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そもそも事故物件とは
よく言われる事故物件という言葉は、言葉の印象だけ先走りしすぎて曖昧になっていることが多いです。
（国土交通省「ガイドライン」はあるものの、法律上の定義なし）
一般的に欠陥住宅（≒事故物件）と呼ばれるようなケースは、以下の2つが多くなります。
- 物理的過失（雨漏り・水漏れ・シロアリ被害などが発生した物件）
- 心理的過失（自殺・殺人・病死など、心理的に安定生活を妨げるような物件）
世間のイメージとしては、心理的過失に当たる物件を事故物件として認識されています。
事故物件に該当する2つのポイントについて解説します。
物件内で人が亡くなったかわからないのに事故物件と言われたり、物件内ではなく周辺で事件が起きても事故物件だと噂をされてしまうこともあります。
人が亡くなった場合
一番分かりやすいですが、入居者など人が亡くなった物件をいいます。
自殺や殺人などの事件・事故、火災での死亡事故が対象になります。
「心理的瑕疵」や「いわくつき（訳あり）物件」など、様々な呼び方がありますが意味は同じです。
住環境含めた住みにくい場合（住みたいと思えない場合）
先ほど解説した「物理的瑕疵」や、物件周辺に暴力団組織がある施設や軍事施設、火葬場などがある「環境的瑕疵」と呼ばれる物件も事故物件に該当することがあります。
検索で「該当エリア 事故物件」「該当エリア 嫌悪施設」など調べると出てきたりします。事前に確認しておきましょう。
事故物件の告知義務は3年間（賃貸契約）
賃貸契約においては、事故物件の告知義務は3年間になっています。
しかし、入居後のトラブルを未然に防ぐため、しっかりした営業マンほど3年など関係なく告知します。
事故物件という事実を隠蔽した場合は損害賠償の請求もできます。（契約解除は可能）
不動産業界としては、事故物件という事実を知らなかったら契約しなかったと思われる内容は、経過期間問わず伝えるべきとされています。
告知義務がない場合もある
病気や寿命による死亡で、死後すぐに警察に届け出た場合は告知義務がありません。
自然死でも特殊清掃が必要になった場合は、事故物件になり告知義務が必要です。
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事故物件はやめたほうがいい理由
結論からいうと、気になるなら事故物件はやめたほうがいいです。
その理由について以下の3つポイントを解説します。
心理的なストレスを感じる
事故物件に住むと、心理的なストレスを感じることがあります。
「事故物件に住んでいる自分」という客観的な視点が少しずつ強くなってきたりします。
また、友人を家に呼ぶことも億劫になったりするので、人間関係にも影響してくる場合があります。
事故物件でも気にならないという性格じゃない限り、事故物件に住むのはやめたほうがいいです。
事故物件に住んでいることを家族や友人、恋人に伝えるにもストレスに感じることもあると思います。
奇妙な怪奇現象が起こる場合がある
事故物件では、奇妙な現象が起こる場合があります。
事故物件で起こるよく聞く現象は以下の通りです。
近隣住人の生活マナーが悪い傾向が強い
3つ目の理由として、近隣住人の生活マナーなどが悪い場合あるからです。
- 深夜に騒ぐ
- ゴミ捨て場が汚い
- 共用廊下に私物が置かれている
- 郵便ポストが荒れている
- 共用部に自転車が止めてあり通りずらい
- 自転車が盗まれる
あえて事故物件に住む目的は、家賃をできるだけ抑えたいと考えている場合がほとんどです。
お金に余裕のある人が、あえて事故物件に住むことはありません。
金銭的な部分と精神的な部分で余裕がない方が住むので、物件内の人的トラブルが起こる可能性が高くなるということです。
入居審査が緩い場合がある
入居審査が緩いことも、住人のマナーが悪い傾向の１つです。
物件内で起きた事件は、大きさや近隣や世間への認知度次第では、建物全体に影響してきます。
なので、該当の部屋以外の家賃も下げる必要が出てきます。
家賃が安くなればそれだけ審査も緩くなるので、他物件で審査が通らなかった方が事故物件に集まる傾向があります。
【関連記事】オーナー審査含めた入居審査に落ちる理由【審査のポイント】
入居審査が通らない特徴として、公共料金の滞納、クレジットカードの滞納でブラックリストに入っている方などです。
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Q
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Q
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Q
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事故物件に住むメリット
事故物件はマイナスイメージしかないと思われがちですが、以下のようなメリットもあります。
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家賃が相場より安い
事故物件を好んで住みたい方は少ないので、当然、家賃は相場より安くなる傾向にあります。
- 事故物件に住む7割以上の人が相場よりも安い家賃（「ホームズ」参照）
- 事故物件の家賃は相場より20〜30%下がる（「イエコン」参照）
一般的には住みたくない物件の代表です。
言い換えれば、家賃などの交渉をしやすい可能性があるということです。貸主としては、少しでも家賃収入が欲しいなと思っています。
交渉しやすい
家賃が相場より安いということにも関連しますが、事故物件は他の物件よりニーズが少ないので交渉にしやすい場合があります。
空室にするくらいなら、家賃を安くしてでも住んでほしいと思うオーナーや貸主がいます。
事故物件を選ぶ場合は、積極的に条件を交渉してみてください。
交渉を受けて入居してくれた方が退去したら、もとの相場に戻すことが一般的です。
通常では考えられない珍しい体験ができる可能性がある
事故物件では、普段は体験できないような不思議なことが起きやすいです。以下のようなことが起こります。
- 心霊現象
- 不可解な音（物音や足音など）
- 部屋の電気が急に切れるなど
話のネタにもなるとポジティブに捉えることができる方にとっては相性が良いかもしれません。
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事故物件かどうか見分ける方法
ここでは、事故物件かどうかを見分けるポイントについて解説します。
主に以下のポイントを実行あるいわ確認することをおすすめします。
担当営業マンに事故物件か聞く
単刀直入に、不動産会社の営業マンに事故物件かどうかを聞くことです。
「事故物件であれば告知義務がある」ため、オーナーや貸主は事実を伝える義務があります。
しかし、故意にオーナーや不動産会社（担当営業マン）が告知しないことがあるので、注意が必要です。
「事故物件には住みたくないこと」を最初から念押ししておくことで、営業マンも調査漏れを防ぐことにもつながります。
共用部分や隣接住戸、隣接物件で起きた死亡事故の扱い
人が亡くなれば全部が事故物件として告知義務に該当するかといえば、そうではありません。
事案が発生したとしても告知義務の対象外となる事案について解説します。
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインによると、以下のような事例に該当すると告知義務の対象にはならないことになっています。
ガイドライン（一部抜粋）
- 日常生活の中で生じた不慮の事故死
- 老衰や持病など、病気による自然死
- 隣接住戸や通常使用しない集合住宅の共用部（廊下・階段・ベランダなど）での死亡
あくまで事故物件の告知義務の対象は、専有部や室内で起きた事が想定されているということです。病気や寿命による死亡後すぐに警察などに届け出た場合は告知義務がありません。（放置による床の汚れなどは対象になる場合あり）
隣地や建物前の道路などで起きた事案についても告知義務の対象外です。
階段などの共有部分で亡くなった場合も告知されないことがあるので、気になる人は不動産屋に確認しておきましょう。
事故物件掲載サイト「大島てる」を使う
事故物件掲載サイト「大島てる」で、事故物件に該当するかどうかを見分けます。
「大島てる」では、物件で起きた内容が詳細に掲載されています。
気になる場合は検索してみてください。
誰でも書き込みができてしまうサイトなので、事実無根の情報が掲載されている場合もあります。
不動産業界として公式なサイトと位置付けるものではないものの、知名度があり一定の影響力のあるツールです。営業マンでも物件紹介時には、必ずチェックをする方もいます。
不自然なリフォームが部分的にしてある
事故ということを悟られないように、部分的にリフォームをして痕跡を消している場合があります。
内覧時には、壁材や床材がある部分だけ違ったり関連性がない部分がないかチェックしましょう。
遺体が長期間放置されたりすることで、床が変色する場合があります。リフォームはその部分を補修するためです。
相場よりも賃料があきらかに安い
前述で説明した通りで、事故物件は家賃が相場より2～3割は安くなっていることが多いです。
気になっている物件が、相場よりもあきらかに安い場時は理由をしっかり確認しましょう。
賃料が安いからといってすぐ飛びつくのは危険なので、理由をしっかり確認してからにしましょう。
近隣住民にヒアリングをする
当事者に近い方からの話より、近隣住人にヒアリングするというのも信ぴょう性を高める手段の一つです。
エディアで大きく報道された歴史的事件などは、時間が経過していても不動産会社としては告知事項として伝えることがあります。
見知らぬエリアでヒアリングするのは大変なことなので、不動産会社にお願いをしてみてもいいと思います。交番に聞きに行くというのも選択肢の一つです。
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事故物件や訳アリ物件に関するクチコミ
ここでは事故物件や訳アリ物件に住んだことがある方や聞いた話を紹介します。
毎晩、玄関のドアが勝手に開くという現象が起こる
私の叔父の友人は、殺人事件（遺体を押入れに放置）のあったアパートを知らずに借りましたが施錠しても毎晩、玄関のドアが勝手に開くという現象が起こり、確か？１ヶ月も経たない内にアパートを出、叔父の家に居候（食費など入れて）してました
yahoo知恵袋
住人の生活態度がひどい
訳あり物件に住んでます。夜中になると２階の部屋から下手くそなベースを朝まで練習する学生がいます。そして横の部屋からは、3日に一回ガラスの割れる音と男のヒステリックが聞こえます。耐え切れないので11月に引っ越しします。
yahoo知恵袋
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事故物件が気にならなければ購入がおすすめ
ここまで事故物件のやめた方が理由や意外なメリットなどを解説してきましたが、結論、事故物件だろうと気にならなければ購入がおすすめです。
主な理由が以下になります。
