40代で一人暮らしのマンション購入|意識したいこと3選

マンション購入

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「まだ社会人経験もそんなにない20代だけど、マンションを購入するのってアリなのかな。友人が最近マンションを購入したから気になってる。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 40代でマンションを買いたいと思っている方
  • 中古マンションの購入を失敗させたくない方

一人暮らしの40代がマンション購入するに当たって、事前に注意すべきポイントはどんなことがあるでしょうか。

なんとなく人生も後半に差し掛かってきた中で、独身なら老後も困らないように対策をしておきたいですよね。

この記事では、一人暮らし中の40代がマンション購入する場合の注意点について解説します。

本記事のポイント

 

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新築と違って中古になると、良くも悪くも見えてくるものがあります。注意するポイント把握して、納得いくマンション購入をしたいですよね。

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40代のマンション購入で意識する3つのこと

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まずは、一人暮らしをしている40代が老後のために考えておきたい3つの項目について解説します。

特に40代は、収入において安定的な生活を送っている方が多い傾向です。

そんな時期だからこそ、老後を考えた対策をできるだけ早めにしておくことが重要です。

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老後のこと早めに考えておくことで、計画的に生活をすることができます。

老後に必要なお金の総額

総務省「家計調査報告書(2016)」によると、60歳以上の平均支出(単身世帯)は14万9,552円となっています。

仮に60歳から30年間の生活費を算出すると、5,400万円(約15万円×12ケ月×30年)が最低でも必要になってくることが分かります。

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数年前に2,000万円問題がニュースで取り上げられました。目指したい生活水準にもよりますが、参考にしておきましょう。

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必要な貯蓄額

では、誰でも6,000万円ないと老後の生活をしていくことは難しいのか、というとそうではありません。

日本には年金制度があります。

厚生労働省によると、国民年金受給権者の年金受給額は以下になっています。

  • 老齢年金の平均年金月額(2015年度)は5万5,157円
  • 厚生年金保険(第1号)受給権者平均年金月額の推移は月に14万5,305円

仮に、65歳から24年間の年金受給額を計算すると、約5,780万ほどになります。

  • 老齢基礎年金で5万5,157円×12ケ月×24年=1,588万5,216円
  • 老齢厚生年金で14万5,305円×12ケ月×24年=4,184万7,840円

まずは自分の年金受給額がいくらになり、老後の貯蓄がどれだけ必要になるのか確認しましょう。

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自営業や個人事業主になると年金受給額が少なくなるので、会社員より貯蓄はより多くしておくことが望ましいです。

いつまでにマンションを購入すべきか

マンション購入は出来るだけ早い方が良いです。

なぜなら、住宅ローンが老後になると現役世代よりも負担になってくるからです。

国土交通省「住宅市場動向調査(2016)」によると、初めて家を買った世帯主の平均年齢が30代の次に40代が多いことが分かっています。

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賃貸になると、仮に老後に引越す場合、入居審査なども不利になってくるケースがあります。

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40代は相対的に年収が高い傾向

国税庁が公表している「令和2年分 民間給与実態統計調査結果」では、各年代における平均年収は以下の通りになっています。

40代は他の年代と比較しても相対的に年収が高いので、マンション購入にも適していると言えます。

年齢年収
20〜24歳約259万円
25〜29歳約361万円
30〜34歳約400万円
35〜39歳約436万円
40〜44歳約470万円
45〜49歳約498万円
50〜54歳約514万円
55〜59歳約518万円

マンション購入で意識しておくことは理解できたから住宅ローン利用を検討していきたい!

しかし、

「そもそも自分はどれぐらい借入できるのかな…?」

「どこの銀行であれば問題なくローンが組めるのか分からない…」

「不動産会社に勧められたローンを使うのはちょっと不安…」

という方も多いと思います。

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賃貸と購入どちらがいいのか

一人暮らしなら賃貸でも良いのでは?という意見もあると思います。

ここでは、賃貸と購入におけるメリットとデメリットをそれぞれ解説します。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸の場合は契約を行うにあたり難しい手続きを必要とせず、簡単な契約を交わすだけで借りることができます。

毎月の家賃以外の出費を伴うことがないため、資金管理を行いやすいというメリットがあります。それ以外にも、転勤などでやむをえない場合や他に好条件の物件が見つかった場合にも気軽に住み替えを行うことができる点も魅力の1つです。

一方、家賃を払い続けたとしてもその物件が自分のものになることはなく、最終的に手元には何も残りません。

また、物件ごとに部屋の使用ルールが決められているため、ペットの飼育ができなかったりバリアフリー仕様に勝手に変更できなかったりなど、自由に利用できない点がデメリットです。

高齢になると入居審査が通りづらくなる

40代は問題はないですが、高齢になると賃貸物件を借りにくい傾向もあります。

また、老後に引越しをするのは精神的な部分含めて大変です。

定住できる可能性が購入より低いというのが賃貸のデメリットの一つです。

購入のメリット・デメリット

購入の場合は初期費用が多く発生してしまうものの、住宅ローン減税など国による持ち家支援政策の恩恵を受けることができるのは大きなメリットと言えます。

また、住居を自分好みに自由にアレンジすることができるほか、資産として残すことができます。

住居の購入を行ったものの転勤などによって居住し続けることができなくなってしまった場合には、住居の売却を行うか運用を行うか判断しなければなりません。利用せずに所有していても固定資産税やローンの返済は残ってしまうため、住居の購入をためらう人が多いという見方もできます。

また、住居に関する問題はすべて自身で修繕を行わなくてはならないため、突然の出費が発生する可能性があることもデメリットと言えるでしょう。

マンション購入をすれば所有権になるので、建て替えなど決まらない限り老後も住み続けることができます。

また、購入していれば、老後にリノベーションをして使いやすい間取りに変更することもできます。

売却や賃貸もできる

マンションを購入していると、いざということには売却や賃貸に出すこともできます。

つまり、長期的な視点でも資産を有効活用できるメリットがあります。

売却や賃貸に出しやすいマンションは、需要が多い利便性含めた資産価値が高い立地にあることが条件です。

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

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金融機関に了承を得ることができれば、住宅ローンを利用したまま賃貸に出すことができます。原則は、住宅ローン返済中の不動産投資は禁止されています。

固定費が発生する

マンションを購入すると、以下のような維持費がかかります。

固定費
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 固定資産税、都市計画税(市町村が課税)
  • その他修繕費(専有部など)

マンションを購入すると住宅ローンの返済だけではなく、管理費などの固定費が所有し続ける限り発生します。

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「管理費・修繕積立金」は、所有者が負担する管理・修繕するための費用です。

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老後の不安を解消するにはとにかく資金計画が大切!

40代独身女性の老後に対する不安は、老後にどの程度の費用が発生してどのくらいの貯蓄をしておくのか把握しておくことで解消することができます。

どのくらい不足するのかということが事前に把握できていれば、事前に資金計画を練ることができるでしょう。

住まいについては賃貸・購入どちらにもメリットがありますが、その時の利便性や快適性を優先しすぎて、老後の資金計画に支障が生じないようにしましょう。

マンション購入における注意点

ここでは、マンションを購入する前に確認すべきポイントについて解説します。

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マンションは「管理を買え」と言われるほど、管理状態は重要です。

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資産価値

マンション購入では、とくに資産価値(価格の下落率を抑えて売却できる)を意識した物件選びが大切です。

意識する主なポイントは以下の3つです。

  • 利便性(駅からの距離、生活必需品が買いやすいなど)
  • エリアの発展性(再開発の予定など)
  • 災害リスク(ハザードマップ上で確認)

資産価値において、「購入予定の物件があるエリアに人が集まりそうかどうか(集まっているか)」がポイントになります。不動産に価値を付けるのは「人」です。

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一戸建ては、ある程度「終の住処」として購入する傾向があるので、売却(現金化)することを考えません。

マンション管理の運営状況

特に中古マンションを購入する場合は、事前に管理状態に問題がないかを確認しておきましょう。

主なチェックは下記になります。

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マンションの管理状態で売却のしやすさが変わってきます。

管理費と修繕積立金のチェック

マンションの維持管理をするための資金になる「管理費」や「修繕積立金」の費用を確認しましょう。

管理費と修繕積立金の平均額は以下になります。

  • 管理費:戸あたり月額10,862円
  • 修繕積立金:戸あたり月額12,268円

※引用:国土交通省「マンション総合調査結果(平成30年度)

特に中古マンションの修繕積立金の積立状況をみると、「今後足りなくなる」「既に足りていない」という状態が多く、今後はもっと増えていくというのが予想されています。あきらかに設定金額が安い場合は、今後、値上げされる可能性は高くなります。

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「管理費と修繕積立金の月額or年額収入に対しての5%以上の滞納額」があると管理状態としてはあまり良くない傾向にあります。

長期修繕計画のチェック

長期修繕計画の作成状況も確認しましょう。

長期修繕計画は、30年以上先の大規模修繕や定期点検など、マンション全体の修繕計画を作成したものを指します。区分所有者全員が計画内容を確認できるようになっています。

大規模修繕工事の前後は、修繕積立金が値上げされる可能性が高くなります。購入前に工事の実施時期がわかれば、住んだあとの住居費(ローン返済含めた費用)が事前に予測できます。

経年劣化していく外観や配管など(ハード面)を必要なタイミングで維持管理していくために必要な書類です。

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そもそも長期修繕計画が作成されていないマンションは、住宅ローンが使えなくなってきています。

総会の議事録作成状況のチェック

最低年1回実施される集会での議事録も確認しましょう。

議事録には、総会で議題にあがった内容やその議決結果などが記載されます。総会での決議事項は建物の所有者をはじめ、区分所有者に対しても効力があります。

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区分所有法により議事録の作成が義務付けられています。マンションの管理規約でも総会の議事録を作成することが規定されていることが一般的です。

建て替え予定の有・無

特に築30年以上の中古マンションでは、今後建て替えの可能性が出てきます。

長期的に住み続けることも念頭に入れて、「建て替えの予定がないか」を管理組合の議事録などで必ず確認しましょう。

現行の法律では、建て替え決議に5分の4以上の賛成が必要でハードルが高い。建物に客観的な問題がある場合①耐震性②防火性③外壁④給排水設備⑤バリアフリー、所在不明者を除いた4分の3の賛成で可能となる緩和する案が提示されました。

老いるマンション・団地、要件緩和で再生 24年法改正(日本経済新聞)

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細かい内容は不動産会社に調べてもらいつつ、自分でも確認するようにしましょう。

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マンション購入ならコンパクトタイプがおすすめ

では、実際に「どんなマンションを購入すればいいのか」というところについて解説します。

購入するマンションは、コンパクトな1LDKまでを購入するようにしましょう。

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ライフスタイルの変化に備えて、いざというときに売却しやすい物件を選ぶことが大切です。

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1LDKが理想

間取りは1LDKを選びましょう。

今後の少子高齢化を考えて、独身一人暮らし用、子どもがいない夫婦(DINKS)までが住めるぐらいの広さにしておきましょう。

多くの金融機関が設けている住宅ローンの利用基準として、専有面積が「30㎡以上」というものがあります。仮に、30㎡以下の1Rを購入してしまうと、売却するときに苦戦する可能性が出てくるので注意しましょう。

好立地

1LDKまでの住戸が多いマンションは、比較的小さい土地にも建てることができるため、駅近などの好立地である傾向が高いです。

逆に、総戸数1000戸以上あるような大規模マンションは、まとまった土地が必要なので駅前に建てることが難しい場合が多くなります。

売却も考えた上で、利便性という意味ではコンパクトタイプのマンションを選ぶのがおすすめです。

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不動産は「立地」が全てといっても過言ではありません。

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マンション購入における諸経費

最後に、マンションを購入時の諸費用を解説します。

マンション購入における諸経費の目安
  • 新築物件(物件価格 × 約5%)
  • 中古物件(物件価格 × 7~10%)
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中古マンションになると、不動産仲介会社経由で契約することになるので、仲介手数料(物件価格×3%+6万+税)を支払う必要があります。

購入にかかる主な経費

一般的に中古マンションを購入する時にかかる主な諸費用です。

  • 仲介手数料(中古マンションのみ)
  • 税金関連(固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税・印紙税)
  • 住宅ローン関連費用(融資手数料・保証会社への保証料・抵当権設定費用)
  • 火災保険料
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不動産取得税は、引渡しから半年前後に通知がきます。

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まとめ

今回は、一人暮らしの40代がマンション購入するメリットについて解説しました。

本記事のポイント

 

40代では年収面では比較的安定している年代です。

だからこそ老後を見据えた資金的な計画をしておく必要があります。

資産性のあるマンション購入ができれば、売却して現金化することもできます。

この記事を読んで、40代での一人暮らし用のマンション購入を考えている方の参考になれば幸いです。

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