住宅ローンの審査に通らない驚きの理由とは?|対策も紹介

住宅ローン

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「友人が住宅ローンの審査に申込してるんだけど、どこも却下されてて困ってる。個人的にも数年以内にはマンション買おうと思ってるから審査が通らない理由とか事前に知りたい。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 住宅ローンの利用を考えている方
  • 住宅ローン審査が通らなかった方

住宅ローン審査が通らない驚きの理由を最初から知っていれば…と思うことないでしょうか。

住宅ローンの審査に落ちると自分を否定されたような気持ちになります。住宅ローンの審査を落ちた理由は教えてくれません。

それなら事前にリスクを把握して、しっかり対策をしてから動き出した方がいいですよね。

この記事では、住宅ローンの審査に通らない驚きの理由やその対策について解説します。

本記事のポイント

 

住宅ローンの審査を通過できるように、少しでもマイナスになるようなことは事前に対策をしておきたいですよね。

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  1. 住宅ローンの審査基準
    1. 審査基準
  2. 住宅ローンの審査に通らない理由と対策
    1. 住宅ローンの面積要件を満たしていない場合
      1. 面積要件を満たす金融機関を探す
    2. 1981年(昭和56年)より前に建築確認を受けた物件の場合
      1. 旧耐震の取り扱いができる金融機関を検討する
    3. 既に借入(借金)がある場合
      1. 融資実行までに完済する
    4. 既に不動産投資ローンを組んでいる場合
      1. 不動産投資ローンを借入としてみなさない銀行もある
    5. 勤続年数が1年未満の場合
      1. フラット35などの勤続年数に制限がない金融機関を探す
    6. 同族経営の会社に勤めている場合
      1. フラット35を中心に検討
    7. 給与形態が歩合制の場合
      1. 資金計画の見直しをする
    8. 正社員ではない場合
      1. フラット35やネット銀行を検討
    9. 健康状態に告知が必要な内容がある
      1. 保険会社が異なる金融機関をあたる
      2. ワイド団信を使う
      3. フラット35を使う(団体信用生命保険は任意加入)
  3. 住宅ローンの本審査に通らない主な理由
    1. 事前審査と本審査の申込内容が一致しない
    2. 事前審査から本審査までの間に転職した
    3. 物件の担保評価が低い
  4. 住宅ローン審査に落ちた体験談
    1. 都市銀行の審査が落ちて最終的にフラット35で通過
    2. フラット35では正社員ではなくても審査が通る場合がある
    3. 事業を始める前に住宅ローンを組んだほうがいい
  5. まとめ

住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査にある「事前審査(仮審査)」と「本審査」には、どんな項目があるのかについて解説します。

「事前審査(仮審査)」と「本審査」の2つに通過しないと住宅ローンが組めません。

審査基準

主に申込者である「人」「物件」を中心に審査をされています。

※右へスクロール →

住宅ローンの審査基準
審査項目審査基準
申込者の属性支払いの遅延履歴過去に支払を遅延していないか
年齢完済時の年齢が80歳以上ではないか
健康状態持病や健康不安がないか
年収・勤め先収入は安定しているか
・個人事業主か否か
勤続年数在籍期間が半年~1年以内ではないか
物件の属性・物件の担保評価、耐震性能、住宅としての品質など
・物件が容積率オーバー、建蔽率オーバー、借地権(旧法・新法)、保留地、仮換地などの権利関係や違法建築となっていないか

その他には「借入金額に無理はないか」や「収入に対する返済負担率(返済比率)が高すぎではないか」など、返済計画が問題ないかも確認しています。

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住宅ローンの審査に通らない理由と対策

住宅ローンの審査には、「事前審査(仮審査)」「本審査」の2段階があります。

審査の段階審査方法
事前審査申込者本人の自己申告した情報をもとにする審査
本審査申込者から提出された所得証明書などを審査して、融資の可否を決定するための審査

どちらも確認されている項目に大きな違いはないので、主な審査の落ちる理由と対策について解説します。

住宅ローンの比較はモゲチェック

主な理由が以下になります。

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書類をもとに細かく審査するのが本審査というイメージです。

住宅ローンの面積要件を満たしていない場合

対象物件の床面積が狭すぎると住宅ローンが使えません。

主な金融機関の基準として、床面積50㎡以上あるかどうかになります。(「40㎡以上50㎡未満」も条件を満たせば適用可)

理由としては、50㎡を下回ると住宅ローン控除などの税制優遇が受けられないこともあり、万が一売却するにもスムーズに行かない可能性があるからです。(金融機関として、貸したお金が返ってこないリスクがある)

フラット35(面積の要件)
  • 床面積:戸建住宅70㎡以上、共同住宅(マンションなど)30㎡以上(登記簿謄本が基準)
  • 敷地面積は制限なし
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パンフレットに書かれた床面積(壁しん)ではなく、登記簿謄本に記載された床面積(内のり)が基準になります。マンションでは特に注意しましょう。

面積要件を満たす金融機関を探す

対策としては、狭い面積でも住宅ローンが使える金融機関を探すということです。

例えば、りそな銀行は30㎡以下でも使えるようになりましたが、詳細確認は必要です。

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狭いマンションになると投資用マンションとして利用されるリスクが金融機関としてあるため、面積要件を加えているという背景があります。

1981年(昭和56年)より前に建築確認を受けた物件の場合

中古物件において、旧耐震基準の物件は住宅ローンが使えません。旧耐震基準の物件を買いたい場合は、取り扱える金融機関はかなり少なくなります。

  • 旧耐震基準とは:1981年5月31日までに建築確認通知書を取得した建物
  • 新耐震基準とは:1981年6月1日以降に建築確認通知書を取得した建物
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1981年5月31日までに建てられた建物を旧耐震基準と勘違いしている方が多くいます。

旧耐震の取り扱いができる金融機関を検討する

旧耐震物件を住宅ローンで使える金融機関は少ないのが現状です。地震も頻繁に発生する昨今では、リスクしかないという判断なのかもしれません。

旧耐震でも住宅ローンが使える金融機関は以下ですが、都度確認が必要です。

  • みずほ銀行、住信SBIネット銀行、フラット35など
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フラット35は耐震評価基準などに適合していることが条件です。

既に借入(借金)がある場合

住宅ローンの借入とは別に、既になにかしらの借金(ローン)をしている方は、審査において不利になる傾向があります。

主な借入内容(例)
  • クレジットカードの分割払い、リボ払い、キャッシング、カードローン
  • カーローン
  • 他の不動産ローン
  • 奨学金
  • 消費者金融
  • 携帯電話の端末残代金(分割払いの場合)

返済において遅延履歴などあると、CICなどの信用情報機関に登録(ブラックリスト)をされてしまうので、審査もより一層厳しくなります。

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携帯電話の端末料金を分割払いしている場合は、その借入分も審査に反映されてしまいます。

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融資実行までに完済する

融資実行までに完済できれば、希望金額の住宅ローン審査に通りやすくなります。

ポイントは毎月の負担が大きい返済から優先していくことです。

既に不動産投資ローンを組んでいる場合

不動産投資用ローンが、住宅ローンの審査に影響を与えてしまうということです。

不動産投資はあくまで「事業」なので、リスクと捉えて審査も消極的になるのが金融機関の一般的な考え方です。

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希望の借入金額に届かないことが多くなります。不動産投資も個人でやっていることが多いので、同じ個人が使う住宅ローン審査にも影響が出るのは当たり前かもしれません。

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不動産投資ローンを借入としてみなさない銀行もある

滅多に少ないですが、家賃収入が毎月プラスに転じている場合は、「借入」に含めない金融機関もあります。

いずれにしても、不動産投資ローンを組みながら住宅ローンを使う場合はリスクはあります。可能な限り頭金を多く出せる状態をつくっておくことが大切です。

勤続年数が1年未満の場合

勤続年数が1年未満だと、金融機関としての評価がマイナスになってしまいます。

転職をして数ヶ月の状態だと、今後も仕事を続けていけるか見通しがしにくいからです。

金融機関次第では、同じ業界への転職だとマイナスに働かないこともあります。

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お金を貸す立場として、勤続年数が短いと現状の年収が継続できない可能性を考えます。

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フラット35などの勤続年数に制限がない金融機関を探す

審査基準において、勤続年数1年以上に設定している金融機関が多いです。

フラット35や一部のネット銀行は勤続年数を申込要件にしていません。

同族経営の会社に勤めている場合

同族経営の会社に勤務している場合は、個人に加えて会社の経営状況も厳しくみられます

そのため、申込時の書類に法人の決算書が求められる場合があります。

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中小企業の社長と同じような書類は求められるイメージです。

フラット35を中心に検討

他の金融機関ほど個人の属性を重視していない、フラット35を検討しましょう。

決算書の提出が必要なく審査できます。

給与形態が歩合制の場合

完全成果報酬型の不動産営業や個人事業主の生命保険ライフプランナーなどは基本給が少ない歩合制のため、金融機関として慎重に審査するポイントとなっています。

過去3年分の収入証明書の提出を求められ、一番低い年収で審査されることがあります。

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個人事業主は住宅ローン審査が通りづらい印象です。基本給がないフルコミッションの方は、賃貸物件に住んでいることが多いです。

資金計画の見直しをする

歩合制の場合は、いわゆる額面ではなく所得で判断される傾向にあります。

無理のない返済計画を検討しましょう。

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正社員ではない場合

派遣社員やアルバイトになると審査は難航する可能性はあります。(今までの職歴をみて判断)

なお、単年契約の契約社員では、在籍期間が長ければ正社員とみなしてくれる金融機関はあります。

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金融機関としては、貸し倒れを防ぎたいので、雇用が安定している方に貸したいと考えている傾向が強いです。個人事業主も正社員よりは、審査は厳しくなる傾向です。

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フラット35やネット銀行を検討

ここでも、フラット35を検討してみましょう。

ネット銀行も柔軟な対応をしてくれます。

健康状態に告知が必要な内容がある

住宅ローンを使う場合、原則、団体信用生命保険に加入する必要があります。

団体信用生命保険の加入者審査には、健康診断書の提出が求められます。

以下のような状態だと、審査は難しくなる可能性が高くなります。

保険加入ができない症状例
  • 過去3年以内に手術を受けたことがある
  • 2週間以上にわたり医師の治療・投薬を受けたことがある
  • 最近3ヶ月以内に医師の治療・投薬を受けたことがある
  • 手・足の欠損または機能に障害がある
  • 背骨(脊柱)、視力、聴力、言語、咀嚼機能に障害がある
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団体信用生命保険が適用されるのは基本的に「死亡」や「高度障害」になってしまった場合です。必要に応じて、特約で付保内容を充実させていきます。

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保険会社が異なる金融機関をあたる

同じ告知内容でも保険会社によって審査結果が変わるので、住宅ローンの申込先になる金融機関をいくつか当たってみましょう。

ワイド団信を使う

団体信用生命保険より加入要件が緩和されたワイド団信を使ってみましょう。

要件緩和により、保険会社が負うリスクが上がるので、金利も通常より高くなります。(プラス0.3%目安)

フラット35を使う(団体信用生命保険は任意加入)

フラット35や一部の金融機関では、団体信用生命保険への加入が任意になっています。

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民間の生命保険の付保内容を手厚くするなど、バランスは保つことを意識しましょう。契約者が万が一亡くなった場合は、保険に加入していないと残された遺族は悲惨なことになります。

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住宅ローンの本審査に通らない主な理由

住宅ローンの本審査が通らない主な内容についても解説します。

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前述の健康状態の問題でも本審査が通らない理由の1つになります。

事前審査と本審査の申込内容が一致しない

事前審査で申込をした内容と本審査で申込した内容が違うと、「虚偽申告をした」とみなされて審査が通らなくなります。

事前審査の時に勤務先や年収の申告虚偽をすると、本審査のタイミングで証明する書類を提出します。虚偽だと申込内容と書類が一致しなくなり、審査に落ちてしまいます。

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背伸びをして年収を高めに伝える方が稀にいます。信頼性に欠けてしまう行為なので、正しい内容を申告するようにしましょう。

事前審査から本審査までの間に転職した

本審査が始まるまでに転職すると、審査に落ちる可能性があります。

住宅ローン手続きは融資実行までが1つのプロジェクトなので、事前審査や本審査が通過しても終わりではありません。融資実行前に転職や退職などをすれば「お金を貸す相手としての信用」を失います。融資実行までは、転職はしないようにしましょう。

⋙ 住宅ローンの審査における在籍確認|融資実行まで要注意

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どうしても転職をする必要がある場合は、最低でも有給期間中で在職している状況を作っておくことが大切です。

物件の担保評価が低い

住宅ローンでは、物件に対しても価値があるかどうかのチェックが入ります。

金融機関として、貸したお金を売却するだけで回収できる「融資する価値のある物件」かどうかを調べています。

売却する時も資産価値がある物件なら高く売れる可能性があるので、金融機関の融資の可否判断は1つ参考になります。

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

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住宅ローン審査に落ちた体験談

最後に、住宅ローン審査に落ちた方の体験談について解説します。

都市銀行の審査が落ちて最終的にフラット35で通過

住宅ローン全て審査落ちした方、 思い当たる理由を年収や借入額など具体的に教えていただけますか?

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みずほ・三菱UFJ・りそな・○○信金で落ちました。7200万の借入希望で年収1400万転職1年未満でしたので、どこの金融機関もだめでした。最終的にフラットで通ったのですが。

フラット35では正社員ではなくても審査が通る場合がある

旦那が住宅ローン審査で落ちました。 IT系会社へSEの派遣社員です。 正社員ででないから住宅ローン審査は落ちたのでしょうか? オープンハウスの営業に聞いても住宅ローン審査に落ちたら手の平返しで折り返しの電話すら なくて誰に聞いて良いのか分からないので知恵袋に質問しました。

yahoo智恵袋

一般的な銀行系の住宅ローン審査では、雇用形態が『派遣社員』だと『正社員』という審査基準に合わずはねられる可能性があります。

フラット35であれば、雇用形態を問いません。年収に対しての返済比率が、年収にもよりますが30%~35%に収まっていれば『派遣社員』『契約社員』『パート』『アルバイト』であっても、審査側に『安定した収入』として判断されれば、フラット35の住宅ローン審査は通ります。もちろん、個人信用情報の内容など総合的な属性も加味しての審査となりますが、フラット35なら銀行系の住宅ローン審査のように派遣社員だから門前払いということはありません。

近年では、特にIT系のSEの人は、自分のスキルを武器に派遣社員で生計を立てている人も少なくないので、個信に問題がなければフラット35なら通る可能性が高いです。

事業を始める前に住宅ローンを組んだほうがいい

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まとめ

今回は、住宅ローン審査が通らない驚きの理由と対策について解説しました。

本記事のポイント

 

ほとんどの方が住宅購入において、住宅ローンを使います。だからこそ失敗したくないですよね。

この記事で、住宅ローン審査が通らない驚きの理由を理解して、しっかり対策を取って納得のいくローン商品を選んでください。

失敗しない住宅購入を実現させたいなら、最低限の住宅ローンの知識をつけておきましょう。

住宅ローンの選び方で、35年間で支払う総返済額に差が出てしまいます。

以下の記事を参考にしてみてください。参考になる書籍が多数あります。

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