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老後の住み替えに潜む罠
ここでは、老後に住み替える場合のリスクについて解説します。
定年退職を機に、色々な事情から自宅を離れる方も少なくないと思います。
簡単に住み替えといっても、資金面や環境面などの理由からスムーズに進めない場合があります。
以下が主な住み替えに関するリスクです。
年収低下などの資金的な問題と年齢的な問題が主なネックになってきます。
住宅ローン審査が通りにくい
老後になると収入が年金だけになる方が多く、特に収入面から住宅ローンの審査が通らないことも出てきます。
ローン審査が通ったから住み替えをしてしまうと、住み替え後の住宅ローン返済ができなくなることもあります。
しっかりと資金面含めた今後の計画を立ててから、購入予算含めて検討することをおすすめします。
賃貸の入居審査が通りにくい
賃貸の住み替えにおいても、年金収入のみだと入居審査が通りにくくなってきます。
もう１つは、高齢という点です。
どうしても病気や介護が必要になってくる可能性があるため、入居中の支払いが続けらないかもしれないと判断されてしまうことがあります。
【関連記事】オーナー審査に落ちる理由｜入居審査のポイント
一般的な賃貸の入居審査が通る年収の目安は、「家賃×36倍＝目安年収」です。それ以外だと、勤務先含めた属性を考慮して審査されます。
年金だけで生活費が賄えない可能性がある
今後は年金貰えない問題が更に深刻化していくと言われています。
金融庁が公表した報告書によると、高齢夫婦無職世帯の家計（夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職世帯）では、毎月55,000円ほど赤字になると試算されています。
参照：金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」
年金収入は世帯によって変わるので、あくまで参考値としてみておきましょう。
また、総務省が発表した家計調査報告書によると、老後の平均的な世帯にかかる住居費は13,656円/月必要になると試算されています。
参照：家計調査報告（家計収支編）平成29年（2017年）II 世帯属性別の家計収支（二人以上の世帯）
実際はもっとかかるイメージです。所有者が毎月払う「固定資産税」やマンションを所有すると「管理費・修繕積立金」を毎月払う必要もあります。
せっかく住み替えをしたのに貯蓄を切り崩して生活するようでは本末転倒です。
住み替え先の購入予算はよくシミュレーションして決めることが重要です。
自宅の売却が難航する可能性がある
住み替えのために自宅を売却しようとしてもスムーズに売却できない場合があります。
資産性がない物件になると、売却金額（購入金額）が住宅ローンの残債を下回るケース（オーバーローン）が発生する可能性があります。
自宅がどれぐらいで売れるか知りたい場合は、まず査定をしておきましょう。
信頼できる不動産営業マンを見つけておくという意味でも査定の役割はあります。
【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
新しい環境に馴染めない可能性がある
老後の生活おいては一番の懸念ポイントかもしれません。
住み替え先の生活環境は誰でも不安になります。
その中でも、特に人間関係で馴染めないことがあると心理的なストレスと感じやすくなります。
実は昔から気になっていたエリアだったり、何かしら自分の経験とリンクする場所に住むというのも１つの選択肢です。
縁もゆかりもない地方などに移住した場合は、特にマイナスに影響してくる可能性はあります。自身の性格含めた移住先の検討をしていく必要があります。
「老後の住み替えで大きいリスクになるのは収入面か…。もうすぐ子供も独立するからコンパクトなマンションに住み替えたいな。自分がまだ働けてるうちにしないと。」
だけど……
「実際、自分はどれぐらい借りれるのかな……」（情報収集したい）
「どこの銀行であれば問題なくローンが組めるのか分からない……」
「不動産会社に勧められたローンを使うのはちょっと不安……」
という方も多いと思います。
そんな方にお勧めしたいのが「モゲチェック
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このツールを使えば、
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銀行を自分で探す手間を省きたい方は、ぜひこのツールをお使いください。
「モゲチェック」は、不動産会社提携のローン商品の妥当性を判断するためにも効果的です！
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モゲチェックに登録してみたら家の純資産価値（売却価格 – 残債）を算出してくれて面白い。売却価格の妥当性についても、SUUMOに掲載されてる同マンション・同面積・同方位の物件価格の9掛け程度でなかなかリアルな気がする。
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住宅ローン、モゲチェックも登録して比較しましたが、結局提携ローンが一番金利低かったです
がん団信付、手数料定額型で0.485%。こんなもんですかね…？
単純比較ができないから難しいですね
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「住宅ローンは住宅営業より『モゲチェック』でしょ！」という方は要注意。「横比較表があって最安金利がパッとわかる」「いくら借りられるかサクッと計算できる」さらに「モゲレコ登録するとお得に借りるアドバイスがもらえる」と良いことづくめのモゲチェック。でも思考停止は超ヤバい。注意点は↓
①最安金利は人によって変わる ②借金あると借入可能額が大幅にかわる ③金利だけで決めると失敗する ④銀行の特色を知ってるのは住宅営業 ⑤最適な銀行は人による
住宅ローンってとっつきにくいから『モゲチェック』は入り口としてはとても良いと思うにゃん
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先に買うには購入できる人であると認識してもらうことが大切。 だから事前審査を済ませておく。 複数社を一発で比較審査できるモゲチェックはマジで優秀
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リプで教えてもらったモゲチェックで色んな銀行の金利や保証を調べて1番お得そうなauじぶん銀行に仮審査申込みしてみた!! なんと仮審査を代行してくれるみたいでサイト上で必要事項を確認しながら入力!!!! 審査通りますように…
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今日はお客さんと銀行めぐり。 モゲチェックでもやっといてくれや。
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確かに『モゲチェック』の存在はもっと知られるべきですね。自分も早速試して見る価値があると感じました。住宅ローンを見直すことで節約できる額は大きいはずですし、操作も簡単と聞いて安心しました。
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マイナス金利が終わり、いよいよ我が家もモゲチェックの出番です
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日本人は金利に無関心です 今まで住宅ローン 変動金利は下がり続け0.3% 借り換えや金利の比較など 無用だったはずですが いよいよ 日本でも政策金利が 動き出そうとしています これからは、 モゲチェックのような サービスが必要 要点はMFSが 貸金業の免許を持っていて 信用力分析が出来る事です
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Q
モゲチェックと他の比較サイトとの違いを教えてください。
A
一般的な「比較サイト」では、住宅ローンの比較はできますが、どのローンが自分に合っているのか、借りられるかまでは分かりません。モゲチェックでは、独自の審査ノウハウで入力した条件から最適な銀行を提案します。
Q
取り扱い金融機関はどれぐらいありますか？
A
100を超える取り扱い金融機関があります。（増加中）
Q
モゲチェックの利用に手数料はかかりますか。
A
住宅ローン診断（旧モゲレコ®）をはじめ、すべてのサービスは無料です。
Q
モゲチェックの3種類の使い方を教えてください。
A
①住宅ローンランキング【自分で住宅ローンを選ぶ】
金利タイプ毎にランキング形式で金融機関を紹介してくれます。「公式サイトを見る」ボタンから詳細を確認できます。
②住宅ローン診断（旧モゲレコ）【自分に合う住宅ローンを探してくれる】
入力された条件に合わせて住宅ローンを一括比較し、独自の審査ノウハウで最適な銀行を提案します。（商品次第で優遇金利あり）※利用者数20万人突破
③モゲチェックアプリ【家と住宅ローンを同時に探せる】
athome,LIFULL HOME’Sに掲載の物件から住宅ローンをシュミレーションし、条件に合った家とローンを一緒に探すことができます。
Q
モゲチェックで住宅ローンの相談はできますか？
A
住宅ローンにおけるプロのアドバイザーにチャットで相談できます（チャットのみ）。
Q
ユーザー登録の削除、退会をする方法を教えてください。
A
Q
モゲチェックの運営会社を教えてください。
A
株式会社MFS（2009年7月設立）です。
【主な受賞歴】
- すごいベンチャー100 フィンテック部門 2016 （東洋経済）
- EY Innovative Startup フィンテック部門 2017 （EY）
- スタートアップ有望株選出 2017 （Forbes）
- 東証グロース市場に上場 2024（東京証券取引所）
STEP1
STEP2
［メールアドレス］と［パスワード］を入力
google・facebook・Appleアカウントでも可能
STEP3
アカウント認証を完了させる（登録したメールアドレス宛）
STEP4
STEP5
申込み内容を入力
その他（申込者・年収・連絡先・現住所など）入力
STEP6
申込みが完了（モゲチェック提案サービス）
5分以内に提案メールが届く
STEP7
モゲチェックマイページ画面
↓提案できる住宅ローンがない場合↓
［メッセージへ（無料相談）］からアドバイザーに相談も可能
購入者自身でも金融機関の目星を先につけられていると、他の検討者と競合したときに有利になる場合があります。また、運営会社（株式会社MFS）は2024年6月に上場しています。
【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
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老後の住み替えに失敗しないためのやるべきこと
では、老後の住み替えに失敗しないためにはどうしたらいいのか。
ここでは失敗しないためのポイントについて解説します。
以下のポイントについて事前に確認しておきましょう。
老後の生活資金を計画的に貯める
老後になると収入は落ち、貯蓄から切り崩すことも多くなると思います。
長生きするとお金も使うので仕方がないことですが、早いうちから計画的に貯蓄していくことが大切です。
賃貸に住み替えると、毎月家賃を払い続けることになるので、貯蓄が無くなっていくことによる心理的なストレスもかかってます。
要介護になった場合も想定しておく
万が一、要介護の状態になった場合、更に住み替えしないといけなくなってきます。
また、仮に介護施設に入居する場合も資金的な負担が出てきます。
どんな状況になっても必要最低限の資金は出せるように最低限の貯蓄はしておきましょう。
生活環境を調べる
住み替え先の生活環境は徹底的に調べましょう。
老後になると新しい環境に順応するのに時間がかかったり、精神的な負担は大きくなります。
確認する主な項目は以下になります。
- 生活に必要な施設（スーパー、コンビニなど）の確認
- 医療機関、介護施設の確認
- 交通の便利さの確認（駅、バス停）
子供や親戚、知人が比較的近くにいるエリアを住み替え先に選ぶのも１つの選択肢です。
地域の評判を調べる
住み替え先の地域も事前に調べておくと、安心材料になります。
以下のような機関でヒアリングしてみるといいでしょう。
一番は住み替え先の周辺の喫茶店などの店舗の方に聞いてみるとリアルの状況が分かると思います。なかなか初対面の人に聞くのは億劫になりますが、失敗しない老後生活を送るためには必要な手段です。
近隣住人について可能な限り事前に調べておく
隣人との関係も充実した老後生活を送るためには、重要な要素の１つになってきます。
可能な限りでいいと思いますが、マンションであれば左右上下の住戸がどんな家族構成なのかを把握できると安心です。
玄関や付近の荷物などで家族構成が分かることもあります。
老後になると、仕事上で付き合いのあった人間関係もぱったり切れてしまう場合があります。
安易に住み替えローンを使わない
住み替えローンとは、住み替え先の家を担保に元の家の住宅ローン残債分まで融資を受けられるローンです。
つまり、家を売却しても残債がある場合は「住み替えローン」を使えば、新居の購入資金ができるという商品です。
売却する家の住宅ローン残債と住み替え先の購入資金の２つの負担を住み替えローンで借りるため、借入金額が通常より高額になります。老後の収入は現役中より下がる場合が多いので、返済が苦しくなる可能性が高くなります。
そもそも、住み替えローンの審査は通常より厳しいため、老後での利用ができない場合もあります。住み替えローンを利用しない方向を考えて、現在の家をできるだけ高く売る方法を考えることが大切です。
高く売却するためには、複数の不動産会社を競争させることができる一括査定サイトを使いましょう。
1社だけに依頼するリスクとしては、「価格の妥当性」が分からないことです。
【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
不動産の取引は、営業マン個人の力量に左右される部分が多くなります。複数の営業マンの話を聞くことで、自分と相性が良いタイプの見極めにも役立ちます。
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老後に住み替えるメリット
ここでは、老後に住み替えをするメリットについて解説します。
専有部を抑えて住居費を最小限にできる
老後に引越しをする理由として、子供が独立したので「広すぎるから引越したい」というのが１つあります。
つまり、自分に合った広さの家に住み替えることができます。
家が狭くなるということは、結果として購入価格や家賃を抑えることができ、毎月のローンや家賃の支出を減らすことにつながります。
前述の試算への対策にもなります。
自宅の売却資金を老後に充てることができる
老後の住み替えになると、住宅ローンの残債もかなり減っている場合が多くなります。
つまり、売却金額のほとんどが自分の手元に残る可能性が高くなるので、住み替え先の引越し費用や老人ホームなど費用に充てることがでいます。
【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
仮に売却して利益が出た場合は、税金（譲渡所得税）を収める必要があります。税理士に相談しましょう。
暮らしやすい環境や空間で生活できる
老後に住み替えをすることで、自分の状況に合った環境や家で生活できるようになります。
今まで利便性の悪い郊外だったから、都心の駅近マンションに引越したことで、外出が増えて旧友との関わりが増えたなど。
老後は夫婦二人でやりたいことに徹して、ストレスをかけずに健康的な暮らしができるようになります。ある意味住み替えは、老後の楽しみにもなり得ます。
