住宅ローン2000万円を組むためにはどれぐらいの年収が必要?|徹底解説

住宅ローン

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相談者
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「2,000万円ぐらいの予算で住宅を購入しようと思うけど、どれぐらい年収があればいいの?詳しく知りたいな。」

こういった疑問に答えます。

 記事の執筆者情報

・不動産業界歴10年以上
・宅地建物取引士 / 2級FP技能士
・住宅ローンアドバイザー
・JSHI公認ホームインスペクター
・日商簿記2級
この記事はこんな人におすすめ
  • これから住宅ローンの利用を検討している方
  • 2,000万円ぐらいの予算で不動産購入を検討している方

2,000万の住宅でローンを組む場合年収は最低いくら必要なのでしょうか。

この記事では、2,000万円の住宅ローンを組むための年収別のシミュレーション含めて解説します。

本記事のポイント

 

住宅ローンにおいて、「金融機関の審査に通る年収」と「余裕をもって返済できる年収」には開きがあります。

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住宅ローン2,000万円を組むために必要な年収

ここでは、無理なく返済ができる目安ということで住宅ローンの借入に必要な年収を解説していきます。

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購入予算を無理なく組んでいることで、売却金額でローン完済できる可能性が上がります。

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目安年収は400万円以上

2,000万円の住宅ローンが無理のなく返済できる税込年収は、約400万円からです。

税込年収400万円の手取りは約300万円(400万円×75%)なので、返済負担率は24%となります。(借入条件:返済期間35年、金利1.4%、元利均等、頭金なし)

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年収400万円未満でも年収面では審査が通ってしまいます。

返済負担率(返済比率)は25%以下が目安

住宅ローンが無理なく返済できる目安が「手取り年収に対する返済負担率(比率)を25%以下」に抑えることになります。

住宅ローンの審査基準において、返済負担率(返済比率)というものがあります。

返済負担率(返済比率)

返済比率(返済負担率)=ローン返済額(年額) ÷ 手取り年収 × 100

一般的に、住宅ローン審査における年収は「税込年収」を基準にしますが、無理なく返済するためには「手取り年収」を目安にすることが大切です。

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多くの金融機関では、住宅ローンの審査基準を「前年度の税込年収に対して30~35%以下」にしているので、年収面だけでみれば住宅ローン審査は通過してしまう場合が多くあります。

返済負担率を25%以下とする理由

住宅ローンの年間返済額を手取り年収の25%以内とする理由は、月々の住宅ローン返済以外の「所有することでかかってくる維持費や税金など」があるからです。

主な費用
  • 固定資産税、都市計画税
  • 火災保険料、地震保険料
  • 管理費、修繕積立金や駐車場代(マンションの場合)
  • 定期的な修繕費、自治会費など

仮に、上記費用を無視して税込年収や手取り年収の返済負担率25%を上回ると、月収において30~40%近くが住居関連の支出として捻出されてしまいます。

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教育費や老後資金も貯蓄できていれば問題ないですが、多くの世帯は住宅ローン返済と平行しながら将来の資金を貯蓄していかなければなりません。

「借りれる金額」と「無理なく返済できる金額」の違いを理解する

住宅ローン審査が通る借入できる金額と、無理なく返済できる借入金額は基本的に同じではありません。

理由としては、金融機関の審査基準となる年収が「税込年収」で算出されているからです。

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税金や社会保険料を控除した「手取り年収」で借入できる金額を試算することが大切です。

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2,000万円の住宅ローン 毎月の返済額・返済負担率【年収別】

ここからは、250万~500万までの年収別で住宅ローンのシミュレーションを比較していきます。

条件は以下の通りです。

  • 住宅ローンの借入額2,000万円
  • 変動金利(0.8%)、固定金利(1.4%) ※変動金利も金利変動なし
  • 返済期間は35年(420ヶ月)、元利均等返済、ボーナス返済無し
  • 手取り年収は下記表を参照(独身会社員・給与所得のみ、給与所得控除・基礎控除・社会保険料控除と住民税・所得税を考慮)

額面年収手取り年収
1,000万円以下額面(税込)給与の約70~80%
1,000万円超2,000万円以下額面(税込)給与の約60~70%
2,000万円超額面(税込)給与の約50~60%
速算表(年収から手取りを算出)
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具体的な数字で比較することでイメージが湧いてきます。

年収250万円(手取り約187万)

年収250万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約208,000円(月額)
  • 手取りから算出:約155,000円(月額)

年250万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面20.8万円に対する返済負担率手取り15.5万円に対する返済負担率
変動金利 0.8%54,612円26.2%35.2%
全期間固定金利 1.4%60,261円28.9%38.8%
※前提条件

年収300万円(手取り約225万)

年収300万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約250,000円(月額)
  • 手取りから算出:約187,500円(月額)

年収300万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面25.0万円に対する返済負担率手取り18.75万円に対する返済負担率
変動金利 0.8%54,612円21.8%29.1%
全期間固定金利 1.4%60,261円24.1%32.1%
※前提条件

年収350万円(手取り約262万)

年収350万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約291,000円(月額)
  • 手取りから算出:約218,000円(月額)

年収350万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面29.1万円に対する返済負担率手取り21.8万円に対する返済負担率
変動金利 0.8%54,612円18.7%25.0%
全期間固定金利 1.4%60,261円20.7%27.6%
※前提条件

年収400万円(手取り約300万)

年収400万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約333,000円(月額)
  • 手取りから算出:約250,000円(月額)

年収400万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面33.3万円に対する返済負担率手取り25万円に対する返済負担率
変動金利 0.8%54,612円16.4%21.8%
全期間固定金利 1.4%60,261円18.0%24.1%
※前提条件

年収450万円(手取り約337万)

年収450万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約375,000円(月額)
  • 手取りから算出:約280,000円(月額)

年収450万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面37.5万円に対する返済負担率手取り28万円に対する返済負担率
変動金利 0.8%54,612円14.5%19.5%
全期間固定金利 1.4%60,261円16.0%21.5%
※前提条件

年収500万円(手取り約375万)

年収500万円を額面と手取り収入を、下記の通り月額(ボーナスも12等分)に換算しました。

  • 額面から算出:約416,000円(月額)
  • 手取りから算出:約312,500円(月額)

年収500万円の毎月返済額と返済負担率
毎月の返済額額面41.6万円に対する返済負担率手取り31.25万円に対する返済負担率
変動金利 0.8%54,612円13.1%17.4%
全期間固定金利 1.4%60,261円14.4%19.2%
※前提条件
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金融機関やインターネットでシミュレーションできるツールでは、「税込年収」が基準になっているものが多いです。

実際には変動金利になると、市場金利が上がれば連動して上がりますが、一定期間は返済額を抑えるルールなどがあります。

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住宅ローン2,000万円を無理なく返済するポイント

住宅ローンでは、頭金の有無やローンの組み方などで月々の返済負担は変わります。

ここでは、なるべく負担を抑えた返済のポイントをご紹介します。

頭金の割合を増やす

頭金は、「物件価格から住宅ローンの借入分」を差し引いた部分です。

一般的には、物件価格の1〜2割あると理想といわれています。(借入額2,000万円の場合、頭金200~400万円)

同じ物件価格でも、頭金を増やせば住宅ローンの返済負担は減りますし、頭金を多くすることで金利が優遇されるメリットもあります。

⋙ 頭金なしで住宅ローン審査は危険?|メリット・デメリット

住宅購入資金としては、諸費用(仲介手数料・司法書士費用・火災保険・ローン手数料など)も発生します。ネット銀行を中心に諸費用を含めた住宅ローンも商品自体はあります。

仮に、2,000万円の不動産を住宅ローン1,500万円で組んだ場合の、残り500万円が頭金になります。注意点としては、頭金=貯蓄額ではありません。生活費などは別で考えましょう。

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繰上げ返済を利用する

繰上げ返済をすることで元金を減らすことができるので、結果的に利息負担を抑えることができます。

繰上げ返済方法には、以下の2種類があります。

  • 期間短縮型(完済までの期間が短くなる)
  • 返済額軽減型(毎月の返済額が減る)
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同じ繰上げ返済でも、「期間短縮型」の方が効果は大きくなります。

繰上げ返済には、金融機関次第で手数料がかかります。また、繰上げ返済できる下限金額(100万〜)が決まっているなどもあるので、取扱い銀行に確認してから手続きをしましょう。

定年までに完済をする

可能な限り定年までに返済を終えるような計画を立てるか年金生活でも返済生活に対応できる貯蓄ができるように準備しておくことが大切です。

あるいは予め返済期間35年で組んでおいて、年金生活に入る前に繰上げ返済によって完済をする方法も可能です。(退職金を使わないことが理想)

定年後に収入が年金だけになった場合、定年前と同じ金額を返済することは心理的な負担も増えます。

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住宅ローン2,000万円の組む上で注意すべきポイント

住宅ローン2,000万円を借りる目安年収(400万円)をクリアしているから安心ではありません。

ここでは、住宅ローンを返済していく上で、注意すべきポイントについて解説します。

大きく2つあります。

今後の働き方も想定に入れる(特に共働き世代)

昨今の住宅価格の高騰においては、都心を中心に夫婦で住宅ローンを組む場合が増えています。

そこで、単独以外での住宅ローンの組み方にある「ペアローン」「収入合算」の場合には特に該当してきますが、

夫婦どちらもフルタイムという働き方を継続していくのは、子供ができた時に肉体的・精神的にも大変な負担となり、辞めざるを得ない可能性もあるということです。

将来的に配偶者が時短や離職する可能性がある場合は、そもそもの借入金額を減らしたり、購入条件を変更するなどの対策が必要になります。

ペアローン

夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、夫婦が互いに連帯保証人になる方法です。

借入先は夫婦同一とし、購入する物件に同居することが原則です。

主なメリット
  • 夫婦ともに住宅ローン控除を受けることが可能
  • 団信には夫婦ともに加入ができる
  • 借入金額を単独より増やすことができる
主なデメリット
  • 2本分の契約時の手数料や諸経費がかかる
  • 団信は亡くなった人の分だけ保険適用されるので配偶者分は適用されない
  • 産休等で収入が減少した場合も毎月のローン返済額は変わらない
  • 連帯保証人から外れることが難しいため離婚時に揉める可能性がある

収入合算(連帯保証・連帯債務)

夫婦のどちらか一方が、主債務者、もう一方が連帯保証人や連帯債務者となり契約をする方法です。

主なメリット
  • 借入金額を単独より増やすことができる
  • 契約時にかかる手数料は1契約分で済む
主なデメリット
  • 連帯保証人は団信や住宅ローン控除は適用されない
  • 連帯債務の場合、金融機関次第では団信に主債務者または連帯債務者のどちらか一方しか加入できない
  • 収入が減少した場合(産休等)も、月々の返済額は変わらない
  • 双方の連帯保証人から外れることが難しく、離婚時に揉める可能性がある
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契約本数が、ペアローンと収入合算の違いです。

ペアローン・収入合算で住宅ローンを組む場合の注意点

ペアローン・収入合算に共通した注意点として、下記があります。

住宅ローンにおける「返済負担の割合」と所有権に対する「住宅持分の割合」が等しくない場合の贈与税発生リスク

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例えば住宅ローンにおける返済負担の割合が「夫:妻=8:2」なのに、住宅持分の割合が「夫:妻=5:5」の場合、夫から妻に贈与があったとみなされます。(住宅持分=契約名義人の住宅ローン含めて捻出した金額÷住宅の購入代金)

教育資金と老後資金の貯蓄について

住宅ローンを組む世帯の多くは、住宅ローンを返済しながら並行して教育資金や老後資金を貯めていく必要があります。

また、親世代の介護費なども賄わなければならない場合も出てきます。

貯蓄推移についても、住宅ローンを組む前に確認・検討する必要があります。

返済負担率(年間返済額÷手取り年収×100)を25%以内に抑えることとで、貯蓄への影響度も変わってきます。

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まとめ

今回は、2,000万円の住宅ローンを組んだ場合の月々の返済額や返済負担率について紹介しました。

本記事のポイント

 

このポイントを抑えておくだけで2,000万円の住宅ローンを組んでも、無理のない返済ができるようになります。

この記事の内容を理解した上で、それでも「返済負担率を上限まで上げて借りる」ということであれば構いません。

まずは堅実な予算を組むことが大切だと考えています。

\ おすすめプランが5分でわかる /

住宅ローン審査において、金融機関が確認しているポイントを知りたい場合は、以下の記事を参考にしてみてください。

⋙ 住宅ローンのヒアリング項目|これがあれば安心

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