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購入できる物件が限られる
年収が低いと、どうしても購入できる物件が限られてきます。
国税庁が公表している「令和2年分 民間給与実態統計調査結果」によると、各年代における平均年収は以下の通りになります。
30~50代と比べて、20代は年収が少ないことが分かります。
| 年齢 | 年収 |
| 20〜24歳 | 約259万円 |
| 25〜29歳 | 約361万円 |
| 30〜34歳 | 約400万円 |
| 35〜39歳 | 約436万円 |
| 40〜44歳 | 約470万円 |
| 45〜49歳 | 約498万円 |
| 50〜54歳 | 約514万円 |
| 55〜59歳 | 約518万円 |
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年収が上がりにくい20代は、予算をあげることが難しいケースがあるんですよね。立地を都心に寄せづらい傾向があるということなんです。
固定費が発生する
マンションを購入すると、以下のような維持費がかかります。
固定費
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税、都市計画税（市町村が課税）
- その他修繕費（専有部など）
マンションを購入すると住宅ローンの返済だけではなく、管理費などの固定費が所有し続ける限り発生します。
「管理費・修繕積立金」は、所有者が負担する管理・修繕するための費用です。
ライフスタイルの変化に対応しにくい
持ち家になると、ライフスタイルの変化に対応しにくくなります。
20代～30代は、転職や結婚して子どもができるなどの変化が起きやすい時期です。
一人暮らしのときとは違い、家族構成が変われば必要な広さが変わってきます。マンションを購入をしてしまったことで逆に身動きが取れなくなる可能性があります。
繰り返しになりますが、賃貸に出す場合は、銀行に相談・承認をとる必要があります。
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マンション購入におけるチェックポイント
次に、20代でマンションを購入するときに気をつけるポイントについて解説します。
マンションは「管理を買え」と言われるほど、管理状態は重要です。
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資産価値を考えて物件を選ぶ
マンション購入では、資産価値（価格の下落率を抑えて売却できる）を意識した物件選びが大切です。
資産価値において、意識する主なポイントは以下の3つです。
- 利便性（駅からの距離、生活必需品が買いやすいなど）
- エリアの発展性（再開発の予定など）
- 災害リスク（ハザードマップ上で確認）
資産価値において、「購入予定の物件があるエリアに人が集まりそうかどうか（集まっているか）」がポイントになります。不動産に価値を付けるのは「人」です。
新築が周辺相場を押し上げる特徴があるということや、大地震などの災害へのリスクは2024年以降さらに高まってきているということを考慮する必要があります。
マンション管理の状況確認する
特に中古マンションを購入する場合は、事前に管理状態に問題がないかを確認しておきましょう。
主なチェックは下記になります。
マンションの管理状態で売却のしやすさが変わってきます。
管理費と修繕積立金のチェック
マンションの維持管理をするための資金になる「管理費」や「修繕積立金」の費用を確認しましょう。
管理費と修繕積立金の平均額は以下になります。
- 管理費：戸あたり月額10,862円
- 修繕積立金：戸あたり月額12,268円
※引用：国土交通省「マンション総合調査結果（平成30年度）」
特に中古マンションの修繕積立金の積立状況をみると、「今後足りなくなる」「既に足りていない」という状態が多く、今後はもっと増えていくというのが予想されています。あきらかに設定金額が安い場合は、今後、値上げされる可能性は高くなります。
「管理費と修繕積立金の月額or年額収入に対しての5%以上の滞納額」があると管理状態としてはあまり良くない傾向にあります。
長期修繕計画のチェック
長期修繕計画の作成状況も確認しましょう。
長期修繕計画は、30年以上先の大規模修繕や定期点検など、マンション全体の修繕計画を作成したものを指します。区分所有者全員が計画内容を確認できるようになっています。
大規模修繕工事の前後は、修繕積立金が値上げされる可能性が高くなります。購入前に工事の実施時期がわかれば、住んだあとの住居費（ローン返済含めた費用）が事前に予測できます。
経年劣化していく外観や配管など（ハード面）を必要なタイミングで維持管理していくために必要な書類です。
そもそも長期修繕計画が作成されていないマンションは、住宅ローンが使えなくなってきています。
総会の議事録作成状況（内容）のチェック
最低年1回実施される集会での議事録も確認しましょう。
議事録には、総会で議題にあがった内容やその議決結果などが記載されます。総会での決議事項は建物の所有者をはじめ、区分所有者に対しても効力があります。
区分所有法により議事録の作成が義務付けられています。マンションの管理規約でも総会の議事録を作成することが規定されていることが一般的です。
建て替えの予定がないか確認する
特に築30年以上の中古マンションでは、今後建て替えの可能性が出てきます。
長期的に住み続けることも念頭に入れて、「建て替えの予定がないか」を管理組合の議事録などで必ず確認しましょう。
現行の法律では、建て替え決議に5分の4以上の賛成が必要でハードルが高い。建物に客観的な問題がある場合①耐震性②防火性③外壁④給排水設備⑤バリアフリー、所在不明者を除いた4分の3の賛成で可能となる緩和する案が提示されました。
日本経済新聞より抜粋
老いるマンション・団地、要件緩和で再生 24年法改正（日本経済新聞）
細かい内容は不動産会社に調べてもらいつつ、自分でも確認するようにしましょう。
住宅診断をする
特に中古マンションを購入する場合は、住宅診断（ホームインスペクション ）の実施をやるようにしましょう。
専有部内の設備や床下の配管などに欠陥がないかを建築士に調査をしてもらいます。
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目にみえないリスクを事前に把握することができます。契約締結前の実施が理想的です。
