買ってはいけないマンションとは?

マンション購入

[PR]当サイトはアフィリエイトプログラムに参加しています。

「マンション購入を検討しているけど、どういう物件だったら買ってもいいのかな。新築マンションは高いみたいだし、、、詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • マンションを購入予定の方
  • 新築と中古のどちらを買うか迷っている方
  • マンションを購入する上での主な注意点を知りたい方

買ってはいけないマンションとはどのような物件なのでしょうか。

マンションといってもいろんなタイプがあってどんな物件を買えばいいのか悩まれる方は多いのではないでしょうか。新築か中古か…。新築の方が新しいし色々と安心できそうだけど…。

この記事では、買ってはいけないマンションのポイントについて解説していきます。

本記事のポイント

 

新築の価格が高騰してるから中古を選べばいいかというとそうでもありません。自分自身が求める条件と物件を探す時に確認すべきポイントが分かれば安心です。

HAYABUSA
HAYABUSA
➤合わせて読みたい

 

買ってはいけないマンションの特徴

新築や中古問わず、買ってはいけないマンションの特徴を解説します。

可能限り避けるようにしましょう。

何かしらの事情で売却しなければならなくなった時に、よりスムーズに売れる物件(現金化できる)を選ぶということを意識しておきましょう。

HAYABUSA
HAYABUSA
➤合わせて読みたい

 

定期借地権付きのマンション

まずは借地権のマンションです。

一般的に、マンションを買うと土地含めて自分ものになりますが、土地だけ第三者から借りてマンションを建てている場合があります。

主なデメリットは以下になります。

デメリット
  • 購入後は住宅ローンとは別に、毎月土地の地代(借地料)を払う必要がある
  • 定められた借地権の期間が満了したら、契約は更新せず土地を返す必要がある
  • 契約期間が決まっているから親族にマンションを残せない(引き継げない)

よく分からないけど、イメージとして手続きがめんどくさそうな感じがするな。売る時も大変そう。そもそも買いたいと思う人いるのかな。

一言で言えば「めんどくさそう」ですよね。万が一売らなければならなくなった時に、価格差はあっても所有権のマンションと借地権のマンションどちらを買いたいと思うか、ということです。

HAYABUSA
HAYABUSA

利便性が悪いマンション

マンションは特に交通面において利便性が良いところがメリットの一つなのに、そもそも利便性が悪いと毎日の生活も大変です。

駅からの距離に加えて、コンビニやスーパーなどの生活施設が周辺に少ないマンションは避けましょう。毎日の通勤だけではなく、プライベートでも出掛けるなら駅から近いほうがいいですよね。

HAYABUSA
HAYABUSA

昨今は、徒歩10分以内ではなく徒歩7分以内にが目安です。

メゾネットタイプの住戸

住戸内で2階以上に分かれているタイプをメゾネットといいます。一見オシャレですが、実は実用性に欠けており、入居後に不満を感じる人が少なくありません。

主なデメリットは以下になります。

デメリット
  • 洗濯機置き場と干す階が違うと、毎回階段の上り下りをしなければならない
  • 階段の危険性がある(子供がいる世帯)
  • 物件資料に記載されている専有面積より狭く感じる(階段スペースの面積比率が高い)

生活する空間なので、一番に実用性があるかどうかを基準に選びましょう。

地下1階や半地下の住戸

地下1階や半地下の住戸の一番のデメリットは、日当たりが悪いことです。生活スペースとして、日当たりは重要な要素の一つです。

こちらも、購入時と売却時でメリットやデメリット両面の要素はありますが、価格が相場より安くなる傾向にあります。

総戸数が少ないマンション

戸数が少ないマンション(目安20戸以下)は、各住戸の所有者が毎月払う「1戸あたりの管理費・修繕積立金」の負担が大きいというデメリットがあります。

デメリット

大規模マンションであれば毎月2〜4万円程度が一般的ですが、小規模マンションの場合は、各所有者から5万円以上毎月払っている場合もあります。(総戸数などの違いによる)

費用の観点以外にも、戸数が少ないマンションは、管理組合の理事になる頻度が高いところもデメリットになります。自分の仕事以外にマンション全体の運営もやらなければいけません。

管理費は管理会社に払い、修繕積立金はマンション全体で今後発生する修繕のために貯蓄するために払うものです。

HAYABUSA
HAYABUSA

総戸数に対するエレベーターが少ないマンション

100戸あたり2〜3基が一つの目安ですが、明らかにエレベーターの数が少ないマンションがまれにあります。

朝の通勤や通学時に、なかなかエレベーターが来ないと不便です。

利便性が低いと売却に苦戦する可能性が高くなります。

荷物を忘れて1階エントランス付近で気付いた時…戻るの大変そう。

ほんとそうですよね。ただ、特にタワーマンションは一定の需要があるので、売却を見据えた時には、エレベーターの数は一つの確認するポイントぐらいにしておきましょう。

HAYABUSA
HAYABUSA

目次に戻る↑

新築マンションは買ってはいけないといわれる理由

日本人は特に好きな新築マンションですが、ここでは特に今の市況では新築の購入を買ってはいけない理由について解説していきます。(資産性の観点から)

昨今の低金利下では、住宅が買いやすくなっていることで新築・中古問わず価格は上がっています。建築費の高騰なども影響しています。

HAYABUSA
HAYABUSA

購入後すぐに売却価格が下がる

購入後すぐに売却価格が下がる理由は、新築販売業者の広告費などの「利益」が物件価格にのっているからです。価格の下げ幅においては、中古より新築の「下落幅」は一般的に激しいです。

昨今は、マンション用地も少なく競合が多いため、マンション販売業者が土地を高く仕入れていることからも、新築マンションは手を出さないほうがいいと言われる所以です。

中古物件は「買いたい=需要」と「売りたい=供給」のバランスで価格が決まります。(メルカリの原理)

世の中にある全てのサービスや購買品には、利益がのっているのと同じようにマンションも同じです。

HAYABUSA
HAYABUSA

マンション内の住人がどういう人か予想がつかない

当然ですが、新築はどの住戸も入居するタイミングは同じなので、近隣住人がどういう人か分かりません。つまり、自分と相性が良いかどうかは運です。

マンション内での人的なトラブルは多いので、周りにどんな人が住んでいるかは重要な要素です。

中古マンションだと、玄関前などに子供用具があったりすると子育て世代とか分かったりするんですけどね。

そうですよね。新築は隣に誰がくるかわからない、いわゆるロシアンルーレットのようなものです。

HAYABUSA
HAYABUSA

モデルルームでみた仕様と違う場合がある

新築マンションの販売方法は、建物完成前からモデルルームにて案内や販売をします。

しかし、モデルルームは空間のプロが隅から隅まで作り上げられていたり、実際の仕様よりグレードが高い設備が使われていることもあります。

HAYABUSA
HAYABUSA

部屋を広くみせるための工夫もしていたりします。

目次に戻る↑

買ってはいけない中古マンションの特徴

次に、中古マンションにおいても、買ってはいけない特徴を解説します。

主な特徴は以下の通りです。

中古マンションは問題があれば目に見える形になっているので、ポイントを掴んでおけば大丈夫です。

HAYABUSA
HAYABUSA

管理費や修繕積立金が安い

先程、管理費や修繕積立金の高さについて触れましたが、逆に安すぎるのも危険です。新築マンションの場合、販売しやすいように、マンション販売業者があえて安く設定していることがあります。

中古マンションでも設定金額が安い場合は、新築当時のまま金額を変更せずにきてしまっているということになります。

この前良い物件だなと思っていた中古マンションが、やたら管理費と修繕積立金が安かったんだよな。

そうだったんですね。新築当時から金額が変わってないということは、所有者で構成される管理組合の運営状態があまり良くないことが予想できます。自分が住んでいるマンションに対する問題意識が少ないということです。

HAYABUSA
HAYABUSA

管理費と修繕積立金に滞納がある

買ってはいけないマンションを見極める一つの目安として、マンション全体で「管理費・修繕積立金の年間収入額に対して5%以上の滞納額」がある場合です。

一定の滞納額があると、マンションの管理状態が健全ではないことが予想できます。

滞納から予想できること
  • 管理組合の運営方針に対して不満があるから払っていない所有者がいる
  • 管理会社の対応に不満があるから払っていない所有者がいる

そもそも滞納額が多いと、大規模修繕工事の費用を現在の貯蓄だけでは捻出できなくなる可能性もでてきます。(工事のたびに所有者から一時金が徴収される可能性あり)

当然、売却するときも苦戦する可能性が考えられます。

売主の立場からすると、売却する対象住戸に滞納額があると、売買代金から滞納額分が差し引かれた金額しか受け取れないので手残りが減ってしまうことになります。

HAYABUSA
HAYABUSA

修繕積立金の収支予測が現時点で赤字の場合

マンション全体の修繕積立金の収支予測が、現時点で赤字であれば購入は控えましょう。今後予定している修繕工事ができないということを表していることになります。

不動産会社経由で以下のような資料を確認することができます。

修繕積立金が安くて現状の収支がプラスであれば買っても問題ありません。なお、5年単位で修繕積立金を上げる「段階積立方式」を取っているマンションが一般的です。

HAYABUSA
HAYABUSA

旧耐震基準の中古マンション

建物は建築された年代によって新耐震基準(現在の基準)を満たしているものと、満たしていない旧耐震基準によるものがあります。新耐震基準の適用は1981年6月以降に建築確認申請が受領された建物です。

また、耐震性においても懸念があるので、気になる方は避けましょう。

⋙ 中古マンション購入で後悔したこと

旧耐震の物件は、購入する方のほとんどが利用する住宅ローン審査に通るハードルも高いです。つまり、売却するにもスムーズにいかない可能性があります。

HAYABUSA
HAYABUSA

入居者のマナーが悪い中古マンション

特に共用部分の状態を見ることで居住者のモラルを確認できたりします。

分かりやすい例としては、集合郵便ポストの付近にチラシが散乱していたり、ゴミ捨て場が散らかっている場合などです。自転車が所定の位置に駐輪されていないマンションも気になります。

住人のことを考えて生活できない方は、何かしらのトラブルが起こる可能性もあります。そのようなマンションを積極的に選ぶ理由はありません。

HAYABUSA
HAYABUSA

掲示板に注意書きのお知らせがやたら多いのも入居者のマナーが悪い証拠です。

マンション共用部にある掲示板

自主管理のマンション

数としては多くないですが、建物全体の管理を自主管理になっているマンションです。自主管理マンションは、長年理事をやっている特定の方の独断でマンション管理がされている場合があります。

築30年を超えてくる中古マンションだと、稀にあるという感覚です。

適切に管理が実施されているかというと、素人が管理しているのと同じなので疑問です。所有者としては管理費を毎月払わなくていいというメリットもありますが、健全な管理をする場合は、公平性も担保されているので管理のプロに委託することが望ましいです。

HAYABUSA
HAYABUSA

目次に戻る↑

買ってはいけないマンションのエリア特性

ここでは、マンションを買ってはいけないエリアの特性について解説します。

1つは災害です。異常気象とも言われている昨今では、災害が多いエリアはどうしても不動産の価値に影響してしまいます。

HAYABUSA
HAYABUSA

災害リスクが高い立地

マンションを購入する場合は、新築・中古関わらず災害リスクについても確認しましょう。検討しているマンションの管轄区役所HPを見ると調べることができます。

良いエリアの見分け方は、ハザードマップを利用すれば自分で簡単に確認できます。

例)杉並区 ハザードマップ

災害リスクが低いエリアであることを確認したうえで、購入を検討してください。

浸水エリアなどは、過去の履歴を載せているだけなので、浸水エリアにかかっていないから安心できるわけではないので注意しましょう。

HAYABUSA
HAYABUSA

資産価値が落ちやすい立地

資産価値に含まれる要素はいろいろありますが、分かりやすいところからいうと「駅からの距離=利便性」が大切です。古いマンションでも、駅に近い立地であれば売りやすく貸しやすいです。

逆にいうと、どんなに物件が良くても、駅からバス利用などの立地だと相対的に需要が弱くなります。電車を使って出掛けるのは、毎日の通勤だけではありません。

よく言われる資産価値が高いとは、「購入したときの金額」と「売却したときの金額」の差が少ない、あるいわむしろ売却した金額のほうが上がっているということを言います。

HAYABUSA
HAYABUSA

目次に戻る↑

買ってはいけないマンションの対処法

ここまで買ってはいけないマンションについて解説してきましたが、そうは言っても良くないマンションを買ってしまった方は少なからずいると思います。

そんな方に以下の3つの対処法を解説します。

売却する

どうしても買ったマンションが気に入らなく、売却したい場合はなるべく早めに動きだしましょう。住宅ローン金利上下動が、購入側の予算決めにダイレクトに影響します。年内であれば低金利は継続されると予測されています。

現在の住宅ローンの残債があっても、売却は可能ですが、購入時の買い方次第で売却金額だけでローンを完済できるかどうかが変わってきます。(頭金を適正額入れたかどうかなど)

⋙ 【まとめ+a】不動産売却におすすめの会社とは

なお、もし売却金額だけではローンが完済できない場合には、「住み替えローン」などを利用する選択肢はありますが、住み替え先での返済負担が増えるのであまりおすすめはできません。

駅からの距離が遠いマンションなどは、一般のお客様向けには売れない可能性があるので、「不動産会社の買取」を検討するのも一つの手段です。

HAYABUSA
HAYABUSA
三井のリハウスでスピード無料査定!

賃貸に出す

今後、戻ってくる予定がある場合は、賃貸に出して家賃収入を得ることもできます。住宅ローンの返済の完済後は、家賃収入が「私的年金」になります。

住宅ローンは「自宅」を購入する場合のみ利用できる商品です。賃貸に出すことは「不動産投資」という事業をすることになるので、事業用ローンに借り換えをしないといけません。契約違反が判明したら、一括返済を求められる場合があります。先ずは、金融機関に相談して、特別な事情がある場合のみ住宅ローンのまま賃貸に出すことができます。

マンション貸す.com 無料査定申込

また、所有している中古マンションが、借り手がつくエリアで安定的な家賃収入が得られる物件なのかなどのシミュレーションはしっかりやりましょう。

➤合わせて読みたい

 

リフォーム・リノベーションする

マンションを気に入らない理由が、設備の古さや間取り、内装だとしたら、リフォームかリノベーションをすれば解決できることもあります。

リフォームやリノベーションは、マンションの管理規約や予算、建物構造などによってできる範囲が異なるので、管理会社や内装会社とよく相談した上で、選択しましょう。

【無料】リフォームの見積り比較サイト【タウンライフリフォーム】
HAYABUSA
HAYABUSA

マンションがラーメン構造であれば、壁を壊してフルリノベーションができます。

目次に戻る↑

まとめ

今回は、買ってはいけいないマンションについて解説しました。

本記事のポイント

 

マンション購入を考えているなら、立地含めた利便性を意識したほうが、売却時に苦労する可能性が減ります。

老後のことも考えると、家族構成も変わりますし、駅から近い立地のほうが行動範囲も狭くなりません。

不動産購入は一生に何回もない大きな買い物です。

この記事を参考にして頂き、買ってはいけないマンションの特徴について理解してもらえたら嬉しいです。

目次に戻る↑

コメント

タイトルとURLをコピーしました