住宅ローンを3000万組むのは地獄!?|徹底解説

住宅ローン

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相談者
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「3,000万円ぐらいの予算で住宅を購入しようと思うけど、自分の年収で買った場合、苦しくならずに生活していけるのかな?子供の教育資金についても考慮しないといけないし。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • これから住宅ローンの利用を検討している方
  • 3,000万円ぐらいの予算で不動産購入を検討している方

3,000万円の住宅ローンを組む場合、どれぐらいの年収が必要なのか気になりますよね。

よく賃貸と持ち家の比較論争では、住宅ローンを組むことは地獄への入り口と聞くこともあります。

この記事では、3,000万円の住宅ローンを組むために必要な年収や注意点について解説します。

本記事のポイント

 

住宅ローンを借りるにあたって、審査に通る年収と余裕をもって返済できる年収には大きな差があることを知って頂ければと思います。

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3,000万円の住宅ローン 月々の返済額・負担率【年収別】

ここでは、350万~700万までの年収別で住宅ローンのシミュレーションを比較していきます。

条件は以下の通りです。

  • 住宅ローンの借入額3,000万円
  • 返済期間は35年(420ヶ月)、元利均等返済、ボーナス返済無し
  • 手取り年収は下記表を参照(独身会社員・給与所得のみ、給与所得控除・基礎控除・社会保険料控除と住民税・所得税を考慮)

額面年収手取り年収
1,000万円以下額面給与の約70~80%
1,000万円超2,000万円以下額面給与の約60~70%
2,000万円超額面給与の約50~60%
速算表(年収から手取りを算出)
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年収は同じでも配偶者の有無や扶養家族の人数などの状況によって手取りが異なります

年収(手取り)ごとの返済負担率の目安

年収(手取り含む)に対する年間のローン支払い負担率(返済負担率)を年収別に計算してみました。

年収というと、「税込年収」を思い浮かべますが、住宅ローンにおいては「手取り」を意識しましょう。

住宅ローンの返済額が「手取り収入に対して25%以下」が生活に余裕が出やすい1つの基準になります。

多くの金融機関では、住宅ローンの審査基準を「前年度の額面年収に対して35%以下」にしているので、年収面だけでみれば、3,000万円の住宅ローン審査は通過してしまうケースが多くあります。

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年収350万円(手取り約275万)

年収350万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約291,000円(月額)
  • 手取りから算出:約229,000円(月額)

年収350万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面29.1万円に対する返済負担率手取り22.9万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%80,556円27.6%35.1%
全期間固定金利 1.2%87,510円30%38.2%
※前提条件

年収400万円(手取り約310万)

年収400万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約333,000円(月額)
  • 手取りから算出:約258,000円(月額)

年収400万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面33.3万円に対する返済負担率手取り25.8万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%80,556円24.1%31.2%
全期間固定金利 1.2%87,510円26.2%33.9%
※前提条件

年収450万円(手取り約350万)

年収450万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約375,000円(月額)
  • 手取りから算出:約291,000円(月額)

年収450万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面37.5万円に対する返済負担率手取り29.1万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%80,556円21.4%27.6%
全期間固定金利 1.2%87,510円23.3%30%
※前提条件

年収500万円(手取り約385万)

年収500万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約416,000円(月額)
  • 手取りから算出:約320,000円(月額)

年収500万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面41.6万円に対する返済負担率手取り32万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%80,556円19.3%25.1%
全期間固定金利 1.2%87,510円21%27.3%
※前提条件

年収550万円(手取り約420万)

年収550万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約458,000円(月額)
  • 手取りから算出:約350,000円(月額)

年収550万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面45.8万円に対する返済負担率手取り35万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%80,556円17.5%23%
全期間固定金利 1.2%87,510円19.1%25%
※前提条件

年収600万円(手取り約460万)

年収600万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約500,000円(月額)
  • 手取りから算出:約383,000円(月額)

年収600万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面50万円に対する返済負担率手取り38.3万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%80,556円16.1%21%
全期間固定金利 1.2%87,510円17.5%22.8%
※前提条件

年収650万円(手取り約500万)

年収650万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約541,000円(月額)
  • 手取りから算出:約416,000円(月額)

年収650万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面54.1万円に対する返済負担率手取り41.6万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%80,556円14.8%19.3%
全期間固定金利 1.2%87,510円16.1%21%
※前提条件

年収700万円(手取り約525万)

年収700万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約583,000円(月額)
  • 手取りから算出:約437,000円(月額)

年収700万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面58.3万円に対する返済負担率手取り43.7万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%80,556円13.8%18.4%
全期間固定金利 1.2%87,510円15%20%
※前提条件

年収750万円(手取り約560万)

年収750万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約625,000円(月額)
  • 手取りから算出:約466,000円(月額)

年収750万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面62.5万円に対する返済負担率手取り46.6万円に対する返済負担率
変動金利 0.7%80,556円12.8%17.2%
全期間固定金利 1.2%87,510円14%18.7%
※前提条件

~年収450万円

額面と手取り収入から返済負担率を計算すると、30%付近または越えていて、負担の大きな住宅ローンになってしまうことが分かります。

年収550万円~

変動金利では、金利上昇時と毎月返済額が125%まで上昇した場合(125%ルール)に返済負担率が25%を超えるため、余裕のある借入金額とは言えません

また、固定金利でも返済負担率は25%を越える可能性があるため、安全とはいいきれません。変動金利の場合はもう少し年収に余裕があるほうが安心です。

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年収650万円~

変動金利・固定金利ともに手取り対する返済負担率は20%前後に収まっているため、多少余裕をもって返済できる金額です。金利が上昇した場合でも、変動金利での借り入れでも余裕をもって返済できます。

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「額面」「手取り」の違いを理解しているかいないかで、「借りすぎ」のリスクを回避できます。また、住宅ローンの返済に加えて、固定資産税・管理費・修繕積立金なども支出として加わってきます。

返済比率が厳しければ、世帯年収として住宅ローンを組んだり、奥様とのペアローン、購入時に頭金を多く入れるなどして、可能な限り自分に合った住宅ローン(借入)を組むことが大切です。

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ローン返済に困ったら持ち家の売却も検討

今後の住宅ローン返済に不安がある方は、所有不動産の売却金をローン返済に充てることも1つの方法です。

昨今の低金利下においては、物件次第では売却金額でローンの残債を完済でき、むしろ利益が出る場合もあります。

まず不動産会社に査定を利用して自宅の売却価格を把握することから始めてみましょう。

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

売却時にかかる諸経費は、「売買価格×4%前後」になります。利益が出れば、別途、譲渡所得税を納める必要が出てきます。これからの金利上昇に備えて、早めに売ってしまうのも、一つの選択肢です。

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住宅ローンや売却における「オーバーローン」に注意

ここからは、購入時と売却時における「オーバーローン」について解説していきます。

「オーバーローン」の意味

意味としては、2つあります。

  • 物件価格以上(諸費用含めて)の住宅ローンを組んだ状態(購入時) 
  • 不動産の時価よりもローン残高が多い状態(売却時)

不動産の購入には、諸費用(登録免許税・仲介手数料など)があり、数百万円程度の費用がかかります。そのため、自己資金だけでは足りず、諸費用含めた住宅ローンを組んでしまうということです。

一方、住宅ローンの残債が、時価(市場で売却できる価格)より低くなると、売却しただけではローンが完済できず、一部自己資金を捻出する必要があります。

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もともとは、「購入した住宅の時価よりもローン残高が多い状態」を表す言葉として使われていました。

不動産価格を資産と負債のバランスで捉える

前述した、2つの「オーバーローン」を図で表すと下記になります。

住宅ローンにおいて、購入時や売却時関わらず、定期的に所有物件の時価を把握しておきましょう。

何かしらの理由で急遽売却する必要が出てきた時を想定して、資産性(立地・利便性など)の観点も考慮して不動産を選ぶことも大切です。いわゆる価値が落ちにくい不動産です。

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住宅ローンで苦しまないために今後を想定した準備が必要

ここでは、住宅を購入後に予測されるライフイベントについて解説します。

人生における3大支出の一つでもある「教育資金」がどれぐらいかかるのかを予め想定しておくことが大切です。

年収が減少するケース

仮に、世帯年収で住宅ローンの借入を考えている場合は、夫婦どちらかの年収の減少が、家計への負担に大きく影響してきます。

よくあるのが、出産や育児などで妻の年収が減少してしまうケースです。

育児休業中に受け取れる「育児休業給付金」は、6ヶ月経過後は休業開始時のおよそ半分になります。

✔育児休業給付金の1支給あたりの給付額(計算式)

  • 育児休業開始から6ヶ月まで(休業開始時の日額賃金✕支給日数✕67%)
  • 6ヶ月経過後(休業開始時の日額賃金✕支給日数✕50%)

※休業開始時の日額賃金…育児休業開始前6ヶ月間の総支給額を180で割った額
※支給日数…原則30日(育児休業終了日を含む月の場合は、育児休業終了までの期間)
引用厚生労働省「Q&A~育児休業給付~」

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仕事復帰をしても時短勤務になる場合もあるため、世帯年収ではなく単独で住宅ローンが組める予算にするなど、収入が下がったときのことも見越した上で住宅ローンの金額を考えましょう。

子供の教育費

子どもの教育には、どれほどのお金が必要なのでしょうか。

文部科学省「平成30年度子供の学習費調査」によると、

  • 幼稚園(3~5歳):約64万円【公立】、約158万円【私立】
  • 小学校:約192万円【公立】、約959万円【私立】
  • 中学校:約146万円【公立】、約421万円【私立】
  • 高等学校:約137万円【公立】、約290万円【私立】

ほどかかります。

大学進学となれば、さらに学費がかかってきます。

参考までに、文部科学省の調査結果から私立大学4年間の学費平均額を出してみました。

項目初年度納付金4年間の総額
授業料930,943円3,723,772円
入学金245,951円245,951円
施設設備費180,186円720,744円
合計1,357,080円4,690,467円
引用:「文部科学省「令和3年度入学者に係る学生納付金等調査」

私立大学4年間の総額は、単純計算で約470万円です。

国立や公立の大学なら安くなりますが、私立の理系(薬学部や医学部)は6年となると数千万円にはなります。

老後の年金問題にも目を向ける必要が出てきます。令和2年度時点では、国民全員が受け取れる老齢基礎年金の平均受給額は、月額5万6,358円、老齢厚生年金と合計した合計受給額の平均は14万6,145円となっています。引用:令和2年度厚生年金保険・国民年金事業の概況

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まとめ

今回は、3,000万円の住宅ローンを組む場合の、年収別のシミュレーションなどを紹介しました。

本記事のポイント

 

このポイントを抑えておくだけで、無理のない住宅ローンを組むことができるようになります。

3,000万円の住宅ローンを返済して行くことも簡単ではありません。

住宅ローンを組むことで生活が地獄へ引きづり込まれないように、この記事を参考にして貰えたら嬉しいです。

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もちろん、本記事の内容を理解した上で、それでも「返済負担率を金融機関の評価上限まで借りる」ということであれば構いません。考え方は人それぞれです。

住宅ローン審査でヒアリングされる内容について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

⋙ 住宅ローンのヒアリング項目【これがあれば安心】

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