マンションか戸建てか決められない時の比較ポイント|メリット・デメリット

マンション購入

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相談者
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「マンションと戸建てってどっちがいいのかな?広いのは戸建てだと思うけど、セキュリティとか気になるな。詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・賃貸住宅メンテナンス主任者
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • これからマンションと戸建てどちらを購入すべきか検討している方
  • マンションと戸建ての良い点・悪い点を知りたい方

マンションか戸建てどっちにするか決められなくて悩む方は多いのではないでしょうか。

資産価値か、セキュリティ優先か、それとも広さを優先するのか…。どちらにもメリット・デメリットがあるので、何を優先するかによって選択肢が変わってきます。

この記事では、マンションと戸建てどちらにするか決められない方へ、資産価値含めたメリット・デメリットを解説します。

本記事のポイント

 

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マンションと戸建てどちらを選ぶかは、今後のライフスタイルが影響してきます。

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マンションと戸建てを比較するポイント

まずは、マンションと戸建ての「お金」の観点で比較していきます。

比較するポイントは、以下の3つになります。

不動産の購入では、「資産価値(プライス)」と「理想(プライスレス)」のバランスをどうするか、がポイントになります。

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資産価値

「資産価値が高い」とは、売りに出せば高く売れる可能性が高い(購入時から価格下落率が少ない)ことをいいます。

不動産の資産価値における重要なポイントは、「利便性の高さ」になります。

「利便性」を表す1つのポイントとして、「駅からの距離」があげられます。つまり、資産価値においては、一般的にマンションが優位になります。

ただ、マンションの資産価値には、「マンション管理」の運営状況で変わってくる場合があります。計画的な修繕ができているかや修繕積立金の過度な滞納がないかなど、マンションが「1つの町」として機能できているかというところも資産価値に影響してきています。

マンションと戸建てでは、購入者の買う目的が基本的に違います。

  • マンション購入者は、転売志向がある(永住思考は少ない)
  • 戸建て購入者は、永住志向がある

特に中古市場においては、戸建ては売りに出される件数がマンションに比べて少なくなります。

購入者としては比較できる物件が少ないので、マンションより売却期間が長くなる可能性はあります。特に戸建ては売却するときには一括査定サイトと利用して、複数の不動産会社とコンタクトを取りましょう。

⋙ 【まとめ】不動産売却におすすめの会社とは|査定サイトの口コミも紹介

戸建ては一点者なので、不動産会社の査定価格にも差が出てきます。色々な意見を聞いて、査定価格の根拠に納得がいく不動産会社にお願いをしましょう。

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諸費用

次に、マンションと戸建てどちらでも必要になる購入時の諸費用や税金について解説します。

大体の費用相場を覚えておきましょう。

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諸費用の目安は、以下の通りです。
・新築物件:物件価格×5%前後
・中古物件:物件価格×7~10%

仲介手数料

主に中古物件の購入時に不動産仲介会社に払う最大費用ですが、「物件価格×3%+6万円(税別)」になります。

固定資産税

所有している土地・建物に毎年かかる税金です。

各種軽減措置があります。

計算式

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

都市計画税

都市計画区域内に所有している土地・建物にかかる税金であり、毎年発生します。

計算式

都市計画税=固定資産税評価額×0.3%

登録免許税

土地・建物を所有すると、「所有権移転登記(売買金額の約1〜2%)」を行う必要があります。

さらに、この所有権移転登記について、司法書士に代行をお願いする場合は、登録免許税とは別に司法書士への報酬の支払いが必要になります。

売買契約書に「所有権移転登記」の文言が盛り込まれているので問題ないですが、実は義務ではありません。何もしていないと権利を主張できないリスクがあります。

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不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物の不動産を新たに取得した時にかかる税金です。(一度だけ払えばOK)

原則の税率は4%になります。

  • 不動産取得税 = 建物の固定資産税評価額 × 税率4%(建物)
  • 不動産取得税 = 土地の固定資産評価額 × 税率4%(土地)
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税率は基本4%ですが、軽減税率として住宅家屋は3%、土地は3%となります。

軽減税率に加えて、さらに新築住宅や中古住宅、それぞれに対して固定資産税評価額かから一定の金額を控除する軽減措置があり、住宅の取得を促す優遇措置として利用できます。

不動産取得税に係る特例措置(国土交通省HP)

印紙税

印紙税は、売買契約書に記載している金額に応じて払う税金(契約書に貼付)です。

記載金額に対応する印紙税の金額は以下の通り。

※右へスクロール →

契約書への記載金額印紙税
不動産売買契約書建設工事請負契約書
1万円未満非課税
50万円以下200万円以下200円
100万円以下300万円以下500円
500万円以下500万円以下1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下1万円
1億円以下3万円
5億円以下6万円
10億円以下16万円
50億円以下32万円
50億円超48万円
記載がないもの200円

国税庁HP

当初は、2020年3月までの軽減措置でしたが、2020年4月以降から2024年3月末の間も軽減措置が適用されます。

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保険料

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合は、火災保険の加入が必須です。

補償対象は以下の3種類です。

  1. 建物のみ
  2. 家財のみ
  3. 建物+家財 ※建物内にある本人や家族の「生活用の持ちもの」が家財

火災保険の契約期間は、自然災害が多発していることもあり、2022年10月の改訂で最長10年から5年になりました。保険料は、建物の大きさや構造により異なりますが、火災や自然災害の被害を受けにくいマンションの方が安くなります。

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地震保険は、単独で加入することはできないので注意が必要です。火災保険への加入が前提です。

住宅ローンに関する費用

戸建てやマンション購入において、住宅ローンを利用する場合は、ローンにおける諸費用が発生します。(金融機関によって呼び方は異なります)

  • 融資手数料(事務手数料)
  • 保証会社への保証料(借入金額の0~2%が目安)
  • 担保設定費用
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維持費

最後に、戸建てとマンションのメンテナンスにおける維持費(税金を除く)を比較しました。

簡単にいうと、戸建ては自分のタイミングでメンテナンスができますが、マンションは所有者で構成された管理組合が決めたタイミングで行います。

それぞれに必要とされる主な維持費は以下の通りです。

マンション

維持費用費用の目安費用発生頻度
修繕積立金~ 12,000円 ~毎月(口座引き落とし)
管理費~ 10,000円 ~毎月(口座引き落とし)
駐車場/駐輪場代約1~5万円 / 無料 ~ 数千円毎月(口座引き落とし)
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修繕積立金や管理費は、物件規模によって金額は変わります。中古マンションの8~9割以上が、現在の修繕積立金の設定金額が低すぎるといわれています。

戸建て

修繕箇所費用の目安修繕までの目安
外壁・屋根塗装と防水工事約150万円~250万円約15年
給排水設備約50万円約20年
水回り約100万円~150万円約15年
シロアリ防除約20万円約15年
内装約35万円~40万円約15年

戸建住宅では、自分のタイミング実施できるというメリットがある半面、タイミングを所有者自身で決めなければなりません。地元の工務店など、施工業者との繋がりを作ることを日頃から意識しておくといいです。

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立地などで税金が変わるので一概にはいえませんが、強制的に毎月費用が発生するという意味では、マンションの方が戸建てよりも維持費は高くなりやすいです。長期的にみても高くなる傾向にあります。

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マンションのメリット

マンションは、1つの建物に複数の世帯が暮らす集合住宅です。

まずはメリットについて、詳しく解説します。

セキュリティがしっかりしている

分かりやすい例ですが、エントランスにはオートロックや防犯カメラがあります。エレベーターで鍵をかざすと、該当住戸の階にしかいけないマンションもあります。

また、エントランス付近には管理人が日勤管理しているマンションもあります。住んでいる人数が多いので、色々な人の目があるという意味でもセキュリティ面で安心です。

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マンションは、一般的に鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリート構造なので、耐震性が高いといわれています。安全性が高いことも安心材料になりやすいです。

利便性が高い

基本的にマンション所在地は、駅から徒歩10分以内が多くなっています。昨今は、徒歩7分以内がトレンドです。

利便性というものは、単純に通勤だけではなく休日に出かける時も駅近だと便利ですし、買い物もしやすくなります。

コロナ禍の在宅勤務と出勤の併用の影響で、通勤時間をもっと省きたいと考える方が増えました。

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共用部の管理をする必要がない

マンションには管理人が常駐していることに関連しますが、共用部の管理は「管理費」や「修繕積立金」を払って管理会社に委託します。

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建物管理の会社に外注するため、費用さえ払えば定期的にプロが修繕をしてくれます。

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マンションのデメリット

マンションのデメリットは、集合住宅だからこそ起こるものが多いです。

住民が同じ建物で生活することで起こるトラブルがあります。価値観や育ってきた環境もちがう人が集まるので、ある意味当然かもしれません。

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騒音トラブルや近隣トラブルに巻き込まれやすい

基本的に隣・上下に他の世帯が居住しているため、騒音トラブル(深夜帯の生活音)や近隣トラブル(タバコの臭い)に巻き込まれる場合があります。

ある住人には気にならない音も、他の住人は気になるということが起こります。騒音の問題は解決が困難なケースが多くあります。

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マンション内の他の住人と鉢合わせることにストレスを感じる人は控えた方がいいと思います。

専有面積が狭い

構造的な問題や分譲時の売主の意向で天井が低かったりするので、マンションは戸建てよりも専有面積が狭い傾向があります。

また、マンションの専有部分は、不動産会社が作成する募集図面や分譲マンションのパンフレット書かれた床面積(壁芯)より小さくなるので、より狭く感じる場合があります。

⋙ マンションが狭いと後悔だけしかない?|メリットあり

建物面積を表示する2種類の方法として、「壁芯(へきしん)」と「内法(うちのり)」があります。登記簿上の床面積は「内法(うちのり)」です。

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壁芯は、壁の中心線により囲まれた部分の面積であり、戸建ての建物の登記簿でも面積を表示するときに利用されます。

管理費や修繕積立金を負担する必要がある

ランニングコストの点でも、マンションにはデメリットが存在します。

マンション所有者は、建物の維持・管理のために、「管理費」や「修繕積立金」などを負担しなければなりません。

マンションの規模や築年数によって、管理費や修繕積立金は変わります。

⋙ 中古マンションの探し方|失敗しない方法

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マンションの共用部には、エントランス・エレベーター・階段・機械式駐車場などがあります。経年劣化してくるので、定期的にメンテナンスする必要があります。

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戸建てのメリット

戸建ては、建物の特性・住環境・資金面などから、さまざまなメリットとデメリットが存在します。

それぞれについて詳しく解説します。

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マンションとは違い、共用部分はなく、土地と建物の一棟分が自分の持ち物になります。

騒音を気にせず生活ができる

戸建ての一番の特徴といってもいいかもしれませんが、マンションとは違って隣接住戸がなく物理的に一定の距離があるので、上下左右の部屋へ音が響いていないか気にする必要がありません。

心理的な部分も含めて、近隣からのプライバシーが保護された生活ができるというメリットがあります。

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騒音に関連したところでは、戸建てはペットも自由に飼えるところもメリットです。

専有面積が広い

一般的な戸建ての広さは、100㎡前後が中心です。

マンションではファミリーサイズでも60~70㎡台が多く、どうしても狭さはでてしまいます。マンションでは滅多にない、4LDKの間取りもあります。

また、コロナ禍で当たり前になった在宅勤務用として、ワーキングスペースを設けやすいメリットもあります。

注文住宅であれば好みに合わせた家づくりができ、自由度もあるので住む心地が良いメリットもあります。

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敷地内に駐車場が設置できるため、駐車場代もかかりません。
平置きのため、入出庫が楽で荷物が運びやすいメリットもあります。

住環境が良い

都心駅近に建てられることの多いマンションとは違い、どの駅においても戸建ては住宅地にあります。

公園なども近くにあったりすので、比較的静かに暮らすことができます。

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建売住宅が複数建築される分譲地であれば、子育て世代が購入する可能性が高いので、近所も同じような世帯が集まるメリットもあります。

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戸建てのデメリット

戸建ては、建物含めた管理全般を自身でやる必要があります。

それぞれについて詳しく解説します。

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マンションに比べて管理する手間はでてくるイメージです。

メンテナンスにかかる費用は全て自己負担

戸建てはマンションと違い「管理費」や「修繕積立金」を払う必要がないかわりに自身で修繕含めた維持管理をしなければいけません。

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10~15年もすると、外壁塗装・屋根の葺き替え・設備の修繕や交換をする必要が出てきます。費用も計画的に積立しておくことが必要です。

セキュリティや防災対策を自分でする必要がある

マンションのようにオートロックなどがないので、防犯・セキュリティ・防災面などのリスク対策を自身でする必要があります。

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昨今は、専有部にカメラを設置してスマホと連携させることもできるなど、技術が発達しています。

害虫被害を受ける可能性がある

木造に限られたことではないですが、建築時の施工不良が原因でできた隙間から雨漏りが知らずに発生して、最終的に構造部分の腐食やシロアリが発生する可能性があります。

中古戸建てに加えて新築戸建てを購入する時でも、購入前にホームインスペクション(住宅診断)を入れることで建物の健康状態の把握ができ、適切な対策がとれるようになります。

⋙ ホームインスペクションの相場はいくらぐらい?

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どうしても人間が作業しているので、作業内容の漏れが生じる場合があります。

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マンションと戸建ての選び方

最後に、マンションと戸建てを選んでいる方の、主な性格や嗜好についてまとめました。

マンションが好きなタイプ

マンション志向の方
  • 維持管理の手間を減らしたい方
  • 生活利便性を重視する方
  • 眺望の良さを享受したい方
  • 宅配ボックス、管理人受付等、サービス付帯設備を評価する方
  • オートロックや監視カメラ等、セキュリティーを重視する方
  • 近隣住戸との関わりが苦にならない方
  • 室内に階段をなくして、上下の移動を止めたい方

戸建てが好きなタイプ

戸建て志向の方
  • 住まいの広さや周辺環境を大切にしたい方
  • 日々、地面に接している安心感を実感したい方(高所恐怖症)
  • 隣家に気兼ねない生活を送りたい方(騒音等に悩みたくない方)
  • 外装や庭も含めDIYやリフォームをしたい方
  • プライベートスペースとパブリックスペースを明確に区分したい方
  • 車を所有したい方(マンションは空いていない場合がある、入出庫が面倒)
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戸建てもマンションも長所と短所があるので、どちらが正解かということではなく、「資産価値」を優先するのか、ライフスタイルに合わせた「理想」のバランスをどうしたいかだけだと思います。

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マンションと戸建てに関する質問

ここでは、マンションか戸建てどちらにするかで実際に悩まれている方のリアルな相談内容を紹介します。

質問①

<マンションと戸建て> マンションの場合、 駐車場代が月々かかりますよね? 戸建てなら駐車場代が不要でタダだと思ってましたが、よくよく考えると、戸建ての場合、自家用車を駐車するためのスペース分を、建物とは別にスペースを確保して固定資産税と住宅ローンとして支払っているからタダという考え方は間違えていますか? 結局のところ、マンションも戸建てもトータルで支払う金額はそんなに変わらないですよね?

(引用元:Yahoo!知恵袋

質問②

マンション購入か戸建て購入かについて皆様のご意見をお聞かせください 現在、30代夫婦(共働き)、0歳児の3人家族です 子供はもう一人欲しいと思っています 検討している物件は下記の2点、皆様でしたらどちらを選びますか? 価格はマンションの方が若干高め 住みやすさ、マンション、戸建てのメリットデメリットを踏まえた上でどちらを選ばれるかご意見お聞かせ下さい 中古マンション(築4年)…72平米の3LDK、 LDK 15.6帖、洋室5帖、洋室6.2帖、洋室4.5帖(LDKに隣接、引き戸) 13階建ての12階部分、角部屋、日当たり良好 駅徒歩6分、小学校まで徒歩5分 各部屋にクローゼット、WIC(約1.1帖)1つあり 新築戸建て…駅徒歩20分、88平米、4LDK、2階建て 1階部分 LDK 16帖、和室5帖、水回り、トイレ 2階部分 洋室6帖×3、トイレ 各部屋にクローゼットあり 小学校まで徒歩15〜20分 どちらともスーパー、ドラッグストアは不便なし 車は所持しておりません 宜しくお願いします

(引用元:Yahoo!知恵袋

質問③

マンションか戸建てか 住宅の購入を検討しています。 現在妊娠中、子どもは2人が理想です。 マンションと戸建てでは、マンションの方が資産価値が高い(売却益が期待できる)でしょうか。 今検討しているのが下記2件です。 ① 板橋区、練馬区、杉並区あたりの新築マンション 駅徒歩5分〜10分 65平米 3LDK 6500万 管理費修繕で3万 ② 東京に隣接している埼玉県の新築戸建 駅徒歩8分 JRと私鉄の2路線利用可能 電車での時間→東京40分、池袋15分、新宿20分 土地100平米の2階建 4LDK 6500万 もともと戸建の方が好きなので戸建を購入しようと思っていたのですが、マンションの価格上昇を目の当たりにして悩んでおります。 マンションは住居としてだけでなく、投資にもなるのかな、と。 友人が5年前に板橋区に5500万でマンションを買ったのですが、中古販売をネットで見ると6500万になっていたそうです。 埼玉でもマンション価格はぐんぐん上がってきます。 戸建てですと建物価格はほぼゼロ、土地価格の変動も緩やかです。 予想としては、 大きく値上がりする可能性があるが、一方で大幅な下落の可能性もあるのがマンション 土地価格だけは維持できる可能性が高く、良くも悪くも安定的なのが戸建てかな、と思います。 戸建てで検討している土地も駅近なので、資産価値としても大きな下落はないと予想して戸建てに気持ちが傾いていますが、投資感覚でマンションを買って住むのもアリだな…と。 ただ、検討しているマンションはかなり狭く、家族が増えると手狭感は否めません。 皆様の今後の予想、①②ならどちらを買うかを教えていただけると嬉しいです。

(引用元:Yahoo!知恵袋

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マンションか戸建てどっちか?というものは永遠のテーマですね。周りに左右されることなく、自身の状況と今後のライフプランを加味した上で判断するといいです。ただし、迷っていたら、売却しやすいマンションがひとまずおすすめです。

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まとめ

今回は、マンションと戸建てどちらにするか決められない方へ、それぞれのメリットデメリットを踏まえて解説しました。

本記事のポイント

 

マンションと戸建てはタイプが違う不動産です。

優先順位がどんなことかを第一に考える必要があります。

今後のライフプランをよく検討したうえで、自分や家族にとって最適な選択をしましょう。

マンションや戸建てにかかわらず、家を選ぶときには「老後のライフスタイル」も考えておきましょう。

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