賃貸と持ち家を比較|理想or損得【暴露】

マンション購入

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相談者
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「今賃貸に住んでるけど、結婚のタイミングで引越しを考えていて賃貸か購入かで迷ってる。ネットでよくみる賃貸vs持ち家どっちが得か?みたいな論争があるけどホントのところはどうなんだろ?購入するなら人生で1回しかないかもしれないし失敗したくないな。」

こんな悩みに答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・賃貸住宅メンテナンス主任者
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 賃貸か購入のどちらにするか迷っている方
  • 夫婦間の購入条件が一致しなくて困っている方(落としどころが知りたい)

賃貸と持ち家を比較したときにどちらが正しいか論争は永遠のテーマです。

不動産業界に詳しい専門家などが議論をしている映像やコラムなどをよくみますが、ポジショントークに近いことが多々あります。

この記事では、賃貸と持ち家を比較した場合のメリット・デメリット、具体的な数字を使って比較について解説しています。

本記事のポイント

 

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永遠のテーマですが、一言で断言できるものではありません。そもそも不動産に同じものは存在しないので、比較できません。

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賃貸と持ち家のメリット・デメリット

世間でよく言われる、メリット・デメリットについて解説します。

賃貸のメリット・デメリット

一般的なメリットとデメリットをまとめました。

賃 貸
メリット・生活に合わせて住む場所を変えられる
・設備等のメンテナンス費用がかからない
・ローン支払いがなく心理的負担が少ない 
デメリット・退職後の家賃の支払いが大変
・高齢になると契約が難しい場合がある
・自由にリフォームできない
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家を買える資金があるのにあえて賃貸を選んでいる方がいるぐらい、身軽に住まいを変えることができるのが賃貸のメリットだと思います。

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持ち家のメリット・デメリット

続いて、持ち家のメリット・デメリットです。

持ち家
メリット・資産になる可能性がある(現金化)
・間取りなどを比較的自由に変えられる
・ローン完済後は固定費を抑えられる
デメリット・建物等のメンテナンスを自分で行う
・固定資産税や保険などの維持費がかかる
・現金化(売却)に時間を要する場合がある

「持ち家は資産になる」という考え方がありますが、正直、未来において資産になるかは誰も分かりませんそもそも不動産取引は、売主と買主がいて初めて成立する取引です。

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「資産になる可能性がある」が、正しい表現です。

賃貸派と持ち家派の意見

参考までに、よく聞く賃貸派と持ち家派の世間の声を以下で紹介します。

賃貸派の意見
  • 最近は、DIY賃貸など自分で好きな内装に変えることができる(貸主の許可は必要)
  • 新築でも10年経てば設備含めて古くなってしまう
  • 近隣トラブルなどがあっても簡単に引越すことができる
  • 固定資産税やマンションであれば管理費や修繕積立金を払う必要がない
持ち家派の意見
  • 債務者に万が一のことがあっても、団体信用生命保険でカバーされる(家が残る)
  • 年金生活や収入が無くても住み続けることができる
  • 賃貸よりも広さも取れてグレードが高い家に住める
  • 家が資産になる(万が一の場合は売却して現金化できる)

賃貸派の意見としては、気持ち的に気軽に住めるというところはあると思います。

一方、持ち家派としては、「終の棲家」として老後も変わらず住み続けることができる安心感があるという意見が多くあります。

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賃貸と持ち家をシュミレーションで比較

「賃貸マンション」と「新築分譲マンション」に、それぞれ50年間住み続けた場合のシュミレーションをしました。

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「賃貸」と「購入」の場合のシミュレーションをみてみましょう。

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賃貸マンションにおける50年間のコスト

35歳からの25年間はファミリー向け物件、子どもの独立を機に60歳から夫婦二人暮らしの2LDKに引っ越すケース。契約更新は2年ごと、更新料は家賃の1ヶ月分としています。

✔35〜60歳(25年間)

3LDK(家賃14万円、管理費1万円)
  • 初期費用:家賃×5ヶ月分=75万円
  • 住居費用:(14万円+1万円)×12ヶ月×25年=4,500万円
  • 更新費:家賃1ヶ月分×12回=180万円

合計=4,755万円 …(a)

✔61〜85歳(25年間)

2LDK(家賃11万円、管理費5千円)
  • 初期費用:家賃の5ヶ月分=57.5万円
  • 住居費用:(11万円+5千円)×12ヶ月×25年=3,450万円
  • 更新費:家賃1ヶ月分×12回=138万円

合計=3,645.5万円 …(b)

総コスト(a+b)=8,400.5万円

新築分譲マンションにおける50年間のコスト

35歳で3LDKの分譲マンションを購入、住宅ローンは固定金利1.6%の35年返済、ボーナス時加算なしを想定。固定資産税は全期間の平均として年間10万円で計算しています。

35〜70歳(35年間)

  • 物件価格:5,000万
  • 頭金:500万円(物件価格×10%)(a)
  • 住宅ローン借入額:4,500万円
  • 購入諸経費:250万円(物件価格×5%)(b)

合計=750万円…(a)+(b)

  • ローン総返済額:5,880万円(毎月の返済額:約14万円)
  • 管理費・修繕積立金:3万円×12ヶ月×35年=1,260万円 
  • 固定資産税:10万円×35年=350万円 

合計=7,490万円…(c)

71〜85歳(ローン完済後15年間)

  • 管理費・修繕積立金:3万円×12ヶ月×15年=540万円 
  • 固定資産税:10万円×15年=150万円

合計=690万円…(d)

総コスト(a+b+c+d)=8,930万

単純に考えれば、賃貸の方がコストが抑えられているように見えますが、賃貸の場合、年金生活になると収入面から希望した物件を契約できなくなる可能性があります。もちろん体力面や心理面での疲労もありますので、数字以外でもマイナスポイントがあるということです。

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特に新築購入(一部の中古)になると、住宅ローン減税があります。給与や所得によりますが、税金面のメリットもシュミレーション時には盛り込んでおくと、より正確に出すことができます。住宅:住宅ローン減税 – 国土交通省 (mlit.go.jp)

賃貸と持ち家の比較には立地などの個別要素も重要

「賃貸住宅に住み続けた場合とマンションを購入する場合の総額をシミュレーションしてみました。」

…よくこのような記事を見たことがあると思います。

しかし、そもそも…

「どのエリアの、どんな物件と比較しているのか」

という条件が抜けてしまっています。

また、マンションにおいては管理費や修繕積立金の値上りリスクも考慮されておりません。仮に、戸建てとマンションを比較するなんてもってのほかです。

⋙ 買ってはいけないマンションとは

比較する条件をなるべく明確にしないと、正しい判断ができなくなってしまうので注意しましょう。構造や築年数、駅からの距離など、諸条件も合わせる必要があります。

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賃貸か持ち家を比較する場合の判断軸

家を買うことが目的にならないために、着実なステップを踏んでいきましょう。

理想と損得の割合を決める

以下の夫婦は「理想」と「損得」の観点で意見がでています。

2つの割合(4対6など)を決めておくと、落としどころが明確になり、物件をスムーズに決めやすくなります。

相談者
相談者

理想…「賃貸と持ち家どっちでもいいけど湘南に住んで週末はサーフィンできる生活を送りたいな。」

相談者の妻
相談者の妻

損得…「家賃ずっと払ってるのもったいない気がする

。買うなら価値が落ちない場所がいいな。」

資産価値においては立地(利便性)が重要

通勤以外でも出掛ける時は電車などを使うことが多いと思います。

コロナ禍以降、リモートワーク等でさらに立地というものが優先されるようになりました。

こういうニーズは今後もなくならないので、利便性が高い不動産が、売りやすく貸しやすくなっていきます。(損得を優先した時の考え方)

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

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不動産の資産価値は、自分軸ではなく第3者の評価で決まります。欲しい人がいる限り、どんな時代でも価格は上がる傾向にあります。

家は目的ではなくあくまで手段

賃貸・持ち家問わず、家というのは幸せな生活を送る上での手段です。

家族の状況は時間と共に変わっていくので、目先だけにとらわれずに長期的な視点をもつことも大切です。

「借りること」や「買うこと」が目的にならないようにしましょう。

持ち家を検討する場合は、事前に住宅ローンの知識も付けておくことをおすすめします。

家に住んで「どういう家族構成で、どんな生活をして、どんな老後を送りたいと思っているか。」このようなことを先に突き詰めて考えると、意外に判断に迷わなくなったりします。

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賃貸と持ち家に向いているそれぞれのタイプ

昨今、働き方が多様化しています。

一概には言えませんが、賃貸と持ち家に向いている人を参考までにまとめてみました。

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家族・生活習慣・雇用形態・所得・パーソナリティなどで向き不向きは変わってきます。

賃貸に向いている人・持ち家に向いている人

賃貸と持ち家の向き不向きなパターンを以下にまとめました。

賃貸に向いている人
  • 転勤族、引越し好き
  • 収入が不安定(フリーランス・自営業)
  • 健康状態が良くない(団体信用生命保険に加入できない)
  • 住宅ローン(借入)を組みたくない(心理的な負担をかけたくない)
持ち家に向いている人
  • 資産運用にも興味がある(賃貸物件としても運用可能)
  • ファミリー向け(広い)物件に住みたい
  • 永住志向(将来設計が描けている)
  • 家のメンテナンスが苦ではない、DIY好き
  • 近隣住民ともコミュニケーションが取れる(特にマンションの場合)

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賃貸と持ち家の比較には老後も考慮する

「老後の安心感」を考慮した判断も大切です。

「老後」を考えると、持ち家のほうが費用と心理的な部分でおすすめです。

固定費が抑えられる

老後になると住宅ローンも完済している場合が多くなるので、毎月の固定費が賃貸より安く抑えることができます。

年金生活になるので、固定費が少なくなることはメリットになります。

資産として利用できる

持ち家に資産価値があれば、万が一の時に売却して現金に換えることもできます。

一番は、「最悪売ればいいや」という楽観的にみれることだと思います。

賃貸だと、ただ毎月現金が出ていってしまうという不安があります。

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

昨今は、持ち家を担保にお金を借り入れして、亡くなった後にその売却金で完済するリバースモーゲージなどがありますが、デメリットもありおすすめはできません。

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少子高齢化の対策の一環としてリバースモーゲージがあります。

まとめ

今回は賃貸と持ち家の比較について紹介しました。

抑えておくポイントは以下になります。

本記事のポイント

このポイントを抑えておくだけで、どちらを選んでも納得した判断ができるようになります。

賃貸か持ち家の比較には正解はなく、「自分ならどうしたいか」ということにつきます。

自分自身で正解をみつけることが大切です。

万が一持ち家を希望の場合は、ほとんどの人が利用する住宅ローンについて最低限の知識を付けておく必要があります。

住宅ローンのおすすめ本を中心に解説しているので、以下の記事を参考にしてください。

⋙ 住宅ローン おすすめ本の紹介

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