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40代独身女性の中古マンション購入で意識する3つのこと
まずは、一人暮らしの40代独身女性が老後のために考えておきたい3つの項目について解説します。
特に40代は、収入において安定的な生活を送っている方が多い傾向です。
そんな時期だからこそ、老後を考えた対策をできるだけ早めにしておくことが重要です。
老後のこと早めに考えておくことで、計画的に生活をすることができます。
老後に必要なお金の総額
総務省「家計調査報告書（2016）」によると、60歳以上の平均支出（単身世帯）は14万9,552円となっています。
仮に60歳から30年間の生活費を算出すると、5,400万円（約15万円×12ケ月×30年）が最低でも必要になってくることが分かります。
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数年前に2,000万円問題がニュースで取り上げられました。目指したい生活水準にもよりますが、参考にしておきましょう。
必要な貯蓄額
では、誰でも6,000万円ないと老後の生活をしていくことは難しいのかというとそうではありません。
日本には年金制度があります。
厚生労働省によると、国民年金受給権者の年金受給額は以下になっています。
- 老齢年金の平均年金月額（2015年度）は5万5,157円
- 厚生年金保険（第1号）受給権者平均年金月額の推移は月に14万5,305円
仮に、65歳から24年間の年金受給額を計算すると、約5,780万ほどになります。
- 老齢基礎年金で5万5,157円×12ケ月×24年＝1,588万5,216円
- 老齢厚生年金で14万5,305円×12ケ月×24年＝4,184万7,840円
まずは自分の年金受給額がいくらになり、老後の貯蓄がどれだけ必要になるのか確認しましょう。
そうです。自営業や個人事業主になると年金受給額が少なくなるので、会社員より貯蓄はより多くしておくことが望ましいです。
いつまでにマンションを購入すべきか
マンション購入は出来るだけ早い方が良いです。
なぜなら、老後になるほど住宅ローンの負担が現役世代よりも重くなってくるからです。
国土交通省「住宅市場動向調査（2016）」によると、初めて家を買った世帯主の平均年齢が30代の次に40代が多いことが分かっています。
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老後になると、賃貸の入居審査なども不利になってくるケースがあります。
「オーナーからしてみたら、入居者が高齢だと何か起きたときに大変だからね…。買えば自分のモノだもんね。」
40代は相対的に年収が高い傾向
国税庁が公表している「令和2年分 民間給与実態統計調査結果」では、各年代における平均年収は以下の通りになっています。
40代は他の年代と比較しても相対的に年収が高いので、マンション購入にも適していると言えます。
| 年齢 | 年収 |
| 20〜24歳 | 約259万円 |
| 25〜29歳 | 約361万円 |
| 30〜34歳 | 約400万円 |
| 35〜39歳 | 約436万円 |
| 40〜44歳 | 約470万円 |
| 45〜49歳 | 約498万円 |
| 50〜54歳 | 約514万円 |
| 55〜59歳 | 約518万円 |
「やっぱり老後のことも考えて購入予算を考えなきゃいけないってことよね。」
だけど……
「そもそも自分はどれぐらい借りれるのかな……」（情報収集したい）
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＞＞ 【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
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中古マンション購入における注意点
ここでは、マンションを購入する前に確認すべきポイントについて解説します。
マンションは「管理を買え」と言われるほど、管理状態は重要です。
資産価値
マンション購入では、とくに資産価値（価格の下落率を抑えて売却できる）を意識した物件選びが大切です。
意識する主なポイントは以下の3つです。
- 利便性（駅からの距離、生活必需品が買いやすいなど）
- エリアの発展性（再開発の予定など）
- 災害リスク（ハザードマップ上で確認）
資産価値において、「購入予定の物件があるエリアに人が集まりそうかどうか（集まっているか）」がポイントになります。不動産に価値を付けるのは「人」です。
＞＞ 【関連記事】買ってはいけないマンションとは？
一戸建ては、ある程度「終の住処」として購入する傾向があるので、売却（現金化）することを考えません。
マンション管理の運営状況
特に中古マンションを購入する場合は、事前に管理状態に問題がないかを確認しておきましょう。
主なチェックは下記になります。
マンションの管理状態で売却のしやすさが変わってきます。
管理費と修繕積立金のチェック
マンションの維持管理をするための資金になる「管理費」や「修繕積立金」の費用を確認しましょう。
管理費と修繕積立金の平均額は以下になります。
- 管理費：戸あたり月額10,862円
- 修繕積立金：戸あたり月額12,268円
※引用：国土交通省「マンション総合調査結果（平成30年度）」
特に中古マンションの修繕積立金の積立状況をみると、「今後足りなくなる」「既に足りていない」という状態が多く、今後はもっと増えていくというのが予想されています。あきらかに設定金額が安い場合は、今後、値上げされる可能性は高くなります。
「管理費と修繕積立金の月額or年額収入に対しての5%以上の滞納額」があると管理状態としてはあまり良くない傾向にあります。
長期修繕計画のチェック
長期修繕計画の作成状況も確認しましょう。
長期修繕計画は、30年以上先の大規模修繕や定期点検など、マンション全体の修繕計画を作成したものを指します。
区分所有者全員が計画内容を確認できるようになっています。
大規模修繕工事の前後は、修繕積立金が値上げされる可能性が高くなります。購入前に工事の実施時期がわかれば、住んだあとの住居費（ローン返済含めた費用）が事前に予測できます。
経年劣化していく外観や配管など（ハード面）を必要なタイミングで維持管理していくために必要な書類です。
そもそも長期修繕計画が作成されていないマンションは、住宅ローンが使えなくなってきています。
総会の議事録作成状況のチェック
最低年1回実施される集会での議事録も確認しましょう。
議事録には、総会で議題にあがった内容やその議決結果などが記載されます。総会での決議事項は建物の所有者をはじめ、区分所有者に対しても効力があります。
区分所有法により議事録の作成が義務付けられています。マンションの管理規約でも総会の議事録を作成することが規定されていることが一般的です。
建て替え予定の有・無
特に築30年以上の中古マンションでは、今後建て替えの可能性が出てきます。
長期的に住み続けることも念頭に入れて、「建て替えの予定がないか」を管理組合の議事録などで必ず確認しましょう。
現行の法律では、建て替え決議に5分の4以上の賛成が必要でハードルが高い。建物に客観的な問題がある場合①耐震性②防火性③外壁④給排水設備⑤バリアフリー、所在不明者を除いた4分の3の賛成で可能となる緩和する案が提示されました。
老いるマンション・団地、要件緩和で再生 24年法改正（日本経済新聞）
細かい内容は不動産会社に調べてもらいつつ、自分でも確認するようにしましょう。
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40代独身のマンション購入ならコンパクトタイプ
では、実際に「どんなマンションを購入すればいいのか」というところについて解説します。
購入するマンションは、コンパクトな1LDKまでを購入するようにしましょう。
ライフスタイルの変化に備えて、いざというときに売却しやすい物件を選ぶことが大切です。
1LDKが理想
間取りは1LDKを選びましょう。
今後の少子高齢化を考えて、独身一人暮らし用、子どもがいない夫婦（DINKS）までが住めるぐらいの広さにしておきましょう。
多くの金融機関が設けている住宅ローンの利用基準として、専有面積が「30㎡以上」というものがあります。仮に、30㎡以下の1Rを購入してしまうと、売却するときに苦戦する可能性が出てくるので注意しましょう。
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好立地
1LDKまでの住戸が多いマンションは、比較的小さい土地にも建てることができるため、駅近などの好立地である傾向が高いです。
逆に、総戸数1000戸以上あるような大規模マンションは、まとまった土地が必要なので駅前に建てることが難しい場合が多くなります。
売却も考えた上で、利便性という意味ではコンパクトタイプのマンションを選ぶのがおすすめです。
不動産は「立地」が全てといっても過言ではありません。
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中古マンション購入における諸経費
最後に、マンションを購入時の諸費用を解説します。
マンション購入における諸経費の目安
- 新築物件（物件価格 × 約5％）
- 中古物件（物件価格 × 7～10％）
中古マンションになると、不動産仲介会社経由で契約することになるので、仲介手数料（物件価格×3%＋6万＋税）を支払う必要があります。
購入にかかる主な経費
一般的に中古マンションを購入する時にかかる主な諸費用です。
- 仲介手数料（中古マンションのみ）
- 税金関連（固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税・印紙税）
- 住宅ローン関連費用（融資手数料・保証会社への保証料・抵当権設定費用）
- 火災保険料
不動産取得税は、引渡しから半年前後に通知がきます。
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賃貸と購入どちらがいいのか
一人暮らしなら賃貸でも良いのでは？という意見もあると思います。
ここでは、賃貸と購入におけるメリットとデメリットをそれぞれ解説します。
