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オーナー審査や保証会社の審査等で確認していること
賃貸物件に契約前の審査は、ざっくりですが「勤務先など含めた属性面」と「支払い能力などを確かめる収入面」を審査しています。
大きく分けると、以下の3つの機関で審査されます。（１と２が逆になる場合もあります）
実務上、最初に申込者と接触するのは、物件を案内した客付け仲介会社（不動産会社）になります。まれに申込書の内容などによっては客付け仲介会社から断られる場合もあります。
仮に審査に落ちた場合、上記３つのどこかでNGが出た可能性が高いです。（各機関ごとに判断基準は異なります）
実際にどのようなポイントをみているのか解説します。
管理会社の入居審査で確認していること
管理会社ごとによって判断基準が違いますが、管理する立場の前提として、
家賃を滞納したり、トラブルを起こしたりなど「ややこしいこと」を起こさない申込者かどうか
を念頭において申込内容などを確認しています。
具体的には、下記などを確認しています。
- 申込書の記載内容に不備が多くないか（空欄が多くないかなど）
- 年収面での家賃を滞納するリスク
- 犯罪履歴の確認
- 引越し理由におかしな点がないか
申込者の名前や申込者の勤務先をインターネットで検索するということも、確認方法の一つです。現在はSNS等も確認するツールになっていたりします。
管理会社は、申込書の内容を確認する最初の役割として慎重に審査をする傾向があります。
一方で、小規模な管理会社や空室を早く埋めたいと考えている管理会社は、比較的審査が甘くなる場合があります。
あるいわ、保証会社の審査が通ればそのまま承認するところもあります。
意外に盲点なのが、入居審査時に申込者や連帯保証人に本人確認の連絡を入れる場合があります。その時に、「横柄で受け答えが良くない場合や、申込書の内容と異なる口述がある場合」などは審査が通らない場合があります。
賃貸保証会社の入居審査で確認していること
最近は、保証会社への加入が必須の物件がほとんどです。
保証会社も管理会社と同じような観点で審査をしますが、保証会社は「申込者の滞納履歴」が確認できるようになっています。
いわゆる「ブラックリスト」の確認です。ブラックリストは完済してから５年～10年は記録として残ります。
✔保証会社の仕組み（イメージ）
物件によっては、保証会社に加えて連帯保証人も用意する必要があります。
保証会社には3種類あります。
保証会社の種類
- 信販系保証会社（オリコ、ジャックス、SBIなど）
- 協会系（LICC協会等）保証会社（エルズサポート、全保連など）
- 独立系保証会社（日本セーフティー、フォーシーズなど）
信販系の保証会社では、過去の滞納を含めてクレジットカードの延滞歴なども確認でき、LICC加入の保証会社であれば、会員同士で滞納歴等の共有されてます。
機関によってはあなた自身で情報開示請求ができるので、審査に落ちた理由が分からない方は開示請求（信用情報開示報告書の開示請求）をしてもよいかもしれません。
ちなみに、CICなどのチェックは住宅ローン審査でもされています。
＞＞ 【関連記事】住宅ローン審査の明暗を分けるCICとは｜信用情報の見方
信販系の保証会社では、CIC(指定信用情報機関)やJICC(日本信用情報機構)などの履歴を利用しているため、比較的難易度が高いと言われています。
「たしか…借金や滞納履歴って5年以上経ったら削除できるかもしれないんだよね？！知り合いが専門の行政書士にやってもらってたよ。」
そうなんです！専門用語だと「消滅時効」といいます。審査にマイナスな履歴がなくなれば希望の物件に住めますよね！
オーナーの入居審査で確認していること
管理会社と保証会社の審査が通過れすれば、最後にオーナー審査です。
オーナーが個人か法人どちらかにもよりますし、ある意味では偏見含め独特の判断基準を持っています。
万が一断られた場合は、ご縁が無かったと思って割り切りましょう。
昨今は、人口減少や少子高齢化の影響もあり借り手市場なので、保証会社の審査が通過すればOKというオーナーも多い傾向です。
オーナーが入居を断る主な理由を以下にまとめました。
オーナー審査が通らない主な理由
- 職業（水商売系、パート・アルバイト）
- 外国籍（ゴミの出し方や文化の違いなどを気にされることが多い、臭い）
- 連帯保証人（身内では無い、住所が遠方、収入が低い）
- 高齢者（70歳超だと厳しくなる傾向）
- 子供（騒音トラブルを避けたい）
- 入居人数（専有面積の割には入居人数が多い場合など）
- 楽器（近隣に迷惑をかけるリスクがある）
- 宗教の問題
- 生活保護受給者（物件で自死されるリスクがある）
- 籍を入れていないカップル、ルームシェア（法的関係がない）
- 申込者がオーナーの知り合い（近親者とのトラブルを避けたい）
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個人のオーナーの特徴としては、収入面よりも社会的信用を重視する場合があり、低収入でも大企業や公務員は審査が通過しやすい傾向です。（保証会社を通過した前提）
オーナー審査含めて、入居審査に落ちた場合の理由については教えてもらえません。他の物件を探すにしても、なぜ落ちたかを一回自分で考えてみる必要があります。
「オーナーがみてるポイントっていろいろあるんだね。職業とか年収とかは問題ないと思うな。」
だけど……
「5年以上前に借金をしていて、まだ完済できてない……」
「誰に相談すればいいか分からない……」
「できるだけ安い費用で相談したい……」
という方もいると思います。
そんなあなたにお勧めしたいのが、
「借金の消滅時効援用」と「信用情報の調査」の専門家である「行政書士法人パートナーズ」です。
このツールを使えば、
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しかも、何回でも相談は無料です！
これまで3,000件以上の相談実績を持つ行政書士などが直接対応します。
引用：行政書士法人パートナーズ
「破産」や「債務整理」という方法だと、あらたに信用情報へ事故情報（キズ）が登録されてしまいます。
しかも、5～10年は登録されたキズは消えません。
それに対して…
「消滅時効」という方法を選べば、あらたに事故情報（キズ）は登録されないので、信用情報には「完済」したという記録として登録されます。
かなりメリットですよね！借金を帳消しにできれば、賃貸の入居審査に通る可能性がかなり上がるってことです！
「すごい！借金を抱えてても、もしかしたら希望物件に住めるかもしれないんだ！」
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対応の良さ、融通のよさ、仕事が早さ、料金の安さ！どれも素晴らしいです！
僕の担当は、田中さんでした！
恥ずかしい話、自分はお金に余裕がなく、相談した所「自身の生活を優先してください」と言って分割にして頂きました！不安やった自分にとって、すごく助かりました！
今度何かあった時は、パートナーズさんに相談しようと思いました！
本当に、ありがとうございました！
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この度は色々お世話になりました。
難しい問題でしたが、しっかり解決できました。途中経過から業務終了ご報告有り難うございました。またご相談させて頂く機会が御座いましたら、宜しくお願いします。
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携帯割賦払い、時効援用後どうなるか質問してみました。無料で納得の返事を頂き有難う御座います。
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相談して対応が良ければお願いしようかと思っていたがレスポンスが悪い。それを指摘しても自分のミスではないかのような言い方をされた。その後も音沙汰なし
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Q
各サービスの費用を教えてほしい
A
10年以上、消滅時効の手続きを専門にやってきたからこそ、分かりやすい価格設定になっています。（相談だけなら何回でも無料）
| 借金の消滅時効 | 通常債権：1社 25,000円（税込27,500円） |
| 携帯電話料金の債権：1社 17,000円（税込18,700円） |
| 信用情報調査 | 1情報機関5,000円（税込5,500円）
※通常「5,500円/1情報」が無料になる特典あり |
Q
2回目の相談も無料？
A
はい、何度でも無料で相談できます。
相談者が理解して納得できるまで何回でも無料で相談できます。
Q
費用の支払いのタイミングはいつなの？
A
費用は契約締結したあとになります。
相談内容をうかがったあとに、今後の方向性や実際にかかる費用を説明します。
説明を聞いて契約を希望される場合のみ、契約書を郵送します。
Q
エリアはどこが対象ですか？
A
借金の消滅時効援用などの債権に関しては、全国対応しています。
Q
なんで行政書士パートナーズは信用情報に詳しいの？
A
信用情報開示をこれまで1,000名以上経験があるからです。
また、信用情報開示を業務としている事務所は日本でも数件しかありません。
それだけマイナーな業務なので、信用情報の知識経験を持っている弁護士等も極めて少数と言えます。
Q
行政書士法人パートナーズ大阪事務所はどんな会社なの？
A
田中靖之が代表をしており、代表含む2名の専門行政書士が全国で相談対応しています。
| 会社名 | 行政書士法人 パートナーズ大阪法務事務所 |
| 代表特定行政書士 | 田中 靖之 |
| 所在地 | 大阪市北区曽根崎2丁目8-5 お初天神EAST BLDG 6階42号室 |
| アクセス | 大阪メトロ谷町線 東梅田駅7番出口から徒歩3分
大阪メトロ御堂筋線 梅田駅から徒歩7分 |
Step.1
Step.2
Step.3
契約の手続きに移る（契約手続き）
引用：行政書士法人パートナーズ
- 時効成立の見込みの説明
- 必要な費用全額を説明
- 上記について相談者の了承ができ次第、契約手続き
Step.4
内容証明書の発行・郵送を行う（消滅時効援用の内容証明郵便作成・発送）
Step.5
消滅時効援用が成立する（消滅時効成立）
- 条件がそろっていれば時効が成立し、借金が消滅
- 法的証拠となる内容証明・配達証明書は相談者へ送付
- 債務整理を希望すると、提携の司法書士を紹介される（時効が不成立の場合）
※スムーズにいけばここまでで2週間程度で完了
Step.6
信用情報のチェック（相談者の希望に応じて）
※時効終了後、事故情報（キズ）が時効処理されたかチェック
＞＞ 【関連記事】行政書士法人パートナーズ大阪法務事務所とは？借金消滅できるの？｜評判を一挙公開
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入居審査でみていること
前述の通り、審査する上で確認される内容について触れてきましたが、より具体的な基準を解説します。
属性（職業・支払い能力など）
申込者の属性は、審査する上では最も大切なポイントかもしれません。
昨今はSNS利用も広がり、職業が増えました。
主な職業
正社員、派遣社員、アルバイト（パート）、学生、年金、生活保護、自営業・フリーランス、youtuber、無職、就活中など
youtuberなどは、特にオーナーは頭を悩ませるところだと思います。本人はまともでも、コラボしている相手方の動画が公序良俗に反しているなどもあります。
もっとも安心なのは「大企業に勤めている会社員」や「公務員」でしょう。
審査をする側も、時代の変遷とともに審査項目や基準を調整する必要も出てきそうです。
当然、犯罪歴・逮捕歴がある場合は審査にはほぼ通りません。
年収
一般的な入居者の年収基準は、「家賃の36倍」が目安とされています。
家賃と年収の関係に関しては以下の通りです。
| 家賃 | 年収 |
| 5万円 | 180万円 |
| 10万円 | 360万円 |
| 15万円 | 540万円 |
| 20万円 | 720万円 |
| 25万円 | 900万円 |
| 30万円 | 1,080万円 |
同じ収入でも正社員・公務員とは違い、フリーランスやアルバイトだと収入の不安定からマイナス要素になる場合もあります。
なお、入居審査でみる年収は、額面（各種控除前の金額）を基準にします。
年収の基準は、申込者本人だけではなく、「連帯保証人」に対しても適用されます。「連帯保証人」だけ、家賃に対しての基準年収からかけ離れて足りない場合は、審査が通らないこともあります。
状況次第では貯金残高も開示
年金受給者や離職してから数年経過している方、就職活動中の方など、現在の収入を証明できない方は、貯金残高がわかる書類（預貯金通帳、残高証明書など）を提出して審査をしてもらうこともあります。
一般的な賃貸借契約期間分（2年間）程度の貯金残高が確認できれば、家賃滞納のリスクも減ります。イレギュラーな方法として、家賃2年分を前払いする方法もあります。
引越し理由
引越しの理由も実は大切です。
既婚で持ち家なのに、新たにマンションを借りようとしている場合などは、詳細理由をきかれる場合があります。
申込内容は管理会社からオーナーへ報告をします。引越し理由に納得感がないと、オーナーも承認しにくくなります。
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賃貸の審査で落ちたときの対応
万が一、入居申込を提出してけど審査が通過しなかった場合の対応を解説します。
審査否決の理由を分析する
先ずは、審査が通らなかったことについて自分なりに分析をしましょう。
最もありがちなのが、過去に滞納履歴（信用情報にキズ）が原因で審査が否決になることです。
信用情報にキズがつく主なケースは以下になります。
- 携帯電話の本体分割購入代金の未納
- 奨学金返済の滞納
- 自己破産・任意整理・個人再生 など
学生の頃に借りていた奨学金返済での滞納はありがちです。
＞＞ 【関連記事】行政書士法人パートナーズ大阪法務事務所とは？借金消滅できるの？｜評判を一挙公開
同じ物件への再申込はしない（できない）
入居申込では、保証会社の審査が通過しないことが最も多いケースです。
仮に同じ物件内で部屋を変えて申込をしても、物件ごとに利用できる保証会社は1社（多くて2社）です。
審査に落ちたあとは別の物件を探す方が賢明です。
別の保証会社を選べる場合のみ、再審査をしてみましょう。
管理会社が同じ物件は選ばない
保証会社と似たような対応ですが、審査が落ちた同じ管理会社の物件を借りることも基本的に難しくなります。
再度探し始める時は、管理会社の確認もできると良いです。
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入居審査後のキャンセルはできる
結論できますが、心象を悪くするので控えましょう。
オーナーや管理会社間の横の繋がりは意外にも近いです。キャンセル後に申込をした物件が、オーナーの知り合いだったということもあります。
どうしてもキャンセルする必要があるなど、それなら仕方ないよねという場合は問題ありません。
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無職の場合の対応方法
無職の方は物件を借りることはできないのかというと、決してそうでもありません。
当然、定職に就いている方よりも審査が厳しくなりますが、単純に家賃の支払い能力を証明できれば、不可能ではありません。
- 預金通帳のコピーや残高証明書（銀行で発行可能）
- 連帯保証人の収入や身元を証明する書類（源泉徴収票や確定申告書など）
- 家賃収入や配当収入などを証明する書類（入金がかくできる書類）
学生でも物件を借りることができるのは、連帯保証人（親や親族）の収入がしっかりしているからです。
現在は無職だけど、既に内定が決まっているという場合には、「採用通知書」や「雇用証明書」などを提出すると審査は通ります。
逆に働き始めて数ヶ月しか経っていない場合は、給与明細を提出することで申込を受領してくれる場合もあります。
管理会社には、今が無職である理由も伝えるとマイナス要素も少なくなります。
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入居審査にかかる期間
審査にかかる期間は目安3日～7日です。（早いと即日）
稀に審査に時間がかかる場合がありますが、主な理由は以下です。
審査に日数がかかる理由
- オーナーと連絡がつかない（メールをみない）
- 申込者や連帯保証人への本人確認の連絡ができていない
- 審査に必要な書類の提出が完了していない（不備がある）
- 繁忙期などで対応が遅れている
- 仲介会社や管理会社の定休日
もし入居を急ぎたい場合などは遠慮せずに申し込みをした不動産会社に問い合わせをしましょう。
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入居審査が通らなければ購入を検討
お金はあるけど過去に滞納してしまっていたせいで、賃貸の入居審査が全く通らなかったので購入したという方はいらっしゃいます。
そういった方には、購入することをおすすめします。
資産価値のある物件を購入することができたら、引き続き住宅ローン金利が低い市況なら高く売却できる可能性もあります。
＞＞ 【関連記事】マンション購入における予算の決め方｜これを見れば安心
審査が緩い金融機関もあるので、気に入った物件があれば住宅ローン審査を申し込んでみるのも一つの方法です。
信用情報にキズがあっても住宅ローン審査に通るのは「プロパーローン」
前述の信用情報を解消してから購入することが理想ですが、各金融機関独自のローンである「プロパーローン」の利用を検討しましょう。
簡単に言うと、保証会社の審査がないので、通常の住宅ローンより審査が甘くなります。
プロパーローンとは
金利や審査基準含めて各金融機関が独自で決めるローンです。ポイントは、保証会社を利用しないので、連帯保証人を用意する必要があることです。資金の使い道に制限はありませんが、住宅購入においては主に居住用ではなく投資用不動産の購入に利用される場合が多いです。そのため、住宅ローンの金利より高くなります。
「プロパーローン」は公にしていなく、ひっそりと受け付けている場合が多いです。
プロパーローン利用条件
- 保証人または連帯保証人が1名以上必要
- 融資対象物件の抵当権順位1位を銀行にする
万が一、ローンの支払いが遅延してしまうと、連帯保証人に迷惑をかけることになるので、利用については慎重に検討しましょう。
連帯保証人の属性は支払い能力も含めてしっかりした方にしましょう！頭金も可能な限り多く用意できるとよいです。
「そもそも信用情報にキズが本当にあるかはチェックしておいた方がいいよね！（CICとかだよね？）」
＞＞ 【関連記事】住宅ローン審査の明暗を分けるCICとは？｜信用情報の開示請求方法も解説
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まとめ
今回は、賃貸における入居申込の審査について解説しました。
本記事のポイントは、以下になります。
このポイントを抑えておくだけで、賃貸の入居審査における準備ができるようになります。
この記事を参考に実践してみてください。
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Q
仲介手数料は、なぜ最大無料と安くできるのですか？
A
①管理会社から成果報酬を頂戴する仕組みだからです。万が一、成果報酬を頂戴できない場合は、仲介手数料をお客様より頂戴するケースもあります。（物件次第）
②管理会社から直接情報を頂くことで、仲介会社のタスク（空室確認など）を削減しています。また、契約手続きなどもオンラインで対応することで、仲介手数料をより安くできています。
引用：エアドア
Q
エリアはどこが対象ですか？今後増える予定はありますか？
A
現状、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県が対象です。今後は、4大都市圏・全国に展開予定です。
Q
掲載されていないお部屋も相談は可能でしょうか？
A
別途、担当する仲介パートナーに相談をお願いします。（対応できる場合もあります）
Q
内見時の集合場所はどこでしょうか？
A
現地集合になります。複数物件を内覧される場合は公共交通機関での移動になります。
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