住宅ローン8000万円を組む場合は年収いくら必要?|徹底解説

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相談者
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「8,000万円ぐらいの住宅ローンを組む場合、どれぐらいの年収があれば大丈夫かな?審査に通れば返済は問題なくできるのかな?詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • これから住宅ローンの利用を検討している方
  • 購入予算を8,000万円前後で考えている方(目安年収を知りたい方)
  • 8,000万円のローンを無理なく返済するポイント

住宅ローンを8,000万円組むためには年収はいくら必要なのでしょうか。

税込年収を基準に住宅ローンを組んでしまうと、借りすぎている可能性があり、病気等の不足の事態が起きた場合に売却せざる得なかったり、最悪は自己破産をする可能性もあります。

この記事では、8,000万円の住宅ローンを無理なく返済できる年収や対策について解説します。

本記事のポイント

 

住宅の購入は、人生における3大支出の一つです。可能な限り、先を見据えた予算を組んだ中で住宅ローンを組めるかがポイントになってきます。

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住宅ローン8,000万円 月々返済額・返済負担率【年収別】

まずは、住宅ローン8,000万円を組んだ場合の月々返済額と返済負担率を年収別に比較していきます。

前提条件は下記のとおりです。

前提条件
  • 借入金額:8,000万円(頭金なし)
  • 借入期間:35年(420ヶ月)、元利均等返済、ボーナス返済無し
  • 金利:変動金利0.8%、固定金利1.4% ※変動金利も変動しない前提
  • 手取り年収は下記表を参照(独身会社員・給与所得のみ、給与所得控除・基礎控除・社会保険料控除と住民税・所得税を考慮)
額面年収手取り年収
1,000万円以下額面給与の約70~80%
1,000万円超2,000万円以下額面給与の約60~70%
2,000万円超額面給与の約50~60%
速算表(税込年収から手取り算出)
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子供の人数次第で世帯ごとの生活費は変わるので、あくまで参考値としてください。

年収900万円の場合

年収900万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約750,000円(月額)
  • 手取りから算出:約562,000円(月額)
年収900万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面75万円に対する返済負担率(返済比率)手取り56.2万円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)218,448円29.1%38.8%
固定金利(1.4%)241,047円32.1%42.8%
※前提条件

返済比率(返済負担率)=12ヶ月分のローン返済額 ÷ 手取り年収 × 100でも同じ比率になります。

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年収1,000万円の場合

年収1,000万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約830,000円(月額)
  • 手取りから算出:約583,000円(月額)
年収1,000万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面83万円に対する返済負担率(返済比率)手取り58.3万円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)218,448円26.3%37.4%
固定金利(1.4%)241,047円29.0%41.3%
※前提条件

年収1,200万円の場合

年収1,200万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約1,000,000円(月額)
  • 手取りから算出:約700,000円(月額)
年収1,200万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面100万円に対する返済負担率(返済比率)手取り70万円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)218,448円21.8%31.2%
固定金利(1.4%)241,047円24.1%34.4%
※前提条件

年収1,400万円の場合

年収1,400万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約1,166,000円(月額)
  • 手取りから算出:約816,000円(月額)
年収1,400万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面116.6万円に対する返済負担率(返済比率)手取り81.6万円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)218,448円18.7%26.7%
固定金利(1.4%)241,047円20.7%29.5%
※前提条件

年収1,600万円の場合

年収1,600万円を額面と手取り収入を月額(ボーナスも12等分)に換算しました。す

  • 額面から算出:約1,333,000円(月額)
  • 手取りから算出:約933,000円(月額)
年収1,600万円の毎月返済額と返済負担率
月々の返済金額額面133.3万円に対する返済負担率(返済比率)手取り93.3円に対する返済負担率(返済比率)
変動金利(0.8%)218,448円16.3%23.4%
固定金利(1.4%)241,047円18.0%25.8%
※前提条件

年収1,600万円になると、手取り年収に対する返済負担率が25%台になり、無理なく返済しやすくなります。

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シミュレーションはより現実的に行う必要があるので、金利が高い固定金利で検討しましょう。

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住宅ローン8,000万円の毎月返済額・総返済額【返済期間別】

ここでは、住宅ローン8,000万円を組んだ場合の、返済期間別月々の返済額と総返済額を比較してみました。

毎月返済額・総返済額【返済期間別】

毎月の返済額と総返済額をまとめました。

※右へスクロール →

毎月返済額・総返済額【返済期間別】
金利/返済期間20年25年30年35年
金利0.8%360,821円/月294,310円/月250,028円/月218,448円/月
86,597,200円/合計88,293,064円/合計90,010,167円/合計91,748,475円/合計
金利1.4%382,368円/月316,203円/月272,273円/月241,047円/月
91,768,339円/合計94,861,188円/合計98,018,535円/合計101,240,033円/合計

返済期間は繰上げ返済をして短縮することはできますが、借入当初に決めた返済期間以上に伸ばすことは難しいです。

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住宅ローン8,000万が組める年収(世帯年収含む)の目安

ここでは、住宅ローンの借入に必要な年収目安を解説していきます。

会社員であれば「税込年収」を基準に住宅ローン審査をしますが、無理なく返済できるローンを組む場合は、「手取り年収」でシミュレーションをする必要があります。

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経営者や個人事業主の住宅ローン審査では、確定申告書の「所得金額」が年収とみなされます。収入金額ではないので注意が必要です。

目安年収は1,600万円以上(手取り1,120万円)

前述のシミュレーション通り、8,000万円の住宅ローンを無理なく返済できる年収は、1,600万円(税込年収)です。

返済負担率においては、「年収(手取り)に占める年間ローン返済額が25%以内」が目安です。

一般的な金融機関の基準となる返済負担率は、「返済負担率(%)=年間のローン返済額÷年収(税込)×100」です。

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年収倍率は5〜6倍が望ましい

「年収倍率」は、年収に対する住宅購入価額(建設費用含む)の割合のことをさし、金融機関が住宅ローン審査における方法の一つです。無理なく返済できる水準として、年収の5〜6倍が望ましいです。

年収1,600万円の方が8,000万円の物件を購入する場合には5倍となります。

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金融機関次第では、年収(税込)の7~8倍、場合によっては10倍近くまで融資をする場合もあります。

2021年度の「フラット35利用者調査」による首都圏における住宅種類別の平均年収倍率は、下記の通りとなっています。

住宅種類別の融資区分平均年収倍率
土地付注文住宅7.8倍
注文住宅6.9倍
マンション7.6倍
建売住宅7.4倍
注文住宅6.8倍
中古マンション6.1倍
中古戸建て6.3倍
2021年度 フラット35利用者調査(首都圏)

最低年収の目安は1,000万円

住宅ローンを年収倍率8倍という前提とすると、審査が通過する下限値は年収1,000万円(税込)になります。

計算例

8,000万円÷8=1,000万円(税込)

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あくまで年収面だけの判断になり、仮に10倍まで貸出すことになると年収800万円になります。また、会社員と自営(個人事業主)では、属性面での判断も変わってきます。

仮に、8,000万円を下記条件で住宅ローンを組むと、毎月の返済金額の目安は約24万円になります。

  • 固定金利
  • 元利金等返済
  • 頭金・ボーナス払いなし
  • 返済期間35年(420ヶ月)
  • 金利1.4%
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税込み年収が1,000万円の場合、手取り年収は約700万円、1ヶ月あたりの手取り収入は約58万円となるため、毎月のローン返済額だけで手取り月収の約4割になります。

返済負担率は手取り年収の25%以内が理想

住宅ローンの返済に余裕が出てくるのは、住宅ローンの返済負担率が「手取り年収に対して25%以下に抑えられているかどうか」が1つの基準です。

手取り収入の25%以下にする理由には、主に3つのリスクがあるからです。

  • 家族構成の変化に伴う収入(世帯含む)低下リスク
  • 維持管理や修繕にかかる費用が増加するリスク
  • 金利上昇に伴う返済額が増加リスク

税込年収1,600万円の場合、手取り年収はおよそ1,120万円(税込年収×70%)。8,000万円のローンの年間ローン返済額は約288万円(金利1.4%、返済期間35年、元利均等、頭金なし)なので、返済負担率は25.7%となります。

金融機関は「税込年収に対する返済負担率を30~35%」を一つの基準としています。

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金融機関の住宅ローン審査を通過したから生活を圧迫することなく返済できるかは別の問題ということは理解しておきましょう。

諸事情で売却する必要が出てきた時に、借入額が多すぎると売却金額だけで返済できない場合があります。

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「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」には大きな差がある

ここでは、税込年収900万円で8,000万円の住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションをみてみましょう。

前提条件
  • 返済期間35年(420ヶ月)
  • 金利(全期間固定):1.4% ※銀行審査に利用される金利は、3%~4%
  • 元利均等返済
  • ボーナス払いなし
  • 頭金なし
年収税込年収900万円(手取り年収 約675万円)
住宅ローン年間返済額約288万円
手取り月収(ボーナス分含む)約56万円
毎月の返済額約24万円
税込年収に対する返済負担率32.0%
手取り年収に対する返済負担率42.6%
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金融機関としては貸し倒れリスクを防ぐために審査をしますが、仮に返済が大変になる額(借入者に対して)でも、金融機関次第では審査を通過してしまうこともあります。

インターネットなどに掲載されている「借入可能額のシミュレーション」は、「借入可能な金額=税込年収での試算」に設定されていることが多いです。

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住宅ローン8,000万円を組む場合の注意点

8,000万円の住宅ローンを組むためには、適正年収と返済負担率以外にも注意点があります。

ここでは下記の5つのポイントについて解説します。

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変動金利では金利上昇リスクに注意

住宅ローンの金利タイプには、下記3種類があります。

  • 固定金利型
  • 固定期間選択型
  • 変動金利型
  • 固定金利型:借入当初の金利が完済まで続き、返済額が一定のため返済プランが立てやすいメリットがあります。金利水準は3種類の中で最も高くなります。(最低金利1.1%、最高金利6.000% 2023.2月現在)
  • 固定期間選択型:3年・5年・10年など最初の一定期間を固定金利で返済し、固定期間終了後は一般的に変動金利になります。(再度、固定期間を選択することもプラン次第で可能)
  • 変動金利型:3種類の中では最も低い金利です。(最低金利0.289%、最高金利5.000% 2023.2月現在)

固定期間が長くなればなるほど貸出金利は高くなります。また、固定期間選択型は、金融機関次第で「固定金利特約付ローン」や「固定期間設定型ローン」など名称が変わりますが、同じ商品という捉え方で構いません。

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変動金利には、市場金利の上昇に伴う急激な返済額増加の防止のために「125%ルール」と「5年ルール」があります。

メリット・デメリットについては、以下の記事を参考にしてください。

⋙ 住宅ローンの125%ルールと5年ルール|変動金利は危険?

購入時の諸費用・税金を考慮しておく

住宅の購入時には、住宅ローンの申込みにかかる事務手数料や火災保険料などの諸費用と不動産取得税や登録免許税、印紙税などが発生します。

諸費用は、新築であれば物件価格の3〜5%程度、中古になると物件価格の7~10%が目安となります。8,000万円の中古物件の場合、560〜800万円程度の諸費用が必要になります。(頭金は別途)

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ネット銀行を中心に諸費用を含めた住宅ローン(オーバーローン)を組むことはできます。

購入後の維持費(住宅関連費)も考慮する

住宅ローンの返済だけではなく、購入後にかかる住宅関連費用を想定した返済計画が必要です。

修繕積立金は、中古マンションにおいて増額する可能性は高いです。

主な住宅関連費用
  • 固定資産税、都市計画税など(好立地含めた資産価値が高い物件は高い)
  • 火災保険料や地震保険料など
  • 管理費や修繕積立金、契約駐車場代など(マンションの場合)
  • その他費用(修繕費、改装費、町内会費など)

一戸建ては修繕積立金や管理費はありませんが、目安として年間10万円~20万円(月1~2万)を自分で別途積立をしておくといいと思います。屋根や外壁も経年劣化してきますので、メンテナンスが必要です。

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定年までの完済計画を立てる

定年以降も年金のみで返済していくのは、心理的にも負担が大きくなります。

仮に住宅ローンの借入期間を30歳以降に35年ローンを組むと、定年以降も住宅ローンの残債が残る可能性があります。

そのため、30歳以降で35年ローンを組む場合は、繰上げ返済を想定した返済計画にしておくとなど対策をしておけば無理のない返済ができるようになります。

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いかに420回の返済を滞りなくできるかということを考えてみましょう。

その他の大きな支出(教育資金など)を考慮して組む

人生における3つの支出の中に住宅資金の他に「教育資金」と「老後資金」があります。

高収入でも仮に高額な学費が必要になると、住宅ローンの返済が重くなってくる場合もあります。

返済中に予期せぬ支出も可能な限り想定しておくことが大切です。

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いずれは親世代の介護費用の支出も発生する可能性もあります。住宅ローンを検討する場合は、可能な限り起こりえる状況を考慮した予算決めができると、より堅実な住宅ローンを組むことができます。

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住宅ローン8,000万円を組めない場合

特に単独(夫婦のどちらか片方など)の場合、8,000万円の住宅ローンが組めない場合、下記3つの方法を検討しましょう。

それぞれについて詳しく説明します。

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住宅ローンの契約形態として、3つ「単独契約」「ペアローン契約」「収入合算契約(連帯保証・連帯債務)」あります。

ペアローン・収入合算(連帯保証・連帯債務)

昨今の物件価格の高騰から、単独収入での住宅ローンによる購入が難しくなってきています。そんな時に、夫婦の収入を足すことができるペアローンや収入合算(連帯保証・連帯債務)があります。

メリット・デメリットについて解説します。

ペアローン

夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、夫婦が互いに連帯保証人になる方法です。借入金額を増やすことができます。

借入先金融機関は同一とし、購入する物件に夫婦が同居することが原則です。

主なメリット
  • 夫婦ともに住宅ローン控除を受けることが可能
  • 団信には夫婦ともに加入ができる
  • 夫婦の収入合算が可能なので、住宅ローンの借入金額を単独契約より増やすことができる
主なデメリット
  • 契約が2本分なので手数料や諸経費が増える
  • 団信は亡くなった人の分だけ保険適用されるので配偶者分は適用されない
  • 産休等で収入が減少した場合も毎月のローン返済額は変わらない
  • 連帯保証人から外れることが難しいため離婚時に揉める可能性がある
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団信が別々になることで、住宅購入のタイミングで保険の見直しも忘れずにしましょう。

収入合算(連帯保証・連帯債務)

夫婦のどちらか一方が、主債務者、もう一方が連帯保証人や連帯債務者となり契約をする方法です。

夫婦の収入を足すことで、借入金額を増やします。

主なメリット
  • 住宅ローンの借入金額を単独契約より増やすことができる
  • 住宅ローン契約は1本で済むので、契約時にかかる手数料は1契約分で済む
主なデメリット
  • 連帯保証人は団信や住宅ローン控除は適用されない
  • 連帯債務の場合、金融機関次第では団信に主債務者または連帯債務者のどちらか一方しか加入できない
  • 産休等で収入が減少した場合も、毎月の返済金額は変わらない
  • 連帯保証人から外れることが難しいため離婚時に揉める可能性がある
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ペアローンと収入合算の違いとして、契約本数が2本か1本かというところです。

ペアローン・収入合算で住宅ローンを組む場合の注意点

ペアローン・収入合算に共通したリスクとして、前述の通り夫婦どちらかの収入の低下があります。

加えて、下記の注意点があります。

住宅ローンにおける「返済負担の割合」と所有権に対する「住宅持分の割合」が等しくない場合の贈与税発生リスク

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例えば住宅ローンにおける返済負担の割合が「夫:妻=7:3」なのに、住宅持分の割合が「夫:妻=5:5」の場合、夫から妻に対して贈与があったとみなされてしまいます。(住宅持分=契約名義人の住宅ローン含めた捻出した金額÷住宅の購入代金)

夫婦それぞれ借入ができる金額や自己資金がどれぐらい出せるのかなどの双方の資金的な現状把握も必要です。

頭金を貯めてから住宅ローンを組む

無理のない返済をするためには、8,000万円ほどの物件でも借入金額自体を減らせれば返済は楽になります。そのためには頭金を多く出す必要があります。

一般的に頭金は物件価格の10%〜20%出せると理想とされています。(8,000万円の場合、頭金800〜1,600万円)

また、頭金を多く出すことで、「融資率」を下げて貸出金利を低くできる可能性があります。

貯金=自己資金(頭金や諸費用)ではありません。最低でも生活費3ヶ月分以上残した状態で、頭金や諸費用に充てるようにしましょう。

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頭金を貯めることは一定の期間が必要になります。年齢などを考慮すると、頭金無しでも早めに住宅ローンを組んだ方が総返済額を抑えることもできます。

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購入条件の見直し

単独で8,000万円の住宅ローンが組めない場合は、予算を下げるためにエリアや築年数を見直すと選択肢が広がってきます。

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交通費は会社負担になるので、許容できる通勤時間で条件の見直しもしてみましょう。

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住宅ローン8,000万円を無理なく完済するポイント

最後に、住宅ローン8,000万円を無理なく完済するためのポイントを3つ紹介します。

それぞれ解説します。

住宅ローン控除を利用

住宅ローン残高の0.7%が所得税から控除される「住宅ローン控除」を活用して、税金の還付や控除を受けましょう。

対象となる住宅種別
  1. 新築住宅
  2. 買取再販
  3. 中古住宅
  4. リフォーム、増築
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2〜4は新築住宅の条件を満たした上で更に個別の条件も満たす必要があります。

住宅ローン控除の利用には確定申告が必要です。下記の記事を参考にしてください。

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繰上げ返済する

繰上げ返済とは、毎月の返済額とは別にまとまった金額を返済する方法です。

返済額は元本に充てるので、元金が減った分の支払う利息がなくなり、総返済額を減らすことができます。

繰上げ返済の注意点として、金融機関ごとに返済金額に下限(10万以上など)が設けられている可能性があります。

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複数の金融機関で比較する

いわゆる相見積を取るようにしましょうということです。

昨今はネット銀行の台頭もあり、特に変動金利では驚くほどの低金利で住宅ローンを組めている場合があります。

メリット・デメリットがあるので、自身の状況に合った商品を選択しましょう。冒頭のシミュレーションの通り、金利が与える総返済額への影響は大きいです。

⋙ 住宅ローンにおける0.1%の金利の違いがもたらす総支払額への影響

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まとめ

今回は8,000万の住宅ローンを組む場合の無理なく返済できる年収(世帯年収含む)について解説しました。

本記事のポイント

 

前提として、住宅ローンを組んでを住宅購入することは、豊かな生活を送るための「手段」です。「目的」にならないように注意しましょう。

無理なく住宅ローンを8,000万円組むためには、手取り年収でシミュレーションすることが大切です。

税込年収を基準に住宅ローンを組んでしまうと、借りすぎている可能性があり、病気等の不足の事態が起きた場合に売却せざる得なかったり、最悪は自己破産をする可能性もあります。

複数の金融機関から比較検討をして、ベストな商品を選択しましょう。8,000万円の住宅ローンを組んでも返済し続けることができるプランなのかどうかを検討しましょう。

なお、住宅ローンの審査を通過するためには、金融機関からの在籍確認をしっかり対応する必要があります。以下の記事で詳しく解説しています。

⋙ 住宅ローンの審査における在籍確認|融資実行まで要注意

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