マンション購入でファイナンシャルプランナーへの相談はあり?|徹底解説

マンション購入

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「マンション購入を考えてるけど、予算とかの考え方が分からない。ファイナンシャルプランナーに相談するつもりだけど、気をつけておくこととかあるかな。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・賃貸住宅メンテナンス主任者
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • マンションを買おうと考えている方
  • マンションを探していて不動産会社や金融機関と接触していない方

マンション購入含めて住宅の購入では、無理のない予算の組み方や資金計画が間違っていないか不安になりますよね。

そんなときにお金の専門家であるファイナンシャルプランナーに相談するのは1つの選択肢です。ただ、ファイナンシャルプランナーにも得意な分野というものがあります。

マンション購入という目的を達成するために、ベストなファイナンシャルプランナーかどうかを確認する必要があります。

そこでこの記事では、ファイナンシャルプランナーの特徴や相談する場合のポイントについて解説します。

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本記事のポイント

 

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ファイナンシャルプランナーに相談する場合は、不動産会社や金融機関と接触する前というのがポイントです。

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ファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客のライフプランに合わせて、「家計管理」「保険」「資産運用」の観点から現状分析と資金計画などをするお金の専門家です。

ファイナンシャルプランナーは、大きく2種類に分かれます。

  • 企業系:銀行、証券会社、保険会社などの金融機関、住宅会社などに勤務
  • 独立系:FP事務所などを経営

より、具体的に解説していきます。

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その他には、税理士などの士業事務所と兼務している場合もあります。
本業に加え、付加価値として有償または無償でFP相談業務をしていることもあります。

企業系

組織に属しているファイナンシャルプランナーということもあり、自社商品を販売することが目的になっています。金融商品を自由に選びたい場合はあまりおすすめできません。

基本的に無料で相談できるので、「とりあえずざっくり相談したい方」には向いているかもしれません。

会社員で固定給もあるので、ガツガツしていなくて相談しやすいと思う方もいます。

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独立系

文字通り、独立してFP事務所などを経営しているファイナンシャルプランナーです。

主な収入は、顧客からの「相談業務」による報酬です。

マンション含めた住宅購入に関する資金計画、家計からみた予算の妥当性の判断などを知るには、組織の色が強く出る企業系より独立系をおすすめします。

ファイナンシャルプランナーの本業である「相談業務」で売上を立てている、かつ独立しているということもあり、プロとしての経験や知見を提供する姿勢は強くなります。

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ファイナンシャルプランナーによって得意分野が違う

ファイナンシャルプランナーの中でも、各会社及び各個人において得意とする専門分野があります。

ホームページ上の確認と問い合わせのタイミングで確認しましょう。

ファイナンシャルプランナーの分野
  • 資金計画(家計管理)
  • 金融資産運用(貯蓄や投資信託など)
  • 不動産
  • 保険
  • 相続、贈与

どの分野でも対応できるような謳い文句の会社や個人のファイナンシャルプランナーは要注意です。

得意分野や実績を事前に確認しましょう。

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マンション購入でファイナンシャルプランナーに相談できる内容

マンション購入におけるファイナンシャルプランナーの役割はどのようなものがあるのでしょうか。

具体的に相談できる内容について解説します。

家を買ってしまうと手当てがなくなる場合は、手当が貰える年齢ギリギリまで手当をもらってから家を買う。

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住宅ローンについて

マンション購入で最も気になる内容の1つでもある、住宅ローンについて相談ができます。

住宅ローンの相談は、金融機関や不動産会社でもできますが、ライフプラン含めた資金計画や家計管理を検討するならファイナンシャルプランナーのアドバイスを聞くべきです。

住宅ローンをより細かく切り分けて、相談できる内容について解説します。

金融機関や不動産会社は、「住宅を買ってもらうこと」が目的としてあるので、第三者の立場であるファイナンシャルプランナーのアドバイスを聞くことは選択肢を広げるキッカケにもなります。

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住宅ローンの仕組み

住宅ローンを利用する前に、住宅ローンの仕組みを理解しておくことは大切です。

ファイナンシャルプランナーは、住宅ローンの仕組みからどの住宅ローンを利用するのがよいか一緒に考えてくれます。

自分でも書籍などで住宅ローンに関する知識を付けておくと、説明を受けた内容が理解しやすくなります。

⋙ 住宅ローン おすすめ本の紹介|厳選3冊+α

金融機関や不動産会社から紹介される住宅ローンは、自社にメリットが働くような商品になっていることがあります。

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金利タイプの選び方

住宅ローンの返済で、総返済額に直接影響する「金利タイプ」の選択は重要です。

住宅ローンの金利には、以下の3種類があります。(金融機関により異なる)

  • 固定金利
  • 変動金利
  • 固定金利期間選択型

ファイナンシャルプランナーは、各金利タイプの特徴や繰り上げ返済した場合などシミュレーションを交えてアドバイスしてくれます。

3種類の中で変動金利を選択する方が一番多いのが現状ですが、安易に変動金利を選択せずにファイナンシャルプランナーの意見を聞いてから検討しましょう。

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無理のない返済計画の立て方

無理のない返済計画の組むためには、「借りすぎ」に注意が必要です。

住宅ローン審査の基準となる、「年収倍率」や「返済負担率(返済比率)」が適正であるかが重要です。

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購入できるマンションは年収の5倍~6倍が目安

無理のないマンション購入をするには、借入額は「年収×5~6倍」が目安です。

年収倍率5~6倍の金額
  • 年収300万円:5倍=1,500万円、6倍=1,800万円
  • 年収400万円:5倍=2,000万円、6倍=2,400万円
  • 年収500万円:5倍=2,500万円、6倍=3,000万円
  • 年収700万円:5倍=3,500万円、6倍=4,200万円
  • 年収1,000万円:5倍=5,000万円、6倍=6,000万円

一般的には、年収倍率は7〜8倍まで借りることができると言われています。

言い換えれば、物件価格が高騰しているからとも言えます。(年収倍率が7〜8倍じゃないと買えないという意味)

マンション価格は高い水準が続いているということを理解しておく必要があります。住宅ローンの借入額には余裕を持たせておくことが無難です。

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返済負担率は25%以内が目安

返済負担率(返済比率)は、25%以内に抑えることが1つの目安になります。

返済負担率(返済比率)

返済負担率(%)=年間のローン返済額÷年収×100

住宅金融支援機構「2022年度フラット35利用調査」によると、返済負担率の平均は、新築マンションで22.1%、中古マンションで19.7%になっています。

年収倍率から算出した予算はあくまでも目安です。ファイナンシャルプランナーに相談して、より具体的な予算について検討することが大切です。

マンション含めた住宅予算は、「借りれる金額」ではなく「無理なく返せる金額」で考えるの正しい組み方です。

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目安となる頭金

住宅ローンの返済プランに大きく影響を与えるのが「頭金」です。

頭金とは、住宅価格のうち、自己資金から出すお金のことです。

頭金が多いほど住宅ローンの借入額が減るため、毎月の返済額を抑えたり金利を低くすることに繋がります。

⋙ 頭金なしで住宅ローン審査は危険?|メリット・デメリット

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頭金の目安は住宅価格の1〜2割と言われています。住宅資金に充てることができる自己資金を考慮して、ファイナンシャルプランナーに相談してみましょう。

適用できる税金控除について

住宅ローンを利用して住宅を購入すると、要件を満たせば一定期間所得税などから税額控除される住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)があります。

住宅借入金等特別控除は、住宅を購入した翌年の3月15日までに確定申告する必要があります。

税金の優遇制度についても、ファイナンシャルプランナーに相談すれば説明してくれます。

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マンション購入におけるリスクと対策について

住宅ローンを利用して住宅を購入するリスクに、借入当初より収入が低下して返済が苦しくなることです。

収入が下がる要因(例)
  • 産休
  • 病気
  • 失業
  • 離婚

住宅を購入した後に起きる不測の事態へのリスクや対策についても、ファイナンシャルプランナーはアドバイスしてくれます。

住宅の購入時に加入する「団体信用生命保険」に合わせて、補償内容が重複している生命保険の見直しをすることも対策の1つです。

夫婦の収入を合算するペアローンは、収入低下した場合のリスクを考慮して慎重に検討するなどもアドバイスとしては出てきます。

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ファイナンシャルプランナーに相談する前にすべきこと

実際にファイナンシャルプランナーに相談する前の段階で、やっておいたほうがいいことを解説します。

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相談したいことを明確にしておくことは重要ですが、ますは自分自身の状況が分かるような資料を準備しておきましょう。

資金状況を明確にしておく

相談する時間を有効に使えるように、まずは事前に自分の資金状況を「見える化」しておくことが大切です。

下記のようなシートで、自分や夫婦のお金の出入り状況を作成しておきましょう。

\ お金の流れを見える化できる /

 

お金に関する資料を用意する

以下のような資料を準備しておけば、より具体的なアドバイスを受けることができます。

  • 会社員:源泉徴収票・住民税決定通知書
  • 自営業:過去3年分の確定申告書と決算書
  • 家計簿(毎月の支出がわかる帳簿であればどのようなものでもOK)
  • 預金通帳
  • 生活費を引き出す通帳
  • 毎月の支出明細書(光熱費・ケータイ費用など)
  • 年金定期便(年金加入履歴が分かる資料であればどのようなものでもOK)
  • 生命保険証券
  • その他投資状況

マンション購入の経験があるファイナンシャルプランナーを探す

できれば不動産の売買業界で働いていた経験があったり、実際にマンションを購入したことがあるファイナンシャルプランナーに相談しましょう。

知識だけ持っているのと経験をしている方では、説得力に違いが出ます。

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マンション購入のメリットとデメリット

最後に、マンション購入のメリットとデメリットについて解説します。

マンションは戸建てに比べて立地含めた利便性が良い傾向にあるので、売却にもメリットはあります。

世帯人数が増えるとマンションは必ず手狭になります。なので、老後含めたライフプランを考える必要があります。

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新築マンション

建築費や材料費などの高騰で、首都圏を中心にマンション価格は引き続き高い状態にあります。

メリットとデメリットは以下の通りです。

新築と中古どちらにも言えるメリットとして、売却や賃貸に出しやすいところがあります。

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メリット

建物自体が新しいということが一番の分かりやすいメリットです。

メリット
  • 設備が最新
  • 修繕積立金が安い
  • 住宅ローンの条件がいい
  • 火災保険の優遇が聞く
  • 税制優遇のメリットも大きい

目先のメリットとしては、住宅ローン控除や固定資産税の減税などの税制優遇によるものが大きいです。

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デメリット

新築マンションは価格がやはり高く、首都圏と中心に共働き夫婦でも手を出しずらい状況です。

デメリット
  • 中古マンションより高い
  • 占有面積が狭い(建築費などの高騰による)
  • 修繕積立金が安い
  • 価格(価値含む)の下落率が大きい
  • 内見できない(モデルルームしか見れない)

修繕積立金が安いことはデメリットでもあります。将来的に金額が上がる想定でいることが大切です。

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中古マンション

次に、中古マンション購入に関するメリットとデメリットをいくつかご紹介します。

メリットとデメリットは以下の通りです。

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メリット

新築と違って、経年の影響で建物(ハード面)と管理状況(ソフト面)の良し悪しが分かるようになります。

メリット
  • 新築に比べると価格が安い
  • 実際の間取り、近隣住人や眺望などを確認できる
  • 自分好みの内装に変更できる
  • 管理状態を把握しやすい
  • 要件を満たせば住宅ローン控除が使える

築20年前後のマンションは、今よりも建築費が安い時代に建てられているので、広さも取れて設備の仕様なども高いものが多くあります。

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デメリット

築30年以上の建物が増えてきており、修繕積立金の値上げが必要な中古マンションが増えています。

デメリット
  • 新築より諸経費が多くかかる(仲介手数料など)
  • 修繕積立金が増える可能性がある
  • 設備が古い
  • 新築と同じの軽減処置(税制優遇)が受けられない

1981年6月以前に建築確認を受けた建物は、住宅ローンの審査が通りにくいのもデメリットの1つです。

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まとめ

今回は、マンション購入におけるファイナンシャルプランナーに相談する場合のポイントについて解説しました。

本記事のポイント

 

多額のお金を費やすマンション購入では、第三者の立場でアドバイスをくれる存在は必要です。一番は利害関係のない友人・知人でそのような方がいることですが、いない場合はファイナンシャルプランナーに相談してみるのもありです。

ただし、お金の専門家であるファイナンシャルプランナーにも得意とする分野とそうでない分野があるので、問い合わせのタイミングで確認しないと無駄足を踏んでしまうことがあります。

まずは将来を見据えた資金計画を考えてから、住宅資金はどれぐらいまで出せるのかを考えることが重要です。

この記事をみて、無理のないマンション購入を実現される方が増えれば嬉しいです。

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