⋙ 住宅ローンの借り換えできないケースとは？｜5つのケース
住宅ローン返済中でも条件次第で賃貸に出せる
条件次第では、住宅ローンの返済中でもマンションを賃貸に出すことができます。
では、どんな条件なら賃貸に出すことができるのかについて解説します。
マンションを賃貸に出すことは、不動産投資になります。本来、住宅ローンは自宅に対してのみ融資されるローンです。
金融機関に交渉できる3つの条件
住宅ローンの返済中に賃貸に出せる条件としては、「借入した本人にやむを得ない事情」がある場合です。
銀行次第では、予想外の事態で住めなくなった場合は、賃貸に出す許可をもらえる場合があります。
具体的には以下の3つです。
もちろんどの銀行でも交渉できるとは限りませんが、相談することでこのような理由は配慮されるケースがあります。
転勤のケース
転勤などで一時的に住むことが難しくなった場合、賃貸に出せるケースがあります。
金融機関次第では、賃貸に出せる期間を3年〜5年と制限されるケースもあります。
⋙ 転勤時に住宅ローン控除が継続できる条件
家族の介護が必要なケース
親などの家族の介護等で、一時的に帰省をするといったケースです。
転勤と同じように、期間を定められる場合もありますが、金融機関に相談しやすい一例です。
長期療養が必要なケース
入院などで長期の療養を余儀なくされた、という場合は一時的に賃貸にできることもあります。
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住宅ローン返済中にマンションを賃貸に出す注意点
ここでは、住宅ローン返済中にマンションを賃貸に出すときの注意点やリスクについて解説します。
マンションを賃貸に出すことは、会社と立ち上げて事業を始めたのと同じイメージです。
ローン返済の負担が増える
不動産投資ローンは住宅ローンより金利が上がるので、毎月の負担が増えてしまいます。
金融機関によって異なりますが、不動産投資ローンの金利水準は約2〜4%です。
取扱のある主な金融機関
- オリックス銀行
- クレディセゾン
- イオン銀行（ジャックス保証）
- イオン住宅ローンサービス
- 関西みらい銀行
とくに現在の住宅ローンが低金利下であるからこそ、不動産投資ローンの金利が高く感じます。
ローンの切り替えや借り換え費用がかかる
住宅ローンから不動産投資ローンに切り替えや借り換えをする場合、手数料が発生します。
金融機関次第ですが、変更費用は30万円 ～ 100万円です。
ローン変更手数料（例）
- 繰り上げ返済手数料
- 事務取扱手数料
- 保証料
- 印紙税
- 抵当権費用（抹消・設定）
- 司法書士報酬
- その他（保険料など）
【関連記事】住宅ローンの借り換えできないケースとは？｜5つのケース
借り換え手数料は安くありません。事前に確認しておきましょう。
住宅ローン控除が使えなくなる
不動産投資に変更することで、住宅ローン控除が使えなくなることもリスクであり注意点です。
年収や借入金額が大きければ大きいほど、影響が大きくなります。
住宅ローンの控除期間は延長できないので、借り換えをすることで減税がなくなってしまいます。
住宅ローン控除が継続して利用できる条件
条件を満たせば、住宅ローン控除が継続して利用できる場合もあります。
住宅ローン控除が継続できる条件
- 住宅の所有者が国内に単身赴任の場合
- 住宅の所有者が海外に単身赴任の場合（日本国内での給与や所得に対してのみ）
- 戻ってきたときに残存ローン控除期間があれば（家族帯同の場合）
※2016年3月31日までに取得した物件は、単身で海外赴任中（非居住者）は住宅ローン控除が使えません
国内・海外ともに、家族帯同で引っ越しをするケースでは、戻ってきたときでも残存期間だけ住宅ローン控除が使えます。注意点として、転勤中に賃貸に出していた場合は、戻った年の翌年からしかローン控除は使えません。
住宅ローン控除が継続できるか分からないケースは、不動産会社や金融機関に相談しましょう。
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定期借家契約で賃貸にしないと戻れなくなる
賃貸に出す場合は、定期借家契約にしないと戻れなくなる可能性があります。
普通借家契約で契約をすると、「住みたくなったから」という理由では入居者を退去させることはできません。つまり、貸主から「正当な理由無しでは契約更新を拒めない」からです。
✔︎ 定期借家契約と普通借家契約の違い
| ー | 定期借家契約 | 普通借家契約 |
| 契約方法 | 公正証書等の書面（別途要説明） | 口頭、書面 |
| 更新の有無 | 期間満了により終了し、更新がない
（ただし、再契約は可能） | 正当事由がない限り更新 |
| 1年未満契約の効力 | 1年未満の契約も有効 | 期間の定めのない賃貸借とみなされる |
| 賃料の増減請求 | 特約の定めに従う | 特約にかかわらず、請求可能 |
| 賃借人の中途解約の可否 | ・床面積200㎡未満の居住用建物でやむを得ない事情がある場合は、借主からの中途解約は可能
・中途解約に関する特約があればその定めに従う | 中途解約に関する特約があればその定めに従う |
引用：国土交通省「定期借家制度」【関連記事】定期借家はやめた方がいい？｜メリット・デメリットとは
戻ってくる予定で賃貸に出す場合は、必ず定期借家契約で契約しましょう。
新たに住宅を購入する場合は住宅ローン審査が通りにくくなる
マンションを賃貸したまま新たに住宅を購入する場合は、住宅ローン審査が通りにくくなる可能性があります。
理由は、返済比率（返済負担率）が上限を超える可能性があるためです。
※返済比率（％）＝年間のローン返済額÷年収×100
民間の金融機関では、返済比率（返済負担率）の審査基準を30〜35%にしていることが多くなります。
賃貸に出したマンションの収益性も考慮されることがあります。
仮に審査が通過しても、無理なく返済できる借入金額かどうかをリスクも踏まえて検討が必要です。
【関連記事】マンション購入における予算の決め方｜これを見れば安心
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原則、住宅ローンからの切り替えが必要
そもそも前提として、住宅ローンの返済中に賃貸に出す場合は、原則、借り換えや切り替えが必要です。
民間の金融機関を利用中なら不動産投資ローンに切り替え
民間の金融機関で住宅ローンを利用している場合は、住宅ローンから不動産投資ローンに切り替えが必要です。（ローンの種類を変更）
注意点としては、マンションを貸すことは不動産投資（事業）になるので、金利は高くなることです。不動産投資ローンの金利は2～4％です。金利が上がることで、ローン残高の減りが遅くなります。
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住宅金融支援機構を利用中なら民間ローンに切り替え
住宅金融支援機構でフラット35を利用している場合は、民間の不動産投資ローンに借り換える必要があります。
ただし、会社の辞令による転勤などのやもうえないケースでは、以下のような条件で賃貸に出すことを許可しています。
- 最終的には申込者本人が購入した自宅に戻ってくる
- 賃貸期間中は管理者をつける（居住しない期間を制限される）
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金融機関の許可を取らずに賃貸に出すリスク
金融機関に相談しないまま賃貸に出した場合、どのような事態になるでしょうか。
ここでは、黙って賃貸に出したことが金融機関に発覚しまったときに起きやすいケースについて解説します。
月々のコストなどを見直しても返済がきつい場合は売却を検討しましょう。
契約違反で一括返済を求められる可能性がある
住宅ローンは、「契約者本人が自己のために居住する物件購入に使えるローン」なので、原則本人が住まない場合は契約違反になります。
契約違反の扱いに該当すると、ローン残高を一括で返済するよう金融機関から求められる可能性があります。
仮に、一括返済ができないとなると、抵当権が実行されて物件を差し押さえられることがあります。
不動産投資ローンに切り替えを求められる
アパートローンのような、不動産投資ローンに切り替えを求められることがあります。
金融機関からの切り替え指示がきた場合は、すぐに対応するようにしましょう。
住宅ローンを不動産投資へ不正融資をしたケースはたびたびメディアでも取り上げられています。
記事：フラット35を悪用し詐欺容疑
マンションを賃貸に出すことは、不動産投資に該当します。
住宅ローンより不動産投資ローンの方が金利が高い
不動産投資ローンは住宅ローンより金利が高くなるので、毎月のキャッシュフローは悪化する傾向が高いです。
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マンションを賃貸に出すメリット
ここからは、マンションを賃貸に出す場合のメリットについて解説します。
賃貸暮らしは、状況に応じて柔軟に移動できるメリットもあります。
家賃収入が得られる
分かりやすいメリットとして、家賃収入が得られることです。
家賃収入は働かなくても収入が得られる、いわゆる資産収入です。
費用を経費計上できる
マンションを賃貸に出すと、維持管理にあたる費用を経費にできます。
主な維持管理費
- 減価償却費
- ローン金利（土地分は条件あり）
- 固定資産税、都市計画税
- 損害保険料
- 管理費
- 管理会社への管理委託料（賃貸管理）
- 修繕費など
所得税は、収入から経費を抜いた所得に対して課税されます。経費計上できると所得が減って節税効果をうみだすことができます。（一定の年収が必要）
損益通算するために、確定申告が必要になります。不動産投資では、本業の収入（所得）から不動産所得の赤字（不動産収入＜経費）を差し引くことができます。
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マンションを賃貸に出すデメリット
メリットがある一方で、マンションを賃貸に出すデメリットもあります。
売却に苦戦する可能性がある
一般的に、賃貸の入居者がいる状態で売却するより、空室のほうが高く売却できる可能性が高くなります。
１つの理由に、空室の状態になれば自宅として売却活動ができるようになるからです。つまり、購入検討者は金利が低い住宅ローンを利用できるので、借入できる金額の幅が広がるということです。
住宅ローンの変動金利であれば0.5%以下で借入できてしまいます。
不動産の売却をご検討なら【三井のリハウス】
売却する場合は一括査定サイトがおすすめ
今すぐに売却しなくても、査定に出して売却できる価格を知っておくことも大切です。
査定には、複数の不動産会社を依頼および比較ができる一括査定サイトがおすすめです。
【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
査定依頼をしたからといって売却しなければならない訳ではありません。
不動産業界は、会社というより営業マンごとに営業手法などが異なる属人的な業界です。担当営業マンの対応や知識量など含めて判断することをおすすめします。
入居中の対応をしなければならない
マンションを賃貸していると、入居中や退去後の管理会社からの相談などに対応する必要があります。
おもに、設備故障の修繕やトラブルなどの対応があります。
入居者の故意による故障以外は、オーナーは負担するので費用がかさむこともデメリットの１つです。
一般的には、賃貸管理を管理会社に委託してるケースが多いですが、最終的な判断をするのはオーナーです。
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マンション購入後の賃貸に関する相談例
最後に、住宅ローンを組んでマンション購入をしたあとの賃貸に切り替えや、賃借人が退去したあとの相談について紹介します。
転勤する場合でも賃貸に出すことはできますか？
住宅ローンを組んで新築マンションを購入して、転勤族のため5年後転居しないといけないとなったら、マンションを賃貸に出す事はできるのですか? 住宅ローンを組んでると賃貸には出せないという事はありますか？
yahoo智恵袋
住宅ローンで購入したマンションを賃貸に出すことを銀行は認めてくれますか？
住宅ローンを組んで購入したマンションの賃貸移行は銀行は認めてくれますか？ 騒音が酷く、気にならない人は気にならないかもしれませんが我が家の家族は気になるの騒音です。当方が住み続けるのも、回転性のめまいなどの体調不良が度々起きるようになり難しい状況です。売買だと難しいと思いますが、住んでいる都市が住宅不足な街で、設備も整っているマンションなので賃貸なら需要があると言われまして、考え始めています。賃貸移行が認められてたケースがあれば知りたいです よろしくお願いします。
yahoo智恵袋
入居者が退去した後に売却すれば居住用財産の特別控除は使えますか？
住宅ローンで購入したマンションを転勤のため賃貸に出しておりました。 今回賃借人が退去するため売却を検討しておりますが、居住用財産を譲渡した場合の特例適用を受けることはできるのでしょうか。前提条件 2019年1月20日に購入 他にも同様に住宅ローンで購入したマンションを賃貸中 現在は転勤先で賃貸マンションに居住中。お詳しい方がいらっしゃいましたらご回答頂けますでしょうか。
yahoo智恵袋
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まとめ
今回は、住宅ローン利用して購入したマンションを賃貸出す条件や注意点について解説しました。
住宅ローンを利用してマンション購入しても、途中で転勤などになるケースもあります。
そんなときでも条件を満たせば、マンションを賃貸に出すことはできます。
しかし、原則は金利の高い不動産投資ローンへの切り替えをする必要があります。
賃貸に出すのか、売却してしまうのか、よく検討してから動き出しましょう。
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【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
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