定期借家はやめた方がいい?|メリット・デメリットとは

賃貸

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「内覧した物件が定期借家契約になってる。普通借家契約と何か違うのかな。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・賃貸住宅メンテナンス主任者
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 定期借家契約の物件を検討している方
  • 定期借家契約の物件に入居中で退去を考えている方

定期借家契約はやめた方がいいでしょうか。

定期借家契約は、貸主としては契約期間が終了したら退去させることができる有効な契約方法です。一方で借主にはどのような影響があるのでしょうか。

この記事では、借主の立場で定期借家について解説します。

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本記事のポイント

 

定期借家を利用するにあたってメリット・デメリットありますが、仕組みを理解していて、目的にあっていれば問題ないと思います。

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定期借家契約とは

「定期借家契約」は、「定期」という文字通り期間満了によって契約が終了する契約です。

定期借家契約の概要

定期借家契約の概要
  • 契約期間の満了により更新することなく終了する。(貸主の合意があれば再契約が可能)
  • 契約期間中の途中解約は原則認めらない。ただし、床面積200㎡未満の居住用建物については特別の事情(転勤・療養・介護など)がある場合は、借主からの途中解約が認めらる。また、「当事者間で合意すれば途中解約ができる特約」があれば解約可能。
  • 1年未満の期間でも契約が可能。
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定期借家契約は、貸主が定めた契約期間が満了すると退去しなければならないので、「期間限定の住まい」というイメージです。長期的に住みたい場合は、「普通借家契約」を選びましょう。

貸主の合意があれば再契約できますが、再契約の相談や交渉をしても、当初の契約通り終了という形で拒否されることもあります。

定期借家契約期間中に貸主からの一方的な解約はできない

定期借家契約は貸主側に有利な契約形態ですが、一方的に契約期間中でも契約を終了させて、借主を追い出すことは原則できません。

借地借家法で、借主に不利なものは無効になるように保護されています。

  • 建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間(通知期間)に、建物の賃借人に対し、期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。借地借家法第38条 第4項(一部抜粋)
  • 前2項の規定(賃貸人からの解約通知は書面による交付)に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。借地借家法第38条 第6項(一部抜粋)
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貸主からの解約は、通知してから最低6ヶ月後に契約終了になるということです。

普通借家契約との違い

普通借家契約は、一般的な賃貸物件の契約形態です。

定期借家契約との違いを表にしてみました。

※右へスクロール →

普通借家契約定期借家契約
契約方法書面と口頭のいずれかで契約書面による契約
契約期間原則2年貸主が自由に設定
契約更新更新できる原則できない
1年未満の契約期間の定めのない契約とみなされる1年未満の契約もできる
借主からの中途解約特約に従う
(原則、退去する1ヶ月前に申告)
原則できない
・床面積200㎡未満の居住用の建物で、やむを得ない事情の場合はできる(それ以外は特約に従う)
貸主からの解約原則できない1年~6ヶ月前
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契約期間1年未満の定期借家契約では、貸主からの解約通知はありません。

普通借家契約は、借主が継続して住むことを希望すれば原則住み続けることができる、法律的にも借主が守られた契約形態です。特段の事情がなければ貸主から解約の通知もなく、借主は解約したい日の1ヶ月前(or2ヶ月前)に通知をすれば退去することができます。

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定期借家のメリット

定期借家契約の主なメリットは以下になります。

相場よりも家賃が安い傾向がある

家賃が相場より安いことは、定期借家契約を選ぶ一番のメリットになると思います。

前述の通り、定期借家契約は入居者が希望しても更新ができないなど、普通借家契約に比べて借主に対して制限があるため、家賃等が安く設定されている場合があります。

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貸主としては、隙間になる空室期間でも、活用して少しでも家賃収入を得たいという考えがあるということです。

設備含めてグレードがいい物件が多い傾向

新築マンションを購入したけど、貸主が急遽転勤になってしまった定期借家の物件などをいいます。

新築物件のため最新設備が整っており、契約期間に制約はあるものの、快適に住むことができます。

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稀に、貸主の急な転勤により、購入したばかりの新築戸建てを借りることができる場合があります。

契約期間中の更新手続きが不要

例えば、定期借家契約の期間が「3年」の場合、3年間は特段手続きの必要がなく、費用もかかりません。

一方、普通賃貸契約では、一般的な契約期間の2年後に更新をする場合、更新料を払う必要があります。

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契約期間が長ければ長いほど、更新手続きという面ではメリットになる要素です。

再契約型の定期借家契約の物件もある

賃貸募集の条件として、最初から再契約ができる前提の物件もあります。

貸主としては、当面物件を使う予定がないということになります。

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あくまで「定期借家契約」です。契約期間満了ととも、退去しなければならない場合は想定しておきましょう。契約書の特約内容含めて、契約前に確認は必須です。

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定期借家のデメリット

定期借家契約のデメリットは以下になります。

継続して住み続けることはできない

「定期」の賃貸契約なので、契約期間が決めらており、原則延長はできません。

仮に物件を気に入って長く住みたいと思っても、希望は叶わないことを予め理解しておきましょう。

貸主からすると、定期借家契約がリスクヘッジになる

借主(入居者)には、家賃滞納やマナーが良くない方もいます。

そんな時に定期借家契約にしておけば再契約せずに退去させることができるメリットがあります。

つまり、定期借家契約にすることで、専有部はもちろん外部環境も良好に保つことができます。

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借主のデメリットが貸主にとってのメリットとなります。

契約期間の途中で解約することはできない

前述の通り定期借家契約は、原則として途中解約ができません。

途中解約の申入れができるのは、床面積200㎡未満の居住用の建物で、特別な事情(転勤・療養・介護など)のみに限られています。

特別な事情を除くなんらかの理由で途中解約をする場合、残りの期間の家賃を払うことや、違約金を払う必要になることもあります。

契約前に、途中解約をした場合の違約金について確認をしておきましょう。

再契約の場合、初期費用が必要な場合もある

定期借家契約の期間満了後に再契約する場合、再び初期費用が必要になる場合があります。

以下のような初期費用が再び必要になります。

  • 敷金、礼金
  • 仲介手数料(再契約手数料など)
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再契約とは「新しい契約」を結びなおすという意味になるので、再び初期費用が必要になるということです。しかし、貸主や管理会社次第では、再契約手数料として家賃の1ヶ月分or0.5ヶ月分のみ頂戴して、敷金と礼金は当初の契約で預託または払ったまま据え置くという場合もあります。

念のため契約前に、再契約する場合の費用も確認しえおきましょう。

入居中の家賃交渉などできない

前述の通り、定期借家契約では、契約期間が予め決まっていたり短い分、相場より家賃を下げているので家賃交渉は基本的にできません。

定期借家契約をする場合は、契約期間中の家賃交渉はできないことを理解しておきましょう。

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契約書の特約などを事前に確認しておきましょう。ときどき家賃について特約で記載されている場合があります。

分譲賃貸で多い定期借家契約はデメリットもあるけど、グレードの高い空間に住めるから全然良いかな!

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定期借家と相性がいい人と良くない人

ここでは、定期借家契約と相性がいい人と良くない人について解説します。

「定期借家契約」と相性が良い人

契約内容を理解した上で、さまざま面での「期間限定」を楽しめる人が定期借家契約との相性が良い人だと思います。

  • 期間限定で住みたい人(期間限定を楽しめる人)
  • 定期借家契約の内容をしっかりと理解して、判断できる人
  • 分譲マンションのようなグレードが高い物件に一度住んでみたいと考えている人

「定期借家契約」と相性が悪い人

これまで解説してきた定期借家契約における制約を受け入れて生活できるかがポイントです。

以下のような考え方やパーソナル部分含めた人には、デメリットと感じてしまうと思います。

  • 柔軟に住み替えたいと考えている人
  • 家賃の安さにつられて物件を決めてしまう人
  • 一つの物件に愛着が湧き、引越しに億劫になりがちな人

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 定期借家で後悔する人の特徴

定期借家で後悔する人の特徴を以下に記載しました。

同棲カップルやファミリー層

これから同棲するカップルや子供のいる家族には、定期借家契約との相性は良くないです。

同棲では、カップル解消する場合があります。

例えば定期借家契約3年で契約したけど、住み始めて1年後に破局した場合、残りの期間の賃料は払い続けなければなりません。(破局は、特別な事情には該当しません)

子供がいる世帯は、子供の成長するにつれて手狭になったりするので、同じ物件で長く住みたいと考えている家族には向いていません。

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賃貸では普通借家契約がいいですし、購入する選択肢もありです。購入すれば、資産にもなりますし、子供がいくら部屋を汚したり傷つけても問題ありません。

↓自分が買える金額が一体いくらなんだろう?という方は以下の記事を参考にしてください↓

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転勤などがなく、生活が安定している人

転勤などがないと、転職しない限り職場の場所も変わりません。

しかし定期借家契約だと、生活リズムが慣れてきたのに退去しなければいけない場合などがあります。

契約の内容を理解して適切な判断ができない人

定期借家契約に限ったことではないですが、契約の内容をよく理解して入居しないとトラブルに発展する場合があります。

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定期借家契約の残り期間がまだ1年あるのにマンションを買っちゃった人がいたりします。賃貸物件の契約書の内容を理解または覚えていれば、このようなことにならなかったはずです。残り1年は住宅ローンと家賃の二重の支払いが発生してしまいます。

賃貸借契約書などは、自宅の分かりやすい場所に保管しておきましょう。

定期的に内容を確認することを習慣にしてもいいかもしれません。

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定期借家の物件で後悔した体験談

ここでは、一般の方が実際に体験した、定期借家契約に関する困り事や相談内容を記載しました。

定期借家契約一つ取っても、さまざまなトラブルが発生していることが分かります。

定期借家契約について 2021年から2026年の5年定期借家に住んでいます。 定期借家の決まりを理解せずに、 自宅を購入しました。 来月から住宅ローンがはじまります。 今の借家から15分くらいの近所に購入しました。 引っ越そうと思って、今の借家の契約書をみたのですが、今更にふと… 自宅を買ってはいけなかったのでは?! と気づきました。 パニックです。 契約満了まで家賃を払い続け、 さらに住宅ローンを払うことは難しいです。 なにか出来ることはありませんでしょうか… 無知でしたが、対応できません…

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定期借家でマンションの一室を借りています。 2022年12月9日でちょうど6年になります。(3年契約) 契約終了の半年前に管理会社の東急リ○○ルから「定期建物賃貸借期間満了のご案内」が届きました。 案内には、次回の再契約で賃料月額が1,000円増加すると記載がありましたがそれくらいならと再契約希望として書類を送り返しました。(大家の会社も再契約希望との返事があったそうです) ところが、つい先日10月6日に管理会社(東急リ○○ル)から電話がかかってきて下記のように言われました。 「大家の会社から連絡があり、定期借家は会社決定で止める事にする。全ての部屋を普通借家に切り替えるから12月の再契約は無し。引き続き住み続けたいなら普通借家に切り替えてもらい家賃を月額2万円増額します。敷金も上乗せしてもらいます。気に入らないなら退去してくださいとのことです。」 急にそんなことを言われても、家賃2万円の増額なんて受け入れられないし引っ越しなんてできません。 せめて、あと半年でも今の条件のまま住まわせていただきその間に引っ越しの準備をしたいですと大家に交渉を依頼したのですが、本日戻ってきた返答は「会社決定に変更はありません。期間満了の12月9日までに退居してください」とのことでした。 定期借家は契約満了で再契約できないこともあるのは理解しておりましたが、期限の2ヶ月前にいきなり条件を変えてきてそれを飲めないなら出ていけというのは許される事なのでしょうか・・? 弁護士に間に入ってもらう事も検討しておりますが、法的にこちらが泣き寝入りするしかないようであればそれも無駄になるのかもしれないと悩んでいます。

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マンションの取り壊しにより、退去通知が届きました。 今の物件に住んでから地震や老朽化等があり、管理会社からのお願いで途中から1年更新の定期借家契約に変更してます。 そのうち取り壊すんだろうなと思っていたのですが、今回届いた退去通知に書いてある契約終了日が5ヶ月後なんですが、これは契約違反じゃないのですか? その場合は、宅建協会に相談したらいいですか?

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定期借家として募集されている理由

定期借家契約が用いられる理由にも注目しておきましょう。

基本的には、いずれ貸主(所有者)が自己利用する予定があるので定期借家契約にしていますが、それ以外にも理由があるので解説していきます。

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普通借家契約では借主を保護されているので、明け渡しがスムーズにいかないことがあります。

貸主の高齢化によりマンションに移り住むから

少子高齢化に突入している昨今、増えてくるケースです。

貸主本人が高齢という場合に加えて、親族を戸建てより利便性のいいマンションに住まわせるというケースも増えてくると思います。

転勤で一定期間住まないから

購入後に転勤や海外赴任が決まった場合に、賃貸不動産として家賃収益を得るために賃貸に出します。

つまり、転勤が終了すれば自己利用する予定がある貸主です。

普通借家契約にすると入居者が退去するまで待つ必要があるため、自分のタイミングで使うことができません。

取り壊しの予定があるから

老朽化などに伴い、建物自体の取り壊しまでの期間限定で定期借家契約として募集しているケースです。不動産会社から貰う物件資料にも記載があると思いますが、詳細はよくヒアリングしておきましょう。

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取り壊しはしないまでも、大規模かつ数年に渡る長期的な長期修繕工事の予定がある場合でも、貸主次第で賃貸に出すケースがあります。

マナーの悪い入居者を退去させることができるから

前述の通り、定期借家契約にすることで、万が一部屋の使い方や近隣住民に対するマナーがない入居者だった場合に効果的な契約形態です。

長くても最悪期間満了まで待てば、退去していきます。

定期借家契約は、物件内外の入居者を守ることでもあります。

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逆にトラブルなどがなければ再契約する選択もできます。

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まとめ

今回は、定期借家契約について解説しました。

本記事のポイント

 

定期借家契約は、リスク含めて契約内容の特徴を理解できれば、「期間限定」を好条件で住める可能性のある契約形態です。

気に入った物件が定期借家の場合、やめた方がいい理由が自分にとってリスクがあるか確認しましょう。

この記事で定期借家のメリットとデメリットについて理解して頂ければ嬉しいです。

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