⋙ 中古マンションの探し方｜失敗しない方法
中古マンション購入で後悔するよくある事例
まず、中古マンション購入において、よくある後悔する3つの項目について解説します。
修繕積立金の値上げ
一つ目は、購入してまもなく修繕積立金が値上げされてしまうことです。
その結果、住宅ローン含めた月々の支出が、想定していた金額より増えてしまうことがあります。
中古マンション購入前には、マンション全体での修繕積立金の積立状況や滞納状況の把握と、積立に対する長期修繕計画の予定とのバランスを確認しておくことが後悔しないために大切です。
修繕積立金の積立方式では、徐々に金額を上げていく「段階積立方式」が採用されていることが一般的です。
【関連記事】中古マンションの購入ブログ。気をつけるポイント｜注意点
「つい物件だけに集中してしまって修繕積立金を気にしたことがなかったな。滞納している所有者がいるっていうことも驚き。」
管理費・修繕積立金において、マンション全体の月額積立額に対して5%以上滞納額がある場合は、購入をやめた方がいいです。（滞納状況は不動産会社経由で調査が可能）
そもそも新築マンションでは、販売しやすいように修繕積立金を安く設定しています。
▶︎その他の後悔
配管から水漏れした
次に、配管から水漏れして近隣住戸に迷惑をかけたり、修繕費用が追加でかかることによる後悔です。
中古マンション全般ですが、築年数が古ければ古いほど、入居後に水漏れなどの設備故障が発生する傾向は強いです。
耐用年数15～20年ほどの鉄や鉛など金属性の配管が敷かれたままになっており、リノベーション済みの物件でも、床下の配管の交換工事をしていないケースがあります。
ポリ管
塩ビ管
最近は、通称「ポリ管」や通称「塩ビ管」がよく配管に使用されています。
第三者目線でしっかり調査したい場合は、インスペクションを実施しましょう。
建築士の有資格者が、床下など内覧しただけでは分からない部分を目視で調査してくれます。
【関連記事】ホームインスペクションの相場はいくらぐらい？｜徹底解説
分からない場合は不動産会社にヒアリングしましょう。
過去の修繕履歴の確認も大切です。
▶︎その他の後悔
隣人問題
最後に隣人の騒音などによる後悔です。
夜中に生活音がしたり、子供が走り回ってうるさいといった問題はよくあります。
隣人ガチャともよべますが、できる限り調べておきたいものです。
「こればっかりは防ぎようがなさそうな気がするけどな…。売主に聞いても事実を教えてくれるのかな。」
できれば売主や不動産会社経由で近隣の方の家族構成など聞いておくとよいです。あとはマンションにいる管理人にもヒアリングできるとベターです。
▶︎その他の後悔
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中古マンション購入で後悔した例【費用面】
中古マンション購入において、費用面で後悔したその他のポイントも解説します。
相場より高い金額で買ってしまった
不動産会社が売主となるリノベーション物件で起こりがちな事例です。
不動産会社が売主になると、売買価格に一定の利益をのせて販売されます。
また、売出し当初は相場以上の価格で売られていることが多いため、諸事情で売却したいときにローンの返済に自己資金を持ち出す必要が出ることもあります。
【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
「リノベーションされた物件、かなり売りに出てるし良いなと思ってたんだけどな。このあたりは不動産会社に価格の妥当性を見てもらったほうがよさそうだな。」
基本的に売り出し当初は、相場より高めに設定して、反響状況をみて徐々に価格を下げていきます。
一般個人の方が所有している中古マンションなどは、好立地で人気エリアだと相場より高く設定することもありますが、基本的に周辺相場や「需要」と「供給」のバランスで価格が設定されます。
高買いしないために、不動産ポータルサイトで事前に周辺相場を調べておきましょう。
【関連記事】マンション購入における予算の決め方｜これを見れば安心
住宅ローン控除が使えない物件だった
新築マンションはじめ、中古マンションでも住宅ローンを使って購入をすると、所得税や住民税が控除・減額される住宅ローン控除があります。
しかし、実はマンションが旧耐震基準の物件で、新耐震基準ではないから適用条件を満たしていないまま購入してしまった方がたまにいます。
中古マンションにおける住宅ローン控除の主な条件
- 自らが居住すること（投資用不動産には適用できない）
- 床面積が50㎡以上であること（不動産登記簿上の面積）
- 1982年以降より前に建築されたマンションは耐震基準適合証明書など必要
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 年間所得が2,000万円以下（株式の売買などによる譲渡益なども含む）
- 特定の制度と併用していない（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例等）
2021年の住宅ローン控除の改正で、「新築」のみ、年間所得が1,000万円以下の場合は40㎡以上も住宅ローン控除が利用可能になりました。（不動産登記簿謄本の面積が基準）
とくに専有面積の基準では、不動産会社から貰う物件資料を基準に判断してしまう方が多くいます。
あくまで専有面積は、不動産登記簿謄本の面積が基準になるということを知っておきましょう。
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中古マンション購入で後悔した例【設備面】
次に、共用部含めた設備面での後悔したポイントも解説します。
直近で大規模修繕や建て替えの予定があることを知った
失敗例としてよくあるのが、入居してすぐに大規模修繕が始める予定だったことや、実は耐震性などの問題が当初からあり、まだ正式決定していないけど建て替えの予定がある物件を買ってしまったなどです。
「知り合いの夫婦がまさにこれだった。買ってすぐに大規模修繕が始まって１〜2年は日中も暗かった見たい。日当たり良くて買ったのに後悔してた。」
マンションによっては、大規模修繕工事の費用が足りないから「工事一時金」として所有者から徴収するケースもあります。
このような事態を避けるためには、購入検討段階で、管理組合で保管している「議事録」やマンション全体の工事計画が書かれた「長期修繕計画」を確認することです。管理組合は、所有者で結成された運営委員会のようなもので、定期的にマンション運営に関する会議をしています。
議事録をみれば、大規模修繕や建て替えについての議論をしているかどうかが分かります。予め知っていて購入するのと知らないまま購入するのとでは、気持ちの面で全く違います。
最近では、老朽化した建物の建て替えをやりやすくするために、政府内で話し合いが進められています。
区分所有法制の見直しに向けた検討状況
設備の故障が頻繁に起きる
中古マンションだとしかたない部分もありますが、入居後、設備関係の故障が発生する場合があります。
個人が売主の場合、「付帯設備」といばれる生活する上で必要な設備（給湯設備など）の故障は、「引渡しをしてから1週間以内」であれば売主の負担で修繕することが一般的です。
言い換えれば、期日を過ぎたあとの故障は実費で修繕する必要があります。
買主としては、引渡しから1週間以内で一通りの設備を利用してみて、不具合などないか確認しましょう。
契約時に、設備に関する現状の状態が記載された「付帯設備表」と「物件状況確認書」が売主から説明したあとに渡されます。
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中古マンション購入で後悔した例【環境面】
前述の通り、その他の環境面における後悔したポイントについて解説します。
不動産の購入では、周りの環境のような「変えられない部分」を確認することが大切です。子育て世代は、周辺の治安も確認しましょう。
バルコニーからの景色や眺望が悪くなった
入居したマンションの目の前に建物が建設されて眺望や日当たりが悪くなったことが一番多いケースでしょう。
当然、契約前に行う重要事項説明時では、該当物件の周辺は第三者所有地なので環境変化による眺望などの変化は生じる旨の説明があります。
こうしたリスクを防ぐには、以下の2点を確認しておくことが大切です。
- 該当物件及びその周辺の用途区域
- 隣地の空き地や駐車場
内覧時にヒアリングできると、イメ―ジしやすいので質問内容として準備しておきましょう。
第三者所有地を含む眺望は、無償の使用貸借された「借景」というイメ―ジです。
管理規約の確認不足による失敗
見落としがちなのが、管理規約の内容確認が不十分だったことによる後悔です。
日常生活に影響するので、購入前に必ず確認しておくものですが見落としてしまう場合があります。
よくある管理規約で制限されているルールは以下の通りです。
- ペットの飼育禁止（飼育OKな場合でも大きさや体重制限などあり）
- リフォーム時の制限（サッシの交換不可、フローリングは防音基準を満たした素材のみ可）
- 壁を壊した間取り変更は禁止（壁式構造の場合）
前述の通り、管理規約とは管理組合によって定められたマンション全体の「憲法」のようなものです。
マンションの管理規約に条文を「追記」したり「変更」する場合は、総会にて区分所有者の4分の3以上の決議が必要になるため、現実的に管理規約の変更を行うことは難しいのです。
一般の方が管理規約を読み込んで理解するというのは難しいので、不動産会社（担当者）に特殊なルールなどがないかを確認してもらいましょう。
ラーメン構造ではない建物だと、そもそもリフォームやリノベーションができない場合もあります。
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中古マンション購入で後悔するその他の理由
ここまで、中古マンションを買うことによって後悔するポイントを紹介しました。
後悔の原因はマンションだけではありません。
不動産会社や担当者が頼りない
購入して後悔する原因が、担当してもらう営業マンだったということもあります。
倫理観が欠如していたり、そもそもの知識不足による部分が多いということです。（不動産会社を責められないのは近隣ガチャぐらいでしょうか…）
つまり、中古物件の購入において、物件選びの前に営業マン選びの方が大切なのです。
実は事故物件だったのに事前に伝えないのは営業マンの倫理観が足りないからであり、修繕積立金の値上げリスクがあるのに事前に伝えられないのは、マンション管理に関する知識が足りないからです。
「不動産の営業って属人的な仕事ってイメージがあるし、当たり外れがあるのかもしれないな。」
担当営業マン次第で、同じ結果でも、結果に対する納得感や満足感などが違います。「担当営業マンの仕事的な能力」と「営業マンとの人間的相性」の二つの軸で選ぶと、大きな失敗を避けることができると思います。
「やっぱりそうなんだ。でも、マンション購入で後悔するポイントが分かってよかった。というかどれぐらいまで住宅ローンを組めるのかも知らなきゃだな。どこに聞けばいいんだろ…。」
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入力された条件に合わせて住宅ローンを一括比較し、独自の審査ノウハウで最適な銀行を提案します。（商品次第で優遇金利あり）※利用者数20万人突破
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株式会社MFS（2009年7月設立）です。
【主な受賞歴】
- すごいベンチャー100 フィンテック部門 2016 （東洋経済）
- EY Innovative Startup フィンテック部門 2017 （EY）
- スタートアップ有望株選出 2017 （Forbes）
- 東証グロース市場に上場 2024（東京証券取引所）
STEP1
STEP2
［メールアドレス］と［パスワード］を入力
google・facebook・Appleアカウントでも可能
STEP3
アカウント認証を完了させる（登録したメールアドレス宛）
STEP4
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申込み内容を入力
その他（申込者・年収・連絡先・現住所など）入力
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5分以内に提案メールが届く
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モゲチェックマイページ画面
↓提案できる住宅ローンがない場合↓
［メッセージへ（無料相談）］からアドバイザーに相談も可能
また、購入者自身でも金融機関の目星を先につけられていると、他の検討者と競合したときに有利になる場合があります。また、運営会社（株式会社MFS）は2024年6月に上場しています。
【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
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中古マンション購入で後悔した体験談
ここでは、実際に中古マンションを購入した方口コミを紹介します。
購入した後に後悔するということは、気持ち的にも前向きになれないものです。
管理費や修繕積立金のない戸建てにすれば良かった
年100万
子供1人10ヶ月
妻専業主婦
ローン2680万 月々80000円 残34年
ボーナス返済なし
管理費積立金駐車32000円
手取から住居費を引くと140000円しか残らない月があります。
最初は2680万円はマンションの値段にしては安いと思って買ったんですが、それ以外にかかる費用が大きいので戸建にすればよかったと思い始めてきました。
今の借りてる金利で計算すると110000円は3700万円ぐらいのローンを組んでると同じなんですね。
この年収だと2680万円のマンションは無謀だったのでしょうか？
戸建を買った知り合いは積み立て金は貯めてないと、壊れたらその時考えるし、実家なんて30年以上経過してるが一回も補修工事なんかしてないから、家はローン以外に貯めなくていいから支払いが楽だよ。と言ってます。
ここ数ヶ月間戸建に買い替えたい気持ちになってきました。
yahoo知恵袋
【関連記事】マンションか戸建てどっちにするか決められない？｜メリットとデメリットを解説
物件をいろいろな角度から検討すれば良かった
中古マンション購入経験ある方、後悔したポイントがあればどうやってカバーしていますか？ぜひ教えてください。 私はとある有名ブランドのマンションを買いました。 たまたま広告に載ったその日に内覧して、タッチの差で買えました。 ・駅から微妙に遠い。 駅の出口からはジャスト10分。しかし改札出てからだと＋数分。 ・低層階 外の音や話声が筒抜け。窓閉めればいいけど、開ける派なので・・・ 欲を言えば上層階（うちは6階建てなので、せめて5階以上）に移りたいのですが上層階は間取りが広く当然高い、明らかにファミリー向けなので音のトラブルがありそうなので低層階（シングル～DINKS向け間取り）でよかったのかな・・と言い聞かせてもいます。 駅からの距離ですが、一応バスもありますがかなり混んでいます。 駅まで歩く＝運動 と割り切ってます。 あと、小規模マンション（40戸未満）なので毎月の積立額は高いです。 でも人が多すぎる大型マンションはどうしてもいやだったので、そこは納得しています。
yahoo知恵袋
中古マンション購入後にガス栓が故障していることが発覚
中古マンション購入後の不具合について 春に中古マンションを購入しました。 しかしガス栓が故障していることが発覚。 ガス会社に見てもらったところ修理が必要とのこと。3箇所で約10万の見積もりでした (古くて固まっていて使用できない＆古いタイプなので新タイプに交換必要) 仲介業者へ確認したところ自分でガス会社に依頼して修理してください、とのこと。 22年12月に行った売主(その時住んでいた)と仲介業者と行った物件状況等報告書には ガス栓有、故障不具合無しと報告を受けていました。 売買契約書の裏面には引渡し完了日から7日以内に不具合等あれば修補を行う、ときさいがあります。 3/20 引渡し日 3/29 引越し 4/11 不具合の連絡 希望としては修理代を少し負担して欲しいしのですが難しいのでしょうか。
yahoo智恵袋
前例を参考にしながら、自身の中古マンションの購入検討の材料として活かしましょう。
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中古マンション購入のメリット
最後に、中古マンションを購入するメリットについても触れておきたいと思います。
新築マンションと違って中古マンションは、良い点と悪い点が分かりやすいメリットがあります。
最近は、新築着工戸数が減少傾向なので、中古マンションを買い求めるという流れがおきています。物件次第では、中古は新築より安いという常識は、通用しなくなってきています。
【関連記事】買ってはいけないマンションとは
物件の質が新築より良い
2010年（平成12年）ぐらいまでは、今より土地の価格や建築費も安い時代でした。
なので、今より安くて質の良い物件が供給されていたということです。
中古ではあるものの、物件そのものが良いということです。
「新築も少し調べたけど、３LDKなのに60平米ちょっとしかない物件があってびっくりした。建築費が上がってるからなんだろうな。」
建築資材や人件費が高騰すると、安い材料を使用したりして価格を調整しないと利益が取れなくなってしまいます。
管理状況を確認してから購入できる
マンションの管理状況を購入前に確認することは、今では鉄則になりました。
具体的に確認する項目は以下になります。
- 長期修繕計画
- 修繕積立金の貯蓄状況
- マンション全体で今までに実施した修繕履歴
新築は販売しやすいように修繕積立金が安く設定されるので、いずれ資金不足になるのは必然です。
また、管理状況は建物が古くなってきたときに影響してくるので、新築時には問題が見えてきていません。
言い換えれば、中古の状態でも資金的な面も含めて管理状態が良好なマンションは購入する価値が高いということです。「マンションは管理を買え」という言葉があるように、ソフトとハード面における管理状況の確認は必須です。
内覧する専有部分の修繕状況の確認も不動産会社経由や売主立ち合いであれば、ヒアリングしておきましょう。
購入後でもリノベーションすることも可能
自分のタイミングで自分色に手を加えることができるのが、中古マンションを購入するメリットだと思います。
リノベーション前提で購入しない場合でも、入居中に設備を入れ替えることもできます。
管理規約などのルールの範囲内ではありますが、好きな部屋に変えることができます。
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まとめ
今回は、中古マンションを購入したあとに後悔したケースについて解説しました。
中古マンションでは、経年劣化による設備関係で故障するケースなどもあるので、確認するポイントを事前に確認してから購入検討しましょう。
この記事で、中古マンションで後悔しないためのチェックポイントを知って頂ければ嬉しいです。
なお、インスペクション（住宅診断）は新築でも必要です。
新築でも必要な理由を以下の記事でも解説しています。ぜひご覧ください。
【関連記事】ホームインスペクター（住宅診断士）は新築でも必要？
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- スタートアップ有望株選出 2017 （Forbes）
- 東証グロース市場に上場 2024（東京証券取引所）
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【関連記事】住宅ローンの仮審査はとりあえずやるべき？｜物件未定でもやるべき理由を解説
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