老後の住み替えに潜む恐ろしい罠とは|失敗しない方法

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「中古マンションを探してるんだけど、インターネットで見つけた物件を順次問い合わせていけばいいんだよね。物件ごとに不動産会社が変わるの疲れそうだな。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 老後の住まいについてぼんやり検討し始めている方
  • 数年以内に子供が独立して、夫婦二人だけの家になる予定の方

老後の住み替えに潜む恐ろしい罠はどのようなものがあるでしょうか。

子供が家を出て結婚して、夫婦二人になった後、人生であと一回は住み替えたいという方は多いのではないでしょうか。ただ、実際に住み替える場合のリスクを知っておかないと危険ですよね。

この記事では住み替える場合のよくあるマイナスポイントについて解説します。

本記事のポイント

 

老後について考える機会はなかなかないと思いますが、人間の寿命が延びることで老後の生活も真剣に考える必要が今後更に高まってきます。

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老後の住み替えに潜む罠

ここでは、老後に住み替える場合のリスクについて解説します。

定年退職を機に、色々な事情から自宅を離れる方も少なくないと思います。簡単に住み替えといっても、資金面や環境面などの理由からスムーズに進めない場合があります。

以下が主な住み替えに関するリスクです。

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年収低下などの資金的な問題と年齢的な問題が主なネックになってきます。

住宅ローン審査が通りにくい

老後になると収入が年金だけになる方が多く、特に収入面から住宅ローンの審査が通らないことも出てきます。

ローン審査が通ったから住み替えをしてしまうと、住み替え後の住宅ローン返済ができなくなることもあります。しっかりと資金面含めた今後の計画を立ててから、購入予算含めて検討することをおすすめします。

賃貸の入居審査が通りにくい

賃貸の住み替えにおいても、年金収入のみだと入居審査が通りにくくなってきます。

もう1つは、高齢という点です。

どうしても病気や介護が必要になってくる可能性があるため、入居中の支払いが続けらないかもしれないと判断されてしまうことがあります。

一般的な賃貸の入居審査が通る年収の目安は、「家賃×36倍=目安年収」です。それ以外だと、勤務先含めた属性を考慮して審査されます。

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年金だけで生活費が賄えない可能性がある

今後は年金貰えない問題が更に深刻化していくと言われています。

金融庁が公表した報告書によると、高齢夫婦無職世帯の家計(夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職世帯)では、毎月55,000円ほど赤字になると試算されています。

参照:金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」

年金収入は世帯によって変わるので、あくまで参考値としてみておきましょう。

また、総務省が発表した家計調査報告書によると、老後の平均的な世帯にかかる住居費は13,656円/月必要になると試算されています。

参照:家計調査報告(家計収支編)平成29年(2017年)II 世帯属性別の家計収支(二人以上の世帯)

実際はもっとかかるイメージです。所有者が毎月払う「固定資産税」やマンションを所有すると「管理費・修繕積立金」を毎月払う必要もあります。

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せっかく住み替えをしたのに貯蓄を切り崩して生活するようでは本末転倒です。

住み替え先の購入予算はよくシミュレーションして決めることが重要です。

自宅の売却が難航する可能性がある

住み替えのために自宅を売却しようとしてもスムーズに売却できない場合があります。

資産性がない物件になると、売却金額(購入金額)が住宅ローンの残債を下回るケース(オーバーローン)が発生する可能性があります。

首都圏のマンション平均価格(首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年 6 月 不動産経済研究所)は6,550万円です。以前として高い状況が続いています。

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「売るのも高いけど買うのも高い」という現象が都心中心に起こっています。

自宅がどれぐらいで売れるか知りたい場合は査定依頼をしておきましょう。

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

新しい環境に馴染めない可能性がある

老後の生活おいては一番の懸念ポイントかもしれません。

住み替え先の生活環境は誰でも不安になります。

その中でも、特に人間関係で馴染めないことがあると心理的なストレスと感じやすくなります。

実は昔から気になっていたエリアだったり、何かしら自分の経験とリンクする場所に住むというのも1つの選択肢です。

縁もゆかりもない地方などに移住した場合は、特にマイナスに影響してくる可能性はあります。自身の性格含めた移住先の検討をしていく必要があります。

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老後の住み替えに失敗しないためのやるべきこと

では、老後の住み替えに失敗しないためにはどうしたらいいのか。

ここでは失敗しないためのポイントについて解説します。

以下のポイントについて事前に確認しておきましょう。

老後の生活資金を計画的に貯める

老後になると収入は落ち、貯蓄から切り崩すことも多くなると思います。

長生きするとお金も使うので仕方がないことですが、早いうちから計画的に貯蓄していくことが大切です。

賃貸に住み替えると、毎月家賃を払い続けることになるので、貯蓄が無くなっていくことによる心理的なストレスもかかってます。

要介護になった場合も想定しておく

万が一、要介護の状態になった場合、更に住み替えしないといけなくなってきます。

また、仮に介護施設に入居する場合も資金的な負担が出てきます。

どんな状況になっても必要最低限の資金は出せるように最低限の貯蓄はしておきましょう。

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生活環境を調べる

住み替え先の生活環境は徹底的に調べましょう。

老後になると新しい環境に順応するのに時間がかかったり、精神的な負担は大きくなります。

確認する主な項目は以下になります。

  • 生活に必要な施設(スーパー、コンビニなど)の確認
  • 医療機関、介護施設の確認
  • 交通の便利さの確認(駅、バス停)

子供や親戚、知人が比較的近くにいるエリアを住み替え先に選ぶのも1つの選択肢です。

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地域の評判を調べる

住み替え先の地域も事前に調べておくと、安心材料になります。

以下のような機関でヒアリングしてみるといいでしょう。

  • 市役所
  • 警察署、交番
  • 地域の店舗など

一番は住み替え先の周辺の喫茶店などの店舗の方に聞いてみるとリアルの状況が分かると思います。なかなか初対面の人に聞くのは億劫になりますが、失敗しない老後生活を送るためには必要な手段です。

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近隣住人について可能な限り事前に調べておく

隣人との関係も充実した老後生活を送るためには、重要な要素の1つになってきます。

可能な限りでいいと思いますが、マンションであれば左右上下の住戸がどんな家族構成なのかを把握できると安心です。

玄関や付近の荷物などで家族構成が分かることもあります。

老後になると、仕事上で付き合いのあった人間関係もぱったり切れてしまう場合があります。

安易に住み替えローンを使わない

住み替えローンとは、住み替え先の家を担保に元の家の住宅ローン残債分まで融資を受けられるローンです。

つまり、家を売却しても残債がある場合は「住み替えローン」を使えば、新居の購入資金ができるという商品です。

売却する家の住宅ローン残債と住み替え先の購入資金の2つの負担を住み替えローンで借りるため、借入金額が通常より高額になります。老後の収入は現役中より下がる場合が多いので、返済が苦しくなる可能性が高くなります。

そもそも、住み替えローンの審査は通常より厳しいため、老後での利用ができない場合もあります。住み替えローンを利用しない方向を考えて、現在の家をできるだけ高く売る方法を考えることが大切です。

高く売却するためには、複数の不動産会社を競争させることができる一括査定サイトを使いましょう。

1社だけに依頼するリスクとしては、「価格の妥当性」が分からないことです。

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

不動産の取引は、営業マン個人の力量に左右される部分が多くなります。複数の営業マンの話を聞くことで、自分と相性が良いタイプの見極めにも役立ちます。

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老後に住み替えるメリット

ここでは、老後に住み替えをするメリットについて解説します。

専有部を抑えて住居費を最小限にできる

老後に引越しをする理由として、子供が独立したので「広すぎるから引越したい」というのが1つあります。

つまり、広さを自分に合った家に住み替えることができます。

家が狭くなるということは、結果として購入価格や家賃を抑えることができ、毎月のローンや家賃の支出を減らすことにつながります。

前述の試算への対策にもなります。

自宅の売却資金を老後に充てることができる

老後の住み替えになると、住宅ローンの残債もかなり減っている場合が多くなります。

つまり、売却金額のほとんどが自分の手元に残る可能性が高くなるので、住み替え先の引越し費用や老人ホームなど費用に充てることがでいます。

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

仮に売却して利益が出た場合は、税金(譲渡所得税)を収める必要があります。税理士に相談しましょう。

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暮らしやすい環境や空間で生活できる

老後に住み替えをすることで、自分の状況に合った環境や家で生活できるようになります。

今まで利便性の悪い郊外だったから、都心の駅近マンションに引越したことで、外出が増えて旧友との関わりが増えたなど。

老後は夫婦二人でやりたいことに徹して、ストレスをかけずに健康的な暮らしができるようになります。ある意味住み替えは、老後の楽しみにもなり得ます。

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利便性が良い立地で暮らすことができる

単純に駅近というだけではなく、自分の趣味など含めた通いやすい立地を選ぶことができます。

子育ての時期にはできなかった、自分のことだけを考えて住む場所を選んで快適に暮らすことができます。

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老後の住み替え先は大きく5つ

老後の住み替え先にはどんな住宅の種類があるのでしょうか。

主な住み替え先5つを解説します。

戸建て

老後においては、騒音含めた近隣住人を気にしない生活ができるのはメリットです。

戸建てはそんな生活を実現させてくれる空間です。必要に応じてバリアフリーの工事も検討しましょう。

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老後になると階段移動が負担になってくるので、平屋もおすすめです。

マンション

マンションのメリットは、駅近であるという点です。老後になると足が悪くなって歩くのが億劫になることもあります。

駅に近いマンションに住めば、外出する習慣を続けやすくなります。

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マンションに住んでいると、近隣住人との関わりが生まれるというメリットもあります。

シニア向け住宅【住宅型】

健康なうちに住みかえる先として、以下のような施設があります。

  • シニア向け分譲マンション
  • シニア向け賃貸住宅
  • 自立型有料老人ホーム
  • サービス付高齢者向け住宅(サ高住)
  • ケアハウス(軽費老人ホーム)
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ある程度自立した生活ができるシニアの方が対象です。

シニア向け住宅【介護型】

介護が必要になってから住みかえる先として、以下のような施設があります。

  • 介護老人 保健施設 (老健)
  • 介護医療院
  • 介護型 有料老人 ホーム
  • グループホーム
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シニア住宅の中でも、それぞれ特徴があるので、健康状態に合わせて選ぶ必要があります。

公営住宅

低所得者向けに割安な家賃で提供している公的賃貸住宅(公営住宅)と言います。

家賃は、入居者の収入や住宅の規模、立地によって家賃は変わります。

原則として同居親族がいること、収入が基準以下であることが住める条件になっています。(都道府県や市区町村で独自に決定)

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住人同士の距離も近く助け合いがあるのは、公営住宅でよく聞く話です。さまざまな事情で入居しているため、「助け合う」ことが自然とできるのかもしれません。人間にとって重要な要素です。

老後の住み替えについて考えるタイミング

老後の住まいについて考えるタイミングは、健康なうちから話し合いをしておくべきです。

住み替えの計画は50代から

老後の住み替えの検討は、50代から始められるといいでしょう。

理由としては、50代であればまだ現役で働いている方も多いため、住宅ローンの審査に通る可能性がまだあるからです。

高齢になると引越しすることそのものに気が進まなくなり、ズルズルと老後を迎えてしまいます。

50代は子どもの手が離れ、独立する世帯も増えてきます。

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住宅ローンの組み方はシミュレーションをしっかりして予算を組みましょう。

住み替えせずにリフォームや建て替えも視野に検討を始める

これまで住み替えをする前提で解説してきましたが、長年住んだ家から離れることは色々な意味で大変です。

老後も、引き続き住み慣れた家で暮らしたいという方も多いと思います。

その場合は、住み替えではなく、家をリフォームすることも1つの選択肢として頭に入れておきましょう。

  • バリアフリー設備の導入(玄関や室内のスロープ化など)
  • 廊下や玄関、水まわりなどに手すりを設置
  • 浴室を滑りにくい床に貼り替え

リフォームには、建物の耐久年数や設備の老朽化など様々な要因があるので、まず先にホームインスペクターを始めとする建築などの専門家にみてもらいましょう。

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住み替えよりリフォームを選ぶことで支出を抑えることができます。また、バリアフリー工事の条件を満たせば介護保険と自治体から補助金がもらえる場合もあります。

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まとめ

今回は、老後の住み替えに潜む恐ろしい罠について解説しました。

本記事のポイント

 

少子高齢化がますます加速していく中で、今の働き世代は老後についてもっと考えておく必要があると思います。

医療技術が発展して、寿命が延びることで老後の住まいの重要性が増してくると思います。

自分が老後どんな暮らしがしたいのかということを時間があるときに考えてみてください。

老後の住み替えに潜む恐ろしい罠にはまらないように、この記事を参考にしてもらえたら嬉しいです。

既存の借入を完済していない場合、住み替えのタイミングで住宅ローンの借り換えができるかどうかが関係してきます。

以下の記事を参考にしてみてください。

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