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中古マンション購入で気をつけるポイント
まずは、中古マンション購入で気をつけるポイントについて解説します。
主なポイントは以下になります。
マンションの立地
不動産の資産価値を示すポイントとして、「立地の良さ」があります。
特にマンションになると、駅からの距離（駅から徒歩7分以内）などの利便性が資産価値を決める１つのポイントです。
在宅勤務を経験して、「移動時間をなるべく減らしたい」というニーズは顕在化しました。
同じクオリティのマンションなら、駅から近い物件を選ぶのが一般的な人間の心理です。
築年数は20年を目安に選ぶ
築20年前後の物件は、今よりも建築コストが安く建物や設備の仕様が良い場合が多くなります。
- 築10年以内だと価格も高いけど狭い（建築コストが高い）
- 築30年になると設備など古すぎて不安（不動産会社による買取再販の対象になる）
| ー | 全国 | 東京 | 大阪 | 福岡 | 新潟 |
| 2020年 | 104.5 | 104.0 | 108.2 | 105.3 | 101.8 |
| 2021年 | 110.6 | 110.3 | 114.9 | 111.4 | 108.1 |
| 2022年 | 124.6 | 124.7 | 128.4 | 125.2 | 123.2 |
| 2023年 | 133.0 | 132.8 | 137.0 | 134.0 | 130.0 |
| 2024（8月） | 139.1 | 138.7 | 142.8 | 140.5 | 135.7 |
参照：建設物価調査会 建設資材物価指数（2015年を基準）企業としては一定の利益は取らないといけないので、資材（仕入れ値）が高騰することで見積にも反映されてしまいます。仕方ないですね。。。
住宅ローン控除が使えない旧耐震物件は避ける
旧耐震の物件は住宅ローン控除の適用が受けにくくなるので避けましょう。
住宅ローン控除の前に、そもそも旧耐震だと住宅ローンが使えない金融機関が多くなっています。
旧耐震の定義・・・1981年5月31日までに確認済証（建築確認通知書）を取得（受理）した建物
✔︎中古マンションにおける住宅ローン控除の主な条件
- 自らが居住すること（自宅用）
- 不動産登記簿上床面積が50㎡以上であること
- 1982年より前に建築されたマンションは耐震基準適合証明書など必要
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 年間所得が2,000万円以下（株式の売買などによる譲渡益なども含む）
- 特定の制度と併用していない（居住用財産の譲渡に伴う3,000万円の特別控除の特例等）
実は新耐震基準ではなかったことを購入後に知った方も時々にいます。なんともいえない絶望感。。。
マンション管理の状態を確認する
中古マンションは「管理を買え」と言われるぐらいマンション管理は大切です。
特に今後のマンションの修繕内容と資金的な収支が計画された「長期修繕計画」があるかどうかを確認しましょう。
持続可能なマンションにするために、経年とともに劣化していく外観や配管など（ハード面）を維持・更新していく必要があります。
長期修繕計画
管理会社に委託せずに自主管理にしていたり、長期修繕計画自体がないとほぼ住宅ローンは使えなくなります。言い換えれば売却もしずらくなるということです。
管理費と修繕積立金を確認する
長期修繕計画と同じぐらい大切なポイントが、マンションを１つの自治体に例えた時の「税金」にあたる、「管理費」や「修繕積立金」です。
管理費と修繕積立金の平均額は以下になります。
- 1戸当たり月額10,862円（管理費）
- 1戸当たり月額12,268円（修繕積立金）
※引用：国土交通省「マンション総合調査結果（平成30年度）」
マンション全体の総戸数によっても妥当な金額は変わってきますが、ほとんどのマンションで値上げされる可能性は高いです。（新築時の設定金額が明らかに安すぎるため）
マンション全体の「管理費」と「修繕積立金」の滞納額にも注意しましょう。目安として、マンション全体で得られる月収の「管理費と修繕積立金の5%以上の滞納額」があると購入を控えたほうがよい可能性があります。
マンション内の駐車場の空き状況を確認する
駐車場の利用状況を確認しましょう。
利用率が半分以下などであれば、いずれマンション全体の貯蓄が圧迫される可能性があります。
機械式駐車場になると点検や修繕の維持・管理コストがかかります。
カーシェアなどが普及している現代において、都心を中心に車を所有する文化が薄れてきている傾向があります。
検討しているマンションで駐車場に空きが目立つ場合は、利用状況の確認と管理組合の会議内容が書かれた議事録を確認して、「駐車場の外部貸し」や「機械式を解体して一部平面化する」などのコスト削減に向けた対策をしているかを確認しましょう。
実は駐車場単体での収支は赤字になっており、管理費や修繕積立金で補填しているケースが多くなっています。
「気をつけるポイントって結構あるんだね。マンション管理に気をつけるのは知らなかった…。そしたら購入予算を決めないといけない…いくらぐらい借りれるんだろ。」
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＞＞ 【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
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中古マンション選びで最も大切なポイント
ここでは、中古マンション選びで最も大切な以下3つのポイントについて解説します。
マンションは、自分が住まなくなっても「売る」「貸す」という手段が取りやすいです。そのためには、できるだけ需要がある物件を選ぶ必要があります。
＞＞ 【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
マンション選びでは立地が重要
マンション選びでは、資産性を意識した物件選びが大切です。
簡単にいうと「人が集まりそうなエリアかどうか」です。
意識するポイントは以下の3つです。
- 主要駅などへのアクセスの良さ
- 利便性（駅からの距離、生活用品が買いやすいなど）
- エリアの発展性（大型施設などの開発状況）
戸建てに住んでいる方というのは、資産性より実用性を重視する傾向が多いです。
利便性は資産価値に影響する
生活における利便性は資産価値に影響します。
- 公共施設（公園、図書館、市民会館など）
- 公益的施設（幼稚園、小・中学校、病院、診療所など）
- 生活利便施設（銀行、郵便局、スーパーマーケット、商店街など）
生活必需品が気軽に買える場所が近場にないと不便に感じてしまいます。
また、子育てがしやすい環境（幼稚園、学校、図書館など）は必ず需要があるので、マンション自体の需要も落ちにくくなります。
千葉県流山市のように「子育て世代を取り込むこと」がエリアの資産価値を上げることに影響していたりします。
少子高齢化で立地の需要が加速する
ますます激化する少子高齢化によって、利便性がいいマンションやエリアの需要が強くなっていくのは必然です。
若者を中心に、コロナ禍における通気時間を減らしたい需要が強くなりました。高齢者においても、移動時間を減らしたいという需要は高齢者が増えれば増えるほど強くなります。
立地含めた利便性のいいマンションを所有しておけば、価格も落ち込みすぎずに売却がスムーズに進む可能性が高くなります。
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中古マンションの建て替えの可能性
建築されてから30年以上はゆうに超えている物件は、建て替えの可能性が出てくるので注意しましょう。
築年数50年前後のマンションは注意
建築の基準は年々厳しくなってきている背景があり、築50年前後のマンションを検討する場合は、「建て替えの予定がないか」を管理組合の議事録で必ず確認しましょう。
建て替え予定のマンションを知らずに購入してしまうと、住んですぐにまた引越しすることになり、建て替え資金を追加で捻出しなければならない場合もあります。
古いマンションは、建物を維持管理していくという視点がなく建築されてきた背景があります。
解体された建物の平均値を見てみると、築年数約50年になります。解体原因の多くが、構造的な問題で配管が交換できないなどの理由です。
現在、分譲マンションや団地を建て替える場合の要件を緩和する改正素案が出されました。
参照：老いるマンション・団地、要件緩和で再生 24年法改正へ（日本経済新聞）
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中古マンション購入における実務上のポイント
中古マンション購入するにあたって、実務で意識するポイントを解説します。
＞＞ 【関連記事】マンション購入における予算の決め方｜これを見れば安心
不動産会社選びではなく営業マン選びから始める
中古マンション探しに限らず、不動産探しは担当営業マンを探すことから始めましょう。
主な理由
- 営業マンと良い関係が築ける
- 物件ごとに不動産会社（担当営業）が違う
- 不動産業界は属人的な営業スタイル
転職エージェントのように、マンツーマンで対応してくれる環境を作ることが大切です。
一方でエージェントも人間なので、物件探しを一任してもらえることでしっかり対応したいと考えます。
物件ごとに問い合わせをしていると、毎回自分の希望や状況を伝える必要がありますし
人間関係も築きづらいです。
＞＞ 【関連記事】中古マンションの探し方｜失敗しない方法
住宅ローンの事前審査は早めにする
住宅ローンには「事前審査」「本審査」の2種類の審査があります。
購入申込後から契約締結前までに事前審査が通過していないと契約できないので、早めに完了させましょう。
不動産購入はスピードも大切なので、仮に1週間ほど手続きの進捗がないと物件を取り逃してしまうことがあります。
＞＞ 【関連記事】住宅ローンの仮審査はとりあえずやるべき？｜物件未定でもやるべき理由を解説
良い物件が見つかった時点で事前審査をしても大丈夫です。最近はインターネット上で完結しますし、事前審査後の金融機関へのキャンセル料はかかりません。
