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住宅ローンの仕組み
住宅ローンを利用する前に、住宅ローンの仕組みを理解しておくことは大切です。
ファイナンシャルプランナーは、住宅ローンの仕組みからどの住宅ローンを利用するのがよいか一緒に考えてくれます。
自分でも書籍などで住宅ローンに関する知識を付けておくと、説明を受けた内容が理解しやすくなります。
＞＞ 【関連記事】住宅ローン おすすめ本の紹介｜厳選3冊＋α
金融機関や不動産会社から紹介される住宅ローンは、自社にメリットが出やすい商品を扱うこともあります。
金利タイプの選び方
住宅ローンの返済で、総返済額に直接影響する「金利タイプ」の選択は重要です。
住宅ローンの金利には、以下の3種類があります。（金融機関により異なる）
ファイナンシャルプランナーは、各金利タイプの特徴や繰り上げ返済した場合などシミュレーションを交えてアドバイスしてくれます。
3種類の中で変動金利を選択する方が一番多いですが、安易に変動金利を選択せずにファイナンシャルプランナーの意見を聞いてから検討しましょう！
＞＞ 【関連記事】住宅ローンの125%ルールと5年ルールは危険？｜思わぬ落とし
無理のない返済計画の立て方
無理のない返済計画の組むためには、「借りすぎ」に注意が必要です。
住宅ローン審査の基準となる、「年収倍率」や「返済負担率（返済比率）」が適正であるかが重要です。
＞＞ 【関連記事】マンション購入時の予算の決め方｜これを見れば安心
購入できるマンションは年収の5倍～6倍が目安
無理のないマンション購入をするには、借入額は「年収×5～6倍」が目安です。
年収倍率5～6倍の金額
- 年収300万円：5倍＝1,500万円、6倍＝1,800万円
- 年収400万円：5倍＝2,000万円、6倍＝2,400万円
- 年収500万円：5倍＝2,500万円、6倍＝3,000万円
- 年収700万円：5倍＝3,500万円、6倍＝4,200万円
- 年収1,000万円：5倍＝5,000万円、6倍＝6,000万円
一般的には、年収倍率は7〜8倍まで借りることができると言われています。
言い換えれば、特に都心になると年収倍率が7〜8倍じゃないと買えないという意味でもあります。
物件価格が高騰しているということです。
住宅ローンで組む金額には余裕を持たせておくことが妥当な判断です！ローン返済以外にも支出はありますからね。
返済負担率は25％以内が目安
返済負担率（返済比率）は、25%以内に抑えることが１つの目安になります。
返済負担率（返済比率）
返済負担率（%）＝年間のローン返済額÷年収×100
住宅金融支援機構「2022年度フラット35利用調査」によると、返済負担率の平均は、新築マンションで22.1％、中古マンションで19.7％になっています。
年収倍率から算出した予算はあくまでも目安です。ファイナンシャルプランナーに相談して、より具体的な予算について検討することが大切です。
マンション含めた住宅予算は、「借りれる金額」ではなく「無理なく返せる金額」で考えるの正しい組み方です。
目安となる頭金
住宅ローンの返済プランに大きく影響を与えるのが「頭金」です。
頭金とは、住宅価格のうち、自己資金から出すお金のことです。
頭金が多いほど住宅ローンの借入額が減るため、毎月の返済額を抑えたり金利を低くすることに繋がります。
＞＞ 【関連記事】頭金なしで住宅ローン審査は危険？｜メリット・デメリット
頭金の目安は住宅価格の1〜2割と言われています。住宅資金に充てることができる自己資金を考慮して、ファイナンシャルプランナーに相談してみましょう。
「私たちが相談したいことが専門のファイナンシャルプランナーを見つけることが大切なんだね。気に入った物件があっても予算が合わなければ意味ないしね。」
「そうだね。早めにアポイントを取って相談しないとだね。でも、ファイナンシャルプランナーに相談しなくても、住宅ローンで組める予算感を知れる方法って他にないのかな？」
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＞＞ 【関連記事】モゲチェック （旧モゲレコ） の評判は？怪しい？｜無料のワケも解説
適用できる税金控除
住宅ローンを利用して住宅を購入すると、要件を満たせば一定期間所得税などから税額控除される住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）があります。
住宅借入金等特別控除は、住宅を購入した翌年の3月15日までに確定申告する必要があります。
税金の優遇制度についても、ファイナンシャルプランナーに相談すれば説明してくれます。
＞＞ 【関連記事】住宅ローン控除1年目の確定申告は大変？｜徹底解説
マンション購入におけるリスクと対策について
住宅ローンを利用して住宅を購入するリスクに、借入当初より収入が低下して返済が苦しくなることです。
住宅を購入した後に起きる不測の事態へのリスクや対策についても、ファイナンシャルプランナーはアドバイスしてくれます。
住宅の購入時に加入する「団体信用生命保険」に合わせて、補償内容が重複している生命保険の見直しをすることも対策の１つです。
＞＞ 【関連記事】持病がばれると住宅ローンが組めない？｜団信の告知義務違反のリスクも解説
例えば、夫婦の収入を合算するペアローンを選ぶ場合になると、産休などで世帯収入が低下するリスクを考慮した借入金額へのアドバイスなどもあります。
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ファイナンシャルプランナーに相談する前にすべきこと
実際にファイナンシャルプランナーに相談する前の段階で、やっておいたほうがいいことを解説します。
相談したいことを明確にしておくことは重要ですが、ますは自分自身の状況が分かるような資料を準備しておきましょう！
資金状況を明確にしておく
相談する時間を有効に使えるように、まずは事前に自分の資金状況を「見える化」しておくことが大切です。
下記のようなシートで、自分や夫婦のお金の出入り状況を作成しておきましょう。
＼ お金の流れを見える化できる ／
お金に関する資料を用意する
以下のような資料を準備しておけば、より具体的なアドバイスを受けることができます。
- 会社員：源泉徴収票・住民税決定通知書
- 自営業：過去3年分の確定申告書と決算書
- 家計簿（毎月の支出がわかる帳簿であればどのようなものでもOK）
- 預金通帳
- 生活費を引き出す通帳
- 毎月の支出明細書（光熱費・ケータイ費用など）
- 年金定期便（年金加入履歴が分かる資料であればどのようなものでもOK）
- 生命保険証券
- その他投資状況
マンション購入の経験があるファイナンシャルプランナーを探す
できれば不動産の売買業界で働いていた経験があったり、実際にマンションを購入したことがあるファイナンシャルプランナーに相談しましょう。
知識だけ持っているのと経験をしている方では、説得力に違いが出ます。
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マンション購入のメリットとデメリット
最後に、マンション購入のメリットとデメリットについて解説します。
マンションは戸建てに比べて立地含めた利便性が良い傾向にあるので、売却にもメリットはあります。
世帯人数が増えるとマンションは必ず手狭になります。なので、老後含めたライフプランを考える必要があります。
＞＞ 【関連記事】買ってはいけないマンションとは？｜新築と中古それぞれについても解説
新築マンション
建築費や材料費などの高騰で、首都圏を中心にマンション価格は高い状態が続いています。
メリットとデメリットは以下の通りです。
新築と中古関係なく、マンションのメリットは売却しやすいところがありますよね！貸しやすいのもあります。
メリット
建物自体が新しいということが一番の分かりやすいメリットです。
メリット
- 設備が最新
- 修繕積立金が安い
- 住宅ローンの条件がいい
- 火災保険の優遇が聞く
- 税制優遇のメリットも大きい
目先のメリットとしては、住宅ローン控除や固定資産税の減税などの税制優遇によるものが大きいです。
デメリット
新築マンションは価格が高く、首都圏と中心に共働き夫婦でも手を出しずらい市況です。
デメリット
- 中古マンションより高い
- 占有面積が狭い（建築費などの高騰による）
- 修繕積立金が安い
- 価格（価値含む）の下落率が大きい
- 内見できない（モデルルームしか見れない）
修繕積立金が安いことはデメリットでもあります。将来的に金額が上がることは想定しておきましょう。
＞＞ 【関連記事】マンションが狭いと後悔だけしかない？｜意外なメリット
中古マンション
次に、中古マンション購入に関するメリットとデメリットをいくつかご紹介します。
メリットとデメリットは以下の通りです。
＞＞ 【関連記事】中古マンションの購入ブログ。気をつけるポイント｜注意点
メリット
新築と違って、経年の影響で建物（ハード面）と管理状況（ソフト面）の良し悪しが分かるようになります。
メリット
- 新築に比べると価格が安い
- 実際の間取り、近隣住人や眺望などを確認できる
- 自分好みの内装に変更できる
- 管理状態を把握しやすい
- 要件を満たせば住宅ローン控除が使える
築20年前後のマンションは、今よりも建築費が安い時代に建てられているので、広さも取れて設備の仕様なども高いものが多くあります。
デメリット
築30年以上の建物が増えてきており、修繕積立金の値上げが必要な中古マンションが増えています。
デメリット
- 新築より諸経費が多くかかる（仲介手数料など）
- 修繕積立金が増える可能性がある
- 設備が古い
- 新築と同じの軽減処置（税制優遇）が受けられない
1981年6月以前に建築確認を受けた建物は、住宅ローンの審査が通りにくいのもデメリットの１つです。
まとめ
今回は、マンション購入におけるファイナンシャルプランナーに相談する場合のポイントについて解説しました。
多額のお金を費やすマンション購入では、第三者の立場でアドバイスをくれる存在は必要です。
一番は利害関係のない友人・知人でそのような方がいることですが、いない場合はファイナンシャルプランナーに相談してみるのもありです。
ただし、お金の専門家であるファイナンシャルプランナーにも、得意分野とそうでない分野があるので、問い合わせのタイミングで確認しないと無駄足を踏んでしまうことがあります。
まずは将来を見据えた資金計画を考えてから、住宅資金はどれぐらいまで出せるのかを考えることが重要です。
この記事をみて、無理のないマンション購入を実現される方が増えれば嬉しいです。
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今日はお客さんと銀行めぐり。 モゲチェックでもやっといてくれや。
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モゲチェックに登録してみたら家の純資産価値（売却価格 – 残債）を算出してくれて面白い。売却価格の妥当性についても、SUUMOに掲載されてる同マンション・同面積・同方位の物件価格の9掛け程度でなかなかリアルな気がする。
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住宅ローン、モゲチェックも登録して比較しましたが、結局提携ローンが一番金利低かったです
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マイナス金利が終わり、いよいよ我が家もモゲチェックの出番です
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日本人は金利に無関心です 今まで住宅ローン 変動金利は下がり続け0.3% 借り換えや金利の比較など 無用だったはずですが いよいよ 日本でも政策金利が 動き出そうとしています これからは、 モゲチェックのような サービスが必要 要点はMFSが 貸金業の免許を持っていて 信用力分析が出来る事です
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Q
モゲチェックと他の比較サイトとの違いを教えてください。
A
一般的な「比較サイト」では、住宅ローンの比較はできますが、どのローンが自分に合っているのか、借りられるかまでは分かりません。モゲチェックでは、独自の審査ノウハウで入力した条件から最適な銀行を提案します。
Q
取り扱い金融機関はどれぐらいありますか？
A
100を超える取り扱い金融機関があります。（増加中）
Q
モゲチェックの利用に手数料はかかりますか。
A
住宅ローン診断（旧モゲレコ®）をはじめ、すべてのサービスは無料です。
Q
モゲチェックの3種類の使い方を教えてください。
A
①住宅ローンランキング【自分で住宅ローンを選ぶ】
金利タイプ毎にランキング形式で金融機関を紹介してくれます。「公式サイトを見る」ボタンから詳細を確認できます。
②住宅ローン診断（旧モゲレコ）【自分に合う住宅ローンを探してくれる】
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③モゲチェックアプリ【家と住宅ローンを同時に探せる】
athome,LIFULL HOME’Sに掲載の物件から住宅ローンをシュミレーションし、条件に合った家とローンを一緒に探すことができます。
Q
モゲチェックで住宅ローンの相談はできますか？
A
住宅ローンにおけるプロのアドバイザーにチャットで相談できます（チャットのみ）。
Q
ユーザー登録の削除、退会をする方法を教えてください。
A
Q
モゲチェックの運営会社を教えてください。
A
株式会社MFS（2009年7月設立）です。
【主な受賞歴】
- すごいベンチャー100 フィンテック部門 2016 （東洋経済）
- EY Innovative Startup フィンテック部門 2017 （EY）
- スタートアップ有望株選出 2017 （Forbes）
- 東証グロース市場に上場 2024（東京証券取引所）
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