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ホームインスペクションとは
「ホーム」の住宅と「インスペクション」の調査・診断・点検を合わせて、「ホームインスペクション」といいます。
宅地建物取引業法においては、「建築士のホームインスペクター」であることがポイントです。
昔から「住宅診断」や「ホームインスペクション」といった類似のサービスは存在しており、ホームインスペクション自体は民間資格として、いくつかの協会で管轄されています。
宅地建物取引業法の改正により取り入れられた
2018年4月1日の改正宅地建物取引業法の施行に伴い、インスペクションが不動産売買に取り入れられました。
インスペクションはあくまでも売主と買主の任意で実施するものであり、実施されていれば重要事項説明時に不動産会社が買主に対して説明を行うものになります。
売主・買主共にインスペクションを行う義務はないということです。
調査対象
一般的なインスペクションは、以下についての調査が基本です。
- 柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分
- 外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分
ホームインスペクションは、各種建築関連法規に適合しているかどうかなどは調査項目にされていません。あくまでも現状を把握するための目視による調査になります。
レーザー距離計・デジタル水平器・打診棒などの機器で計測や触診・打診、作動確認等をします。
ホームインスペクションの相場
マンションと一戸建てで相場が変わりますが、ホームインペクションの相場は約5万円です。
具体的に解説します。
基本的にインスペクションの費用は、希望した方が負担します。買主がインスペクションを希望をして、売主の承諾後に実施する流れが一般的です。
マンションの場合の相場
70㎡程度のホームインスペクション（住宅診断）で2時間程度の時間がかかります。
| ー | 目視でできる調査 | 目視では判断できない調査 |
| 費用の相場 | 4～6万円 | ー |
| 調査内容 | ・専有、、玄関ポーチの確認・バルコニー・テラスの確認 | ー |
マンションの場合、破壊調査が難しいため、基本的には目視での調査がメインになります。
一戸建ての場合の相場
30坪程度の一戸建てのホームインスペクション（住宅診断）で3時間程度の時間がかかります。
屋根裏や床下に侵入して検査する場合はプラス1時間程度必要です。
| ー | 目視でできる調査 | 目視では判断できない調査 |
| 費用の相場 | 5～7万円 | 6～12万円 |
| 調査内容 | ・基礎、柱、梁、外壁の確認・給排水管の水漏れ調査・開口部の確認 | ・屋根裏や床下への侵入・ドローンでの屋根の劣化調査 |
戸建てに関しては、面積によって若干異なる金額設定を取る会社が多くなっています。
目視では把握できない「屋根裏や床下への侵入」はオプションとしていることが一般的です。
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ホームインスペクションのタイミング
ホームインスペクションの実施するタイミングについて解説します。
「売主主導」と「買主主導」で実施する２パターンがあります。
それぞれの理想のタイミングについて解説します。
実際に調査するインスペクターは、買主や売主、不動産仲介会社と利害関係がない「第三者の立場」であることが重要です。利害関係者であれば、便宜を図って意図的に調査内容を虚偽報告する可能性があります。依頼をする前に立場を確認しておきましょう。
売主がホームインスペクションを依頼する場合
売主がインスペクションを行う場合、売却活動に入る前がベストなタイミングです。
はじめに査定を依頼し、売却活動を依頼する不動産会社を決めたタイミングで、媒介契約とホームインスペクターを斡旋してもらうかどうかを決めて、その後実施する流れが一般的となります。
媒介契約とは、不動産会社に売却（買主を探して貰うこと）を依頼する契約のことです。
仲人（なこうど）を決めるイメージです。
売却においてインスペクションのコストを抑えたい場合には、専任や専属専任媒介契約を結ぶ前提で、ホームインスペクションを無料サービスとして利用できる不動産会社に依頼するのが理想です。
✔専属・専任媒介契約のイメージ
専属・専任専任媒介契約
ホームインスペクションが済んでいれば、チラシなどの広告に掲載して物件の透明性という安心を付けて売り出すことができます。
＞＞ 【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
改めて「建築士のホームインスペクター」が調査した結果であることがポイントです。
インスペクターは自分で探すこともできますが、不動産会社経由で依頼することもできます。
買主がホームインスペクションを依頼する場合
買主がホームインスペクションを行うベストなタイミングは、売主に対して買付証明書（正式に購入意思を表明した書面）を提出してから契約締結する前までのタイミングです。
主なメリット
- 買付証明書の提出後なので売主と買主が契約に前向き
- 売主が負担する修補の費用分を売買価格から引いて契約することが可能
- 売主と買主が建物の状況を把握した上で契約できる
買付証明書には「インスペクション実施希望」と記載します。まだ契約前なので、金額面での調整がしやすいところがメリットの一つです。調査結果次第で購入の見送りも選択肢として出てくることもあります。
インスペクションを希望した時に懸念点になるのが、売主からすると物件の粗探し（売却価格が下がる等）をされるような印象となるため、インスペクションを承諾してもらえない場合があることです。
こんなことにならないためにも、不動産会社がインスペクションの目的を理解してもらえるような説明ができるかどうかがポイントになってきます。
どうしてもインスペクションができない場合は、諦めて他の物件を探しましょう。
その他のタイミング（買主側）
その他のタイミングはこちらです。
- 買付証明書の提出前（内覧済）
- 購入申込後～契約前
- 契約後～引渡し前
- 引渡し後～3ヶ月
- 引渡し後3ヶ月超
買付証明書の提出前は、購入の意思があるかないか分からない状態なので一般的に実施できません。
契約締結以降にインスペクションする注意点
- 売主の修繕は限定的になる
- 損害賠償請求や代金の減額請求、契約を解除するということは難しくなる
- 引渡後にホームインスペクションをする場合は、契約不適合責任の適用期間内に実施する
主要設備（キッチン、浴室、洗面台、床暖房など）の故障は、引渡しから7日間以内までが保証対象になるため、理想は引渡しから7日以内に実施すると、契約不適合責任の対象範囲とダブルで調査できます。
契約不適合責任の売主保証範囲は、雨漏り、シロアリの害、主要構造部の腐食、給排水管（敷地内配管を含む）の故障です。
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ホームインスペクションの効果
次に、ホームインスペクションの効果について解説します。
買主に一定の安心感を与えることができる
建物の現状について把握ができている安心感を買主に与えることができる効果があります。
「築20年の木造戸建てだけど、気に入ったけど大丈夫なのかな？」という不安に対して安心感を与えることができます。良いことも悪いこと事前に知ることができるという意味でもあります。
あくまで目視による調査が中心であるため、ホームインスペクションをしたから問題のない物件とは限らないことは知っておきましょう。
既存住宅瑕疵保険の付保要件のひとつとなる
ホームインスペクションの実施は「既存住宅瑕疵保険」の付保要件の一つとなります。
既存住宅瑕疵保険とは
引渡しから一定期間、保険対象となる瑕疵（故障など）が発見された場合、補修費用の保険金が下りる保険です。
買主としては補修費用を負担しなくてよくなるメリットがあります。
保険料は保証期間や保証金額によって異なりますが、瑕疵担保保険の付保費用は一般的には7～10万円です。（1981年6月1日以降に建築確認通知書を受領した物件に限る）
| 対象物件 | 保証される期間 |
| 新築物件 | ー | 10年間 |
| 中古住宅 | 売主が宅建業者 | 2年間または5年間（瑕疵の対象により年数が異なる） |
| 売主が個人 | 1年間または5年間（瑕疵の対象により年数が異なる） |
| リフォーム | ー | 1年間または5年間（瑕疵の対象により年数が異なる） |
特約を付けることで対象部分の拡大が可能な場合があります。
既存住宅瑕疵保険の検査とホームインスペクションは調査範囲が異なる
一つ注意点として、ホームインスペクションを実施したからといって、瑕疵保険に加入できるわけではありません。
ホームインスペクションの実施による結果だけでは、保証や保険は付かないということです。
既存住宅瑕疵保険加入の流れ
- 瑕疵保険に加入するための調査
- 調査結果に基づく補修
- 補修が適切にされたかの検査
- 1～3を経て初めて加入
ホームインスペクションは、単純に建物を目視で調査するだけですが、瑕疵保険加入には段階ごとに補修や確認が必要になる可能性があります。
ホームインスペクションのほうが、検査項目自体は瑕疵保険の検査より多くなりますので、「瑕疵保険対象の箇所を含めたホームインスペクションができる会社に依頼する」ことがベストな方法です。
既存住宅瑕疵保険の付保要件となるには、ホームインスペクターが「既存住宅状況調査技術者の資格者」、かつ、「住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者」であることが必要です。
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ホームインスペクションを依頼するときの注意点
ホームインスペクションを依頼するときの注意点は、以下の3点です。
それぞれ1つずつ解説していきます。
時間的に余裕をもっておく
依頼する会社次第ですが、一般的に依頼してから実施報告書の受領まで約2週間です。
内覧する物件を申込する可能性が高ければ、事前に日程の話をしておきましょう。
買付証明書を提出してから、契約締結まで1週間から10日前後が一般的なスケジュール感です。
宅地建物取引業法上、有効となるホームインスペクターかどうか確認
宅地建物取引業法改正によるインスペクションの導入は、2018年4月からです。
改正される前から民間会社などでは既に「住宅診断」などのサービスはありました。
このような独自に展開している場合は、瑕疵担保保険の加入条件を満たしていない場合があります。
安全に進めたいのであれば、不動産会社などに責任をもってホームインスペクターを紹介してもらうことをお勧めします。
自分でホームインスペクターを探すこともできますが、瑕疵担保保険に加入できないリスクがあります。
全ての瑕疵を明らかにするものではないと認識すること
ホームインスペクションは、現状を把握するためであり、瑕疵（欠陥）を全て明らかにしたり、建物の性能を保証するものではありません。
また、ホームインスペクションは、売主からすると取引する物件の契約不適合責任を免れる有効な手段になりますが、その他の瑕疵まで明らかにするものではありません。
瑕疵には室内の設備などに関するもの以外に、下記のような瑕疵があります。
心理的瑕疵とは
取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く事象です。
環境的瑕疵とは
近隣からの騒音、振動、異臭、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害される恐れが高い環境。土壌汚染や地中障害物等の不具合のことです。
そもそもホームインスペクションの調査対象ではないため、把握できるわけではありません。
どちらも不動産取引における告知事項にあたるので、売買契約書や告知書などで明記されているか確認しましょう。
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ホームインスペクションの調査内容と範囲
ここでは、ホームインスペクションの調査箇所などの解説をします。
室内（設備含む）はもちろん、外壁、屋根、基礎など目視による診断します。水道・電気・ガスが使えない状態だとできない調査もあります。
床下、天井裏は別途オプションとする場合もあります。また、オプションでドローンを飛ばして屋根などを調査する会社もあります。
調査内容
特に戸建ては調査に3時間前後かかるだけあり、ホームインスペクションでは入念に確認していきます。
主な具体的な箇所は下記です。
基礎
目視と触診で確認します。
打診棒で叩いて音を聞いたりして基礎の状態を確認します。確認項目は以下になります。
- ヒビ割れ（欠けていないかなど）
- 仕上げの浮き
- 傾き
- コケやカビ
外壁
基礎と同様の項目を目視や触診、打診棒などを使って確認します。
気になるヒビが見つかった場合は、クラックスケールで長さ・深さを測定します。
名刺が入るような幅（0.5mm以上）の幅のひび割れを確認します。
塗装の剥がれ具合（チョーキング現象）なども確認します。
打診棒
屋根
目視によって、主に以下を確認します。
- 屋根の破損の有・無
- 瓦の浮きやズレ
- コケやシミの有無
- 雨樋の状態
ベランダからの目視確認と、離れた場所から双眼鏡を通して見る確認の2パターンが行われます。
室内
天井や床のシミ、ヒビ、カビ、傾き、破損などを目視や水平器を使って確認します。
また、建て付けが悪いとうまく開閉しにくくなるのでドアや引き戸、窓や雨戸の開閉具合と破損具合含めて確認します。
水回り
キッチンやお風呂、トイレなどの水回りの点検、排水や水漏れの状態や配管の状態、コケやカビの有無なども調査します。
床下
床下の進入による診断はオプションになることが多く、基本的には床下が目視できる点検口などから覗き込むだけの調査になります。
床下は、基礎や床組みの状態を確認します。
床組みについてはシロアリの有無、カビやコケ、水漏れの有無から木材、金具類の腐食状況まで調査が及びます。
水分計を使って床下の木材がどの程度水を含んでいるかを調べたり、水平器を使って傾きを調べたりすることもあります。
水分計測器
天井裏
天井裏に入る診断についてもオプションになることが多く、通常は天井裏に通じる点検口などから天井裏を覗くだけの調査になります。
破損、コケやシミの有無などを確認します。
バルコニーやベランダ
ひびやコケ、カビ等の確認や、木材および金属材の劣化状況を目視または触診で確認します。
塀やフェンス、門など
基礎や外壁などと同じような調査をします。
地震時などに塀やフェンスの倒壊で通行人が死傷する事故もあります。多少費用がかかっても調査してもらうと安心できます。
通常のホームインスペクションでは調査に含まれていないことが多いです。
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ホームインスペクションの流れ
実際に依頼する会社が決まったら、ホームインスペクションをしてもらうための手続きをします。
ここでは、必要な書類や大まかな手続きの流れを解説します。
必要書類
資料として、もしあればベターという書類を下記に記載しました。（無くても実施は可能）
- 付近の地図（googlemapなど）
- 設計図書（平面図、立面図、断面図、建物配置図、設備図、矩計図、仕様書など）
- 確認済証（建築確認通知書）
- 検査済証
- 地盤調査書、地盤改良施工報告書（戸建てなど）
- 設計住宅性能評価書
- 増改築等の工事関連図書
資料が多ければより詳しく正確な診断ができますが、前述の通りホームインスペクションは、法律に適合しているか（遵法性）や図面と現物の違い（整合性）の確認をする訳ではありません。
あくまで「一次診断」かつ「安価な費用」で実施できる目視による診断という位置づけになります。
特に中古の場合、書類の紛失やそもそも売主から引き継いでいない場合もあるので、販売時のチラシや寸法や縮尺の記載がない間取図のみでインスペクションを実施する場合も多々あります。
手続きの流れ
実際の一般的なホームインスペクションの流れになります。
- 見積もり依頼
- 診断日時の調整・決定、申込み
- 必要書類の依頼業者への送付（設計図書など）
- ホームインスペクションの実施（依頼主立会い、不明点など直接ヒアリングも可能）
- 報告書の受領（調査当日または後日）
- 料金の支払い
会社次第では、支払いのタイミングが異なったりします。
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まとめ
今回はホームインスペクションの相場について解説しました。
中古住宅が増えていく流れにおいて、ホームインスペクションの重要性はますます上がります。
ホームインスペクションの費用も驚くような相場ではないので、新築でもやる価値はあります。
以下の記事を参考にしてみてください。
＞＞ 【関連記事】ホームインスペクター（住宅診断士）は新築でも必要？
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