＞＞ 中古マンションの探し方｜失敗しない方法
不動産の購入・売却に困ったら…
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＞＞ 【関連記事】Terass offer（テラスオファー）の口コミは？｜現役宅建士が徹底分析！
Q
サービスの利用料はかかりますか？
A
完全無料で利用できます。
サービスへの登録、不動産エージェントの紹介、メッセージのやりとり、物件の紹介などもお金はかかりません。（仲介手数料は含みません）
Q
利用できる対象エリアは？
A
現状、首都圏（東京・千葉・埼玉・神奈川）、東海地方（愛知・三重）、関西地方（大阪・兵庫）、九州地方（福岡）が対象エリアです。
Q
所属している営業マンの特徴
A
平均選考通過率5%の厳しい基準をクリアした、優秀な不動産のプロが在籍しています。
Q
テラスオファーに登録すると営業電話はないですか？
A
営業電話やメールは来ません。
スタートは匿名でのチャットからですし、不動産エージェントへのレビュー（評価&口コミ）機能もあります。
Q
売却を検討している場合でも利用できますか？
A
はい、できます。
購入サービスと同様に「匿名」「無料」で相談できますし、売却が得意なエージェントも在籍しています。
Q
Terass Offer（テラスオファー）の運営会社を教えてください。
A
株式会社TERASS（2019年4月設立）です。
【会社概要】
- 代表者：江口 亮介（リクルート出身）
- 2023年より不動産テック協会理事に就任。
- 「日本の今年の顔」Forbes100に選出（2022）
中古マンション購入で後悔するよくある事例
まず、中古マンション購入において、よくある後悔する3つの項目について解説します。
修繕積立金の値上げ
一つ目は、購入してまもなく修繕積立金が値上げされてしまうことです。
その結果、住宅ローン含めた月々の支出が、想定していた金額より増えてしまうことがあります。
中古マンション購入前には、マンション全体での修繕積立金の積立状況や滞納状況の把握と、積立に対する長期修繕計画の予定とのバランスを確認しておくことが後悔しないために大切です。
マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）
修繕積立金の積立方式では、徐々に金額を上げていく「段階積立方式」への切り替えが望ましいです。
ただ、現在の新築マンションは、「段階積立方式」を採用していることが一般的なんです。
修繕積立金が4倍に（国土交通省）
「つい物件だけに集中してしまって修繕積立金を気にしたことがなかったな。滞納している所有者がいるっていうことも驚き。」
管理費・修繕積立金において、マンション全体の月額積立額に対して5%以上滞納額がある場合は、購入をやめた方がいいです。（滞納状況は不動産会社経由で調査が可能）
そもそも新築マンションでは、販売しやすいように修繕積立金を安く設定しています。
▶︎その他の後悔
配管から水漏れした
次に、配管から水漏れして近隣住戸に迷惑をかけたり、修繕費用が追加でかかることによる後悔です。
中古マンション全般ですが、築年数が古ければ古いほど、入居後に水漏れなどの設備故障が発生する傾向は強いです。
耐用年数15～20年ほどの鉄や鉛など金属性の配管が敷かれたままになっており、リノベーション済みの物件でも、床下の配管の交換工事をしていないケースがあります。
ポリ管
塩ビ管
最近は、通称「ポリ管」や通称「塩ビ管」がよく配管に使用されています。
第三者目線でしっかり調査したい場合は、インスペクションを実施しましょう。
建築士の有資格者が、床下など内覧しただけでは分からない部分を目視で調査してくれます。
＞＞ 【関連記事】ホームインスペクションの相場はいくらぐらい？｜徹底解説
分からない場合は不動産会社にヒアリングしましょう。
過去の修繕履歴の確認も大切です。
▶︎その他の後悔
隣人問題
最後に隣人の騒音などによる後悔です。
夜中に生活音がしたり、子供が走り回ってうるさいといった問題はよくあります。
隣人ガチャともよべますが、できる限り調べておきたいものです。
「こればっかりは防ぎようがなさそうな気がするけどな…。売主に聞いても事実を教えてくれるのかな。」
できれば売主や不動産会社経由で近隣の方の家族構成など聞いておくとよいです。あとはマンションにいる管理人にもヒアリングできるとベターです。
▶︎その他の後悔
＞＞ 【関連記事】中古マンションの購入ブログ。気をつけるポイント｜注意点
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中古マンション購入で後悔した例【費用面】
中古マンション購入において、費用面で後悔したその他のポイントも解説します。
相場より高い金額で買ってしまった
不動産会社が売主となるリノベーション物件で起こりがちな事例です。
不動産会社が売主になると、売買価格に一定の利益をオンされて販売されています。
また、売出し当初は相場以上の価格で売られていることが多いため、諸事情で売却したいときにローンの返済に自己資金を持ち出す必要が出ることもあります。
＞＞ 【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
「リノベーションされた物件、かなり売りに出てるし良いなと思ってたんだけどな。このあたりは不動産会社に価格の妥当性を見てもらったほうがよさそうだな。」
売り出し当初は相場より少し高めに設定して、反響状況をみて徐々に価格を下げていく傾向が多いです。
一般個人の方が所有している中古マンションなどは、好立地で人気エリアだと相場より高く設定することもありますが、基本的に周辺相場や「需要」と「供給」のバランスで価格が設定されます。
高買いしないために、不動産ポータルサイトで事前に周辺相場を調べておきましょう。
＞＞ 【関連記事】マンション購入における予算の決め方｜これを見れば安心
住宅ローン控除が使えない物件だった
住宅ローン控除が適用できない物件を買ってしまったケースもあります。
実はマンションが旧耐震基準の物件で、新耐震基準ではないから適用条件を満たしていないまま購入。
もう驚きですよね…。
住宅ローン控除の適用要件などは、国交相に掲載されています。
中古マンションにおける住宅ローン控除の主な条件
- 自らが居住すること（投資用不動産には適用できない）
- 床面積が50㎡以上であること（不動産登記簿上の面積）
- 1982年以降より前に建築されたマンションは耐震基準適合証明書など必要
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 年間所得が2,000万円以下（株式の売買などによる譲渡益なども含む）
- 特定の制度と併用していない（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例等）
とくに専有面積の基準では、不動産会社から貰う物件資料の内容で判断してしまいガチです。しかし、専有面積は、あくまで不動産登記簿謄本の面積が基準になるということを知っておきましょう。
2021年の住宅ローン控除の改正で、「新築」のみ、年間所得が1,000万円以下の場合は40㎡以上も住宅ローン控除が利用可能になりました。（不動産登記簿謄本の面積が基準）
中古マンション購入で後悔あるある（費用）…「まとめ」
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中古マンション購入で後悔した例【設備面】
次に、共用部含めた設備面での後悔したポイントも解説します。
直近で大規模修繕や建て替えの予定があることを知った
失敗例としてよくあるのが、
- 入居してすぐに大規模修繕が始める予定だったこと
- まだ正式決定していないけど建て替えの予定がある
などの物件を買ってしまったときです。
実は耐震性などの問題が前からあったなどの悲惨な物件を買ってしまった人もいます…
こんな事態を避けるためには、購入検討段階で管理組合で保管している「議事録」や、マンション全体の工事計画が書かれた「長期修繕計画」を確認することです。管理組合は、所有者で結成された運営委員会のようなもので、定期的にマンション運営に関する会議をしています。
「知り合いの夫婦がまさにこれだった。買ってすぐに大規模修繕が始まって１〜2年は日中も暗かった見たい。日当たり良くて買ったのに後悔してた。」
マンションによっては、大規模修繕工事の費用が足りないから「工事一時金」として所有者から徴収するケースもあります。
最近では、老朽化した建物の建て替えをやりやすくするために、政府内で話し合いが進められています。
区分所有法制の見直しに向けた検討状況
設備の故障が頻繁に起きる
中古マンションだとしかたない部分もありますが、入居後、設備関係の故障が発生する場合があります。
個人が売主の場合、「付帯設備」といわれる生活する上で必要な設備（給湯設備など）の故障は、「引渡しをしてから1週間以内」であれば売主の負担で修繕することが一般的です。
言い換えれば、期日を過ぎたあとの故障は実費で修繕することになります。
購入する立場としては、「引渡しから1週間以内」で一通りの設備を利用してみて、不具合などないか確認しましょう。
契約時に、設備に関する現状の状態が記載された「付帯設備表」と「物件状況確認書」が売主から説明したあとに渡されます。
中古マンション購入で後悔あるある（設備）…「まとめ」
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中古マンション購入で後悔した例【環境面】
前述の通り、その他の環境面における後悔したポイントについて解説します。
不動産の購入では、周りの環境のような「変えられない部分」を確認することが大切です。子育て世代は、周辺の治安も確認しましょう。
バルコニーからの景色や眺望が悪くなった
入居したマンションの目の前に建物が建設されて眺望や日当たりが悪くなったことが一番多いケースでしょう。
当然、契約前に行う重要事項説明時では、該当物件の周辺は第三者所有地なので環境変化による眺望などの変化は生じる旨の説明があります。
こうしたリスクを防ぐには、以下の2点を確認しておくことが大切です。
- 該当物件及びその周辺の用途区域
- 隣地の空き地や駐車場
内覧時にヒアリングしておきましょう。
第三者所有地を含む眺望は、無償の使用貸借された「借景」というイメ―ジです。
管理規約の確認不足による失敗
見落としがちなのが、管理規約の内容確認が不十分だったことによる後悔です。
日常生活に影響するので、購入前に必ず確認しておくものですが見落としてしまう場合があります。
よくある管理規約で制限されているルールは以下の通りです。
- ペットの飼育禁止（飼育OKな場合でも大きさや体重制限などあり）
- リフォーム時の制限（サッシの交換不可、フローリングは防音基準を満たした素材のみ可）
- 壁を壊した間取り変更は禁止（壁式構造の場合）
前述の通り、管理規約とは管理組合によって定められたマンション全体の「憲法」のようなものです。
マンションの管理規約に条文を「追記」したり「変更」する場合は、総会にて区分所有者の4分の3以上の決議が必要になるため、現実的に管理規約の変更を行うことは難しいのです。
一般の方が管理規約を読み込んで理解するというのは難しいので、不動産会社（担当者）に特殊なルールなどがないかを確認してもらいましょう。
中古マンション購入で後悔あるある（環境）…「まとめ」
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中古マンション購入で後悔するその他の理由
ここまで、中古マンションを買うことによって後悔するポイントを紹介しました。
後悔の原因はマンションそのものだけではありません。
不動産会社の担当者が頼りない
購入して後悔する原因が、担当した営業マンだったということもあります。
倫理観が欠如していたり、そもそもの知識不足による部分が多いということです。
（不動産会社を責められないのは近隣住民ガチャぐらいでしょうか…）
つまり、中古物件の購入において、物件選びの前に営業マン選びの方が大切なのです。
実は事故物件だったのに事前に伝えないのは営業マンの倫理観が足りないからであり、修繕積立金の値上げリスクがあるのに事前に伝えないのは、マンション管理に関する知識が足りないからです。
「そうなんだ。不動産の営業って属人的な仕事っていうイメージがあるし、当たり外れがあるんだね。」
仮に同じ結果になったとしても担当した営業マンによって納得感や満足感が違いますからね。「営業マンの能力」と「営業マンとの人間的相性」の二つの軸で選ぶようにしましょう。
「なるほど。でも、当たりの営業マンってどこで見つかるのかな…。運しかなくない？」
そんなあなたにお勧めしたいのが、
厳しい基準を通過した不動産エージェントが多数在籍する「Terass Offer（テラスオファー）
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いわゆる、不動産エージェントと繋がれる不動産版マッチングアプリです。（やり取りは全部チャット）
引用：TERASS
引用：チャット画面（TERASS）
不動産業界はいまだに営業マンに委ねられている部分が多いので、トラブルもゼロにはなりません。
（営業マンの知識不足や経験不足によるトラブルは結構あるんです）
利用者からしたらロシアンルーレットみたいになってしまってるんです…
「確かにそうだね！しかも、LINEみたいにコミュニケーションとれるのは気持ち的にもラクだよね。」
そうなんです！買う買わない以前のフラットな相談でも使えるサービスなので、ぜひ活用してみてください！
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【購入】Terass Offer（テラスオファー）の利用手順
Step.1
Step.2
Step.3
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希望条件を入力したら登録完了
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（連絡先開示は許可制）
【売却】Terass Offer（テラスオファー）の利用手順
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Step.4
個人情報は匿名の状態で、所有物件の情報・写真などを登録
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Step.6
「コンタクトオファー」で連絡先を開示
提案内容や実績・スキルを見て、気になった不動産エージェントに連絡先を開示します。
TERASSのエージェント
Step.7
Q
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A
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Q
利用できる対象エリアは？
A
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Q
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A
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【会社概要】
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＞＞ 【関連記事】Terass offer（テラスオファー）の口コミは？｜現役宅建士が徹底分析！
中古マンション購入で後悔あるある（その他）…「まとめ」
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中古マンション購入で後悔した体験談
ここでは、実際に中古マンションを購入した方口コミを紹介します。
購入した後の後悔は、気持ち的にも前向きになれないですよね。。。
管理費や修繕積立金のない戸建てにすれば良かった
年100万
子供1人10ヶ月
妻専業主婦
ローン2680万 月々80000円 残34年
ボーナス返済なし
管理費積立金駐車32000円
手取から住居費を引くと140000円しか残らない月があります。
最初は2680万円はマンションの値段にしては安いと思って買ったんですが、それ以外にかかる費用が大きいので戸建にすればよかったと思い始めてきました。
今の借りてる金利で計算すると110000円は3700万円ぐらいのローンを組んでると同じなんですね。
この年収だと2680万円のマンションは無謀だったのでしょうか？
戸建を買った知り合いは積み立て金は貯めてないと、壊れたらその時考えるし、実家なんて30年以上経過してるが一回も補修工事なんかしてないから、家はローン以外に貯めなくていいから支払いが楽だよ。と言ってます。
ここ数ヶ月間戸建に買い替えたい気持ちになってきました。
yahoo知恵袋
＞＞ 【関連記事】マンションか戸建てどっちにするか決められない？｜メリットとデメリットを解説
物件をいろいろな角度から検討すれば良かった
中古マンション購入経験ある方、後悔したポイントがあればどうやってカバーしていますか？ぜひ教えてください。 私はとある有名ブランドのマンションを買いました。 たまたま広告に載ったその日に内覧して、タッチの差で買えました。 ・駅から微妙に遠い。 駅の出口からはジャスト10分。しかし改札出てからだと＋数分。 ・低層階 外の音や話声が筒抜け。窓閉めればいいけど、開ける派なので・・・ 欲を言えば上層階（うちは6階建てなので、せめて5階以上）に移りたいのですが上層階は間取りが広く当然高い、明らかにファミリー向けなので音のトラブルがありそうなので低層階（シングル～DINKS向け間取り）でよかったのかな・・と言い聞かせてもいます。 駅からの距離ですが、一応バスもありますがかなり混んでいます。 駅まで歩く＝運動 と割り切ってます。 あと、小規模マンション（40戸未満）なので毎月の積立額は高いです。 でも人が多すぎる大型マンションはどうしてもいやだったので、そこは納得しています。
yahoo知恵袋
中古マンション購入後にガス栓が故障していることが発覚
中古マンション購入後の不具合について 春に中古マンションを購入しました。 しかしガス栓が故障していることが発覚。 ガス会社に見てもらったところ修理が必要とのこと。3箇所で約10万の見積もりでした (古くて固まっていて使用できない＆古いタイプなので新タイプに交換必要) 仲介業者へ確認したところ自分でガス会社に依頼して修理してください、とのこと。 22年12月に行った売主(その時住んでいた)と仲介業者と行った物件状況等報告書には ガス栓有、故障不具合無しと報告を受けていました。 売買契約書の裏面には引渡し完了日から7日以内に不具合等あれば修補を行う、ときさいがあります。 3/20 引渡し日 3/29 引越し 4/11 不具合の連絡 希望としては修理代を少し負担して欲しいしのですが難しいのでしょうか。
yahoo智恵袋
前例を参考にしながら、自身の中古マンションの購入検討の材料として活かしましょう。
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中古マンション購入のメリット
最後に、中古マンションを購入するメリットについても触れておきたいと思います。
新築マンションと違って中古マンションは、良い点と悪い点が分かりやすいメリットがあります。
最近は新築着工戸数が減少傾向なので、中古マンションを買い求める流れがあります。物件次第では、中古は新築より安いという常識は通用しなくなってきています。
＞＞ 【関連記事】買ってはいけないマンションとは
物件の質が新築より良い
2010年（平成12年）ぐらいまでは、今より土地の価格や建築費も安い時代でした。
なので、今より安くて質の良い物件が供給されていたということです。
中古ではあるものの、物件そのものが良いということです。
「新築も少し調べたけど、３LDKなのに60平米ちょっとしかない物件があってびっくりした。建築費が上がってるからなんだろうな。」
建築資材や人件費が高騰すると、安い材料を使用したりして価格を調整しないと利益が取れなくなってしまいます。
管理状況を確認してから購入できる
マンションの管理状況を購入前に確認することは、今では鉄則になりました。
具体的に確認する項目は以下になります。
- 長期修繕計画
- 修繕積立金の貯蓄状況
- マンション全体で今までに実施した修繕履歴
新築は販売しやすいように修繕積立金が安く設定されるので、いずれ資金不足になるのは必然です。
また、管理状況は建物が古くなってきたときに影響してくるので、新築時には問題が見えてきていません。
言い換えれば、中古の状態でも資金的な面も含めて管理状態が良好なマンションは購入する価値が高いということです。「マンションは管理を買え」という言葉があるように、ソフトとハード面における管理状況の確認は必須です。
内覧する専有部分の修繕状況の確認も不動産会社経由や売主立ち合いであれば、ヒアリングしておきましょう。
購入後でもリノベーションすることも可能
自分のタイミングで自分色に手を加えることができるのが、中古マンションを購入するメリットだと思います。
リノベーション前提で購入しない場合でも、入居中に設備を入れ替えることもできます。
管理規約などのルールの範囲内ではありますが、好きな仕様に変えることができます。
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まとめ
今回は、中古マンションを購入したあとに後悔したケースについて解説しました。
中古マンションでは、経年劣化による設備関係で故障するケースなどもあるので、確認するポイントを事前に確認してから購入検討しましょう。
この記事で、中古マンションで後悔しないためのチェックポイントを知って頂ければ嬉しいです。
なお、インスペクション（住宅診断）は新築でも必要です。
新築でも必要な理由を以下の記事でも解説しています。ぜひご覧ください。
＞＞ 【関連記事】ホームインスペクター（住宅診断士）は新築でも必要？
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