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分譲賃貸とは
「分譲」は「分割譲渡」の略になり、一般的に売買のイメージがありますが、「分譲」を購入した所有者が住戸を貸し出すことで「分譲賃貸」になります。
マンションでいうと、以下のような二種類のタイプに分かれます。
- 建物一棟が一人の所有者（≒貸主）の場合【賃貸専用マンション】
- 各住戸ごとの所有者（≒貸主）が異なる場合【分譲賃貸マンション】
分譲マンションは販売を目的としていて、新築で購入して住んでいる所有者もいれば、「分譲賃貸マンション」のように購入して住まずに貸し出している所有者もいるということになります。
次に、分譲賃貸について具体的な特徴について解説していきます。
分譲賃貸の特徴
分譲の建物は住むことを目的として建築されているので、賃貸専用物件よりコストをかけて建てられています。
分譲賃貸の主な特徴
- 良い床材を使用している（無垢材や玄関床が大理石仕様など）
- 設備のグレードが高い（床暖房、追い焚き、ディスポーザー完備など）
- 鉄筋コンクリート以上の構造が主流のため耐震性が担保されている
- セキュリティ面が充実しいる（二重オートロック、ディンプルキーなど）
- 共用施設が充実している（ゲストルーム、ラウンジなど）
賃貸用というのは、収益が出やすいように建築費用を可能な限り抑えるため「安く良く見せる」ということが前提としてあります。当然、建築基準法は守られています。
分譲マンションは壁が厚く賃貸マンションより防音性にも多少なりとも考慮された施工になっている側面もありますが、音に関しては人によって感じ方が違うので参考程度にとどめておきましょう。
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分譲賃貸マンションのデメリット
ここからは、分譲賃貸マンションのよくあるデメリットについて解説します。
分譲賃貸マンションというと、外観などオシャレでいい印象を持たれることが多いですが、所有者の事情による制約があるのも事実です。
家賃が相場より高い傾向がある
分譲マンションは設備のグレードが高いなど、賃貸専用マンションよりコストをかけています。
そのため、家賃設定も相場より高く設定されているケースがあります。
所有者自身の物件に対する愛着からくる高めの家賃設定ということも多少はあります。最終的に家賃を決めるのは管理会社ではなく、所有者本人です。
募集物件の数が少ない
分譲賃貸マンションは賃貸専用マンションよりも募集に出ている数が少ないです。
もし、探していてめぼしい物件が出てきたら早めに申込書を提出して、契約にむけて進めてしまいましょう。分譲賃貸マンションだけを狙っている方もいます。
分譲マンションは自己利用を目的として購入する方が多くを占めています。賃貸募集されていることは、エリアや物件次第ではかなり稀です。
定期借家契約で募集されているケースがある
分譲賃貸というのは、所有者が何らかの理由で住まなくなった時に住戸を貸し出します。
貸し出す主な理由は、転勤など一時的に家をあける期間です。
つまり、一時的な期間だけ賃貸に出すので、借りれる期間が定められている「定期借家契約」という形で募集されていることがあります。
【関連記事】定期借家の物件はやめた方がいい？
定期借家契約では、一般的な賃貸契約にある「更新」という概念がありません。定められた期間で契約は終了してしまいます。
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分譲賃貸マンションを借りる場合の注意点
ここでは、分譲賃貸マンションを借りる場合の注意点について解説します。
一番は分譲マンションには管理規約というマンション全体のルールを守らなくてはいけないことです。
具体的な注意点についてみていきましょう。
管理規約や使用細則を確認する
管理規約や使用細則を確認すれば大体のルールは網羅的に確認ができます。
契約前に雛形を貰えれば理想ですが、難しい場合は契約の前の重要事項説明を受けるタイミングで細かく確認しましょう。
物件の使用方法などは、占有者＝入居者も所有者と同様に適用されます。
自主管理の物件かどうか確認する
基本的には、所有者と借主の間には管理会社がいますが、管理も所有者が行っているケースがあります。
その場合、素人である所有者が業者など手配するので、設備故障の対応が遅れることがあります。
専有部の管理を不動産会社に委託しているか確認しておきましょう。
管理委託には手数料が発生するので、少しでもコストをかけないで家賃収入を得たいを考えている所有者だと、自主管理の形態を取っている場合が稀にあります。
専有部に対して所有者が決めたルールの有無を確認する
管理規約や使用細則は、マンション全体で決めたルールが記載されていますが、専有部の利用方法に関しては、所有者や貸主独自で決めることができます。予め確認しましょう。
例えば、マンション全体ではペットの飼育ができるルールになっていても、所有者の意向でペットが飼えないルールになっているなどです。
賃借人でも駐車場が借りれるか確認する
借主が駐車場を利用する場合は要注意です。マンションの管理規約次第では、借主は駐車場を借りることができないルールになっています。
駐車場を使いたい場合は、サイズ含めて確認が必要です。
借主が駐車場を利用できる場合でも、所有者経由で申請が必要なケースもあります。
マンション独自の恒例行事がないか確認する
注意が必要というわけではないですが、稀にマンション内の活動として借主も参加しなければならない行事があったりします。
マンションに管理人がいれば内覧時に聞いてみるのもいいでしょう。
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分譲賃貸マンションのメリット
分譲賃貸マンションのメリットについても触れておきましょう。
分譲マンションはコストもかけて建築されているので、
管理体制が整っている
前述の通り、オートロックやディンプルキーやポイントで設置された防犯カメラなど、設備に関するセキュリティに加えて、管理人が常駐したり防災センターがあったりと人員にもコストをかけた管理体制になっています。
子育て世代は、セキュリティ面が気になるなら戸建てよりマンションの方が安心と考える方が多い傾向にあります。
耐震性や防音性が高い
分譲は鉄筋コンクリート以上で建てられているため、耐震性が良いといわれています。
また、防音性においても賃貸専用マンションより優れている場合が多く、例えば窓ガラスが二重の複層ガラスになっていたりします。
音の感じ方は人それぞれなので、分譲マンションだからどんな生活音も漏れないという訳ではありません。あくまで音が漏れにくい仕様にはなってるというぐらいにとどめておきましょう。
住人の質が高い傾向にある
一概には言えませんが、分譲賃貸マンションでは所有者が住んでいる割合の方が多くなります。
仮に5,000万円前後の価格帯が多い分譲マンションの場合、35年ローンを組めば大体月々12～15万を毎月払える世帯です。
ある程度年収もないと購入できないので、仕事も活躍されている方が多いのが用意に想像できます。
年収が高いから住人の質が高いということと比例するわけではありませんが、色々な意味で冷静な判断ができる世帯が多い傾向はあると思います。
所有者なのでマンションを自分事としてとらえている方も少ないと思います。
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分譲マンションを賃貸にする理由
そもそも分譲マンションを購入して賃貸に出す理由とはどんなものがあるのでしょうか。
主な理由について紹介します。
賃貸に出す理由はさまざまありますが、駅からも徒歩圏内に位置することの多い分譲マンションは賃貸ニーズが一定数あります。
転勤で住めない
一つ目は転勤です。
空室のままだとローンの支払いもありもったいないので賃貸で募集します。
住宅ローンは自宅購入の用途しか使えません。賃貸に出すと「事業用」の扱いになるので、転勤になった場合は金融機関に事情を伝えて、一定の条件を満たせばそのまま賃貸運用もできます。
【関連記事】住宅ローンの借り換えできない5つのケース
住宅ローンを不正利用しているケースは、散見されています。契約違反として判明した場合は、金融機関から一括返済を求められてしまいます。
不動産投資のために購入
二つ目は、最初から不動産投資をするためです。
節税効果などを目的に富裕層を中心に分譲マンションの購入がよくあるケースです。
住宅ローン控除の適用を受ける時と同様に、確定申告をする必要があります。
【関連記事】住宅ローン控除の1年目に行う確定申告について
売却に苦戦している
最後に、売りたいのになかなか売却先が見つからない場合です。
売却してローンを一括返済したいと思っていたけど売却がうまく進まないので、暫くは家賃収入でローン残債を減らすために賃貸に出します。
新築で分譲マンションを購入してからまだ数年しか経過していない場合、希望の売却価格と相場が離れてしまっている場合が多いため、当面は家賃収入でローン残債を減らしていくことが一般的です。
【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは
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分譲賃貸に向いている人と賃貸専用に向いている人
分譲賃貸と一般的な賃貸専用のマンションでは、どちらがいいのでしょうか。
ここでは、分譲賃貸と一般的な賃貸専用に向いている人をそれぞれ解説します。
分譲賃貸に向いている人の特徴
主な特徴は以下になります。
- エントランスの雰囲気から設備含めてグレードが高い物件に住みたい
- 耐震性やセキュリティが充実している物件に住みたい
- 定期借家契約でも住みたい
- 収入に比較的余裕がある
- 騒音を気にしたくない
分譲賃貸マンションでは、今借りている部屋を買いたいという要望が借主からまれにでます。仮に所有者（≒貸主）から売却の承諾を得られても、売却価格は相場になるケースが多いです。今まで払ってきた家賃を考慮されることはあまりありません。
賃貸専用に向いている人の特徴
主な特徴は以下になります。
- 家賃をできるだけ抑えたい
- 設備にこだわりがない（問題なく使えればよい）
- 長期間住みたい
- 近隣からの騒音が気にならない
- 自分のライフスタイルに合わせて引越したい
賃貸専用マンションは2年後に契約が自動更新される、普通借家契約が主流です。
基本的に借主から解約通知がない限り契約が継続されます。言い換えれば、借主としては自分のタイミングで引越しができるということです。
住まいにそこまでこだわりを求めない方は、賃貸専用マンションで十分だと思います。
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賃貸が気になるなら購入がおすすめ
分譲賃貸の管理規約などのルールが気になるなら、戸建て含めて購入してしまうのがおすすめです。
戸建ては近隣を気にする必要がない
特に戸建てにおいては、ルールは自分自身で作れますし、近隣住戸との騒音も気にせずに生活ができます。
【関連記事】マンションか戸建てどっちにするか決められない？｜メリットとデメリットを解説
賃貸は人様の所有物を一時的に借りていることになるので、専有部の使い方など気を付けながら生活する必要があります。
【関連記事】戸建て賃貸はめんどくさいからやめるべき？｜理由やデメリットについて
まだまだ低金利下ではあるので、自分自身がどれぐらいの価格帯であれば手が届くのかを確認してみましょう。
【関連記事】マンション購入における予算の決め方｜これを見れば安心
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まとめ
今回は、分譲賃貸マンションについて解説しました。
分譲賃貸は、家賃は上がる傾向ですが、セキュリティ含めてグレードは高いです。
将来、マンション購入を予定している場合は、慣れるために分譲賃貸マンションに住んでみるのもありです。
分譲賃貸のデメリットとなるやめた方がいいポイント含めて、分譲賃貸について触れてみてください。
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②管理会社から直接情報を頂くことで、仲介会社のタスク（空室確認など）を削減しています。また、契約手続きなどもオンラインで対応することで、仲介手数料をより安くできています。
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Q
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Q
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A
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Q
内見時の集合場所はどこでしょうか？
A
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