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住宅ローンで必要な頭金の目安
ここでは、頭金を用意するメリットや留意点、フルローンを組んだ場合との総支払額の違いについて見ていきましょう。
住宅ローンは、頭金がどれだけ用意できるかでローン条件等が変わってきます。
フルローンで購入できますが、「物件価格の10～20％程度の頭金」が用意できると理想と言われています。
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頭金を用意するメリットと留意点
頭金を用意する最大のメリットは、「金利（利息）分を減らせる」ところにあります。
頭金を入れることで、借入金額を減らすことができます。
フラット35などは、頭金の割合によって貸出金利が低くなることもあります。
また、住宅資金には頭金とは別に、登記費用などの手数料や税金などもかかります。
購入資金＝物件価格（頭金含む）＋諸費用（物件価格×5～10％）
必要に応じて、物件価格を全て借りることができる、フルローンで組む選択肢も検討しましょう。
「貯金＝頭金」ではありません。万が一のために、生活費（最低3ヶ月分）なども現金として残しておく必要があります。
頭金によって総支払額の違いをシミュレーション
ここでは、フルローンで5,500万円の住宅ローン組んだ場合と、一定割合の頭金を用意した場合の返済計画の違いを具体的に計算してみましょう。
なお、金利はすべて「全期間固定金利1.2％」で計算します。
返済期間25年の場合
| ー | 毎月支払額 | 総支払額 |
| 頭金なし（フルローン） | 212,297円 | 63,689,172 円 |
| 頭金1割（550万円） | 191,067円 | 57,320,255 円 |
| 頭金2割（1,100万円） | 169,837円 | 50,951,338円 |
返済期間30年の場合
| ー | 毎月支払額 | 総支払額 |
| 頭金なし（フルローン） | 181,999円 | 65,519,921円 |
| 頭金1割（550万円） | 163,799円 | 58,967,929円 |
| 頭金2割（1,100万円） | 145,599円 | 52,415,937円 |
返済期間35年の場合
| ー | 毎月支払額 | 総支払額 |
| 頭金なし（フルローン） | 160,436円 | 67,383,227円 |
| 頭金1割（550万円） | 144,392円 | 60,644,905円 |
| 頭金2割（1,100万円） | 128,349円 | 53,906,582円 |
総支払額には、頭金として用意した金額以上の差が生まることが分かります。
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住宅ローンにおける3つの借り方
住宅ローンにおける3つの借り方について解説します。
マンション価格が高騰している昨今、会社員が単独でローンを組んで購入できる市況ではありません。
時代の流れとしても、共働きが当たり前になってきています。夫婦共に、この先も働き続ける予定であれば借入可能額を増やせるので、ペアローンがおすすめです。（産休・育休による年収低下は当然考慮が必要）
単独名義
夫婦のどちらかが、住宅ローン契約者となり、単独で住宅ローンを組む方法です。
契約者本人の収入や年齢、属性などを基準に、借入可能額の計算や審査が行われます。
単独名義
ペアローン（夫婦それぞれでローン組む）
夫婦それぞれが1件ずつ契約し、双方に対して連帯保証人となる方法です。
借入先金融機関は同一とし、購入する物件に夫婦が同居することが原則です。
ペアローン
デメリットとしては下記のようなものがあるので、利用時には注意が必要です。
- 返済の負担が大きくなる（借入額が増えるため）
- 諸費用が二人分発生する（印紙税・保証会社事務手数料・登記費用など）
- 贈与税がかかる可能性がある（所有割合と返済割合を同じにする必要あり）
例）夫（2,000万円）：10年間固定金利選択型、妻（1,000万円）：変動金利
- 借入金額が少ない妻の返済期間は短くする
- 子供の教育費がかかる時期（50歳前後）に夫のローンだけになる
メリットとしては、夫婦それぞれ個別に金額や期間など借入条件は個別に決めらたり、夫婦どちらも住宅ローン控除を利用できることです。団体信用生命保険も加入可能です。
ペアローンで利用する場合の注意点
主な懸念点としては「夫婦どちらかの年収下落の可能性」になります。
下記が主なメリット・デメリットです。
単独で住宅ローンを借りた場合、一人分の年収を基準としているので返済額も世帯年収で考えると余裕がある状態です。配偶者が働き始れば、収入を増やせる選択肢を残せています。
産休・育休や病気などによる休職、離職で収入が減るリスクを受けてします。すぐに年収が上がる訳ではないので、一定期間の住宅ローン返済が負担になってしまいます。
住宅ローン借入可能の一つの目安として「年収×7～8」があります。つまり、単純に年収が増えれば借入額を増やすことになるので、ある意味では身の丈以上の借入をすることになります。
ペアローンに限らず、収入合算をしている場合も注意が必要です。
早めの返済を心がけることが大切
無理に取り組む必要はありませんが、養育費や教育費がそこまでかからない時期に繰上げ返済を積極的に行うなど、早めの返済を心がけることが大切です。
繰上げ返済をしても資金的な余裕がある状態が前提になります。現金を一定量は保有しておかないと不測の事態に対応ができません。
子供が社会人になったあとは、だんだんと自身の老後資金について考えなくてはいけなくなります。
連帯保証・連帯債務（夫婦の収入を合算してローンを組む）
夫婦のどちらか一方が、債務者（主債務者）、もう一方が連帯債務者や連帯保証人となって住宅ローンを契約する方法もあります。
この方法では、夫婦の収入を合算して借入可能額の計算や審査が行われます。
連帯保証
連帯債務
連帯債務では団信に主債務者または連帯債務者のどちらか一方しか加入できない場合があります。金融機関に個別に確認しましょう。
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単独年収では買えなくなったマンション相場
日本は特に新築志向が強いこともあり、マンション価格は新築価格が牽引しているといわれています。
そのため、新築価格の推移を確認しておくことは大切です。
一般的な探し方としては、新築物件をみてから中古物件になります。新築マンション価格の高騰で購入できなかった方たちが中古マンションに流れていきます。
新築マンション価格の推移（首都圏）
以下、首都圏における新築マンションの価格推移をグラフにしました。
✔首都圏新築マンション購入者の平均価格の推移（単位：万円）
不動産経済研究所
2024年4月は「平均価格7,662万円」となりました。発売972戸は、対前年同月(1690戸)比718戸で42.5％減となっています。
都心の新築マンションを中心に引き続き高値が続いています。
産休・育休に加えて不測の事態を考慮した資金計画をしっかり立てる必要があります。
首都圏の新築マンション価格が高騰しすぎて、一般の会社員では手が出せない状況になってきています。
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住宅ローンを利用する前に注意すべき変動要因
最後に、今後のライフプランを考える上で注意すべき「変化」について解説します。
変動する可能性がある3つのこと
住宅の購入を検討する場合は、将来のライフプランを考えることが大切です。
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基本的に、将来の子どもの人数によって、生活費などの固定費や教育費などの変動費が家計に影響を与えます。
また、出産をすると産休や育休を取る必要が出てくるので、前述の通り、一番のリスクは「収入の低下」です。
以上のことを考慮すると、配偶者の年収も含めた住宅ローン利用の検討する必要があります。また、家族人数が増えることで、当初購入した物件の間取りでは狭くなり、住み替える可能性も出てきます。
そのため、購入する物件（特にマンション）は可能な限り売却しやすい（流通性が高い）物件を選ぶ必要があります。
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エリアを少し広げてみたり、築年数も幅広くしてみることで、購入予算を下げることも検討してみましょう。そもそも、賃貸と持ち家どっちにするかという話にもなってきます。
