家賃交渉は入居中でもできるの?|5つのケース

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相談者
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「賃貸物件に入居中だけど、コロナの影響もあって給料が下がった。毎月の家賃て下げたいな。下げる方法ってどうすればいいのかな。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・賃貸住宅メンテナンス主任者
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 入居中だけど家賃を下げたいと考えている方
  • 賃貸物件に入居中で更新を迎えている方
  • 同じ賃貸物件に長期間入居している方

2023年以降、公共料金含めて生活に直結するありとあらゆるものの値上げで、家賃以外の出費が気になる方が増えたかと思います。そんな時に、毎月の家賃が数千円でも下がったらどんなにラクか…。

入居中でも家賃交渉ができたらありがたいと思いますよね。

今回は、そんな悩みを抱えている方々に、入居中でもできる家賃交渉の方法を解説します。

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本記事のポイント

 

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交渉すれば全部受け入れてくれるというのは違うので、まずは伝えてみるという温度感が正しいと思います。

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入居中でも家賃交渉がしやすくなる5つのケース

まずは、入居中でも家賃交渉がしやすい状況や時期などについて解説します。

主に以下の5つになります。

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自分自身が貸す側になったときを想像すると分かりやすくなります。

入居してから長く住んでいる

入居期間が長いと交渉はしやすくなります。

首都圏の賃貸住宅における平均居住年数は「単身で約3年」「ファミリー世帯で約4年」になります。

東京都に限ると単身はさらに短い印象です。

※参照:2021年度 賃貸住宅市場景況感調査(日管協短観)

貸主からすると、長期間家賃を払ってもらっている入居者には無下にできないという心理が働きやすくなります。

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長期間住んでいると、設備などは基本的に入れ替え(オーナー負担)が必要になるため、原状回復費用やリフォーム費用がばかになりません。そうなると、今少しでも家賃を下げた方がいい場合もあります。

 

物件内で空室が増えていている(空室期間も長そう)

オーナーとして、空室が増えてきたり、空室期間が長期化してくる心理的に弱気になってきます。

仮に家賃4万円の部屋が空室になれば、「4万円/月」の損をしていることになります。複数になってくれば損失が倍々で増えてきます。

上記のような状況になるとオーナーとしては、募集条件の見直しはもちろんですが、「現入居者へ退去を未然に防ぐために何かした方がいいのではないか?」という心理が働きやすくなります。

 

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そこを突いて交渉をすれば、オーナーも何とか退去を食い止めたいという思いで応じてくれるかもしれません。

他の部屋の家賃が下がっている

近隣物件の成約状況にもよりますが、入居期間が長くなると物件自体が古くなってきているため、近隣物件含めて家賃が下がってきている可能性があります。

今契約している部屋の家賃と、同物件内や条件が近い募集物件の家賃を比べた場合に、明らかに差があれば交渉成功する可能性が高くなります。

 

まずはポータルサイトで調べてみましょう。

正確な空室状況を調べたい場合は、直接、不動産会社に空き状況の確認しましょう。

更新が近づいている

借主として最も交渉しやすい状況だと思います。

前述にもありましたが、更新が近づくと引越しを検討する方が多いと思いますが、オーナーとしては原状回復などに費用がかかるので、できれば更新をしてもらいたいと思っています。

長期的に住みたいと考えていることを伝えて、家賃交渉をしてみましょう。

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賃貸の閑散期に物件探しをする場合も交渉できる可能性があります。

専有部に欠陥がある

こちらも借主としては、比較的交渉しやすい状況だと思います。

(例)住んでる部屋が頻繁に雨漏りしたり、エアコンなどの設備が壊れたのに、交換費用を渋って迅速に交換してくれない、Wi-Fiが繋がらないなど。

雨漏りの場合、完全に修理することは難しく、退去すれば該当住戸特有の懸念事項(欠陥)になり、長期間空室になってしまうリスクすら出てきます。

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生活していく上で明らかに支障が出ている場合は、退去を考える必要はあります。

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家賃交渉したいときの方法

ここでは、実際に管理会社やオーナーに具体的にどのようにすると交渉が成功しやすいかを解説します。

オーナーへ直接交渉する場合は「手紙」がおすすめ

更新のタイミングが最も交渉しやすくなります。

家賃交渉は、管理会社やオーナーに相談します。

管理会社にはメールや電話などで交渉を依頼しても問題ありませんが、オーナーの場合は「手紙」がおすすめです。

面識がないオーナーに突然電話をしても驚かれてしまうので、まずは手紙で希望を伝えてから交渉を進めていくのが無難な手段です。

更新時の伝え方(不動産会社に相談)

「先日、偶然貴社のポータルサイトで他の部屋の募集家賃を見てしまって……。現在お借りしている部屋の家賃より下がっているようだったので、今すぐにとは言いませんが、次回更新時に少し下げていただけるようにオーナーさんに交渉できたりしますでしょうか?部屋は凄く気にっていて、今後も長く住みたいと思っています。」

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自分の状況を踏まえて物件のいいところを伝えてみることがポイントです。

入居前の伝え方

入居前は、不動産会社(仲介会社)に家賃交渉をオーナーにお願いしてもらいます。

とりあえず交渉してみるのではなく、「希望の家賃交渉が成功したらすぐに借りる(契約する)」という約束をすることです。不動産会社も営業なので、安易な交渉は受けつけてもらえません。

入居前の伝え方

「すごく気に入ったのですが、家賃が予算を少しオーバーしていまして……。もし2000円下げていただけるのであればぜひ借りたいのですが、オーナーさんに交渉していただけないでしょうか?もし、下げて頂けたら今月中に契約と入金もさせて頂きます。」

繰り返しになりますが、賃貸業界の閑散期が交渉のベストなタイミングです。

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不動産会社(仲介会社)には、しっかり対面で伝えましょう。

近隣の類似物件を用意する

オーナーとしては、検討して頂いている方が競合物件に流れることを阻止したいと考えています。

仮に気に入っている物件が周辺相場よりも高い場合、類似物件の資料を用意し、相場に合わせた家賃まで値下げしてもらえないか交渉することもありです。

近隣の同じくらいの築年数の物件の家賃を調べておくと良いでしょう。

家賃相場を調べる方法

家賃相場は、誰でもインターネット等のポータルサイトで調べることができます。

具体的には、 最寄り駅、立地条件、築年数、広さ、間取り、設備などの希望条件をポータルサイトに入力することで、物件情報を取得することができます。

ただし、単純な家賃だけでは比較できない場合があります。

同じ築年数や間取りでも、床・壁・天井や設備を入れ替えて家賃を新築並みにして貸す場合もあれば、原状回復のみ実施して家賃を抑えて貸すオーナーもいます。

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物件一つを取ってもさまざまな背景があるので、交渉材料に使うために、より詳細な情報も把握できていることが理想です。

不動産会社の担当者を味方につける

入居中のお互いの窓口は仲介をする不動産会社です。家賃交渉をする場合、実際にオーナーに交渉するのは管理会社の担当者になります。

つまり、管理会社の担当者が言っていることが借主(入居者)の言っていることだと判断されます。

なので、担当者への印象を良くしておくことは、オーナーの印象を良くすることにも繋がります。媚を売る必要はありませんが、担当者にこちらの味方になってもらえるような関係を築いておきましょう。

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「家賃と管理費のバランスを変える」という交渉もオーナー目線も考慮した方法です。更新料を少し抑えられるメリットがあります。

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入居中の家賃交渉における注意点

交渉する立場として、しっかり大義名分をつくる必要があります。

交渉する場合のポイントは以下になります。

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交渉とは、相手との落としどころを見つける作業です。

無理のある減額交渉をしない

オーナーの立場になれば、ある程度想像がつくと思いますが、「やりすぎな交渉」は禁物です。

仮に断られてしまって、引き続き住むという選択をした場合、お互いに気持ちのいいものではありません。

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そもそも交渉の土台にすら乗らず、管理会社で断られてしまう可能性が高いです。

日頃からマナーを徹底しておく

どんな仕事でも当たり前ですが、マナーや節度はしっかりしておくに越したことはありません。

「挨拶をする」「共用部分を丁寧に使う」「ゴミ出しのルールを守る」「ポスト前にチラシが落ちていれば整理する」などは徹底しましょう。管理会社やオーナーは意外にも把握しています。

管理会社やオーナーでも気づきにくい物件内での変化などがあれば教えてあげるなど、コミュニケーションを取っておくことも大切です。

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オーナー次第では全く交渉できない場合がある

前述の「やりすぎな交渉」ではなくても、そもそも交渉を全く受け付けないオーナーもいます。昨今は、少子高齢化に伴いエリアによっては、需要(借り手)と供給(貸し手)のバランスが崩れています。

交渉自体が難しいなと感じた場合は、交渉を諦めて引越しをすることも検討しましょう。

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妥当な家賃交渉の金額

実際にどれぐらいの金額を交渉できるのかという目安を解説します。

経済状況やオーナーの意向にもよりますが、失礼に当たらない範囲が理想です。

交渉前の家賃×5%未満が目安

具体的に交渉幅が決まっているわけではないので、目安としては「家賃の5%未満」が妥当です。

他の部屋や近隣物件含めた相場との比較になるので、あまり変わらない場合は交渉は難しくなります。

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今後、建て替えなど多額の資金が必要になる場合は、交渉しにくい場合もあります。

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入居中の家賃交渉に失敗したら…

家賃交渉がうまくいかなかったとしても、オーナーとの関係は悪くなりません。オーナーとしては、家賃収入を毎月得られることが最も重要なことです。

立場上、オーナーは家賃交渉されることに慣れています。

とはいえ、交渉を失敗したあとも管理会社やオーナーとの関係は粗末にしないように意識しましょう。

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家賃交渉をしたあとは、お礼の菓子折りなどを持っていくことも一つのマナーです。(同じ物件内にオーナーさんがいる前提)

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家賃交渉には周辺環境の変化を利用する

家賃交渉のタイミングは、これまで解説してきた状況以外にも周辺環境の変化でもやってきます。

嫌悪施設含めた大規模施設が建つタイミングに交渉する

周辺環境の変化(例)
  • 近隣から大型スーパーが撤退など、生活利便性が著しく下がった
  • パチンコ店などの遊技場や風俗営業に関連した施設
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客観的にみて「分かりやすい環境の悪化」かどうかがポイントです。

家賃交渉に関する相談例

ここでは、実際に家賃交渉をした方や、これから交渉することを考えている方の相談内容をご紹介します。

自分の部屋より安い家賃の部屋があるのに家賃交渉に応じてくれない

家賃交渉についての質問です。 このまま住み続けるか、引越すかあなたの意見を教えてください。 また、家賃交渉に失敗された方、その後どうしたか経験を教えてください。 同じアパートに12年住んでおり、不動産会社を通じて家賃交渉したのですが、1000円だけと言われてしまいました。 全部間取りは同じで、6万前半を払っていますが新しく入られた方は5万を切っています。 昭和の古いアパートでボロボロだし、5万5千円くらいには…と思いましたが、全然安くなりませんでした。 今満室なので安くならなかったのかなと思います。(空き室が何年も続いていた時もありますが) その上、もしかしたら住んでほしくない部類の住人に認定されているかと思いました。(もっと住居歴の長い下の住民がクレーマーで、少しでも物音を建てると不動産会社に連絡されるので反対にこちらが要注意人物だと認識されているかも。他の住民にもクレームを付けている) 下の住民の民度は正直最悪ですし、(たまに痰吐きや共有部分でのタバコ、ポイ捨てなど)こちらは文句も言えず耐えないといけないデメリットはありますが、広々としていて景色も良く立地は気に入っています。 ただ、アパート自体は古く頻繁に不具合が起きたり、壊れたりします。 特に水廻りが弱く洗濯機を連続で回したら水漏れしたり、下水が台所のシンクから上がってきたこともありました。 物件がボロボロなので何年後か分かりませんが取り壊しの時期も遠くはないでしょうし、それまで住み続けて敷金を満額返してほしいなと考えていました。 でも交渉に3週間以上待たされて更新時期が近づいた頃に1000円値下げと言われるのも腹立たしいですし、正直ここに住み続けなくてもという思いもあります。

(引用元:Yahoo!知恵袋

事故物件に住んでいるから家賃交渉したい

家賃交渉について 今住んでるアパートが5月で更新日になります。 5月で住んで2年になります。 管理会社に家賃の値下げ交渉をしたいと思っています。 どういう事を言えば家賃が下がる可能性があるか教えてください。 ネットで検索してみたのですが、長く住みたいとか、周辺の相場とかあまりパッとしないものでした。 ちなみに事故物件(自殺)に住んでます。 何か知恵をお貸しいただけないでしょうか?

(引用元:Yahoo!知恵袋

Wi-Fiに繋がらないことが頻繁にあるから家賃交渉したい

家賃交渉について質問です。 現在、Wi-Fi込みの賃貸物件に住んでいるのですが、そのWi-Fiが時々全くつながらなくなる時があります。 大体土日で、その間は管理会社がお休みで連絡がとれず、非常に不便な思いをしております。何度か原因を尋ねましたが、他の部屋の方々も一気に使用したことで繋がりにくくなると言われ、それでおしまいです。 そんなの、毎週あることで、普段はなんともないのに、時々全く繋がらなくなるのは、周囲の状況ではなくWi-Fi自体に問題があると思うのですが、とにかく解答は毎回それです。 Wi-Fi本体の電源を一度オフにして再度オンにしたら、管理会社の方がお休みで来られなくても、再度接続させられそうな症状だったので、自分で直すから家のどこにあるのか尋ねても教えてくれません。直しに来てくださる方が把握してないだけかもしれませんが。 以上のことから、管理会社の方に一切改善してくださる様子が見えないので、家賃交渉をしたいと考えております。 Wi-Fi込みの賃貸物件で、Wi-Fiが使えないので、そのWi-Fi代を抜いてもらってという考えなのですが、以上の理由から家賃交渉というのはそもそもできるものなのでしょうか? 現在家賃54000円で、50000円まで下げられたならと考えております。住んでから三年目、Wi-Fi以外は不満なく、長く住み続けたいなと思っています。

(引用元:Yahoo!知恵袋


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購入すれば家賃交渉の必要がなくなる

これまで、家賃交渉について解説してきましたが、家賃交渉したいけどどうしたらいいか分からなかったり、誰にどう伝えればいいか分からないなど、考えるだけで疲れてしまいます。

月々の支払いが資産形成に繋がる

そんな悩みを解決するには、購入をすることをおすすめします。購入すれば、家賃という概念がないですし、ローンを返済してくことで自分のモノ(資産)になっていきます。

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いわゆる「オーナー」になることができます。老後にすまなくなっても賃貸に出すことで、家賃収入を得ることができます。

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まとめ

今回は、入居中の家賃交渉について解説しました。

抑えておきたいポイントは、

本記事のポイント

 

入居中の家賃交渉は、入居者からすると気持ちが進まないと思いますが、意外に受け入れてくれることもあります。

オーナーが一番嫌がることは、「空室」になることです。

この記事を通して、入居中のマナーある家賃交渉の方法について知って頂けれたら嬉しいです。

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