと「駅からの距離＝利便性」が大切です。
古いマンションでも、駅に近い立地であれば売りやすく貸しやすいです。
逆にいうと、どんなに物件が良くても、駅からバス利用などの立地だと相対的に需要が弱くなります。電車を使って出掛けるのは、毎日の通勤だけではありません。
いわゆる資産価値が高いとは、「購入したときの金額」と「売却したときの金額」の差が少ない、あるいわむしろ売却した金額のほうが上がっているということを言います。
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買ってはいけないマンションの対処法
ここまで買ってはいけないマンションについて解説してきましたが、中にはあまり良くないマンションを買ってしまった方は少なからずいると思います。
そんな方に以下の3つの対処法を解説します。
売却する
どうしても買ったマンションが気に入らなく、売却したい場合はなるべく早めに動きだしましょう。
住宅ローン金利上下動が、購入側の予算決めにダイレクトに影響します。
年内であれば低金利は継続されると予測されています。
現在の住宅ローンの残債があっても売却できますが、売却金額だけでローンを完済できるかどうかが変わってきます。（頭金を適正額入れたかどうかなど）
【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
なお、もし売却金額だけではローンが完済できない場合には、「住み替えローン」などを利用する選択肢はありますが、住み替え先での返済負担が増えるのであまりおすすめはできません。
駅からの距離が遠いマンションなどは、一般のお客様向けには売れない可能性があるので、「不動産会社の買取」を検討するのも一つの手段です。
賃貸に出す
今後、戻ってくる予定がある場合は、賃貸に出して家賃収入を得ることもできます。
住宅ローンの返済の完済後は、家賃収入が「私的年金」になります。
住宅ローンは「自宅」を購入する場合のみ利用できる商品です。賃貸に出すことは「不動産投資」という事業をすることになるので、事業用ローンに借り換えをしないといけません。契約違反が判明したら、一括返済を求められる場合があります。先ずは、金融機関に相談して、特別な事情がある場合のみ住宅ローンのまま賃貸に出すことができます。
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また、所有している中古マンションが、借り手がつくエリアで安定的な家賃収入が得られる物件なのかなどのシミュレーションはしっかりやりましょう。
【関連記事】住宅ローンの借り換えできない5つのケース
リフォーム・リノベーションする
マンションを気に入らない理由が、設備の古さや間取り、内装だとしたら、リフォームかリノベーションをすれば解決できることもあります。
リフォームやリノベーションは、マンションの管理規約や予算、建物構造などによってできる範囲が異なるので、管理会社や内装会社とよく相談した上で、選択しましょう。
マンションがラーメン構造であれば、壁を壊してフルリノベーションができます。
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まとめ
今回は、買ってはいけいないマンションについて解説しました。
マンション購入を考えているなら、立地含めた利便性を意識したほうが、売却時に苦労する可能性が減ります。
老後のことも考えると、家族構成も変わりますし、駅から近い立地のほうが行動範囲も狭くなりません。
不動産購入は一生に何回もない大きな買い物です。
この記事を参考にして頂き、買ってはいけないマンションの特徴について理解してもらえたら嬉しいです。
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【主な受賞歴】
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【関連記事】住宅ローンの仮審査はとりあえずやるべき？｜物件未定でもやるべき理由を解説
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