マンション購入におけるハザードマップのチェックポイント|徹底解説

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相談者
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マンションを買いたいと思ってるけど、ハザードマップは気にしたほうがいいのかな。地震とか大災害がきたときでも安心できるところに住みたい。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士
・2級FP技能士・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・賃貸住宅メンテナンス主任者
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • マンションの購入を検討している方

近年の大規模災害(地震、台風、ゲリラ豪雨など)でハザードマップへの意識はさらに高まってきています。

当然、マンション購入においてもハザードマップの確認や調査が必要です。特に災害へのリスクが高まる前に建築された中古マンションというは、災害リスクが高い地域に指定されているかの確認は必ずしましょう。

本記事では、マンション購入におけるハザードマップの重要性について解説します。

本記事のポイント

 

未曾有の大災害が頻発する近年では、金融機関を含めたハザードマップへの意識は高まってきています。

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マンション購入におけるハザードマップのチェックポイント

では実際にマンション購入において、どんなポイントを意識しているのでしょうか。

主なチェックポイントについて解説します。

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ざっくりしたエリアではなく、物件所在地がどんなリスクがあるか確認しましょう。

水害リスクの確認

水害ハザードマップには「洪水」「内水」「津波」「高潮」等の種類があります。

洪水ハザードマップ(例:渋谷駅)についての浸水目安は、以下になります。

  • 想定最大規模の浸水深(3-5m)がマンションの2階まで影響を受ける場合がある
  • 大人の膝まで浸かる程度(0.5m)でも、地下に設備等があるマンションは影響を受ける場合がある

詳細は、不動産会社(担当営業)に詳しくヒアリングが必要です。

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戸建てについては、特に新築では基礎高が約40cm以上あり、さらに宅盤(GL)から10〜15cm高いので、居住エリアが0.5m浸水しても影響はさほどないかもしれません。

土砂災害の危険性リスクの確認

水害による2次災害として、土石流や崖崩れ、地滑りなどの土砂災害が起きる可能性があります。
土砂災害の警戒区域も「ハザードマップポータルサイト」で確認できるので、合わせて確認しておきましょう。

  • 黄色:警戒区域(住民等の生命または身体に危害が生ずるおそれがあるとされる区域)
  • 赤色:特別警戒区域(建築物に損壊が生じ、住民の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがある区域)
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マンション自体が土砂災害の警戒区域内に入っている場合があります。

昨今、土砂災害が起きる可能性がある地域にマンションの建設をする場合、要求される基準が高くなっています。(参考:国土交通省「土砂災害防止法の概要」P7 土砂災害特別警戒区域-2.建築物の構造の規制)。

避難経路の災害リスク確認

ハザードマップポータルサイト(重ねるハザードマップ)」では、洪水・土砂災害それぞれの画面の「指定緊急避難場所」から確認できます。

災害の種類によって避難場所が違うことがありますので、それぞれの災害の場合の避難場所を確認しておきましょう。

地震災害リスクの確認

地震ハザードマップ(ゆれやすさマップ)は、地盤や断層の状態から想定できる地震から地域の揺れやすさを震度で表して地図上に表したものです。

ゆれやすさマップ(例:渋谷区)

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地震に関連した、「危険度マップ(渋谷区)」も自治体によっては公開されています。

津波災害リスクの確認

津波の災害リスク(津波・高潮ハザードマップ)は、大規模な津波・高潮が発生したときに浸水が予測される区域や想定水深、最寄りの避難場所などが記載されています。

津波・高潮ハザードマップ(例:品川駅)

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海沿いのマンションを購入する場合は、必ず検討段階で過去の被害履歴と今後のリスクについて確認しておきましょう。

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ハザードマップとは

そもそもハザードマップがどのようなものかについて解説します。

国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト(重ねるハザードマップ)」が代表的なツールです。

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市区町村や自治体ポータルサイトで確認もできます。

災害予想エリアと避難場所を記した地図

ハザードマップには、災害が起きる可能性のあるエリアと避難場所を色分けや記号などで書かれた地図のことです。

国土地理院(国土交通省の特別機関)のハザードマップの定義

ハザードマップとは、「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」とされています。

参照:国土地理院webサイト「ハザードマップ」

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土砂災害や洪水、河川の氾濫、津波などの災害ごとに分類されています。

ハザードマップの種類

ハザードマップには、以下のような種類があります。

  • 洪水(水害の一種である河川の氾濫)
  • 内水(道路横の側溝や排水路・下水道などから水が溢れる水害)
  • 高潮
  • 津波
  • 土砂災害
  • 火山
  • 地震
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ハザードマップを事前に確認しておくことで、災害が起きたときの2次災害を防ぐことができたり、どこに避難すべきかを考えることに役立ちます。

ハザードマップに関連したツール

ハザードマップに関連するツールもあります。

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自分自身で使いやすいツールを見つけてブックマークしておくと、災害時にも役立ちます。

マンション購入におけるハザードマップの位置付け

マンション購入において、ハザードマップは購入前に確認すべき重要な情報です。

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業界としてハザードマップへの意識が高まってきています。今後、売却をするときにも購入検討者は今以上に意識する可能性があります。

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ハザードマップは災害や防災を未然に防ぐためのツール

ハザードマップは、自然災害による被害を予測し、想定される被害を地図に示したものをいい、災害時の避難や防災にも役立つ道具になっています。

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マンション購入においては、一般的に洪水・内水・土砂災害・地震のリスクを考えておく必要があります。

マンション購入ではハザードマップの確認が必須

不動産会社などに物件の問い合わせをする段階から、ハザードマップについての確認と担当営業マンへのヒアリングは必ずしましょう。

住んでから災害リスクが多い区域にかかっていたことに気づいたというケースも稀にあります。そうなると、「このまま住んでて大丈夫かな?…」という不安とずっと向き合っていかなければなりません。

ただ、ハザードマップ上でリスクがある地域だから住んではいけないということではなく、「災害リスクのある地域に住んでいること自体を認識しておく」ことです。その上で災害への備えと、災害が起きたあとの初動をどうするか決めておくなどの対策をしておくことが大切です。

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最近だと、ゲリラ豪雨・大地震などの「想定外の自然災害」への不安がありますよね。

水害ハザードマップが重要事項説明の項目に追加【2020年〜】

昨今の想定外の大規模災害の頻発により、2020年8月に契約締結前の重要事項説明に「水害ハザードマップの説明」が追加されました。(説明の義務化)

契約前の宅建士保持者による重要事項説明で、ハザードマップ上で取引対象となる物件位置を説明されます。契約前に物件の災害リスクを確認しておきましょう。

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一言で言うと、「国としてハザードマップの重要性を認めた」ということです。
ポイントは、災害が起きたときに想定されるおよその被害度合いを認識して契約することです。

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その他のマンション購入時のチェックポイント

その他のマンション購入時におけるチェックポイントについて解説します。

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住み心地のストレスは、精神的なストレスに影響しやすい部分です。

水害履歴がないか現地周辺を確認する

検討しているマンションの現地周辺を確認しましょう。

過去に浸履履歴があると自然災害伝承碑(地理院地図)があったりします。

気候変動が進む中、今後、未曾有の水害が起きるリスクは当然ありますが、過去に水害の実績がない事は安心材料の1つになるのではないでしょうか。

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例えば、縄文遺跡が見つかったなどニュースで報道されたりしますが、当時から陸地(水に触れていない)だった可能性があると推測できたりします。

マンションの特徴を理解しておく

マンション(特にタワーマンション)では、浸水被害から守るために居住スペースは2〜3階以上になっているケースが多く、停電時の非常用設備や電気室が地下に設置されていることが多くなります。

完全に防止することはできませんが、1つの対策としては外からの浸水を防ぐために止水板(防潮板)などを設置したり、電気室などの扉を水密扉にする方法などがあります。

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2019年の台風による武蔵小杉のタワーマンションの地下部分が浸水したことは記憶に新しいですが、どこに住むにしても自分でできる対策は万全を心掛けておくことが大切です。

マンションによっては各住戸に防災倉庫を設置したり、共用施設に自動販売機、災害用トイレの設置など、災害を想定したマンションが増えてきています。内見時に確認しておきましょう。

浸水リスクがある地域では低層階は選ばない

浸水リスクが高い地域では、中層階以上を選ぶようにしましょう。

浸水する可能性がある状況下では、低層階ほど時間の経過とともにリスクだけ増えます。精神的にも不安になるので、なるべく高層階を選ぶことをおすすめします。

火災保険に水災特約を付ける

マンション購入する場合、専有部に対して火災保険に加入することになります。

少しでも水害リスクがある地域にマンションを買う場合は、火災保険に「水災特約」を付保しましょう。

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火災保険では、原則、基本プランに水災補償は含まれていません。

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ハザードマップが住宅ローンに与える影響

最後に、ハザードマップにかかっている地域が住宅ローンに与える影響について解説します。

まだそこまで影響が出てきていませんが、時間の問題です。

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土砂災害特別警戒区域(通称:レッドゾーン)内ではフラット35Sが使えない

2021年10月以後の設計検査申請分より、土砂災害特別警戒区域(通称:レッドゾーン)内で「新築住宅を建設または購入する」場合、フラット35Sが使えなくなりました。

住宅金融支援機構よりお知らせ

制度が変わる前の新築マンションや中古マンションに関しては、物件次第では利用できないこともあります。事前に確認しておきましょう。

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大手メガバンクなどの主要な金融機関でも、災害リスクが高い地域への住宅ローン利用を制限していく可能性は十分あります。

現状、ハザードマップ上の災害リスク地域に持ち家で住んでいる場合は、ますます売却がしにくくなってきます。直近で売却を考えていなくても、査定をして信頼できる不動産会社と連携を取っておくことは大切です。

⋙ 【まとめ+a】不動産売却におすすめの会社とは|おすすめ3選

ハザードマップのイエローゾーンも住宅ローン利用の制限を受ける可能性も

今後、ハザードマップにおけるイエローゾーンも指定される可能性はあります。

やはり、これから新たに住宅を建設、購入しようと思う場合は、事前に自治体のハザードマップなどを確認し、安全性などを十分に検討することが重要でしょう。

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金融機関は、返済されなかったときのリスクを最も懸念します。大規模災害がますます増えてくれば、災害地域には融資しない方針も出てくる可能性があります。

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まとめ

今回は、マンション購入におけるハザードマップの重要性について解説しました。

本記事のポイント

 

新築マンションであれば、ハザードマップの災害リスクのある地域を外して建築していますが、中古マンションでは特に注意が必要です。

マンション購入では、戸建てと違って敷地自体が広いので、災害を受けたときの影響が大きくなります。

そのリスクを回避するために、マンションを購入する前からハザードマップで住みたい地域の状況を確認するなど対策をしておきましょう。

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