家賃交渉したらいくら下がるの?|交渉のポイント6選

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「家賃交渉って一般的にいくら下がるものなのかな。むしろ家賃交渉していいものなのかな。具体的な方法とか知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・賃貸住宅メンテナンス主任者
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 引越しを考えられている方
  • 新築時から入居していて家賃を抑えたい方

もし家賃交渉したら、いくら下がるか気になりますよね。

本当は家賃交渉したいけど、具体的にどうやればいいのか分からない。そんな悩みを持っている方は少なくないのではないでしょうか。

この記事では、家賃交渉をしたらいくら下がるのか含めて、交渉を成功させるポイントなどについて解説します。

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本記事のポイント

 

家賃が少しでも交渉できると、気持ちの部分でちょっとした余裕が生まれますよね。

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家賃交渉で値下げはできる

結論、タイミングや状況がうまく重なれば交渉は可能です。賃貸物件の家賃は「需要」と「供給」で決まるものの、所有者や貸主の判断で決まることもあります。

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相場と所有者(貸主)の考えなどを踏まえて家賃は決まるので、交渉を受け入れてくれることもあります。

交渉目安は5%程度(上限)

あくまで目安ですが、交渉幅の目安は家賃の5%程度(上限)です。

家賃8万円なら最大4,000円、15万円なら最大7,500万円が目安です。

賃貸市場では、繁忙期(1~3月頃)と閑散期(4~7月頃)があります。閑散期になると、繁忙期に決まらなかった物件への家賃交渉はしやすくなる傾向になります。(入居申込後が前提)

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繁忙期の家賃交渉は、申込すら受け付けてくれない可能性があります。

交渉は不動産仲介会社経由で管理会社にする

一般的に、物件を案内してもらう不動産仲介会社経由で管理会社に交渉します。最終的に交渉内容を纏めて、管理会社が貸主や所有者に伝えます。

また、不動産会社が所有している物件の場合、管理会社と貸主も同じ不動産会社になるので、仲介会社が直接交渉するケースもあります。

交渉するなら姿勢も大切

家賃交渉をするには、貸主に対しての配慮や敬意は欠かせません。

提出した申込書に空欄が多かったり、必要書類(身分証、収入証明書など)の提出が遅いと「借りる意思がないのかな」と思われてしまいます。

貸主にとって家賃を下げることは、収益が減るためリスクになります。不動産売買では「直筆の手紙」を買主から売主に渡すこともあります。

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貸主の立場も考慮していることがみえるような姿勢をみせることが大切です。

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家賃交渉を成功させるポイント

ここでは、家賃交渉を成功させるための具体的な方法について解説します。需要がある物件ほど交渉は難しくなってきますが、以下のポイントを意識することで交渉がうまくいく可能性が高まります。

入居者が決まらなくて苦しい状況や、貸す立場として言われて嬉しいことがどんなことなのかを想像することが大切です。

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閑散期に引越しをする

新年度から夏にかけては、閑散期を狙いましょう。繁忙期に決まらなかった物件に頭を悩ませるというのは、貸主あるあるです。

そのタイミングで申込が来ると、交渉を許容してくれる場合があります。

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ダメ元だけど申込をしてみたら、交渉が通ったことは比較的ある話です。

家賃交渉ができたら契約する意思を示す

交渉が通ったら契約することを担当の営業マンにしっかり伝えましょう。管理会社や貸主に対するコミットする意思を伝える意味に加えて、担当営業マンをその気にさせる効果もあります。

契約1件取ることでインセンティブが発生する報酬形態の営業マンなら尚更です。

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前提として、検討している物件周辺の家賃相場を把握していることです。

空室期間が長い物件に申込をする(空室3ヶ月以上)

賃貸の募集期間において、3ヶ月経っても入居者が決まらないと何かしらの理由が考えられます。その一つに家賃が適正ではない可能性があると考えます。貸主としても、少し焦ってくる期間でもあるので、交渉が通りやすくなる可能性があります。

不動産会社から物件紹介を受けた時に、募集期間を聞くようにしましょう。

長く住みたい意向を伝える

長く住んでくれることは、貸主にとってはプラスに捉える内容です。退去から再募集するには、追加費用がかかります。退去した時期が閑散期だと、入居者を決めるのに大変な思いする可能性があります。

必ずしも長期間住むという保証はないですが、申込のタイミングで伝えることでプラスに働くことはあります。

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担当者とコミュニケーションをよく取る

家賃交渉をうまく運ぶためには、担当営業マン(不動産仲介会社)と仲良くなることが一番かもしれません。仲良くなることで、「この人のために役に立ちたい」という気持ちが芽生えてきます。

管理会社や貸主も人なので、本気度が伝わると交渉に応じてくれることもあります。

営業マンを本気にさせることが、交渉を成功させるポイントの一つです。夏の時期であれば、内覧前に飲み物を渡すなど、ちょっとした気遣いは営業マンとして嬉しいものです。

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入居中に交渉する場合は更新時がおすすめ

参考までに入居中の交渉術も一つ紹介します。交渉と相性が良い時期は、「更新」のタイミングです。更新は新たな契約の始まりという意識が出てくるので、心理的にも交渉しやすいタイミングです。

貸主としては、「退去されるかもしれないリスク」と「家賃減額による損失」との比較になります。

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交渉が通らなかったら退去するということを匂わすことも一つのやり方です。

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家賃交渉以外の方法

家賃交渉は断られることのほうが多いです。

ここでは、賃貸物件を借りる時の支出削減を目的とした以下の方法について解説します。

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2年以上住むとメリットが出ることが多くなります。

礼金の積み増しによる家賃交渉

礼金は、貸主や不動産会社の利益になります。礼金を積み増す代わりに、家賃交渉をする方法があります。

借主としては、2年以上など長く住むことで礼金を増額したメリットが出てくるので、長く住む予定がない場合は、他の物件を探しましょう。

人間の心理として、「目の前の利益」を重要視する傾向にあります。

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敷金を積み増しで入居中のリスク削減

ペット飼育相談の物件で、物件内で飼育ができるペットかどうか微妙な時に敷金を積み増すことで入居できるようになることがあります。

敷金は、借主の家賃滞納やペットによる思わぬ設備故障などが起きた時の保険として、事前に預かるお金です。

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先にお金を多く預けることで、貸主側が安心して貸すことができます。

鍵交換費用の交渉

セキュリティ対策の一貫として、新規の入居者が入る前に鍵交換をします。賃貸業界の慣習として、新規で入居する方が費用を負担しています。

管理会社次第になりますが、まれに入居者が鍵交換をしなくて良いと申し出た場合は、鍵交換をしないまま引き渡すことがあります。

鍵交換をしないことのリスクはありますが、費用面での削減になります。

多くの物件では、物件内で事件が起きてマイナスイメージになることを痛がるので、鍵交換は必須の条件が多くなっています。

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経年劣化が家賃に与える影響

これまで家賃交渉の方法を中心に解説してきましたが、ここでは築年数の経過による家賃下落率や家賃下落に影響を与える要因について解説していきます。

特に日本では、「新しいものが一番良い」という文化が不動産に限らず根付いています。

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家賃の下落率

結論からいうと、築年数などの経年劣化が賃料に与える影響は年率平均に換算すると約1%になります。(東京23区の賃貸マンション、築0年~築25年の賃料下落率の平均)

対象:シングル(18㎡~30㎡未満)、コンパクト(30㎡~60㎡未満)
  1. 築3年~築10年(最も賃料の下落率が高い)
  2. 築11年~20年
  3. 築21年以降(最も賃料の下落率が低い)

※参照:三井住友トラスト基礎研究所レポート

マンション次第で個別要素はあるものの、平均すると1年に1%の家賃下落があるとみれます。

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25年以降になると家賃は下がらなくなり、下落率は下がるケースが多くなります。

新築が増えるほど経年による影響は受けやすい

家賃の下落率の解説の通り、経年劣化によって物件自体の競争力が下がってしまいます。言い換えれば、新築物件が増えれば家賃は下げざるを得なくなるということです。

近年は、賃貸マンションの着工戸数が減ってきています。そうなってくると、新築が少ないエリアでは、家賃の下落率は少なくなってくる可能性があります。

※参照:三井住友トラスト基礎研究所レポート

中古マンション市場(売買)と同様に、駅からの距離や利便性が良い賃貸マンションも家賃は変わらないまたは上がる可能性も秘めています。

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購入すれば家賃交渉など考える必要なし

これまで家賃の交渉について解説してきましたが、購入してしまえばストレスのかかる交渉を考える必要がなくなります。ここでは、住宅の購入予算の考え方や選ぶべき物件について解説します。

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返済負担率は手取り年収の25%以下

住宅ローンを取扱う金融機関の審査基準に「返済負担率」があります。

無理のない返済ができる返済負担率の算出方法

返済負担率(%)=年間のローン返済額÷手取り年収×100

金融機関の審査基準としては、30~35%(年収400万円以上)と言われていますが、無理なく返済できる目安は返済負担率25%以下です。

大切なのは「借りられる額」と「返済できる額」は違うということです。

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手取り年収」だと予算的に厳しい場合は「税込年収」を基準にしましょう。

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マンションを購入するなら資産性を重視

マンションを購入をしたい方は資産性を重視しましょう。不動産の資産価値の指標として、「駅からの距離含めた利便性」というのが一つあります。

マンションには資産性を求めることができるので、資産形成という意味でもおすすめです。

老後の生活を考えても、マンションは有効になります。老後の引越しは、体力面などから思うように動けなくなってきます。また、今後さらに拍車がかかる少子高齢化の観点からみても、売却しやすいのはマンションです。

戸建ての良さはもちろんあります。無理にマンションを選ぶ必要はないですが、長期的なスパンで考えた時にマンションを選択する価値はあると思います。

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まとめ

今回は、家賃交渉について解説しました。

本記事のポイント

 

家賃交渉ができる目安は、家賃の5%程度です。

しかし、いくら下がるかは分からないし、そもそもいつも家賃交渉がうまくいくわけではありません。

この記事を通して、大家との関係を壊すことなく家賃交渉がうまく借主が増えると嬉しいです。

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