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「返済期間50年の住宅ローンってやばいのかな…。長期間で組めるし良さそうだけど。詳しく知りたいな。」
こういった疑問に答えます。
あなたは、
「返済期間50年にして組む住宅ローンってどうなんだろ…。」
と悩んでないですか？
そもそも住宅ローンを組むだけでも不安なのに、50年でローンを組んでも大丈夫か心配になりますよね。
実は、私も35年ローンを組んだことがありますが、かなり不安になった記憶があります。
（金融機関から口座に数千万という金額が振り込まれたときは震えました）
不動産市況は、都心などを中心に物件価格はまだまだ高い傾向です。
なので、借入限度額いっぱいまでローンを組んでいる人もいます。
そんなときに50年ローンで組めれば、月々の返済額を抑えることができます。
そこで今回は、不動産業界歴10年以上／住宅ローンアドバイザーの私が「返済期間50年の住宅ローン」について解説します。
この記事を読めば、
などが分かります。
返済期間を50年にすることで、月々の返済額を抑えられるメリットがあります！ただ、デメリットもあるので注意しましょう。
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50年ローンがやばいと言われる理由
まず、50年で組む住宅ローンがやばいと言われる理由を解説します。
50年ローンは、月々の返済負担を抑えられる一方でリスクもあるんですよね。
総返済額が増える
一つ目は、単純に総返済額が増えるからです。
50年ローンを組むと、返済期間が長くなるので利息の支払いが増えてしまいます。
例えば、以下のような違いが生まれます。
同じ借入額でも、400万円以上多く支払うことになります。
一見、月々の支払いが少なくなるのでお得に見えますが、トータルで見ると大きな負担を抱えるリスクがあるのです。
35年と50年では「総返済額」にものすごい差が出てしまうんです。
元金の減るスピードが遅くなる
次に、元金の減りが遅いところです。
50年ローンでは、借入金の元本（元金）がなかなか減らないため、長期間借金を抱えるリスクが高まります。
なぜなら、支払いの序盤は利息の割合が大きく、元金にあまり充当されないからです。
たとえば、10年後に住宅を売却したいと考えても、思ったよりローン残高が多く、売却益で完済できないケースもあります。
資産としての住宅価値を維持するためにも、元金の減り方には十分注意が必要です。
老後になっても返済が終わらない
三つ目は、定年退職後の老後もローン返済が終わらないところです。
退職後は収入が年金だけになり、家計が厳しくなりがちです。
その状態で毎月何万円ものローン返済が続くと、生活に大きな負担を与えかねません。
老後の安心を確保するためにも、ローンはなるべく定年前に完済できるよう、返済計画を立てることが重要です。
返済期間が長いのでトータルで払う金額は増えちゃうということなんです。
「なるほど。でも毎月の返済額を抑えられるメリットはあるよね。」
だけど……
「実際、自分はどれぐらい借りれるのかな……」（情報収集したい）
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50年ローンとは
そもそも50年ローンとは？ということについて、商品としてできた経緯などを解説します。
返済期間が最長50年の住宅ローン
50年ローンとは、文字どおり「50年間かけて返済する住宅ローン」です。
通常の住宅ローンは最長35年が一般的ですが、それより15年も長い設定が可能です。
このため、
というメリットがあります。
例えば、同じ3,000万円を借りる場合でも、35年ローンに比べ、50年ローンなら毎月の返済額を数万円単位で下げることができます。ただし、その分、支払う利息総額が大きくなる点には注意が必要です。
返済金額を50年で分割してるので、月々の返済額は抑えられるってことですよね！
「そうだね！家計にやさしいローンだよね。」
50年ローンができた経緯
50年ローンが誕生した背景には、住宅価格の高騰とライフスタイルの変化があります。
具体的なポイントはこちらです。
こういった状況に対応するため、50年ローンを提供し始めたのです。
「月々の支払額を抑えつつ、マイホーム購入を後押しする」手段として。
都心のマンションなんて国民の平均年収ぐらいでは、もはや買えないですからね。仕方ないのかもしれません。
「本当にそう。資産価値がどうだとかの前に買えないよね。」
取り扱いできる銀行
現在、50年ローンを取り扱っている銀行はまだ限られていますが、徐々に広がりつつあります。
代表的な銀行には、以下のようなところがあります。
それぞれ、適用条件や金利設定が異なるため、事前にしっかり比較検討することが重要です。
また、50年ローンを扱う銀行は、ネット完結型で申し込みできるケースが多く、忙しい人にも便利です。
今後も取り扱える金融機関は増えていくでしょうね！
「なるほどね。でも、どの金融機関がいいかは自分で調べないといけないよね…。」
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50年ローンのデメリット
ここでは、50年ローンのデメリットについて解説していきます。
払う利息が増える
50年ローンでは、支払う利息総額が大きく膨らみます。
なぜなら、返済期間が長くなる分、元金の減りが遅くなるので払う利息が増えるからです。
具体的には、
- 借入額3,000万円
- 金利1.5％
の場合、
【35年ローン】約3,700万円の総返済額に対し、
【50年ローン】約4,100万円以上の返済になることもあります。
つまり、数百万円単位で多く支払うことになりかねません。
月々の負担だけでなく、トータルコストもしっかり意識して選ぶことが重要です。
単純に返済期間が長いので利息が増えるということですね。
「そうだよね。家計に負担をかけないならアリだと思うけどね。」
元金の減りが遅くなる
50年ローンは、元金の減り方が非常にゆっくりです。
なぜなら、返済初期は支払いのほとんどが利息に充てられるため、元金がなかなか減らないからです。
例えば、
- 返済開始から10年間は、ほぼ利息の支払い
- 20年経っても元金の半分も減らないケースもある
といった状況になります。
このため、売却や借り換えを検討した際に、想定以上にローン残高が残ってしまうリスクがあります。
長期的な視点で元金の減り方にも注意が必要です。
金利上昇したときにリスクがあるよね。
「しょうがないよね。」
取り扱える金融機関が多くない
50年ローンは、まだ取り扱っている金融機関が少ないのが現状です。
なぜなら、リスクが高いため、慎重に取り扱っている銀行が多いからです。
ネット銀行における代表的な取り扱い先は、
などです。
選べる銀行が少ないと金利や条件の比較検討がしづらく、結果的に不利な契約をしてしまうリスクも高まります。
申し込み前に選択肢をしっかり調べることが大切です。
広がってきたとはいえ、まだ少ないですからね。
「なるほどね。「モゲチェック」で提案してもらわないとね。」
＞＞ 【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
資金計画の見通しが立てづらい
50年という超長期ローンは、将来の資金計画を立てにくくなります。
なぜなら、住宅ローン以外にも教育費や老後資金など、人生にはさまざまな支出があるからです。
例えば、
- 20年後に子どもの大学進学資金が必要
- 30年後にリフォーム費用がかかる
- 40年後に介護費用が必要になる可能性
といった支出を考えると、ローン返済との両立が難しくなりがちです。
無理のない資金計画を立てるためには、将来の支出も見越したうえでローンを組む必要があります。
＞＞ 【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
老後の生活が大変になる
50年ローンは、老後になっても返済が続くリスクがあります。
なぜなら、完済年齢が80歳やそれ以上になるケースが多いからです。
例えば、
- 30歳で借りても完済は80歳
- 40歳で借りると完済は90歳近く
となります。
年金収入だけでローンを返済し続けるのは、現実的にかなり厳しいです。
老後の安心した生活を守るためにも、できれば定年前に完済できるプランを目指しましょう。
これは気をつけないといけないところですよね。
「そうだよね…。50年ローン使うなら早めに借りたほうがいいってことか。」
＞＞ 【関連記事】イオン銀行住宅ローンで後悔したくない人必見！｜メリ・デメも徹底解説！
売却や住み替えがスムーズにできなくなる
50年ローンでは、住まいを売却したり住み替えたりする際に不便が生じることがあります。
なぜなら、元金が減りにくく、ローン残高が思ったより多く残るからです。
具体的には、
- 売却価格よりローン残高が多くなりやすい
- 住み替え資金が不足するリスクが高まる
といった問題が起こります。
転勤や家族構成の変化など、ライフステージに合わせた住み替えをスムーズに行うためにも、ローン期間は慎重に検討しましょう。
精神的な負担も増える
50年ローンを組むと、老後において精神的な負担が大きくなりやすいです。
なぜなら、長期間にわたり「返済し続けなければならない」というプレッシャーを感じることになるからです。
具体的には、
- 常にローン残高を気にしながら生活しなければならない
- 病気やケガ、収入減少などへの不安が続く
- ライフプランに柔軟性が持ちづらくなる
といった精神的なストレスを抱えやすくなります。
突然の転職や収入ダウンがあった場合、「あと何十年もローンが残っているのにどうしよう」と焦るケースも珍しくありません。
また、老後も返済が続く可能性があるため、退職後の生活設計にも影響が出ます。
50年ローンのメリット
一方で、50年ローンのメリットはこちらです。
審査が通りやすくなる
50年ローンを選ぶと、住宅ローン審査に通りやすくなります。
なぜなら、返済期間が長くなることで月々の返済額が抑えられ、返済負担率が下がるからです。
返済負担率とは、「年収に対して年間どれくらいローンを支払うか」を示す指標です。
通常、返済負担率が高いと審査に落ちる可能性が高まりますが、50年ローンで月々の負担を軽くすると、次のような効果が期待できます。
- 高額な物件でも審査に通りやすい
- 年収が低めでも融資の承認が得られる
- 他の借入れ（車のローンなど）があっても審査に有利
たとえば、年収400万円の方が4,000万円の住宅を購入する場合でも、50年ローンなら審査通過の可能性が高まります。
そのため、予算内で理想の物件を諦めたくない方にとって、50年ローンは大きな助けになります。
世帯年収でペアローンなら35年でもローン組めるんですけど、一人で借りたいので年収倍率が合わないから借入期間を延ばして40年にする、みたいなケース。つまり、世帯年収フルマックスで40、50年ローンチャレンジしている人は聞いたことないです。そこはみんな堅実だと思います。
月々の返済額が抑えられるので、金融機関としても貸しやすくなるんです！
「なるほど！35年だと返済が苦しい人とかはいいよね！」
月々の返済額が抑えられる
50年ローンを利用すると、月々の住宅ローン返済額を大きく抑えられます。
なぜなら、返済期間が長い分、元利均等返済方式で月々の支払いが少なくなるからです。
たとえば、3,000万円を借りた場合、
- 35年ローン：約85,000円/月
- 50年ローン：約60,000円/月
というように、20,000円以上も毎月の支払い負担が軽減されるケースもあります。
このメリットにより、
- 家計に余裕を持たせられる
- 生活費や教育費に充てられる
- 突発的な支出にも対応しやすい
といった効果が期待できます。
「無理なく住宅ローンを払いたい」と考えている方にとって、50年ローンは強力な選択肢になります。
住宅ローンで大切なのは、借りたお金を滞納せずに完済することがポイントです！
「そうだね！毎月の収支がギリギリだと月末の引き落とし日が憂鬱になるからね。」
若くしてマイホームを持てる
50年ローンを活用すれば、若い年齢でもマイホームを持つことができます。
なぜなら、毎月の支払いが抑えられるため、資金計画が立てやすくなるからです。
具体的には、
- 20代・30代前半でもマイホーム購入が現実的になる
- 貯金が少なくても購入に踏み切れる
- 賃貸生活を早めに卒業できる
といったメリットがあります。
たとえば、賃貸で家賃10万円を払い続けるよりも、月6〜7万円のローン返済でマイホームを手に入れる方が、将来的な資産形成にもつながります。
「早く持ち家生活を始めたい」という方にとって、50年ローンは非常に魅力的です。
50年ローンのメリットはこういうところでもあります！
「そうだね！若いうちから資産になる可能性がある現物を持てるのは魅力的です。」
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物件の選択肢が増える
50年ローンを使うと、希望する物件の選択肢が広がります。なぜなら、月々の返済負担を抑えられるため、予算を少し高めに設定できるからです。
具体的には、
- 駅近など人気エリアの物件も検討できる
- 広さや設備に妥協しなくて済む
- 新築や築浅物件に手が届きやすくなる
というメリットが得られます。
たとえば、「駅から徒歩5分以内」「3LDK以上」という条件でも、50年ローンなら現実的な選択肢になります。
理想の住まいを手に入れたい人には、50年ローンを検討する価値が十分にあります。
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資産運用にお金をまわしやすくなる
50年ローンにすると、住宅ローンにかかる毎月の支出を抑えられるため、資産運用に回せるお金が増えます。
なぜなら、ローン返済に追われる生活にならないからです。
具体的には、
- つみたてNISAで長期投資ができる
- iDeCoで老後資金を積み立てられる
- 株式や投資信託にも挑戦しやすい
といったメリットが期待できます。
たとえば、月2万円をつみたてNISAに回せば、20年後には数百万円単位の資産形成ができる可能性もあります。
住宅ローンを抱えながらも、将来のために資産運用を進めたい人には、50年ローンは有効です。
こういう視点もあるんですよね！
「なるほど！返済をしながら資産を増やせるなんて発想なかった。」
50年ローンがおすすめな人
50年ローンがおすすめな人のタイプにも触れておきましょう。
20代のうちに家を買いたい人
20代で家を買いたい人はおすすめです。
なぜなら、長期間返済することで、毎月の負担を大きく減らせるからです。
早いうちに繰上返済を進めれば、定年までに完済できる可能性も十分にあります。
さらに、若いうちにマイホームを持つことで、
- 家賃を支払い続けるよりも資産形成ができる
- 住宅ローン控除などのメリットを早期に受けられる
といったメリットも得られます。
20代だと将来設計が変わりやすいので、無理のない資金計画を立てておくことが重要です。
20代の共働き世代
20代などの共働き世代にも50年ローンはおすすめです。（これから共働きになる人も）
なぜなら、世帯収入が増えれば、月々の返済負担が軽く感じられるようになるからです。
例えば、現在は育児や学業のために働いていないパートナーが、数年後にフルタイム勤務を始めるケースです。
この場合、50年ローンの長期返済でも、二人分の収入で安定的に支払えるようになります。
共働きが「確実に実現する」前提でローンを組むことが大切です。
資産運用に十分な知識があり実績もある人
資産運用が得意な人にも50年ローンは選択肢になります。
なぜなら、低金利のローンを活かし、手元資金を効率よく運用できるからです。
たとえば、住宅ローン金利が1％未満の状態で、年3％以上のリターンを安定し得られる運用スキルがある人なら、資金をローン返済に充てるより、運用したほうが合理的です。
ただし、資産運用にはリスクもあります。
経験が浅い方や、安定した実績がない方にはおすすめできません。
50年ローンを組むとやばい人
一方でおすすめではない人はこちらです。
50年ローンでも家計への負担が大きくなる人
50年ローンにしても家計に余裕がない人には向いていません。
なぜなら、金利上昇リスクによって、将来的に返済額が大幅に増加する可能性が高いからです。
具体的には、変動金利は金利が上昇すると毎月の返済額も増える仕組みです。
特に50年間という長期間では、金利が何度も上がるリスクを考慮しなければなりません。
もし、以下のような状況なら注意が必要です。
- 今の金利だからギリギリ支払える
- 金利上昇に耐える余力がない
- 繰上返済する余裕資金もない
こうした場合、数年後に家計が破綻するリスクがあります。
家計にゆとりがないなら、そもそも借入額を減らすか、より短いローン期間を選択するのが現実的です。
変動金利には5年ルールなどがありますが、それでもリスクありますよね！
＞＞ 【関連記事】住宅ローンの125%ルールがない銀行とは？｜5年ルールも合わせて解説
住宅ローンを組むことに対して楽観的な人
「なんとかなるだろう」と楽観的に考えている人には、50年ローンはおすすめできません。
なぜなら、50年という超長期ローンは将来のリスクが非常に高く、甘い見通しでは対応できないからです。
「なんとかなる」という気持ちだけでローンを組んでしまうと、万一の際に支払いが困難になり、最悪の場合は住宅を手放すことにもなりかねません。
50年ローンを組むなら、
- 明確な返済計画を立てる
- ライフプランを具体的にシミュレーションする
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といった対策が必要です。
慎重な資金計画ができない場合は、50年ローンを避けた方が安心です。
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50年ローンの返済がきついときの対策
仮に、50年ローンを組んで返済が苦しくなったときの対策も紹介します。
住宅ローンの借り換えをする
50年ローンの返済が厳しくなったら、まず「住宅ローンの借り換え」を検討するのが有効です。
なぜなら、金利や返済期間を見直すことで、毎月の返済額を軽減できる可能性があるからです。
借り換えを行うことで得られるメリットは次のとおりです。
- 金利が下がると、総返済額も減らせる
- 返済期間を延ばして月々の負担を軽くできる
- 条件を変更して家計に余裕を持たせられる
例えば、今借りているローンの金利が1.5%でも、借り換え先で0.8%に下げられれば、支払総額で数百万円単位の節約も可能です。
なお、借り換えには事務手数料などのコストもかかるため、事前に「本当に得になるか」を必ずシミュレーションしておきましょう。
自宅を売却する
どうしても返済が難しい場合は、「自宅を売却する」という選択肢もあります。
なぜなら、売却して得た資金でローンを完済できれば、支払い義務から解放されるからです。
売却のメリットは次の通りです。
- ローン返済の負担をゼロにできる
- 住み替えによって家計の立て直しができる
- 任意売却なら市場価格に近い金額で売れる可能性がある
例えば、ローン残債が2,500万円あり、自宅を2,800万円で売却できれば、差額を手元資金にすることも可能です。
ただし、売却価格がローン残債を下回る場合は、金融機関と協議して「任意売却」に進む必要があるので注意しましょう。
40年ローンもやばい？
最後に、40年ローンもやばいの？ということも少しだけ解説しておきます。
結論、リスクを理解して利用するなら問題ありません。
50年ローンとデメリットは同じ
結論から言うと、40年ローンも50年ローンと同じようなデメリットがあります。
なぜなら、返済期間が長くなることで利息負担が増えたり、老後資金への影響が大きくなったりするからです。
具体的なデメリットは次の通りです。
- 支払う利息が増える
借りる期間が長いほど、利息を払う総額は大きくなります。 - 元金の減りが遅い
最初の10年〜20年は、支払ってもなかなか借金の元本が減りません。 - 資金計画が難しくなる
退職後も返済が続くリスクが高まり、老後の生活設計が立てづらくなります。
年金生活中も住宅ローンを払い続けることになり、家計を圧迫しかねません。
このように、40年ローンも「長期間のリスク」が50年ローンと本質的に変わらないため、慎重な判断が求められます。
40年ローンを取り扱える銀行
40年ローンを取り扱っている銀行は、まだ限られています。
なぜなら、通常の住宅ローンは35年が標準であり、それ以上の長期ローンはリスク管理が難しいからです。
主な取り扱い銀行は次の通りです。
- 住信SBIネット銀行
「ミライ型」という商品で、最長40年のローンを提供しています。 - auじぶん銀行
一部商品で40年ローンに対応しています。 - ソニー銀行
40年ローン対応プランがあり、ネット完結型で手続きできます。 - 楽天銀行
条件を満たせば、最長40年ローンも選べる場合があります。
ただし、どの銀行も「40年ローン＝誰でも組める」わけではありません。
年齢や収入、物件条件によっては希望通りの融資期間にならないこともあります。
40年ローンは「家を買うチャンスを広げる」というメリットもありますが、将来にわたるリスクも十分に考慮して選ぶことが大切です。
まとめ
今回は、50年の住宅ローンはやばい？について理由やメリット・デメリットなどを解説しました。
50年ローンは、住宅ローンが組みやすくて物件の選択肢が広がるなどのメリットがあります。
ただし、金利が増えて総支払額が増えるデメリットもあるので注意しましょう。
この記事で、返済期間50年の住宅ローンを知っていただき、住宅ローン選びに役立ててください。
どちらかというと永住する前提で買う物件に使うローンと相性がいいです。
とはいえ、50年ローンが使える金融機関を知らないし、どれぐらい借りれるかわからないという人も多いと思います。
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X（旧twitter）
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①最安金利は人によって変わる ②借金あると借入可能額が大幅にかわる ③金利だけで決めると失敗する ④銀行の特色を知ってるのは住宅営業 ⑤最適な銀行は人による
住宅ローンってとっつきにくいから『モゲチェック』は入り口としてはとても良いと思うにゃん
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今日はお客さんと銀行めぐり。 モゲチェックでもやっといてくれや。
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モゲチェックに登録してみたら家の純資産価値（売却価格 – 残債）を算出してくれて面白い。売却価格の妥当性についても、SUUMOに掲載されてる同マンション・同面積・同方位の物件価格の9掛け程度でなかなかリアルな気がする。
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住宅ローン、モゲチェックも登録して比較しましたが、結局提携ローンが一番金利低かったです
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単純比較ができないから難しいですね
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リプで教えてもらったモゲチェックで色んな銀行の金利や保証を調べて1番お得そうなauじぶん銀行に仮審査申込みしてみた!! なんと仮審査を代行してくれるみたいでサイト上で必要事項を確認しながら入力!!!! 審査通りますように…
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マイナス金利が終わり、いよいよ我が家もモゲチェックの出番です
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日本人は金利に無関心です 今まで住宅ローン 変動金利は下がり続け0.3% 借り換えや金利の比較など 無用だったはずですが いよいよ 日本でも政策金利が 動き出そうとしています これからは、 モゲチェックのような サービスが必要 要点はMFSが 貸金業の免許を持っていて 信用力分析が出来る事です
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株式会社MFS（2009年7月設立）です。
【主な受賞歴】
- すごいベンチャー100 フィンテック部門 2016 （東洋経済）
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