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頭金なしで住宅ローンを組むのは無謀？
頭金なしで住宅ローンを組むと「総返済額が増える」こともあり、無謀なのでは？と思われることもあります。
しかし、昨今の低金利下においては、頭金「あり」と「なし」による支払額の違いが薄まってきています。
このような問題は、住宅購入に充てることができる資金がどれだけ手元にあるかということも影響するので、今後のライフプランを考えて上で頭金について検討が必要です。
物件価格の約2割の頭金がないと住宅ローンが組めない時代もありました。
頭金「あり」と「なし」返済額のシミュレーション
では、頭金「あり」と「なし」でシミュレーションした結果をみてみましょう。
シミュレーション条件
- 元利均等返済
- 返済期間35年（420ヶ月）
- 全期間固定金利
- 金利1.2%
- ボーナス返済無し
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| ー | 頭金あり | 頭金なし |
| 物件価格 | 35,000,000円 | 35,000,000円 |
| 頭金 | 3,500,000円 | 0 |
| 住宅ローンの借入金額 | 30,000,000円 | 30,000,000円 |
| 住宅ローン金利 | 1.2% | 1.2% |
| 毎月の返済額 | 87,510円 | 102,095円 |
| 総利息額 | 6,754,487円 | 7,880,235円 |
| 総支払額 | 36,754,487円 | 42,880,235円 |
| 差額 | ー | 6,125,748円 |
無理のない範囲が前提ですが、頭金を入れるメリットが分かると思います。
頭金を入れることで金利も優遇されて、総支払額がさらに減ることもあります。
諸費用は自己資金が望ましい
諸費用とは、購入時に登記費用・仲介手数料などの物件価格以外にかかる費用です。
- 新築の諸費用：物件価格 × 5%前後
- 中古の諸費用：物件価格 × 7〜10%
諸費用を含めて住宅ローンを組むと、金融機関抱える支払遅延リスクが高まるので金利が上がる場合があります。
金融機関からすると、貸す金額が増えるのでリスクとみなす傾向が高いです。
＞＞ 【関連記事】マンション購入における予算の決め方｜これを見れば安心
審査では返済負担率に注意
審査項目のうちのひとつに「返済負担率」という考え方があり、年収に占める年間ローン返済額の割合がどれぐらいかという指標です。
一般的に、返済負担率は25％以内だと比較的余裕を持って住宅ローンの返済ができると考えられていますが、頭金がないと必然的に返済負担率は高くなり銀行審査に不利になる場合があります。
もちろん頭金なしで審査に通る場合もありますが、少なからず審査には影響が出ることを理解しておきましょう。
年収600万円辺りで「額面年収に対して35%以下」にしている金融機関が多いです。
「市況的に金利が低いから頭金を入れるメリットはそこまでないんじゃないかな……ローン減税の効果も減っちゃうし。とにかく家賃を払い続けるのはもったいないから家の購入を検討していきたいな。」
だけど……
「そもそも自分はどれぐらい借りれるのかな……」（情報収集したい）
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Q
モゲチェックと他の比較サイトとの違いを教えてください。
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一般的な「比較サイト」では、住宅ローンの比較はできますが、どのローンが自分に合っているのか、借りられるかまでは分かりません。モゲチェックでは、独自の審査ノウハウで入力した条件から最適な銀行を提案します。
Q
取り扱い金融機関はどれぐらいありますか？
A
100を超える取り扱い金融機関があります。（増加中）
Q
モゲチェックの利用に手数料はかかりますか。
A
住宅ローン診断（旧モゲレコ®）をはじめ、すべてのサービスは無料です。
Q
モゲチェックの3種類の使い方を教えてください。
A
①住宅ローンランキング【自分で住宅ローンを選ぶ】
金利タイプ毎にランキング形式で金融機関を紹介してくれます。「公式サイトを見る」ボタンから詳細を確認できます。
②住宅ローン診断（旧モゲレコ）【自分に合う住宅ローンを探してくれる】
入力された条件に合わせて住宅ローンを一括比較し、独自の審査ノウハウで最適な銀行を提案します。（商品次第で優遇金利あり）※利用者数30万人突破
③モゲチェックアプリ【家と住宅ローンを同時に探せる】
athome,LIFULL HOME’Sに掲載の物件から住宅ローンをシュミレーションし、条件に合った家とローンを一緒に探すことができます。
Q
モゲチェックで住宅ローンの相談はできますか？
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Q
ユーザー登録の削除、退会をする方法を教えてください。
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Q
モゲチェックの運営会社を教えてください。
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株式会社MFS（2009年7月設立）です。
【主な受賞歴】
- すごいベンチャー100 フィンテック部門 2016 （東洋経済）
- EY Innovative Startup フィンテック部門 2017 （EY）
- スタートアップ有望株選出 2017 （Forbes）
- 東証グロース市場に上場 2024（東京証券取引所）
STEP1
STEP2
［メールアドレス］と［パスワード］を入力
google・facebook・Appleアカウントでも可能
STEP3
アカウント認証を完了させる（登録したメールアドレス宛）
STEP4
STEP5
申込み内容を入力
その他（申込者・年収・連絡先・現住所など）入力
STEP6
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＞＞ 【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
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住宅ローンを頭金なしで組むメリット
頭金なしで住宅ローンを組むメリットについて一つずつ解説します。
貯金を残しておける
頭金なしで住宅ローンを借りれば、自己資金を使わずに済むので貯蓄が減ることはありません。
つまり、貯蓄を生活費として残しておくことが出来ます。
当面の生活費を確保したまま、マイホームを買えることは、頭金なしで住宅ローンを借りる大きなメリットと言えます。
頭金を出して住宅ローンの借入金額を減らすのか、借入金額が多くなっても貯蓄（現金）を残しながら月々返済していくのかの選択をどうするかです。
住宅ローン控除額が増える
頭金なしで住宅ローンを組むと、そもそもの借入残高が増えるので住宅ローン控除額が増えます。
つまり、還付される税金が多くなります。
年末時点での住宅ローン残高×0.7% = 住宅ローン控除額 （新築と中古で減税期間は異なる）
引用：国土交通省「住宅ローン減税制度について」
シミュレーション
頭金なしと頭金ありの場合、住宅ローン控除による還付金はどれくらい変わるのかを見てみましょう。
試算条件について
- 元利均等返済
- 返済期間35年（420ヶ月）
- 全期間固定金利
- 金利1.2%
- ボーナス返済無し
- 年収500万円
- 新築物件
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| ー | 頭金あり | 頭金なし |
| 住宅購入費用 | 35,000,000円 | 35,000,000円 |
| 頭金 | 3,500,000円 | 0 |
| ローンの借入金額 | 30,000,000円 | 35,000,000円 |
| 住宅ローン金利 | 金利1.2% | 金利1.2% |
| 控除額 | 約232万円（初年度約20万円） | 約259万円（初年度約21万円） |
借入残高がある方が、住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けられる場合があることもメリットのひとつです。
住宅ローン控除の計算はこちら
13年間（10年間）で還付される金額と購入時に頭金を入れることで受けれる恩恵の比較をすることが大切です。
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住宅ローンを頭金なしで組むデメリット
頭金なしで住宅ローンを組むデメリットは、下記の通りです。
それぞれのデメリットを詳しく解説していきます。
返済負担率が増える
頭金なしになると、住宅ローンの借入金額は大きくなります。
借入金額が大きくなれば利息の割合も増え、毎月の支払いや総支払額含めて高くなります。
家計に占める住宅ローン返済額が増えることで、返済が困難になることも考えられます。
毎月のローン負担が少なければ少ないほど心理的な負担も少なくなりますよね。
住宅ローンの審査が厳しくなる
頭金がないと、以下のポイントが難しいと判断されると審査が厳しくなる傾向があります。
- 継続的かつ安定的な収入が見込めない
- 年収に対する住宅ローンの借入金額が適切でない（借りすぎ）
お金を貸す立場としては、住宅ローンの返済が困難になって貸し倒れのリスクを減らしたい心理があるので、審査が厳しくなってきます。
借入金利が高くなる場合がある
金融機関の多くは、物件価格に対する頭金の割合によって借入金利が変わることがあります。
仮に、フラット35を利用して購入価格3,000万円のマイホームを購入する場合、頭金なしの場合と頭金を1割（300万円）とした場合の総返済額の比較をしました。
試算条件について
- 元利均等返済
- 返済期間35年（420ヶ月）
- ボーナス返済無し
| 頭金 | 金利 | 総返済額 |
| 頭金1割以上（融資率9割以下） | 1.48％ | 3,461万円
3,846万円（頭金含む） |
| 頭金1割未満（融資率9割超） | 1.74% | 4,008万円（頭金0円） |
参照：新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準（2022年10月）このように、フラット35（借入期間21年〜35年）の金利は、頭金が物件価格の1割より大きい（融資率9割以下）場合が年率１.48％であるのに対し、頭金が１割以下だと年率1.74％となります。
参考までに、「フラット20」と「フラット50」の最も多い金利情報をのせておきます。
| ー | 頭金 | 金利 |
フラット20
（15年以上20年以下の借入期間） | 頭金1割以上（融資率9割以下） | 1.32％ |
| 頭金1割未満（融資率9割超） | 1.58％ |
フラット50
（借入期間を最長50年の借入期間） | 頭金1割以上（融資率9割以下） | 2.17％ |
| 頭金1割未満（融資率9割超） | 2.43％ |
参照：新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準（2022年10月）頭金を入れることで、金利が下がるところも重要なポイントです。35年にするとメリットが如実にでます。
＞＞ 【関連記事】住宅ローンにおける0.1%の金利の違いがもたらす総支払額への影響
金利上昇時の返済負担への影響が大きい
特に変動金利などでは、借入時は低金利で問題なく返済できたとしても、今後金利が上昇すれば月々の住宅ローン返済額はさらに増える可能性があります。
借り入れ金額が大きいほど住宅ローンの利息の金額も大きくなるため、変動金利や当初固定金利を利用するリスクも高くなってしまいます。
- 変動金利の場合
借入当初は低金利で借り入れることができますが、半年ごとの見直しで金利が上昇すればローン返済額は増えます。（125％ルール、5年ルールにも注意）
- 当初固定金利の場合
固定金利期間が終了する時の金利次第では、ローン返済額が増えます。
＞＞ 【関連記事】住宅ローンの125%ルールと5年ルール｜変動金利は危険？
頭金なしで住宅ローンを借りる場合は、金利上昇に伴うローン返済額の増加が原因で、支払いが苦しくなる可能性を予め認識しておくことが大切です。どちらの金利タイプも、金利上昇時にどのように対応するのかを事前に計画した上で利用しましょう。
売却してもローンが残る可能性がある
家庭や仕事（転勤）の事情で住宅ローンの返済が困難になると、自宅（抵当権設定済み）の売却で得た資金でローンの残債を支払うことになります。
しかし、購入時に、頭金を入れずにフルローンで借りると、自宅の売却価格だけではローンを完済できないリスクがあります。
売却金額だけではローンを完済できなくなった状況
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日本の不動産市場も影響している
日本の不動産市場において、建物は経年劣化（減価）していく考え方が強いため、中古物件を中心に資産価値が下落しやすくなっています。
一方、新築販売物件（マンション・戸建て問わず）においては、建築会社や不動産会社の利益が含まれているため、中古市場において、購入時の価格よりも売却価格が低くなる可能性が高いです。
このような理由から、頭金なしで住宅を購入することは、「売却しても住宅ローンが残ってしまうため、結果的に売却できない」可能性があるということです。
売却するときは、複数の不動産会社に査定を依頼して、価格競争を起こすことで高く売却できる可能性はがあります。
＞＞ 【関連記事】不動産売却におすすめの会社とは｜査定サイトの口コミも紹介
昨今の低金利下においては、都心3～5区の好立地エリアなどは、新築供給量の減少やコンパクト化などにより中古物件の価格が新築を上回る状況が散見されましたが、一般的には、新築ができれば中古の価値は下がっていきます。
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住宅ローン審査では頭金は物件価格の1割以上が目安
頭金は、物件価格の1割以上用意できるといいと言われています。
ここでは、頭金の考え方について解説します。
頭金なしの住宅ローン利用は、デメリット等があることから頭金を用意してから住宅ローンを借りようと考える方がいると思います。
頭金を多く出せれば借入金額そのものを減らせるメリット自体はあります。
頭金は用意できたら理想という位置付け
頭金はあくまで用意できたら理想という考え方で差し支えありません。
頭金を増やす貯金期間を設けて購入時期を延ばしてしまうと、不動産市況が変わってしまう以下のようなリスクがあります。
- 貯金をしている間も家賃が発生する
- 貯金をしている間に物件価格の相場や金利に変動が出る可能性がある
生活に支障が出ない範囲で頭金を用意して、現時点での最善策を選択して住宅を探すこともアリだと思います。
貯金が頭金になるわけではない
貯金＝頭金ではないことを理解しておきましょう。
念のため、不足の事態（親の介護、病気、けが）や頭金・諸費用・税金などに充てる金額を除いた上で、毎月の生活費の約6か月分を手元に残せたら理想です。
（例）物件価格3,000万円の住宅を購入する場合の貯蓄配分
手元資金が6ヶ月分なのは、失業手当の支給が遅い「自己都合の退職」の場合、退職して1週間の待機期間に加えて、さらに3か月間給付されない期間があるからです。
失業保険手続きのご案内
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住宅ローンにおいて借入額を増やす対処方法
頭金が出せないなど含めて、単独名義では希望金額の借入ができない場合、一般的な方法として親族（配偶者・親など）からの贈与があります。
しかし特殊な事情の関係からできない場合があります。
そのような時の他の対処法として、下記があります。
収入合算
銀行次第で相手方の年収全額を合算できない場合があるので、事前に確認が必要です。
注意点としては、収入合算者も今後も仕事を継続できる（する）予定なのかどうかです。
＞＞ 【関連記事】共働きで5,000万円の住宅ローンを組むのは危険？
申込者本人含めて「他にローン借入をしていないかの確認」も必要です。万が一借入がある場合は、先に完済しておきましょう。借入できる金額が減ってしまいます。
親からの借入をする
親などの親族から借入する方法もあります。
ポイントは、贈与とみなされないように、「金銭消費貸借契約書」や「借用書」を作成し、実際に返済（振込など）していることを証明できるようにすることです。
あくまで「借入」ということを理解しておきましょう。
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まとめ
今回は、頭金なしで住宅ローン審査をする危険性について解説しました。
頭金なしでも住宅ローン審査が通ることはありますが、返済負担率が増えたり、審査が通りにくくなるなどのデメリットもあります。
この記事で、頭金が「ある場合」と「ない場合」のメリット・デメリットを理解しておきましょう。
＞＞ 【関連記事】住宅ローンの仮審査はとりあえずやるべき？｜物件未定でもやるべき理由を解説
住宅ローンを利用する予定の場合は、基礎レベルの内容は理解しておく必要があります。
以下の記事を参考にしてください。おすすめの書籍も紹介しています。
＞＞ 【関連記事】住宅ローン おすすめ本の紹介｜厳選＋a
先に買うには購入できる人であると認識してもらうことが大切。 だから事前審査を済ませておく。 複数社を一発で比較審査できるモゲチェックはマジで優秀
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確かに『モゲチェック』の存在はもっと知られるべきですね。自分も早速試して見る価値があると感じました。住宅ローンを見直すことで節約できる額は大きいはずですし、操作も簡単と聞いて安心しました。
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「住宅ローンは住宅営業より『モゲチェック』でしょ！」という方は要注意。「横比較表があって最安金利がパッとわかる」「いくら借りられるかサクッと計算できる」さらに「モゲレコ登録するとお得に借りるアドバイスがもらえる」と良いことづくめのモゲチェック。でも思考停止は超ヤバい。注意点は↓
①最安金利は人によって変わる ②借金あると借入可能額が大幅にかわる ③金利だけで決めると失敗する ④銀行の特色を知ってるのは住宅営業 ⑤最適な銀行は人による
住宅ローンってとっつきにくいから『モゲチェック』は入り口としてはとても良いと思うにゃん
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今日はお客さんと銀行めぐり。 モゲチェックでもやっといてくれや。
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モゲチェックに登録してみたら家の純資産価値（売却価格 – 残債）を算出してくれて面白い。売却価格の妥当性についても、SUUMOに掲載されてる同マンション・同面積・同方位の物件価格の9掛け程度でなかなかリアルな気がする。
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住宅ローン、モゲチェックも登録して比較しましたが、結局提携ローンが一番金利低かったです
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日本人は金利に無関心です 今まで住宅ローン 変動金利は下がり続け0.3% 借り換えや金利の比較など 無用だったはずですが いよいよ 日本でも政策金利が 動き出そうとしています これからは、 モゲチェックのような サービスが必要 要点はMFSが 貸金業の免許を持っていて 信用力分析が出来る事です
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Q
モゲチェックと他の比較サイトとの違いを教えてください。
A
一般的な「比較サイト」では、住宅ローンの比較はできますが、どのローンが自分に合っているのか、借りられるかまでは分かりません。モゲチェックでは、独自の審査ノウハウで入力した条件から最適な銀行を提案します。
Q
取り扱い金融機関はどれぐらいありますか？
A
100を超える取り扱い金融機関があります。（増加中）
Q
モゲチェックの利用に手数料はかかりますか。
A
住宅ローン診断（旧モゲレコ®）をはじめ、すべてのサービスは無料です。
Q
モゲチェックの3種類の使い方を教えてください。
A
①住宅ローンランキング【自分で住宅ローンを選ぶ】
金利タイプ毎にランキング形式で金融機関を紹介してくれます。「公式サイトを見る」ボタンから詳細を確認できます。
②住宅ローン診断（旧モゲレコ）【自分に合う住宅ローンを探してくれる】
入力された条件に合わせて住宅ローンを一括比較し、独自の審査ノウハウで最適な銀行を提案します。（商品次第で優遇金利あり）※利用者数30万人突破
③モゲチェックアプリ【家と住宅ローンを同時に探せる】
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モゲチェックで住宅ローンの相談はできますか？
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ユーザー登録の削除、退会をする方法を教えてください。
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モゲチェックの運営会社を教えてください。
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【主な受賞歴】
- すごいベンチャー100 フィンテック部門 2016 （東洋経済）
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- 東証グロース市場に上場 2024（東京証券取引所）
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