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「今年、住宅ローン控除の申請で確定申告しないといけない。そもそも必要書類や申告方法は窓口だけなのかわかってない。詳しく知りたいな。」
こういった疑問に答えます。
住宅ローン控除を受けるには、物件を購入した1年目に確定申告が必要なのでしょうか。
住宅ローンを利用して物件購入をした場合は、住宅ローン控除（減税）を受けるために、物件の購入・入居をした翌年の1月1日から3月15日までに確定申告する必要があります。
しかし、初めて確定申告をする場合、「どんな流れでどんな書類を用意すれば分からない」という方が多いと思います。
この記事では、不動産業界歴10年以上の私が、住宅ローン控除1年目の確定申告と必要書類、申請方法について解説していきます。
ぜひ最後まで見ていってくださいね。
＼ はじめての確定申告も簡単にできちゃう ／
会社員の場合、住宅ローン控除2年目は年末調整で手続きができます。年末調整による住宅ローン控除の手続きの方法も併せて確認し、減税による還付金をきちんと受け取りましょう。
住宅ローン控除には1年目に確定申告が必要
結論からいうと、住宅ローン控除の適用を受けるには、マイホームを購入した翌年の期日までに確定申告が必要です。
住宅ローン控除における確定申告の注意点について解説します。
自営業の場合は、2月16日から3月15日までの一般申告で住宅ローン控除の手続きを行う必要があります。
所得税から控除しきれない場合は、住民税からも控除されます。不動産を現金で購入した場合は、確定申告は不要です。
年末調整で住宅ローンの控除申請はできない
住宅ローン控除1年目は、年末調整で申請・適用できないため、確定申告が必要です。
1年目に確定申告を行うと、その年の10月頃に税務署から届く「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」を会社へ提出すれば、2年目以降は、会社の年末調整で申告ができます。
住宅ローン控除1年目に確定申告をした場合は、昨今利用する方が多い「ふるさと納税」の寄付金控除も確定申告する必要があります。「ワンストップ特例制度」は使えません。
＞＞ 【関連記事】住宅ローン控除とふるさと納税は同時に使える？
会社員など給与所得者の場合は、会社が毎月給与を払う時に、予め所得税を概算額で源泉徴収（本人に代わって納付）しています。１年間（1月1日～12月31日）の納付額と実際に納めるべき所得税額との差額を調整する手続きが「年末調整」です。（例）生命保険料の控除分の調整など
年末調整とは、所得税の過不足を精算する手続きのことです。
初年度に確定申告を忘れた場合
万が一、1年目の確定申告を忘れた場合でも、5年以内に還付申告すればさかのぼって住宅ローン控除が受けられます。（借入当初からの確定申告書類を全て作成する必要あり）
- 入居した（≒購入した）翌年の1月1日から５年以内
（例）2023年12月31日が提出期限となるのは、2018年に入居した翌年の住宅ローン控除の確定申告をしていない分
5年より経過した場合は住宅ローン控除を受けることができなくなるので、確定申告を忘れたことに気づいたらすぐに手続きをしましょう。
注意点として、所得税の控除は5年以内の申告で還付されますが、住民税の場合は、通知書（納付書）が発送される前に申告しないと控除が受けられない決まりになっています。
- 普通徴税（自営・個人事業主など）の場合：本人宛に6月に届く
- 特別徴収（会社員など）の場合：会社宛に5月に届く
住宅ローン控除は、所得税から控除しきれない場合、控除限度額の範囲内で住民税から控除されます。（一定以上の所得がある場合のみ該当）
確定申告をしない場合のペナルティ
確定申告をしなかった場合は、ペナルティが発生します。（主に給与以外の一定収入がある方が対象）
ペナルティは下記になります。
- 税金に無申告加算税や延滞税がかかる
- 青色申告特別控除の枠が減額される
- 2年連続で提出が遅れると青色申告の承認が取り消しになる
本来納めるべき税金を納めていない、いわゆる「脱税」です。
住宅ローン控除の申請をしないまま確定申告した場合
住宅ローン控除1年目の確定申告はしたけど住宅ローン控除の申告を忘れた場合は、さかのぼって控除を受けることは難しくなります。
申告後に計算に間違いなどがあって還付金が少なかったり、税金を収めすぎていた場合は「更生の請求」ができますが、住宅ローン控除の申請自体を忘れた場合は後から申告できないことになっています。
- 2重計上などで売上を多く申告してしまい、余計な所得税を支払った
- ふるさと納税による控除の記入漏れや計算ミスがあった
更正の請求とは、計算に誤りがあった場合などに修正が認められるもので、住宅ローン控除の適用を受けるのを忘れた場合は、計算の誤りには該当しないということです。
嘆願書を書いて相談する方もいるみたいですが、基本的に認められません。
万が一忘れた場合は、税務署に相談してみましょう。
確定申告とは
確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得発生した場合に、税務署へ報告し、所得税を申告・納税する手続きのことをいいます。（還付を受けるための申告）
会社員はこの申告を会社が行ってくれています。
これを「年末調整」といいます。
確定申告の対象となる要件
確定申告の対象となる要件は主に以下のようなことがあります。
- 年間の給与が2,000万円を超える場合など
- 源泉徴収の対象となる給与を受け、それ以外（副業）に20万円を超える所得がある場合など
- 公的年金を受給し、各控除額を差し引いても残額がある場合など
- 源泉徴収されない退職所得がある場合など
- 上記以外の所得（不動産所得など）がある場合など
確定申告は、自営業や個人事業主からすると「１年間の仕事の締め」の作業です。
住宅ローン控除1年目の確定申告に必要な書類
住宅ローン控除を受けために確定申告をする場合は、下記書類を提出します。
住宅借入金等特別控除申告書兼証明書のほかに必要になる書類です。
確定申告の必要書類
確定申告の必要書類は、以下の通りです。
| 書類名 | 入手先 | 入手時期 |
| 源泉徴収票 | 勤務先 (送付もしくは直接受け取る) | 12月頃～1月末 |
| 住宅ローンの借入金残高証明書 | 借入先の金融機関から送付される | 10月頃～1月下旬 ※金融機関や借入時期によって異なる |
| マイナンバーが記載されている本人確認書類 (マイナンバーカード、住民票など) | 市区町村の役所 | 確定申告までに入手 |
| 土地・建物の登記簿謄本 | 不動産会社または管轄の法務局 | 確定申告までに入手 |
| 売買契約書または建築請負契約書 | 不動産会社 | 確定申告までに入手 |
| 確定申告書A (特定増改築第一表・第二表) | 税務署でもらうか、国税庁のHPから印刷する | 確定申告までに入手 |
| (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署でもらうか、国税庁のHPから印刷する | 確定申告までに入手 |
| 【認定長期優良住宅等の場合】証明する書類のコピー | 不動産会社など | 確定申告までに入手 |
ここからは、それぞれの必要書類に関する詳細を説明します。
源泉徴収票
基本的に、12月頃から翌年の1月末までに勤務先から交付されます。
2019年から確定申告時に源泉徴収票を添付する必要はなくなりましたが、税務署から源泉徴収票の提示を要求される場合があります。
最低でも5年間は保管しておきましょう。
源泉徴収票を紛失した場合は、勤務先に依頼すれば、再発行できます。
住宅ローンの借入金残高証明書
先述の通り、金融機関によって送付時期は異なりますが、10月頃から1月下旬までに借入先の金融機関から送付されます。（各銀行HPで確認できます）
借入時期や借入資金の使い道（使途）によって異なりますが、主な金融機関の送付時期は下記の通りです。
| 金融機関 | 送付時期 |
| イオン銀行 | 10月上旬 （借入1年目は翌年1月上旬） |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 10月中旬 （借入時期が10月以降の場合は翌年1月中旬） |
| ソニー銀行 | 10月中旬 （借入1年目は翌年1月中旬） |
| りそな銀行 | 10月下旬 （借入時期が10月以降の場合は借入1年目のみ翌年1月中旬） |
| 三井住友銀行 | 10月下旬 （借入1年目は翌年1月下旬） |
| 住信SBIネット銀行 | 1月下旬 |
| auじぶん銀行 | 10月上旬 |
紛失した場合は、借入先の金融機関に再発行の依頼ができます。
マイナンバーが記載されている本人確認書類
確定申告書類を提出するまでに、発行してもらう必要があります。
マイナンバーが記載された本人確認書類は、
- マイナンバーカード（市区町村の窓口で受け取り可能）
- 住民票（市区町村の窓口で受け取り可能）
が代表的です。
マイナンバーカードは、スマートフォン・パソコン・証明写真機・郵送のいずれかの方法で申請可能です。住民票は、自治体次第で郵送対応も可能です。
土地・建物の登記簿謄本
不動産会社や法務局から、確定申告までに入手しましょう。
法務局で登記簿謄本を取得する場合、窓口またはオンラインのどちらかで請求します。
料金は下記を参考にしてください。
| 請求方法 | 受取方法 | 手数料 |
| 窓口 | 窓口 | 600円 |
| オンライン | 郵送 | 500円 |
| オンライン | 窓口 | 480円 |
登記簿謄本は、一般的に「全部事項証明書」を取得すれば問題ありません。
売買契約書または建築請負契約書
当然、該当物件を特定するために、売買契約書または建築請負契約書も、確定申告時には必要です。
各種契約書は大切に保管し、なくさないようにしましょう。
売買契約書関係は再発行ができないので、一冊にまとめて大切に保管しておきましょう。
確定申告書A（第一表・第二表）
住宅ローン控除の申請に使う確定申告書A（第一表・第二表）は、1月に税務署の窓口や国税庁のホームページ上で配布されます。
確定申告書Aの取得方法は、下記の4種類があります。
1月になると税務署で確定申告書が配布されます。市区町村の窓口でも確定申告書が置かれていることがあるため、最寄りの税務署もしくは市区町村に出向いてみましょう。
返信用封筒を入れた封筒に「確定申告書の送付希望」と書いて税務署宛に送ることで、書類を郵送してもらえます。切手代が必要ですが、税務署に出向く手間はかかりません。
申告相談会場でも確定申告書が置かれているため、確定申告に不明点がある人は相談のついでに用紙をもらうとよいでしょう。
国税庁のホームページから確定申告書をダウンロードすれば、自宅やコンビニなどでプリントアウトすることができます。
「国税庁のホームページから印刷」が一番簡単な方法です。
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
確定申告書Aと同様、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書も税務署の窓口や国税庁のホームページ上で入手できます。
【認定長期優良住宅等の場合】証明する書類
長期優良住宅の場合は、「長期優良住宅認定通知書」と「住宅用家屋証明書（長期優良住宅建築証明書）」のコピーが必要です。（不動産会社から取得）
国が定めた長期優良住宅認定制度の基準を満たし、行政の認定を受けた住宅です。
長期優良住宅に認定されると、金銭的なメリット（税の優遇措置、補助金の支給等）を受けることができます。
住宅ローン控除の対象限度額が、一般住宅より増えます。
該当する方は、忘れずに申請しましょう。
確定申告の申請方法は3つ
作成した確定申告書類は、自分が住んでいる地域の管轄する税務署に提出しなければなりません。
提出方法は、下記の3通りです。
税務署の管轄地域がわからないときは、国税庁のホームページから調べることができます。
それぞれ、確定申告書類の申請方法についてみていきましょう。
税務署宛に郵送して申告する
郵便もしくは信書便で郵送することで、確定申告書類を提出できます。
信書便とは、日本郵便（定形郵便、定形外郵便物、レターパック、スマートレター）や佐川急便（飛脚特定信書便）のことです。
なお、確定申告書を郵送した場合は、郵便または信書便の通信日付印が提出日とみなされます。
平日が仕事で忙しい人や税務署窓口の混雑を避けたい方は郵送がおすすめです。
電子申告（e-Tax）を利用する
国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」で作成し、電子申告（e-Tax）で提出できます。
- 自宅で確定申告できる
- 郵送するよりも早く還付金を受け取れる
- 自動入力のため、計算間違いを防ぐことができる
時代の流れから考えても、電子申告が一番やりやすい方法だと思います。
ただし、電子申告（e-Tax）で確定申告を行うには、マイナンバーカード（ICカードリーダー）が必要になります。
「確定申告書等作成コーナー」で作成下確定申告書類を印刷して、そのまま郵送または税務署に直接提出することができます。（パソコンやスマホで入力）
税務署へ出向いて申告する
税務署の窓口でも、確定申告書類の提出を受け付けています。
確定申告に関する相談も対面でできるので、初めて確定申告する人の多くは窓口で提出します。
確定申告の時期になると、税務署の窓口は驚くほど混雑します。開庁時間内の提出が難しい場合は、税務署に設置されている時間外収受箱に投函します。
住宅ローン控除の適用条件
住宅ローン控除（減税）の適用を受けるには、物件に対する一定の条件を満たす必要があります。
ここでは、住宅ローン控除の適用要件について解説します。
取得する住宅が新築なのか中古なのか、増改築のようなリフォームなのかで条件が異なります。
新築住宅の場合の適用条件
新築住宅を購入する場合には、次の条件を満たさなければいけません。
- 減税を受けようとする方が、住宅の引渡日または工事の完了から6ヵ月以内に居住すること
- 契約者の自宅として利用すること（投資用マンション、土地のみの購入は適用外）
- 特別控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- 対象となる住宅の床面積が50平方メートル（登記簿上）以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること※
- 対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること（繰上返済などで最終返済月までの期間が10年未満になった時点で適用が受けられなくなります）
- 居住用にした年とその年の前後2年ずつを含めた計5年間で、特例「居住用財産の譲渡による3,000万円特別控除」や「長期譲渡所得の課税特例」などを利用していないこと
※合計所得金額1,000万円以下の場合で、2023年末までに建築確認を受けた新築住宅の場合は住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満でも適用される
特に不動産売買では、不動産会社から貰った物件概要書ではなく、登記簿上の面積で判断されます。住宅ローンの利用時や住宅ローン控除の申請時には注意しましょう。
買取再販の場合の適用条件
買取再販とは、不動産会社が中古（既存）住宅を買い取り、リフォームして販売する物件です。
買取再販の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、次の条件をクリアしなければいけません。
- 宅地建物取引業者から住宅を取得していること
- 宅地建物取引業者が住宅を取得し、リフォーム完了から再販売するまで2年以内であること
- 取得時点で、新築日から10年経過した住宅であること
- 建物価格に対し、リフォームの工事費用が20％以上を占めること
- 大規模修繕や耐震基準に適合するための工事、バリアフリー改修、省エネ改修など、対象となる工事が行われていること
買取再販で住宅ローン控除を受ける場合は、リフォーム費用や工事内容に細かい条件があります。
事前に販売業者に住宅ローン控除の条件を満たした物件なのかを確認が必要です。
中古住宅の場合の適用条件
中古住宅の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、次のいずれかの条件をクリアしなければいけません。
- 1982年1月1日以降に建築された住宅であること
- 現行の耐震基準に適合していること
※2021年末までの制度としてあった、築年数25年以内などの制限は廃止されました
1981年以前建築の中古住宅には、現行の耐震基準を満たしていることを示す「耐震基準適合証明書」などが必要です。証明書を取得するには、現地調査などもあるため、別途費用がかかります。
リフォーム、増築の適用条件
リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件に加えて、次のいずれかの工事に該当することが条件です。
- 増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり・屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
- マンションの専有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
- 家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
- 一定の耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）
- 一定のバリアフリー改修や一定の省エネ回収工事
- 対象となる改修工事費用から補助金等の額を控除した後の金額が100万円超であること
- 居住部分の工事費が改修工事全体の費用の2分の1以上であること（店舗や事務所などの併用住宅の場合）
リフォームや増築の適用条件は複雑であり、新築や中古住宅の購入時に比べて適用要件を満たすための注意すべき点がたくさんあります。自宅のリフォームで住宅ローン控除の適用を検討する場合は、制度は条件や手続き方法が複雑なので、早めに専門家への相談が必要です。
親名義の住宅をリフォームする場合は、住宅ローン控除は受けることができません。
住宅ローン控除は、「自己所有かつ自身が居住する自宅」に条件です。
住宅ローン控除の適用できる借入条件
住宅ローン控除では、前述した内容以外に、ローンに関する適用条件があります。
すべての条件を満たす必要があるため、きちんと確認しておきましょう。
控除対象となる住宅ローンの条件
住宅ローン控除を受けるには、次の条件も満たす必要があります。
親族や知人などの「個人」、親族の会社や自身が役員となっている「企業」からの借入は住宅ローン控除の対象になりません。
✔以下6つのいずれかから借入すること
- 銀行
- 農協・信用金庫・信用組合
- 住宅金融支援機構
- 地方公共団体
- 各種公務員共済組合
- 勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上であること）
一般的な借入方法であれば控除対象になるので、あまり気にする必要はありません。
他の特例との関係も要チェック
ここまでの条件を満たしていても、住宅ローン控除が適用できないケースもあります。
例えば、「そもそも該当年度に課税されるべき所得税がない」などです。
当たり前ですが、住宅にかかるローン控除は課税されるべき所得税がなければ利用できません。
住宅にかかる税制度は時限立法で延長されたりすので、不明な点は税理士などの専門家に確認してみるとよいでしょう。
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＞＞ 【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
住宅ローン控除で還付される税金
実際に、住宅ローン控除が適用されると、どれくらいの税金が軽減できるのでしょうか。
ここでは、具体的な控除額を見ていきましょう。
大きい改正ポイントは、住宅ローン控除率が「1％から0.7％」変更されたところです。
住宅ごとの最大控除額
住宅ごとの最大控除額は、住宅の性能や適用される年によって異なります。
※右へスクロール →
| 住宅の種類 | 住宅の環境性能 | 令和4年または5年に入居した場合 | 令和6年または7年に入居した場合 | 控除期間 |
| 新築 買取再販 | 長期優良住宅 低炭素住宅 | 35万円／年 | 31.5万円／年 | 13年間 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 31.5万円／年 | 24.5万円／年 | ||
| 省エネ基準適合住宅 | 28万円／年 | 21万円／年 | ||
| その他の住宅 | 21万円／年 | 0円／年（※） | ||
| 既存（中古） | 長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 | 21万円／年 | 21万円／年 | 10年間 |
| その他の住宅 | 14万円／年 | 14万円／年 |
あくまでも最大控除額になります。
実際は、毎年ローン残高が減っていくため、控除できる額も年々減少します。
購入する住宅の種類や入居時期がわかれば比較的計算は簡単です。
まずは金融機関のHPからシミュレーションをして、各年末の残高状況を調べてみましょう。
本来の所得税額が住宅ローン控除可能額より少ない場合は、控除可能額すべてを利用できません。残りは翌年の住民税から上限の範囲内で控除されます。（税金から直接引かれる税額控除）
住民税の控除額にも上限があり、最高9.75万円までです。
改正前は、13.65万円まででした。
住宅ローン控除の計算方法
下記うちいずれか低い金額が、毎年、所得税や住民税から控除されます。
- 年末時点の住宅ローン残高（※）× 0.7%
- 住宅の種類別 最大控除額
※住宅の取得価格や費用等のほうが少ないときは、その取得価格の額または費用の額を基準とします
補助金や住宅取得資金等における贈与等（特例）を受けたら、住宅の取得価格から贈与額を引いた金額と、年末ローン残高を比べて、低い金額の方で控除額を計算します。詳しくは税務署まで。
✔住宅ローン控除 計算イメージ
2年目以降は「年末調整」で手続きが可能
前述の通り、住宅ローン控除の適用を初めて受ける場合は初年度に確定申告が必要ですが、2年目以降は会社の年末調整で住宅ローン控除の手続きができます。（12月または1月の給与支払いと同時に還付または徴収）
ただし、自動的に住宅ローン控除が適用されるわけではなく、書類の準備が必要です。
基本的には下記書類に記入・提出するだけで手続きは完了します。
自営業や個人事業主の場合は、初年度問わず、毎年確定申告が必要です。
年末調整に必要になる書類
会社の年末調整で住宅ローン控除の手続きを行うためには、下記の書類が必要です。
住宅借入金等特別控除申告書兼証明書
確定申告をした年の10月に、税務署からすべての年度分の申告書がまとめて郵送されます。
控除期間が10年であれば9年分、13年であれば12年分の申告書が送られてきます。
万が一紛失してしまった場合は、税務署で再発行できます。
住宅ローン借入金残高証明書
金融機関によって送付時期は異なりますが、毎年10月頃から翌1月末を目安に金融機関から送られてくる書類です。
また、残高証明書に記載されている住宅ローン残高は、年末時点の予定額が記載されています。
万が一、10月から12月の間に繰り上げ返済や借り換えをした場合は、証明書の記載額と実際の残高が異なります。金融機関に相談しましょう。
年末調整を忘れた場合
次に、
- 年末調整までに書類がどうしても用意できない
- 年末調整で手続きするのをうっかり忘れていた
などの理由から、年末調整で住宅ローン控除手続きができない場合の対処法を解説します。
2年目以降、年末調整時の住宅ローン控除の申告を忘れた場合
2年目以降は、勤務先の年末調整で住宅ローン控除の申告が可能ですが、
この手続きを忘れた場合、下記2通りの方法で手続きが可能です。
- 勤務先で再度年末調整をしてもらう
- 自分で確定申告をする
1つ目は、勤務先で再度年末調整をしてもらう方法です。年末に必要書類を提出することが一般的ですが、法的には1月末までであれば修正対応ができます。
ただし、上記対応の可否は会社によるので、年末の時点で手続きに必要な書類が用意できない場合などは、あくまで相談という形になります。
2つ目は、自分で確定申告をする方法です。会社に相談したけど対応が難しいという場合は、初年度と同様に確定申告で申請できます。
必要書類が1月31日までに用意できない場合は、自分で確定申告をすることになります。
年末は経理担当も忙しいので、期限に間に合わない場合は、勉強という意味で自分で確定申告してみるというのもいい経験です。
年末調整で住宅ローン控除の手続きを忘れてもさかのぼって確定申告できる
初年度に確定申告を忘れた場合と同様に、年末調整で住宅ローン控除を申請するのを忘れていた場合も5年以内であれば所得税の還付を受けることができます。
ただし、過去分の確定申告書類の作成が必要です。
忘れないようにしましょう。
まとめ
今回は、住宅ローン控除の1年目に行う確定申告について解説しました。
このポイントを抑えておくだけで計画的に確定申告ができるようになります。
仮にマイホームを購入した1年目に確定申告を忘れた場合でも、遡って修正申告ができます。
この記事を参考に実践してみてください。
会社員（給与所得のみ）であれば、2年目からは年末調整に切り替えることで手間が省けます。初年度の住宅ローン控除の確定申告は忘れずにやりましょう。
＼ はじめての確定申告も簡単にできちゃう ／
確定申告は、不動産を売却して「譲渡所得」が発生した場合も必要になります。
今後、不動産売却を考えている方は、金利上昇によって市況が悪くなる前に査定をしておよその売却金額を確認しておきましょう。
＞＞ 【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
一括査定をしておくことで、「価格の妥当性」を知ることができるので、スムーズに売却活動できるようになります。
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