20代でマンション購入が失敗してしまう理由とは?|物件選びのポイントも解説

マンション購入

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「20代でマンションを購入したときに失敗するよくある理由について知りたいな。家賃がもったいない。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • 20代でマンションを買いたいと思っている方
  • 中古マンションの購入を失敗したくない方

20代でマンション購入を失敗する理由はどのようなものがあるでしょうか。

事前に何も調べないでマンション購入をしてしまうと、想定外の費用がかさんで生活できないリスクがあります。

この記事では、20代で中古のマンション購入して失敗する理由や、失敗しないための対策などを解説します。

本記事のポイント

 

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20代だと年収がそこまで高くないので、購入できるマンションが少ない傾向にあります。しかし、変動金利を中心に低金利下であれば借りすぎてしまうリスクもあります。

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20代でマンション購入を失敗してしまう理由

まずは、20代でマンション購入をして失敗してしまう、よくある理由について解説します。

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そこまで年収が高くなりにくい20代では、夫婦で住宅ローンを組むことがあります。

【関連記事】中古マンションの購入ブログ。気をつけるポイント|注意点

住宅ローンの返済が苦しくなる

1つ目は、「年収に対して借りすぎ」が理由で返済がだんだん苦しくなってくることです。

会社員の中でも、特に上場企業や公務員などの20代は、年収以上の借入ができてしまう傾向があります。

マンションを購入すると、ローンとは別に「管理費」や「修繕積立金」などを払う必要が出てきます。住宅の予算に関しては、まずは事前にシミュレーションをすることが大切です。

【関連記事】マンション購入における予算の決め方|これを見れば安心

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家賃と住宅ローン返済額が同じでも、購入をすると毎月払う費用が増えることを理解しておきましょう。

維持費の負担が大きい

2つ目は、購入後の維持費の負担が大きいことです。

住宅含めてマンションを購入すると、税金などの維持費となる固定費が毎月かかってきます。

主な固定費
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 固定資産税、都市計画税
  • その他修繕費(大規模修繕含む)
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中古マンションでは、修繕積立金の値上げが必要なケースが多くなっています。新築時の金額設定が安すぎたということも少なからず影響しています。

ライフステージの変化

3つ目は、ライフステージの変化です。

20代はライフステージの変化が多い年代なので、住まいの引っ越しをすることがあります。

ライフステージの変化
  • 転勤
  • 転職
  • フリーランスへ転身

一般的に、住宅ローンの審査基準において、「1社での勤続年数を3年以上」としている金融機関が多くなります(フラット35では勤続年数1年以上)。転職後にマンション購入をする場合は、注意が必要です。

【関連記事】住宅ローンのヒアリング項目|これがあれば安心

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住み替えは転職をする前に済ませることが無難です。ポイントは、決済(引き渡し)まで転職をしないことです。

マンションを賃貸に出す場合の注意するポイント

転勤などで購入したマンションを賃貸に出す場合もあります。

しかし、住宅ローンを契約したまま賃貸に出すことは、一般的に契約違約になります。

所有マンションを賃貸に出すには、金融機関の許可を得る必要があります。住宅ローンは自宅を購入するためだけに金融機関から借入する方法です。

【関連記事】住宅ローンの借り換えできないケースとは?|5つのケース

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原則、不動産投資に特化したローンに借り換えが必要になります。

家族構成の変化

4つ目は、家族構成の変化です。

子どもが増えたりなど、家族構成の変化も20代ではおきやすい年代です。

独身や夫婦二人だけならちょうどよかったのが、子どもが増えることで「狭い」や「部屋数が足りない」などの懸念が出てくることがあります。

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予算的に問題なければ、希望条件より部屋数を余分にみてマンション購入をするのも1つの選択肢です。

近隣住民との関係が悪くなる

5つ目は、近隣住民との関係の悪化です。

家族構成の変化に関連しますが、マンションでは騒音の関係で近隣住民との関係が悪くなることがあります。

騒音の問題は、気にならない音の境界線が人それぞれなので、一回トラブルが起きてしまうと住み続けるのが難しい問題です。

【関連記事】マンションにするか戸建にするか決められない?!|メリット・デメリット

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マンションは大規模になると数千世帯になる集合住宅です。

マンション購入で失敗するポイントが分かったから物件探しを本格的に進めていきたい!

だけど、

「そもそも自分の年収でどれぐらい借入できるのかな…?」

「どこの銀行であれば問題なくローンが組めるのか分からない…」

「不動産会社に勧められたローンを使うのはちょっと不安…」

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株式会社MFS(2009年7月設立)です。

【主な受賞歴】

  • すごいベンチャー100 フィンテック部門 2016 (東洋経済)
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  • スタートアップ有望株選出 2017 (Forbes)
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モゲチェック」は、不動産会社提携のローン商品の妥当性を判断するためにも使えます!また、購入者自身でも金融機関の目星を先につけられていると、他の検討者と競合したときに有利になる場合があります。

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マンション購入で失敗しないためのチェックポイント

次に、マンション購入を失敗しないために、どんな物件を選べばいいのかについて解説します。

【関連記事】買ってはいけないマンションとは?

駅から徒歩7分圏内

最寄り駅から徒歩7分以内のマンションを選びましょう。

コロナ禍より前は徒歩10分圏内が一般的な徒歩圏内という立地でしたが、「移動時間がもったいない」という認識が広まりました。

【関連記事】中古マンションの探し方|失敗しない方法

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不動産には新築や中古いろいろありますが、資産性では「立地」が一番大切です。

人口増加しているエリア

できるだけ人口が増加しているエリアのマンションを購入するようにしましょう。

千葉県流山市は、つくばエクスプレスの延伸も絡んで人口増加が著しいエリアです。(10年間で人口が約4.2万人増加)

流山市人口推移(流山市ポータルサイト)

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不動産では「人が集まるエリアどうか(集まっているか)」が資産価値に影響するポイントになります。

災害リスクが低い

できるだけ災害が起きにくいエリアを選ぶことも大切です。

主なチェックポイント
  • 水害リスク
  • 土砂災害の危険性リスク
  • 避難経路の災害リスク
  • 地震災害リスク
  • 津波災害リスク

ハザードマップポータルサイト」や各自治体のハザードマップなどを参考にして、過去の災害履歴を確認しましょう。

【関連記事】マンション購入におけるハザードマップのチェックポイント|徹底解説

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災害危険性が低いエリアだから大丈夫とも言い切れないので、備蓄品を保管しておくなど最低限の準備はしておきましょう。

管理状態がしっかりしている

中古マンションでは、「管理を買え」と言われるぐらい管理のチェックは重要です。

管理状況を確認する上でのチェックポイントを解説します。

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マンションの管理状態で売却のしやすさが変わってきます。

管理費と修繕積立金のチェック

マンションの維持管理に使う「管理費」や「修繕積立金」の金額を確認しておきましょう。

管理費と修繕積立金の平均額
  • 管理費:月額10,862円/戸
  • 修繕積立金:月額12,268円/戸

※国土交通省「マンション総合調査結果(平成30年度)」より引用

例えば、20戸以下などの総戸数が少ない場合、修繕積立金を上げないと維持管理の費用がまかなえなくなってくる傾向です。2回目以降の大規模修繕工事では、修繕積立金の値上げがマストになるマンションが多くなります。(築30年前後のマンション)

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滞納額の有無も確認しましょう。マンション全体の滞納額が「管理費と修繕積立金の月額or年額収入に対して5%以上」あると、管理状態としてはあまり良くない傾向にあります。

管理費や修繕積立金に一定の滞納額があることは、管理組合の運営に対して不満を持っている所有者がいる可能性があるということも予想できます。

長期修繕計画のチェック

長期修繕計画の作成状況も確認しましょう。

長期修繕計画とは

30年以上先の大規模修繕や定期点検など、マンション全体の修繕計画を指します。区分所有者全員が計画内容を確認できるようになっています。

長期修繕計画がしっかり作成されていれば、修繕積立金がいつ上がるかなどの予測が立てやすくなります。

総会議事録のチェック

年1回以上実施される総会で作成された議事録を確認しましょう。

議事録には、議題にあがった内容やその議決結果などが記載されます。

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議事録をみれば、マンション内でどんなことが起きているのかという内部事情を知ることができます。

規制緩和の法改正が検討されている「建て替え」についても、今後あるのかどうかを議事録で確認しておきましょう。

老いるマンション・団地、要件緩和で再生 24年法改正(日本経済新聞)

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失敗しないマンション購入の対策

次に、20代でマンションを購入するときに気をつけるポイントについて解説します。

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「長く住む」という前提で確認することが大切です。

【関連記事】中古マンション購入で後悔したこと|意外な落とし穴

完璧な条件を求めすぎない

マンションに限らず住宅に完璧な条件を求めすぎると、買うべきタイミングを逃してしまうことがあります。

購入予算はもちろん、希望条件の取捨選択をして優先順位が高いところに合う物件を選ぶことがマンション購入を成功させる1つの考え方です。

不動産エージェント選びから始める

賃貸とは違い、購入では担当となる不動産エージェント選びから始めましょう。

不動産の購入では、資金状況などのセンシティブな内容も話さなければいけない場合もあります。

信頼できそうなエージェントを選んでおくことで、個人情報の開示も最低限ですみます。

売却を見据えたマンション選びをする

マンション購入をする場合は、いざというときに売却しやすい物件を選びましょう。

【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

売却しやすいマンションの特徴
  • 駅から7分以内(駅直結が理想)
  • 生活必需品が買いやすい
  • 公共施設が近くにある(学校、公共図書館、保健所など)
  • 新耐震基準(1981年6月以降に建築確認許可を受領)
  • 災害リスクが低いエリア

売却しやすい=資産価値(価格下落率が少ない)が見込めるということです。

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築年数が経過したマンションでも、なんだかんだ駅からの距離は売却しやすい傾向にあります。

住宅ローンは複数検討する

マンション含めた不動産の購入には、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。

複数の金融機関を比較して、自分に合った最適なローンで選びましょう。

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住宅診断(ホームインスペクション)をする

マンションを購入する場合でも、住宅診断(ホームインスペクション )はやりましょう。

内見しただけでは分からない、設備の欠陥や床下配管などに水漏れがないかを目視で調査してもらいます。

5〜10万で依頼できるので、購入後のトラブル防止ができると考えたら安価です。(建築士保有者に依頼)

【関連記事】ホームインスペクションの相場はいくらぐらい?

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住宅診断のベストなタイミングは、買付申込書を提出してから契約締結前が理想です。

➤合わせて読みたい

 

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マンション購入に必要な諸経費

最後に、マンション購入をする場合にかかる費用について解説します。

新築と中古目安となる費用は以下になります。

諸費用の目安
  • 新築マンション(物件価格 × 約5%)
  • 中古マンション(物件価格 × 7~10%)
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中古マンションでは、物件案内をしてくれた不動産仲介会社に払う仲介手数料(物件価格×3%+6万+税)があります。

購入にかかる諸経費

一般的にマンション購入でかかる諸費用です。

  • 仲介手数料(中古マンションのみ)
  • 税金関連(固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税・印紙税)
  • 住宅ローン関連費用(融資手数料・保証会社への保証料・抵当権設定費用)
  • 火災保険料
  • 印鑑証明や住民票などの公的書類の取得費
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ネット銀行を中心に、諸経費も住宅ローンで借入することができます。

頭金の目安

資金状況にもよりますが、頭金を用意できるならしましょう。

住宅購入費の構成
  • 住宅ローンの借入額
  • 頭金
  • 諸費用
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頭金を多く出すことで住宅ローンの借入額が減り、金利が優遇される可能性があります。

【関連記事】頭金なしで住宅ローン審査は危険?|メリット・デメリット

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まとめ

今回は、20代でマンション購入をして失敗してしまう理由について解説しました。

本記事のポイント

 

家族構成の変化で手狭になったり、年収がまだ低いことでローン返済が苦しくなるなど、20代だからこそ起きる失敗があります。

しかし、売却しやすいようなマンションを選ぶなど対策をとれば、資産形成にも繋がるので20代でもマンション購入はおすすめです。

この記事で、20代の失敗しないマンション購入の一助になれたら嬉しいです。

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